イニシア行徳ってどうですか？

[物件比較中さん]

イニシア行徳の情報が欲しいです。
行徳駅徒歩10分で、駅が近いとは言えませんが、
利便性、環境はどうでしょうか？

所在地：千葉県市川市香取二丁目9番1他13筆（地番）
交通：東西線「行徳」駅 徒歩10分
東西線「南行徳」駅 徒歩12分

公式URL：http://www.i-gyotoku.com/
売主：株式会社コスモスイニシア
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[148: 匿名さん]

駅徒歩１０分か。５分以内なら文句ないんだけど。
去年販売していた行徳駅徒歩２分の伊藤忠の物件に決めておけばよかったとつくづく思う。
消費増税前だったし、完成後の見た目が立派。

[152: 匿名さん]

その時にはもっと価格高騰してるんでしょうね～

[153: 匿名さん]

148の言う通り、クレヴィアの高層階を買っておけばよかった。
そのあと、駅近新築物件は出てこないし。

[154: 匿名さん]

>>151
ＵＲＬまで入れて宣伝してるので見ましたが、住所からするとＪＣＢ寮の跡地でしょうか？
三方を大きなマンションで囲まれた立地のうえ、建築費を大きく抑えた初のマンションって…
せめて違う記事の方がアピールになったのでは？

[156: 匿名さん]

>>155
他のスレにも一斉に書き込まれてるマルチみたいですよ

[157: 匿名さん]

販売後すぐに飛びつかず竣工後に値引き販売を待つという戦法もあるのですね。
なるほど、勉強になります。
しかしイニシアってそういう値引きに応じてもらえるんでしょうか？
営業さんも表面上は「値引きは一切なし」と公言しているみたいですが。

[158: 匿名さん]

販売状況によるんじゃないですかね。
ここは当初の予定価格から結構価格下げたので、
個人的にはあまり値引は望めない気がします。

どの部屋でも構わないってことなら待つのもありかと思いますよ。

[159: 匿名さん]

値引きを全くしない会社はないと思いますが（竣工しても延々と売ってる住不ぐらい？）
竣工したら値引きがあるかといわれると分からないですよね

例えば１００万円の値引きは、会社が１００万を失うことですから簡単ではないと思います
多分、販売センターではまめに電気を消す、ムダなコピーをとらないなど
１円単位で経費を削減してるはずですし。

ただ、販売センターを維持するのに人件費など月１００万円かかるのなら、その分を値引きして早く撤退しようとか
低層階の２Ｌばかり残って、チラシをうってもあてはまるお客さんが１人も来ないといった
合理的な理由によってはあると思いますよ

[160: 匿名さん]

たしかに住友は値引しませんね。

でも、シティテラス南行徳に関していえば最終期の１階３ＬＤＫが３，２８０万です。
第１期で販売してたテラスＡ１階住戸は３，８００万くらいからでしたから実質的に値下げはしてるんですよね。

イニシア行徳に関しては、目の前のマンション(ソシアル行徳)とバルコニー向い合せの住戸は
売れ残る気がするんですけどね。デベとしてはそこを見越して値付けしてると思いますが。

個人的には余計なものがなくて管理費も割安だし悪くないマンションだと思いますよ。
ただし眺望・日当たりはイマイチだと思います。

[161: 匿名さん]

第１期２次２８戸売り出すのか。
１次と合わせて６３戸販売。果たしてどれくらい売れるのだろうか。
第１期で９５戸中の６３戸全部売れたらそこそこ人気なんじゃなんですかね。

[162: 匿名さん]

>>161
さすがにそれは驚異的な売れゆきでは？
時期を空けずに販売するので、１次７割、２次５割ぐらいで十分人気物件になろうかと思いますよ。

[165: 匿名さん]

>>163
抽選は昨日終わりましたね。まずまず売れたのでしょうか？

[166: マンション投資家さん]

行徳駅3分のマンションは、どうやら投資用のワンルームのようですね。
目の前にパチンコ屋があるのでファミリーで住むには不向きな場所と言えますね。

[167: 匿名さん]

そうなんですね！妙典駅前も投資用なんですか？

[168: 匿名さん]

第１期完売したみたいですね！営業さんご苦労さまでした！

[169: 匿名さん]

1次2次ともですかー？

[170: 匿名さん]

駐輪場の設置率が300％って珍しいような
普通200％のところがおおいですので
これはサイクルスペース分を考えているからなのかな？
1階の特定の住戸にはサイクルスペースが設置されているようだから
1区画３～4台は止められると思います
ラックに関してはとりあえず、1世帯２～3台は停められるのだろうか？と思いました

[171: 匿名さん]

2期の目玉住戸が3100～！
3198かな。倍率高そう。
170さん、自転車ラックだけではなくサイクルスペースもこんなに用意してくれるのは嬉しいですよね。
子供乗せ自転車はラックだと壊れやすいので、サイクルスペースとても助かります。
三階くらいまでは形ができてきましたね！

[173: 匿名さん]

価格表見せてもらいましたけど、3,600〜しか見当たらなかったですよ。4,000前後が多かったかな。一期の目玉住戸が売れたから、二期用に新たな目玉を設定したんでしょうかね⁉︎どの部屋なんだろ。
>170さん
171さんの補足ですが、自転車3台が平置きできるサイクルスペースが、専有住戸以外に30区画ほど用意されてるようです。それ以外に2段式ラックもあるので、それらの合計で300%になるようですね。

[174: 匿名さん]

3100の部屋があります？
競争率が激しくなりそうですが、何階の部屋になりますか？
駐輪場は不足すると敷地内に乱雑に置かれてしまいマンションの
資産的な価値まで下がってしまいそうで嫌なのですが、ここは
サイクルポート（でしたっけ？）が30区画であれば十分ですね。

[175: 匿名さん]

ここは価格調整して人気マンションになりましたね！
私も先日登録してまいりました。
登録された方って、周辺物件はどこをチェックされました？

[176: 匿名さん]

そうですね、大変賑わっていると思いますよ！
設備も申し分ないですしね。スロップシンク、魔法びん浴槽、床暖、二重サッシ、食洗機、アウトポール設計。
オプション入れずとも困りませんね。
周辺はシティテラス、クリオ、ファインスクエア見ましたけど、やはりここの立地が気に入りました。

[177: 匿名さん]

二重サッシの部屋なんてありましたっけ？

[178: 匿名さん]

複層ガラスでしょ。

[179: 匿名さん]

ペアガラスのことですよ？

[181: 匿名さん]

複層ガラスでしたね。表現間違いをしてしまいすみませんでした。

[182: 匿名さん]

価格下がったの?

[183: 匿名さん]

suumoに第１期の全戸の売り出し価格出てましたよ。

[184: 匿名さん]

>>183さん
どこに出てます？

[185: 匿名さん]

ここってハーフＰＣ工法なんですね。
コストは安いが遮音性は通常のスラブより劣るようですが、
皆さんはあまり上下階の音って気になさらない方が多いんですかね。
マンションのトラブルで一番上下階の音の問題が多いようなので、、、

[186: 匿名さん]

>>185
ハーフＰＣは、スラブの半分を工場で作成したコンクリート、残る半分を現場打ちしたコンクリートを
使用するということで、コストは変わらないものの工事期間が短縮できる工法のようですよ。
工法による遮音性は変わらないようです
（ググるといっぱい出てきました）

[187: 匿名さん]

>>186さん

そうなんですね。

住まいサーフィンとかでコラムを掲載している一級建築士の碓井民朗氏の
著書「買っていい一流マンションダメな三流マンション」に
『ハーフPC工法は通常の工法より遮音性が劣る』との記載があったものですから。

人によって意見が分かれるということでしょうかね。

[188: 匿名さん]

そのような記載があったのですか。
だとしたら、そのカバーをLL40等級相当の二重床構造で補っているんですかね？

[189: 匿名さん]

カバーは余計でした、

[190: 匿名さん]

>>180さん

LL40のLLはスプーンを落とす音など軽量衝撃音に対する数値ですね。
軽量衝撃音は一般的にほとんどトラブルになることは無いそうですよ。

もっともトラブルになるのは、子供がドスンと跳びはねる音などの重量衝撃音なので
LHの数値を公表してほしいところですね。なぜ公表しないのでしょうか。
スラブ厚20ｃｍでも工法によって音の伝わりが全然違うようなので。

デベロッパーに質問してしっかり納得のいく回答が頂けるか、
企業の取り組みの姿勢がわかるところですね。

[191: 匿名さん]

>>190
専門家ではないので推測ですが
ＬＬはスラブの上の処理の仕方で決まるので、出しやすい（出せる）
（スラブ厚が多少違っていてもＬＬ40になる緩衝材が入ったフローリングをしけばＬＬ40になる）

ＬＨは構造そのものなので、出しにくい（出しようがない？）
（部屋の大きさや小梁の有無など、さまざまな要素で変わり、出来てみないと出せないし部屋ごとに変わる）

あと、例えばボイドスラブ（中空スラブ）は構造の話なので、遮音性が変わるというのは理解できるのですが
ハーフＰＣは一部を工場で作ったという施工の仕方の話なので、遮音性は変わることがないように思います
ただ、ネットで見る限り、ボイドも「厚みを増すので音が減る」「空洞があるので音が響く」と記述によって
逆の評価になってます。なかなか難しいです。

[192: 匿名さん]

LHは公表しないのではなく、数値として出してもいないということでしょうか？

構造の差より、上に住む人の意識の差の方が影響大きそうですね。

[193: 購入検討中さん]

LHなんで公表しないんだろう。ボイドスラブ採用してるライオンズでも公表してるのに。

[194: 匿名さん]

ライオンズのＬＨ、いくらなんでしょうか？

[195: 匿名さん]

それくらい自分で調べればいいのに。

[196: 匿名さん]

どうやって調べるの？

[197: 契約済みさん]

完成まであと半年かー。部屋のレイアウト考えたり楽しみにしてよう！可動ルーバー面格子便利でいいですよね～、玄関に窓があるのも嬉しいですよね！
今のアパートが風通し悪すぎて、夏はサウナ状態で毎年参りました…

[198: 匿名さん]

残り半年で60戸強売らなきゃいけないのか。。。

[199: 契約済みさん]

残り半年というか…2期の販売来年ですしね…2期まで期間あけすぎな気もしますけど…

[200: 匿名さん]

１期１次で約３０戸、１期２次も約３０戸が終わって
もう３０戸ぐらいしか残っていないのでは？

[201: 契約済みさん]

え！2次もそんな売れたんですか⁈

[202: 匿名さん]

２次が残っていたら販売中になってると思うのですが…
サイトを見ても第２期の宣伝しか出てないので、終わったんじゃないでしょうか？
（以前に１次２次とも完売との投稿もありましたよ）

[203: 匿名さん]

先々週末の時点では1次分も含めて40数戸の申し込みでしたね。その後、一週間程度で15戸も売れるかな。
玄関に窓があるのは良いですね。換気も出来るし、明かり取りにもなるし。

[204: 匿名さん]

４０数戸の申し込みでしたか。
それだと私が勝手に２次も終わったと思い込んでただけかもしれないです

[205: 匿名さん]

今１期２次を先着販売中ですよ。営業さんから電話ありましたし。

[206: 匿名さん]

やはり2次まで全て売れた訳では無さそうですね。まぁ、たしか先週末は6階の間取りやカラーセレクトの期限でしたから、バタバタ申し込みが入った可能性も無くはないですが。
HPに間取りが追加されてますね。洗面所やウォークインまで引き戸なのは良いんだよな〜。居室もほぼ引き戸ですし、デッドスペースが減りそう。

[207: 匿名さん]

物件概要が更新されてましたが、１期２次は記載がないですね。
イニシア金町など、他物件では残ってる区画がある場合は「分譲中〇戸」といった記載がされています
２次の28戸がすべて完売ではないにしろ、大半が売れたのかもしれません

[208: 匿名さん]

順調に売れているみたいですね。
利便性と環境、価格のバランスが良いということでしょうか。

[209: 匿名さん]

近辺の施工済み5物件もまだ売れ残っている状況で、ここもすんなり完売とはいかないでしょうね。
2期がどれだけ売れるか気になるところです。

[210: 匿名さん]

竣工といいたかったです。

[211: 匿名さん]

実際は、どれくらい売れてるんでしょうかね？

[212: 匿名さん]

送電設備は、敷地内に残るのでしょうか。
ちょっと気になりました。
駐車場は、平置きで金額も手頃なのがよいですね。
100％ではないので、確保できるかわかりませんが。
駐輪場は、充実しているほうかと思いました。
ただ、意外と利用しない人はしませんよね。

[213: 契約済みさん]

送電設備は敷地内に残りますよ。
私もそこが一番気になりましたが、電力会社の友人に相談したり、
電磁波の計測機器を借りて測定してみたり、自分なりに調べてみて大丈夫と判断し、契約しました。
ただ、この件の捉え方は個人差があるかと思います。

ちなみに、私が感じたマイナスとプラス要素はこんな感じです。
主観が大いに入っていますので、ご参考まで。

■マイナス要素
１．敷地内に鉄塔がある。
２．駅から徒歩10分。
３．最寄りのコンビニまで徒歩5分。
４．最寄りのスーパーも徒歩7分。

■プラス要素
１．三方を道路に囲まれており、隣の建物とも離れているので日当たりと風通しが良さそう。
２．道路は車通りも少なく落ち着いた環境。
３．間取りが使いやすそう。またウォールドアでLDKが広く使える。
４．玄関にも窓があり明るそう。
５．二重床、二重天井、二重壁。
６．ベランダにスロップシンク有り。
７．駐車場が平置き。
８．駐輪場300%。
９．維持コストが安い。

後は眺望など、部屋固有の善し悪しはあるでしょうね。
ここ数年マンションを探していましたが、ここはゆったりした造りになっていて、
必要な設備が付いた総合的には良いマンションかなと思っています。
まあ、鉄塔が無ければさらに良かったんですけどね。

さて、嫁に自転車買ってあげなきゃ。

[214: 匿名さん]

>>213
二重壁はマイナス要素だよ。壁の仕上がりの雑さを隠す施工方法。

[215: 契約済みさん]

>214さん
全くその認識がありませんでした。
ご指摘ありがとうございます。

まあ、壁の仕上がりは、コンクリート打ちっぱなしにでもしない限りどちらにしろ見えないので、
あまり気にならないのですが認識が甘いでしょうか？
まさかコンクリートが足りずに穴が空いてるなんてことは無いでしょうし。

壁にピンやビスを打ち込めるのは便利だなと思っておりました。

[216: 匿名さん]

二重壁は遮音性が劣るんですよね、たしか。
コンクリートにクロス直張りのほうが優れている。

高級物件に二重壁が無いのが何よりの証拠ですね。

[217: 契約済みさん]

>>216さん
恥ずかしながら遮音性の話も存じていませんでした。
てっきり、クロス直張り（戸境壁200mm）と二重壁（戸境壁200mm＋ボード）では、
内側にボードがある分、二重壁の方が遮音性も高いのかと思っていましたが、そうでもないのですね。

ただ、こんなサイトもありました。
遮音性の問題（＝太鼓現象）があったのは昭和のGL工法で施工された二重壁で、現在は改良されているようです。
http://jyusetsu-navi.cocolog-nifty.com/blog/2006/08/post_ec3d.html

とは言え、実際には音が聞こえるかもしれませんし私も発するかもしれませんから、
あまりに酷いときは、お隣に住む方と会話できる関係が造れれば良いなと思っています。
難しければ、管理会社から連絡してもらうこともできますし。

[218: 匿名さん]

>213さん
マイナス要素とプラス要素についてのご解説、解りやすい内容でした。
駅徒歩10分は自身の通勤面だけでなくリセールにもマイナスであると感じますが、コンビニやスーパーの立地はある程度離れていた方が良い場合もありそう…
駐車場の排気ガスや騒音がありますからね。

[219: 契約済みさん]

>218さん
ありがとうございます。
駅からの距離は確かに一長一短がありますね。
現在は駅のすぐ近くに住んでいますので、通勤は辛くなるかと思います。ただ、歩道も平坦ですし、かつ自転車とも分離されてますので、10分であれば歩けるかなと思っています。
それに行徳駅も南行徳駅も、駅から数分のところに無料の駐輪場もありますから、辛い日は自転車利用かな。

リセールについては、都内の人気エリアでもない限り下がるのは当然と思っています。
駅距離が近いほうが下がり幅が小さいとは思いますが、物件次第かなとも思います。駅近の物件もいろいろ見ましたが気に入るものは少なかったもので。

ここはまず第一に、自分達が気持ち良く永く住むという観点で選びました。
リセールのことを度外視した訳では無いですが、10分であれば検索にも引っ掛かり易いでしょうし、同じように感じてくれる人がいれば、10分の物件の中では下げ幅は抑えられるのではないかと考えています。
まぁ、その時の物件相場に大きく影響されるとは思いますが。

[220: 契約済みさん]

219さん、自分達が気持ちよく永く住む…そうですね、私も同意見です。
他物件のリビングダイニング、9〜11畳が多い中ここは1番小さくても13.9畳と比較的ゆったりしていることも嬉しいポイントです。やはり家族がいちばん永く過ごすスペースですからね。
そういえば、久しぶりにMRに行きましたらキッチンや靴箱がオプション仕様から標準仕様に変わっていました。
オープンキッチンから手元を隠すシーナリーキッチンへと変更されていましたが、思っていたより立ち上がり部分が高かったのでコンロ使用中の鍋などはあまり見えないようです。
立ち上がり部分のカウンタースペースがあると、色々物を置いてごちゃつきがちになってしまうのでなくてよかったなと思う反面、作業スペースが少ないので作業スペース付きの食器棚を検討しています。

[221: 匿名さん]

＞＞220さん

ここはＬＤＫ表示だから１３．９畳とかなんですよ(>_<)
キッチンはだいたい３～３．５畳程度なので
リビング自体はほとんどのプランが１０～１１畳程度のようです。

[222: 契約済みさん]

>>221さん
そうでしたLDK表示！でも対面キッチンでも吊り戸棚がないぶん広く見えますね…キッチンまでのエアコンの効きも違うみたいですよ。
しかし気になるのはやっぱり油跳ねやニオイなどですかね。

[223: 契約済みさん]

>220さん
219です。同じご意見の方がいらっしゃって嬉しいです。
LDK表示の件は221さんが書かれている通りですね。
なので、我が家はLDを広くするため、ウォールドアを開いて隣室と繋げて使う予定です。
余計な梁も出ておらず、すっきり繋がるのは魅力です。
それに、この物件は収納が豊富ですから、室内にごちゃごちゃとモノをおかずに済むと思っています。
いかに整理するかに掛かっていますが。。。

MRの情報もありがとうございます。
私もたまたま行く機会があり見てきましたが、オプションの時とはやはりイメージが変わりますね。
オプションを見てしまっていた分、キッチンについては作業スペースが狭くなった感じがしますので、
仰る通り、作業スペース付きの食器棚があった方が便利でしょうね。

[224: 購入検討中さん]

先日訪問してきましたので現状共有しますね。


販売済が、３７戸/９５戸(３８％)

売れ残りが

①先着順での販売中のもの　２４戸
②第２期以降の販売数　３４戸

竣工が３月なので、
残り５か月で５８戸売らなきゃいけないんですね。

[225: 匿名さん]

>>224
情報ありがとうございます
１期１次は即日完売でしたが、１期２次はまだこれからということのようですね。

[226: 契約済みさん]

>224さん

記載頂いた情報は最近のものということですよね？
10月下旬の価格表が手元にあるのですが、「済」マークの付いた部屋がもう少し多いです。
「済」マークが付いているからといって、販売済みとは限らないのでしょうか？

[227: 匿名さん]

224さんは具体的な数字を出しているので、
226さんも具体的な数字を記載して頂けるとわかりやすいかと思いますよ。

もう少しだと抽象的すぎて、、

[228: 匿名さん]

済の意味を確認しないとね。
ローンの審査が通らなくてって言う話はよくあるし。
あとは今の家を売って買い換える前提の人も、家が売れなきゃ白紙だしね。

[229: 匿名さん]

「済」になっていると多少時間がかかっても実際にはほぼ購入になると思いますよ
明らかにローンが厳しい人はそもそも契約できない（事前の簡単な審査でわかる）ので
金利は上がりますが、どこか金融機関は見つかります

買い替え特約も、住んでる物件が間違いなく売れる額（かなり低めの額）で締結するので
白紙解約になることはまずないです

[230: 契約済みさん]

販売済が37戸ですか？
１期1次が35戸完売となっているのに、2次でたったの2戸しか売れていないってことはないと思うのですが…

[231: 匿名さん]

>>230
たしかに２戸だと少ないですよね
もし大量に売れ残っていたら、サイトも「販売中」でがんがん集客してるはずと思うのですが。

226さんが済の数を数えてくれることに期待（笑）

[232: 契約済みさん]

遅くなりましたが、226です。
「済」マークが付いているのは45ですね。
224さんの情報が、どの時点のものか知りたいところです。

[233: 匿名さん]

224です。
私が訪問したのは先週の話です。
ですから、そこからすぐ売れたのかどうなのか。
とりあえずご報告まで。

[234: 契約済みさん]

224さんありがとうございます。先週ですか～、10月半ばくらいに行った時に2次14くらい売れてますって聞いたんだけどな…確実なのが37ってことなんですかね？
37だとなかなか厳しいですね。

[235: 匿名さん]

231です
224さん226さん234さん、ありがとうございます！
契約済みは少なくとも37、お客さんがついてクローズしたものを含めると10月下旬時点で45以上
といったところでしょうか？
もう少し様子を見ないと売れ行きは判断しにくいですね。

[236: 契約済みさん]

224さんと226さんが持っている価格表の写真をアップして頂けると一番助かりますよね笑
それってダメなんでしたっけ？

[237: 匿名さん]

さすがにそれは無理なお願いでは…
みなさんが気軽に書いてくれなくなりそう（笑）
個人的には、「〇戸みたいですよ」ぐらいの軽い感じででも
ときどき更新されていけば、買った人も検討中の人も安心できるのでは？

[238: 匿名さん]

12月下旬に2期1次販売予定ですね。その時には7戸の販売、1月の2期2次では4戸の販売と概要には出ていますが、少数の販売なんですね。現在先着順で販売中というのもあるんでしょうかね？1期の分は売れちゃったんでしょうか。正確な情報は問い合わせればわかるのでしょうけど、気軽に知りたい気持ちもあるんですよね。

[239: 匿名さん]

>>238さん
現在1期2次分が先着販売中です。
1期の時も前持っての情報は少ない販売戸数でしたが、直前に変更されていますので今回もそれより多くなるとは思いますよ。

[240: 匿名さん]

駅からの距離も徒歩10分以内で間取りも広め、金額的にも悪くない。
ただ、この場所だと線路側からベランダが見える距離。
カーテンは、いつも閉め切っておかないといけないでしょうね。
ベランダが線路側なので、音も気になる部分です。

[241: 匿名さん]

ハザードマップでは、液状化の可能性が高いようですが、地盤改良はされているのでしょうか？

間取りは良いと思いますが、地震のことを考えると、この地域は迷いますね。

[243: 匿名さん]

>>242
突然どうしたんですか？

[244: 匿名さん]

ほんとどうしたんですか？
今日ふら～っと見てきたら、階段や低層階部分にタイル貼ってありましたー！

[246: 匿名さん]

240,242,245は別のマンションと勘違いしてる？
線路側からは角度があるから部屋の中が見えるわけないし
周囲は住宅街で行徳地区の中じゃ雑踏からかけはなれてる方だと思う

※241
線路の北側は南側に比べると地盤はマシって言われてる
でも下総は歴史的にみて元湿地帯が多いから、気になるなら浦安市〜行徳地区自体避けた方がいいよ

[247: 契約済みさん]

契約者用の住民スレを作ってみました。
契約者の皆様、そちらでも情報交換しませんか。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/544656/