文京区の住環境はどうですか？

[匿名さん]

「何が何でも文京区」という人が結構いらっしゃいますが、どこがいいのか教えてください。さまざまな学校があり子どもの教育環境にはいいというのはわかりますが、それ以外の良さ、そこまでこだわる理由がわからないのです。

[11401: 匿名さん]

富坂上に白バイの拠点があります。そのため春日通りや千川通りに白バイが多いのです。

[11402: 匿名さん]

効果は出ているようです。
文京区は交通人身事故発生件数の少ないエリアランキングの2位のようです。

https://magazine.aruhi-corp.co.jp/wp-content/uploads/2020/03/511cf9a5d...

https://magazine.aruhi-corp.co.jp/0000-3125/

[11403: 検討板ユーザーさん]

区によって
面積・人口が
数倍以上違う件

[11404: 匿名さん]

白バイ隊の拠点が中央大学理工学部の裏の土地にあるために、面積・人口に比較して白バイによる取締りが多いです。

[11405: 匿名さん]

>11396 匿名さん
いいですねー
>11394
は思い込みではないのです。
審査会は「施行令１１７条２項が適用され」避難階段Cが駐車場とは別の建物にあると言って建築確認を取り消したのですよね？
地裁も同じく「１１７条２項」を根拠法令にすれば凄く簡単に済むのに、審査会判断は認めずに下記判断をした。
つまり根拠法令は都条例３１条の柱書、それと全館避難と言う５章でも高度な部分を言っているんですね？
今まで述べてきたように、そもそも都条例３２条６号には令５章が適用できないから
地裁判断もまた失当なんですねー。

「都条例３１条５号は「建築物の部分」の範囲について特段の定めを置いていないところ，ある階段が自動車車庫等の部分に設けられているといえるか否かについては，当該階段と自動車車庫等の用途に供する部分との位置関係を考慮するのみならず，自動車車庫等における避難の安全性を確保する観点から施行令の制限を附加し，自動車車庫等の部分に直通階段又は避難階段を設けるべきものとした都条例３１条５号及び３２条６号の趣旨（前記ア参照）をも考慮して判断するのが相当である。
本件駐車場は北棟に設けられているのに対し，避難階段Ｃは東棟に設けられており，本件駐車場から避難階段Ｃに到達するためには，別紙４－３のとおり，本件駐車場から東側のサブエントランスを通って１階東側住宅部分（南棟）に入り，さらに直通階段Ｂの周りをまわり込むようにして廊下を曲がり，東棟に入らなければならない。本件駐車場から１階東側住宅部分に入って直ぐのところには直通階段Ｂが設けられているところ，このように本件駐車場から比較的容易に到達することができる直通階段Ｂではなく，同住宅部分の廊下を曲がりさらに別棟に入らなければたどり着くことができない避難階段Ｃが，本件駐車場から避難しようとする者のための避難施設であるといえないことは客観的に明らかである。」

[11406: 匿名さん]

建築審査会の裁決が「Ａならば東京都建築安全条例32条違反。Ａでなければ建築基準法施行令122条違反。」と場合分けして建築確認を取り消していたものを、東京地裁は「Ａであってもなくても東京都建築安全条例32条違反。」という形に整理したのです。
いずれにしても、建築基準法令の規定に違反する建築計画となるので、東京地裁はNIPPOらの訴えを退けています。さらに、東京高裁、最高裁も訴えを退け、判決は確定しています。
なお、事実認定は、東京高裁のもので確定しています。
不平不満を書込みするのは、そろそろやめるのがいいですよ。

[11407: 匿名さん]

>>11403 検討板ユーザーさん
>区によって
>面積・人口が
>数倍以上違う件
交通事故の場合には昼間人口とか交通量の影響も受けるので面積とか人口で標準化すると千代田区とか凄いことになってしまいますが...

[11408: 匿名さん]

もっとも、面積とか人口で標準化したところで23区ベスト５には程遠いですが（笑

[11409: 匿名さん]

>>11408 匿名さん
おっと、ワースト５でしたね。間違えました。

[11410: 匿名さん]

>11406 匿名さん
ちょっと違いますなー。
「避難階段Cが駐車場の避難階段ではない」
と言う根拠法令を
・建築基準法施行令（１１７条２項）を適用して別建物としたのが審査会
（しかも１１７条２項が適用されなければ１２２条違反だよとした）
審査会の最大の解釈の誤りはサブエントランスを通じて行き来ができるのにも関わず、施行令１１７条２項を適用したこと。
行き来ができるのにも関わらず、施行令１１７条２項を適用して別建物とし、１２２条１項但し書きを適用した設計をしたならば国交省から業務停止の処分を受けるほどの致命的な解釈だ。
一方
・建築基準法施行令（１２２条）に関しては違反はない（つまり１１７条２項の適用は認めた）と同時に
都条例３２条６号の適用に関しては施行令１１７条２項は適用されないが、都条例３１条柱書により客観的に駐車場の避難階段とは言えないとしたのが地裁

審査会が言っている根拠法令１１７条２項を否定して、根拠法令を都条例３１条に求めたのが地裁。
審査会が建築確認を取り消した最大の理由が施行令の１１７条２項を適用し別建物を主張しながら、都条例３２条６号の適用に当たっては別建物ではないと主張した処分庁の矛盾した主張だったが、地裁は矛盾はないと断じたわけですね。

審査会裁定の最大の問題点は、駐車場と居住棟などは施行令１１７条２項が適用され別建物だから駐車場側に専用の直通階段または避難階段を設置しなければならないと言う解釈をしなければならないこと。

これが地裁判断ではいや１１７条２項は適用されないから居住棟の階段を使ってもいいいけど、都条例３１条の柱書きに反しないようにやってください。となった。

しかし高裁でこれがちゃぶ台返しされて、やはり居住棟側の階段の重複使用はダメ。
都条例３１条柱書を遵守し、駐車場側に専用の直通階段、避難階段を設置しなければダメ！となった。

これは従来の設計、建築確認実務がひっくり返されて、既存不適格の山が生じたり、これからは駐車場の建物に専用の階段を設置しなければ建築確認が下りないと言った多大な問題が生ずるわけですな。
なので
ここで全てを整理してまともな解釈に戻す必要があると言うことです。
再審のカタチを採って整理するのが最善だが、少なくとも都からの通達などにより、審査会裁定と高裁判断を否定する必要があるということですなー？

[11411: 匿名さん]

行政事件訴訟法の規定により、東京都は東京高裁の事実認定に反することはできませんので。念のため。

[11412: 匿名さん]

富坂下の辺りは時々行われる深夜の取締りがメチャメチャうるさい
0時過ぎても大音量でサイレン鳴らしてくるからな
パークホームズ文京小石川ヒルテラスやクレヴィア小石川後楽園の中古を検討している人は要注意

[11413: 匿名さん]

あるはあるけど毎晩ではないし救急車も通るからね。幹線道路沿い、駅近の宿命でもある。静かさを求めるなら、最近新築が多い小石川三丁目や共同印刷小石川工場跡地再開発の小石川四丁目まで下がるといいだろう。

ただし、戸建ての価格が将来大きく下がるという予測をする業者もいるので、静けさを求めるあまり戸建てに手を出すのはおすすめしない。静かであることと現代的な駅近や買い物利便性とを天秤にかけると、まだまだ生活利便性の方に大きく傾く人の方が多いようだ。

[11414: 匿名さん]

上富坂教会の辺りはとても静かですよ。白バイや救急車でうるさいのは春日通り沿いです。

[11415: 匿名さん]

>>11414 匿名さん
一方通行の狭い道路沿いは静かですよね。
でも新築マンションができない土地はそもそもマンションコミュニティ的に検討の対象にはならないですからね。

[11416: 匿名さん]

>11411 匿名さん
それどころか文京区では高裁判断のみならず審査会判断も尊重するって言ってるんですな？
要は「別建物」を尊重だから、駐車場に（専用の）直通階段、避難階段を設置するべきだと思っていて、ルサンクなら駐車場の階段は此処かな？この辺かな？って言ってますよ？
せっかく地裁が矛盾点を糺してくれたのに高裁のお陰で元の木阿弥ですよ？
世も末じゃ

[11417: 匿名さん]

>>11416 匿名さん
NIPPOが東京高裁に控訴した結果そうなったのでは？

[11418: 匿名さん]

なんで建築確認が取り消されたか？なんで企画課も指導課も黙っていたのか？
なんで文京区が審査会裁定を尊重するのか分かった気が？忖度なんですね！
ただ地方公務員の悲しさか？７０歳での叙勲がちょっとしょぼい

「東京大学工学部都市工学科卒業、東京都入庁。（指導課課長）2002年東京都都市計画局マスタープラン担当部長。2003年東京都知事本部政策担当部長。2004年東京都知事本局横田基地共用化推進担当部長。2006年東京都知事本局次長、東京都都市整備局理事（航空政策担当）。2009年東京都都市整備局長。2010年東京都技監兼都市整備局長。2011年東京都住宅供給公社理事長。2013年から日本自動車ターミナル代表取締役社長、ターミナルサービス取締役を務め、トラックターミナルの再開発などにあたった。多摩都市モノレール社長を務め、2017年7月、醍醐勇司を後任に退職。2023年瑞宝小綬章受章」

[11419: 匿名さん]

補助参加人の日建ハウジングシステムは別建物として扱うのを否定しなかったようで。

[11420: 匿名さん]

ルサンクの無理筋の拙速な建築確認取り消し否執行停止したことが響いたのかな？
そう言えばなんで審査会議長が反対派住民の言うことをそのまま認容したのか？
物凄く疑問だったのだけれど
これも忖度と言うか東大罰、否東大閥だったのですね！

それにしても議長は理工系だから法律には弱いね！
この完全に破綻している主張！こんなのが残っているのは恥ずべきことですな！
白紙撤回が相当！

「法３５条の委任を受けた施行令の避難施設に関する総則的な規定である施行令１１７条２項が、法第４０条の規定に基づく・・制限の付加を趣旨とする都条例の各規程を適用するにあたりその前提として適用されるべきことは、法令の体系からして明らかである。」

ホント読んで字のごとしの法律全然わかってない！またなぜ都条例に９条があり３１条、３２条が規定されているのか、それは施行令５章２節とどのような法令体系を成すのか？
も全然わかってない主張ですからね？

[11421: 匿名さん]

この後も延々と間違った主張が続きますので書ききれません！

かと思えば「施行令１１７条２項は開口部のない耐火構造の床又は壁区画されている場合は、火災の影響が遮断されたものとみなすことができる・・・」
とか正しい事も異っているな？だったら余計「施行令１１７条２項が総則的な規定」とはならんでしょ？
支離滅裂とはこのことか？

[11422: 匿名さん]

ともあれ、マンションができない地域はマンションコミュニティ的に検討の対象外なので、小石川3丁目や4丁目にはシティテラス文京小石川、ヴェリテージ文京小石川、アトラス文京小石川、ピアース文京小石川と次々と新築マンションが作られ坪600万円前後で大好評発売中ですね。売れ行きもよいようだし、二期値上げなんて話もある。

小石川4丁目にはさらに共同印刷小石川工場跡地の再開発で巨大マンション、一つの街ができる。

[11423: 匿名さん]

そう言えば審査請求人代理の方の主張が出てきましたよ？
ルサンクは４つの避難経路があるので避難の性能規定を有しているわけですが
仕様規定としては屋外避難階段Cがあるではないですか！
しかも特に違法部分は指摘できませんよ？
なので「万が一,地震や火災が発生した場合,（駐車場に居る）居住者等の避難経路が失われ, （駐車場に居る）居住者等が避難できないまま,（駐車場）建物内に滞留してしまう可能性がある」わけないじゃないですか！
これだけ安全なルサンクの駐車場なのに建築確認が取り消されたというのはあまりにも理不尽な結論ではないですか！

完全に藪蛇状態かブーメランかでヤバいと思ったか今は公表されていないようですね？

「審査請求及び原審において争われたのは,まさに本件建築物が建基法や建基法施行令,都建築安全条例などに照らし違法な計画であるか適法であるか,である。中でも中心的な争点は、法令が「最低の基準」として「仕様規定」として義務付けた避難の安全性を本件建築物が有しているか否かが争われ ている。

控訴人らの主張は,4つの避難経路があるとして本件駐車場部分に実質的に 避難の性能を有しているということを主張したいようにも読めるが,建基法において今回問題となった規定について特に「性能規定」はおかれておらず, 「仕様規定」を満たす必要がある。

また、万が一,地震や火災が発生した場合,居住者等の避難経路が失われ, 居住者等が避難できないまま,建物内に滞留してしまう可能性がある」
仮に本件裁決を取り消し違法な建築物を許容することになると,違法な設計 の負担を社会や周辺住民が負うことになるが,これはあまりに理不尽な結論である。」

[11424: 匿名さん]

それと当時の争点は東京都建築安全条例３２条６号ただ一つ！
建基法部分や施行令部分は「１２３条２項の構造」のみですよ！
屋外避難階段Cはそれは完全に満たしているんですね？

都条例と建基法、施行令との区別ができていない人の或いは意図的にごっちゃにしている人の主張なようですね？

[11425: ご近所さん]

>>11422 匿名さん
小石川奇数丁目は良いマンションが多いね
播磨坂も偶数丁目は北向きだけど奇数丁目は南向き

[11426: 匿名さん]

ぐだぐだと終わった建築計画を擁護する書込み続けている人の目的は何だろうね。

法令違反の建築計画であると裁判で確定して、施主も標識を撤去してしまったのに。

[11427: 匿名さん]

小石川の奇数丁目はマンションビギナー向け。
偶数丁目にこそ一見さんお断り的な真の価値がある。
超富裕層でも買えないル・サンク小石川後楽園などがその象徴。

[11428: 匿名さん]

買おうとしても買えなかったル・サンク小石川後楽園

[11429: 匿名さん]

>>11423 匿名さん
審査請求人の代理人の主張はずっと前から公開されてましたよ。
建築基準法令の規定は仕様規定を満たすことを求めている、ル・サンク小石川は仕様規定を満たしていない、の主張は東京高裁の判決で認められてますね。

[11430: 匿名さん]

建築確認は仕様規定を満たしているかどうかを審査するものであるから、民間の確認検査機関が審査しても行政と同じように判定できるという考え方がされ、建築確認事務の民間開放がされたようです。
実際には民間のほうが緩い審査になってしまうみたいですね。

[11431: 匿名さん]

ルサンク東大罰否東大閥と言えば、１Hにお住まいのそもそもの審査請求人代表の戸波先生、請求人代理のカリスマ日置先生、復代理人の濃畑先生のお三方は皆さん東大法学部卒でいらっしゃいます。そして都建築審査会の河島議長はやはり東大理系卒でいらっしゃいます。それと聞いた話では１Hにお住いの審査請求人（？）もやはり東大卒の方がいらっしゃるそうです。
さすが文京区！
反対派住民にお2人、代理人にお2人、そして都審査会にお1人ですよ！
この少なくとも５人の東大卒の方々がルサンクの建築確認を取り消したわけなんですねー。
東大罰否東大閥がルサンクの建築確認を取り消した！
建築確認取り消しって学歴で決まるとは思いもしませんでしたね。

なお著名人の方々でご芳名は広く公開されていますのであえて実名を書かせていただきました。

[11432: 匿名さん]

これは笑えますね！
方やユーイック、日建ハウジング、NIPPOなどの関係者には、恐らく一人も東大卒っていないんでしょうね？
確かに皆さんバカばっか言ってますから。
それにしても学歴で決めるって良くないんじゃないですかね？

[11433: 匿名さん]

>>11427 匿名さん
>偶数丁目にこそ一見さんお断り的な
その排他性が気になるよな。

確かに四丁目にも小石川パークタワーみたいなビンテージマンションはある一方で、24時間有人管理でコンシェルジュサービスのあるマンションは一丁目に集中しているし、小石川五丁目には3S1Kの窪町小学校があるぐらいでなかなか立派な高級住宅街が広がっていて、環境もいいしマンションも高い。三丁目は小石川ザレジデンスみたいに値上がりランキングの上位に数えられたこともあるマンションがあるし、ヴェリテージにアトラス、ピアースと今続々と新築が供給されている注目のエリアだよね。

まあ普通は奇数丁目に注目するわな。

[11434: 匿名さん]

共同印刷小石川工場跡地の再開発でできるリビオブランドの大規模分譲は小石川4丁目に対する見方を変えてくれるかもしれないが、なにしろ町内を通る道が狭い。5丁目ぐらいに区画整理ができればよかったのになあ。

[11435: 匿名さん]

東大閥って言えば少々ほろ苦い思い出が・・
昔東大卒の後輩が居て、同じ部署で３年ほど一緒に仕事してました。
東大卒をひけらかすことなく、先輩を出し抜いて出世することもなく、相性が合ったいいヤツでした。
しかしちょっとした不祥事を起こして依願退職になってしまったんです。
当然東大閥が動いたのですがどうしようもなかったそうです。
社長も東大卒じゃなかった時というのものもあったと思います・・・

[11436: 匿名さん]

そう言えば、もう一人東大卒の後輩が不祥事でクビになってました！
顔も良く知らないくらいの若い人でしたけど、理由が理由だけに東大閥は動かなかったのではないかと？
不祥事とは言っても私的なものなので、ちょっと以前は問題にならなかったんですけどね？
それにしても良く東大卒を切る会社ではありました。

[11437: 匿名さん]

偶数の二丁目にもパークホームズ文京小石川ヒルテラスみたいな良いマンションあるやん
南向き上層階の眺望は区内どころか都内でもトップクラスだろうし
あとはルサンクの跡地に建つであろうマンションもどんなのだか楽しみ

[11438: 匿名さん]

パークホームズ文京小石川ヒルテラスは、ル・サンク小石川後楽園の工事車両の影響を大きく受けそうですね。パークホームズ文京小石川ヒルテラスの前の一方通行出口から逆走して通行することになるので。先月の説明会の案内はされていたのでしょうか。

[11439: 匿名さん]

>>11437 匿名さん
すんなり建つだろうか？それがただただ心配。

[11440: 匿名さん]

土地取得からすでに20年。

[11441: 匿名さん]

20年前にUR都市機構と交わした契約の縛りが今もあるらしい。

[11442: 匿名さん]

「それって貴方の感想ですよね？エビデンスはあるんですか？」には笑える！
ルサンクドタバタ劇の巻

NIPPO
・建築基準法令に全然定めが無いので都条例に従い避難階段Cを造りました。
審査会
・おいおい建築基準法令（１１７条２項）では駐車場と別の建物なんだからそこの階段はダメだよ！
NIPPO
・そうですか？では改めて建築基準法令をチェックしましたが、やはり自動車車庫に避難階段造れって規定はありません。
そもそも建築基準法令に定めがないから安全のためにわざわざ作った都条例に、建築基準法令を使ってダメ出しするっておかしくないすか？

地裁
・都条例には避難階段は駐車場の建物の部分に造ると書いてある。
試しに全館避難を想定すると避難者同氏が鉢合わせして危ないからここはダメ。
NIPPO
・先生もおっしゃる通り、都条例には建物の部分の明確な定めがありません。
（歩行距離３０ｍとか？３００ｍ以上のところもあるよ！）
・そもそも建築基準法令に定めのない避難階段を、安全のために都条例で自主的に造ったのです。ですので全館避難性能などという居室を有する建物に対して適用される建築基準法令は問題外です。
・そんな言うなら３２条６号違反だと言うエビデンスを示せますか？
（１２９条とか言うのかな？）

高裁
・そもそも別建物の階段を駐車場の階段として使っちゃダメだよ！
だから避難階段Cは当然として、直通階段A,Bも隣の建物の所有だから拝借しちゃダメ！
NIPPO
・では階段を共有してはいけないというエビデンスはあるんですか？
　（あるわけないよ）
・そうすると駐車場の建物に専用の直通階段や避難階段を造れってことになりますんで、皆んな既存不適格になったり、今後の設計や建築確認実務に悪影響大でマズいんじゃないですか？

ハハハ！エビデンス出したの審査会だけ！でも全然使い物になんないけどね！
地裁も高裁もエビデンス出してないから単なる感想だね？

[11443: 匿名さん]

>11442 関連
ちなみにこんな関係ですね。並行した法令体系だから（１２３条以外は）交わることはない。

・施行令５章２節　　　　　　　　　・都条例（法４０条の制限の付加）
１２０条（直通階段の設置）　　＝　３１条５号
１２２条（避難階段の設置）　　＝　３２条６号
１２３条（避難階段の構造）　　＝　３２条６号（避難階段の構造）
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
これが全てだが、強いて言えば
１２５条の２（屋外への出口等の施錠装置の構造等）

施行令１１７条１項によると２階以下、１０００㎡未満の自動車車庫等は
そもそも５章２節は適用されないから都条例３１条５号、３２条６号に従う、
３階以上、１０００㎡以上でも
施行令１２０条・１２２条は居室のない自動車車庫等には適用されない。
何のことはない施行令には直通階段や避難階段の設置は全然求められていないからこそ
法４０条により都条例３１条５号、３２条６号の制限の付加が行われたわけですな。

地裁もこれくらい整理してから施行令１１７条２項を否定して欲しかったですね。

[11444: 匿名さん]

>11443 関連
其の点では東京都審査会の河島サンは都の建築指導課にも居たわけだから、これくらいは十分に分かっているハズですよね？
即日の建築確認執行停止を断行したのは東大罰否東大閥だとしても元の部下達にちょっとでも確認して置けば良かったのにねー？
もっとも未だ絶大な権力を握る（？）河島サンに誰もモノ申せなかったんでしょうね？
正にジャニーズと同じ構図ですな。
あまりにも酷い主張なので、元部下達は「建築確認取り消しが取り消されろー！」と念じていたのでしょうね？
その願いは届かず高裁でとんでもない判例が出来上がってしまいました（泣）

[11445: 匿名さん]

裁判で日建ハウジングシステムが争ったのは避難階に当たる／当たらないの判断についてだけです。
別建物として扱われることを日建ハウジングシステムは争っていません。その点で施主と設計者の主張は違っています。

[11446: 匿名さん]

小石川一丁目は24時間有人管理のマンションが集中している。新築マンションが高騰してくると、管理が巡回という物件も増えてくるのでますます貴重だと思う。
小石川四丁目のリビオシティ文京小石川は不遇な偶数丁目の救世主となるか。

[11447: 匿名さん]

>11442
これってホント笑えるでしょ？
唯一１１７条２項の別建物と言うエビデンスを出した審査会河島サンに対して
・建築基準法令には自動車車庫に避難階段造れって規定はありません。
・なので作った都条例に対してですよ？また建築基準法令を持ち出してダメ出し出禁でしょ？
ハイこれだけでユーイックが河島サンを論破！
建築確認取り消しは無かったことになる。

そもそもこんなことは東京都の企画課や指導課では当たり前の話なんだから、河島サンがプライドを捨てて元部下に確認すれば分かることなんです。
都庁のジャニーさんには誰もモノ申せなかったんですね？
と言うか即日の執行停止だから誰もモノ申すヒマも無かった！
これがジャニーの暴走でなくてなんであろう？

そして笑えないのが東京都ではこの建築確認取り消しと、高裁の判例は無かったことになっているんです。
なので今でも
「３２条６号は駐車場の建物に専用の避難階段を造れって規定ではないです。令１２３条の構造を有しているか否かです」
って答えてくれるんですね？
どうもルサンクは特殊な個別案件ということで済まそうとしているみたいなんですが、文教区では「審査会裁定、高裁判例は尊重します！」って言っていて、駐車場専用階段を要件とする姿勢を示しています。そしてもう確定した話ですからイチイチ東京都に確認なんかしてないのです。
２３区の他のところでも同様でしょうから、このルサンクドタバタ劇が残した爪痕は深いですね？正にジャニーズ問題と一緒ですな？
文春砲も無視された時代もあるので、外圧でもなければ明らかにならない問題なのではないでしょうか？

[11448: 匿名さん]

>>11446 匿名さん
リビオシティ文京小石川となる予定の共同印刷小石川工場跡地の再開発だけど
ABINC認証とSEGES認定のダブル認証という話。かなり緑が豊富なようだ。

[11449: 匿名さん]

>>11447 匿名さん
思い込みで書込みしたいのなら勝手にどうぞ。

ただし、東京都は行政訴訟での裁判例に反することはできません。また施主は東京高裁の判決を受け入れて標識を撤去しています。終わったことです。

[11450: 匿名さん]

>>11448 匿名さん

（仮称）共同印刷小石川本社計画の緑化率は
たいしたことないですね。
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/detail/190216_41.html

総緑化面積の敷地面積に対する割合（（Ａ＋Ｂ）／Ｃ） 15.14 %