管理会社と対等に付き合う為の最低の條件

[匿名さん]

管理会社と対等に付き合う為の最低の條件
1．管理委託契約書の期限は一年間として、期限は総会の月の4ヶ月後とする。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会に提案できる。
若し理事会の更新案が否決された場合は三ヶ月事前通知が出来て、その間に別の管理会社が探せる。
2．管理委託業務費とその他の管理費の区分所有者毎の床面積割合のそれぞれの月額金額を明確にしておく。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会で判断する場合に金額に見合ったものかが分かる。
3.その他に収納口座や保管口座のあり方があるが兎も角通帳名義は法人は管理組合名その他は理事長名とし、間違っても管理会社名の口座を経由するシステムは採用しないこと。そうすれば身軽に管理会社の変更が可能になる。

[62: 匿名さん]

>61
同一仕様といってますが、例えば、滞納金の督促に関して、管理会社は
だれが、どのようにやるのか、期間も含めての取決めというか、管理会社ごとの
具体的な対応の仕方が知りたいでしょう。
掲示物に関しては、管理員なりフロントが理事長が要求したものを作成するのか。
小修繕や点検の際の、簡単な点検とかはするのかどうか。
清掃のチェックや球切れチェック等の頻度とかがソフト面というか品質に入るのですよ。
管理会社をリプレイスするときの、判断基準にもなるでしょう。価格面では、対比表が
あるので、それをみればわかりますから。

[63: フロント]

久々に覗きに来ましたがまだこんな次元の話をしてるんですね。

一つ例を挙げると。
管理費等の督促業務？
督促を委託契約に含めているような素人会社に任せてるのですか？
督促を業務に含めると非弁活動となり弁護士法に抵触します。
管理会社が行うのは通知業務であり、請求額を通知するだけです。
もしもそれ以上の事をやっている管理会社があるなら、それこそ大問題です。

そのほかにも基本的にわかっていない書き込みが多い事多い事…
もう少し勉強しないと対等に話出来ませんよ。

[64: 匿名さん]

＞６３
うちは、管理会社が３回変わったけど、全て滞納金については、３ヶ月までは
管理会社が督促をしてるけど。それ以降は、理事と一緒にしてるけど。何か問題ある？
管理会社は、３社とも大手だよ。
滞納者にたいしての、電話連絡と督促状の提出が主な役割だけど。
勿論、委託契約書には入れてないけど。
管理会社のサービスだね。それぐらい当たり前だよ、フロントさん。
頭だけで動くのでなく、体も使わないと、フロントとして失格だよ。

[65: 匿名さん]

＞うちは、管理会社が３回変わったけど、全て滞納金については、３ヶ月までは管理会社が督促をしてるけど。それ以降は、理事と一緒にしてるけど。何か問題ある？

問題ないが、三ヶ月間督促業務をした後は理事会、理事長に委ねられ、その後は理事会、理事長が弁護士に委託するのを含め規約に基づき法的手段の手続きにはいることになる。

[66: 匿名さん]

>65
滞納金ごときで、弁護士に依頼することはないよ。
少額訴訟や支払い督促は自分たちで簡単にできるし、もし、
裁判所から支払い命令が出たのに支払いがされない場合は、
給与引き落としとか口座からの引き落としといった強制執行
手続きも自分たちで簡単にできるからね。
３ヶ月経過ごは、管理会社と協力してやっていくのが普通だよ。
３ヶ月以降は管理会社は関係ありませんとかいう管理会社は
存在しないよ。

[67: フロント]

違法なサービスを行っている管理会社を賞賛する程度では管理組合レベルのたががしれます。
まっとうなサービスで比較しましょう。
フロントのセカンドプレーをもてはやす風潮が管理会社のレベルを下げる結果となります。
大手がそんなことをやっているとは信じられませんね。
私がそのフロントの上司なら厳しく注意しますし、会社に知れたらそれこそ懲戒レベルの大問題になります。
滞納問題については言葉の一つ間違えただけで大変な事になりますから、うちの会社では徹底して通知のみに留めています。

あと、督促を業として行わないだけであって、補助は当然行います。
ただ、法解釈やそれに類する法的な手続きの補助や助言は同じく弁護士法に抵触しますから一切お手伝いしていません。
まあ、その辺を督促をしてもらっているなどと管理組合から混同されてしまうような説明不足があるようなフロントは底辺だと思います。

[68: 匿名さん]

＞３ヶ月以降は管理会社は関係ありませんとかいう管理会社は存在しないよ。

管理組合が管理会社を当てにしませんよ。
契約書を読みましょうよ。「責めを免れるものとして」協力以外はしませんよだよ。

[69: 匿名さん]

＞３ヶ月経過ごは、管理会社と協力してやっていくのが普通だよ。

協力と何か、組合のアドバイスに従う程度で何もしないのと一所です。

[70: 匿名さん]

>67
固すぎますよ。
そんなこといってたら、あなたの会社は地盤低下して、いずれ消滅しますよ。
弁護士法に抵触するのは、それを業とした場合ですよ。
少額訴訟や支払い督促とかの、手続きは当然理事がやるのであって、管理会社が
提訴する訳ではないでしょう。
滞納金で弁護士とか管理会社の指導を受けることはないですよ。
そんな単純な手続きは、誰でも知ってますよ。
ただ、裁判所にいって、書類をもらってきたり、出来上がった書類を裁判所に
もっていったりはしてもらいますけどね。

[71: 大規模マンション住人]

うちのは「６箇月の間、電話若しくは自宅訪問又は督促状の方法により、その支払いの督促を行う。」と書いてますね。

>62
仕様に書かれないような細かい具体的な作業の対応方法について質問して、
その回答により品質を評価するということですね。
そうすると、どういう質問項目があって、どういう回答であれば「可」とするのか
整理しておく必要があると思います。
そのようなものはありますでしょうか？

ただ「不可」と評価される管理会社には来てもらいたくないわけですから
少々細かくても仕様に盛り込んでおくのが正しいように思います。

[72: 匿名さん]

>67
管理会社の世界はそういう流れなんですよ。
弁護士法に抵触するとかいって逃げていては、顧客を逃しますよ。
結局管理組合が困っているのに、何もしないということになりますからね。
法に触れないギリギの中で考えていけばいいのですよ。
実際、全国でもこの問題について、弁護士会から提訴された事例はありません。
弁護士会も、苦慮しているけどどうしようもないというのが現実なのです。
あなたの会社だけが、面倒くさいから、これは弁護士法に抵触しますから、
相談にものりません、督促もしませんとかいってたら、ほんとにダメになりますよ。

[73: 匿名さん]

>67
理事長から、一人の滞納者が１年以上滞納していて、困っているがどうしたら
いいだろうかと、フロントに質問がきました。
あなたなら、すぐ弁護士に相談しなさいというのでしょうね。
規約に訴訟費用とかは、滞納者が遅延損害金も含めて支払うようになっているからといって。
理事長が、少額訴訟でやりたいといったらどうします。
それでも弁護士に相談しなさいといいますか？
弁護士は、少額訴訟ごときでは動かないですよ。
僅か４０万とか５０万の滞納金で、１０万とかの報酬はもらえないですからね。
理事が直接やれば、５，０００円程度でできますからね。
少額訴訟は簡単にできますから、簡易裁判所にいけば、相談窓口で丁寧に教えてくれますから
そうしたらいいですよといえば、弁護士法に抵触しますか？
あなたのは、屁理屈ですよ。

[74: 匿名さん]

＞理事長から、一人の滞納者が１年以上滞納していて、困っているがどうしたらいいだろうかと、フロントに質問がきました。

無能な理事長ですね。私が理事長でしたら三ヶ月で管理会社がギブアップしたら、理事2名をつれ三人で滞納区分所有者と面会して滞納の理由を質問した上で、滞納分は他の組合員の費用を借用しているのと同じ、従って遅延損害金を請求しているのであるから即刻滞納金を支払うよう説得します。この様に複数役員が自宅に行って面談することが一番効き目がある。

[75: 匿名さん]

>74
例えばの事例で書き込んでいるのですよ。
そういう質問をフロントにした場合、どうこたえるかってね。

[76: 匿名さん]

＞例えばの事例で書き込んでいるのですよ。 そういう質問をフロントにした場合、どうこたえるかってね。

管理会社の立場は3ヶ月間は督促しましたが回収できませんでしたので、あとは管理組合の規約に従ってどうぞで終わりさ。

[77: 匿名さん]

契約ではそうですね。後は管理組合の規約に従って対処していけば済むことですね。

[78: 匿名さん]

少額訴訟でも訴訟でも理事長がやりたければ自分でやれば良いです
管理会社は必要な書類の提出等は行えますが
裁判には理事長本人が出席する必要があります
面倒なので弁護士にまかせて支払督促にしています

管理会社については、まぁ何にしろ人間関係です
へーこらと言うことばかり聞いているようなフロントもいりません
今書き込みのあるフロントのように、文字だけでも十分鬱陶しい人間は担当としてはいりません

きちんと会話ができて、話が正論であれば良いです
数ヶ月や１年程度の滞納なんて元々何の問題でもありません

[79: 業界人]

＞無能な理事長ですね。私が理事長でしたら三ヶ月で管理会社がギブアップしたら、理事2名をつれ三人で滞納区分所有者と面会して
　立派な理事長で、これを実行すればかなり解決できると思いますが、輪番で理事になり、アミダで理事長になった場合、ここまでしてくれる人はあまりいません。
　こういう立派な理事長が出現するまで放置すれば、事態は悪化します。

　そのために、委託契約の中に「督促手順」を記載し、その通りに管理会社にさせるのです。
　管理会社は以下をしてくれるはず。
　1.　管理組合名で督促状を発送
　2.　管理会社として「放置すれば、理事会としては次の段階（法的措置等）に進まざるを得ない旨伝え」、
　　滞納金の納付予定を確認する
　3.　法的措置の方法の説明、実務の代行（弁護士の紹介、弁護士への依頼書類の準備（理事長はハンコを押すだけ））
　
＞弁護士は、少額訴訟ごときでは動かないですよ。
　たいていの場合、管理会社は弁護士と顧問契約しています。そこで５万くらいでやってくれます。
　１４０万以下の支払請求訴訟なら、司法書士でもできます。

＞きちんと会話ができて、話が正論であれば良いです
　賛同します。なかなかいませんけどね。
　できれば、管理業務主任者資格を持っている程度の専門知識が欲しいですね。
　問題を社内で共有し、協議して解決策を提示できるような会社なら安心。

＞数ヶ月や１年程度の滞納なんて元々何の問題でもありません
　とんでもない。
　管理費等は家賃のように毎月発生するものです。
　１年払えない人は、今後も払えない考えるべきです。
　早期解決は、急務です。

　管理費は滞納しているけれど、住宅ローンは払っているという区分所有者はたくさんいます。
　一般的に管理費の請求はローンの請求より甘いですから、後回しにされます。

　一番簡単な方法としては、所有者が変わって、承継者が滞納金を全部払うことです。　
　長期未納が発生したら、住戸の担保設定の状況を調べるべきです。
　住戸の売却価格－担保－滞納税＞滞納額なら、一応安心。

　最近はローン会社もなかなか競売にかけてくれませんから、上と逆の住戸が増えています。
　裁判所は、支払えという命令を出すだけど、回収してくれる訳ではありませんので
　今後、組合を圧迫するようになるような気がします。
　

[80: マンション住民さん]

>無能な理事長ですね。私が理事長でしたら三ヶ月で管理会社がギブアップしたら、理事2名をつれ三人で滞納区分所有者と面会して滞納の理由を質問した上で、滞納分は他の組合員の費用を借用しているのと同じ、従って遅延損害金を請求しているのであるから即刻滞納金を支払うよう説得します。この様に複数役員が自宅に行って面談することが一番効き目がある。

手ぬるい。滞納の理由など斟酌する必要はない。管理規約違反、金払え！ 駐車場契約即刻解約！訴訟するぞ！
脅して金払わせるのが理事長の仕事だ。

[81: マンション住民さん]

うちは500戸以上だけど、今年度に入って2戸が競売にかかった。
何れも理事長が強烈に債権回収かけてたけど、抵当権者の担保実行でカタがついた。
そのうち1戸は市から差押登記されてたけど、担保権の方が先だったので競売された。