イニシア行徳ってどうですか？

[物件比較中さん]

イニシア行徳の情報が欲しいです。
行徳駅徒歩10分で、駅が近いとは言えませんが、
利便性、環境はどうでしょうか？

所在地：千葉県市川市香取二丁目9番1他13筆（地番）
交通：東西線「行徳」駅 徒歩10分
東西線「南行徳」駅 徒歩12分

公式URL：http://www.i-gyotoku.com/
売主：株式会社コスモスイニシア
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[1: 買い換え検討中]

もともと三菱銀行の社宅があった所ですよね？

[2: 買い換え検討中]

徒歩10分で95世帯クラスのマンションなので、
ランニングコストが安ければいいですね。

土地の仕入価格は妙典のライオンズマンションよりも高かったらしいですよ、
アベノミクスの影響で分譲価格上がるのでしょうかね。


ちなみに、現地は南東に三井のマンション（6階建て）が隣接し、
南西はＮＴＴのマンション（7階建て）があるので眺望を望む方は最上階の８階くらいですかね。


ちなみに、ここ近年の行徳駅１０分前後の坪単価は170～190万前後なので
それと同じくらいなら一番安い２階の場合、一番狭い62㎡で3,200万から、87.5㎡で4,600万くらいからかなと思います。


原材料費、人件費等の高騰と消費増税で価格アップの見込みですが、
現在行徳エリアは供給過多なのでもしデベロッパーが薄利覚悟での供給ならば
結局坪単価は以前とあまり変わらないのかなって思っています。


ちなみに、競合分譲物件は

シティテラス南行徳、
アルファグランデ南行徳、
クリオ南行徳パークフロント、
ファインスクエア市川行徳
ヴェレーナシティ行徳

あたりかな～？

[3: 匿名さん]

敷地内に高圧線ですか？

[4: 物件比較中さん]

高圧電線が敷地内にあるのは、結構なデメリットですね。
しかも電線の結構ギリギリまで建物を建てるようなので、
どうなのかなと思います。

[5: 匿名さん]

行徳駅と南行徳駅の中間ぐらいの位置ですね。静かな場所だと思いますが、近くにスーパーとかはなさそうなので、買い物は駅まで行ってという感じかな。

[6: 匿名さん]

こればかりは、自分の部屋と高圧線の距離ができるだけ遠くなるよう選ぶしかありませんね


そうなると高圧線近くが買い叩かれたりしないでしょうか

[7: 匿名さん]

現地を見てきましたが、本当に高圧線の鉄塔が敷地の囲いの内側に鎮座しているんですね。どういう風に立てるんですかね。

[8: 買い換え検討中]

高圧線近辺は、駐輪場になる予定みたいですよ。
でも、結構近い位置まで建物を建てるようです。
個人的には、最近見かけないですが自走式の立体駐車場を建ててほしかったです。

[9: 匿名さん]

ランドプランが気になりますね。
グーグルの地図だとまだ社宅の形が残ってました。社宅の時はほとんどが西向きだったんでしょうか
分譲マンションにするなら南向きが多くなるのを期待したいですね、
ただお隣の建物が大きそうなので眺望的には味気ないものになりそうですが…。
ウエルカムホールとして玄関が広いのを売りにするようですが、子供が独立したら持て余しそうな予感です。

[10: 物件比較中さん]

ランドプランは、南西無期にズラーッと並んで、南東向きは少しみたいですね。
高圧電線付近は自転車置き場になるようです。

[11: 匿名さん]

常識的なことなのかもしれませんが、高圧線が近いとどの様なデメリットがあるのでしょうか？
何か音がするとか、誰もが嫌がるようなことがあるのでしょうか？

[12: 匿名さん]

うーん、どうやら白血病リスクが高まるみたいですね。
言われてみて軽く検索しましたが、子供だと余計リスクが高いようです。
ちょっと心配ですよね。

http://home.cilas.net/~iado/denziha/

[13: 匿名さん]

前TVで病気になる確率が確かに高いというデーターを出してましたね。
あと知り合いに高圧線の下の所に住んでいた人がいるのですが
ＴＶの映りが悪かったり雨の日はジージーと音がうるさかったと言ってました。
ただ目に見えるものではなく因果関係がはっきりしていないそうなので
電磁場の体の影響はどうなのかはわかりません。

[14: 匿名さん]

高圧線が敷地内を通っているのですか。
住戸の価格がその距離によって安くなったりしますかね？
物件概要には以下のように出ていますが、最低でも3.6メートル以上は離れているという事ですか。
※東京電力株式会社の送電線路の設置のため、本物件敷地の一部146.77m2（登記記録面積）に地役権が設定されています。送電線路の最下垂時における電線から3.6m以内の範囲における建造物の築造等が禁止されています。

[15: 匿名さん]

一番近いお買い物する場所はフーズマーケットセレクションですかね。
営業時間は１０時から２２時までの様です。今住んでいる所の近くにもセレクションがあるのですが、
すごく安いですよ。お野菜なども新鮮です。セレクションなら駅からの帰り道にお買い物しながら
帰ってこれますね。９時位から営業していてくれれば私的にはうれしいのですがね。

[16: 匿名さん]

なにも高圧線が通っているようなところに建てなくてもいいのに、土地が安いからなんでしょうか。
買う側も安く買えるのなら、悩みますよね。
生活に支障は出ないと思いますが、やはり不安もありますよ。
気になったら、自分で確認をして来ることでしょうね。それが一番いいことです。

[17: 匿名さん]

フーズマーケットセレクションというところ、
良い感じなのですか
今まで使ったことがなかったので、
どういう所なのかしら？と
思っておりました

特売のチラシが
WEB上で見られたので見たのですが、
特売で新玉ねぎが10円とか
すごく安くてびっくりです

こういう店が近くにあると
なかなかはかどりますよね～

[18: 匿名さん]

高圧線のデメリットをどうやって自分で確認するんですか？
近所の方に聞き込み？それとも測定器などで数値を測定？
営業マンに質問しても実際にどこまで本当の事を話してくれるか疑問。
がんの危険性も言われている反面、高圧線の作用により体内がアルカリ性にあるので健康にいいという説もあります。

[19: 匿名さん]

高圧線が健康にいい？本当ですか？初耳です。よろしければソースを貼って下さいませ。

[20: 匿名さん]

高圧線に限らずネットで検索すると悪いことや逆に良いとされる意見に別れますからね。特に高圧線の場合は悪く書かれているのが多く感じます。ただ目に見えないこととメディアなどではっきり悪いと発表されたわけでもなく実際に高圧線近くに長く住んでいる人も多くいるので私的には問題はないと思ってます。

[21: 匿名さん]

本当に悪すぎるのであれば法律で近くに建ててはいけないなどの制定がなされるのでは。
あまりこの話にこだわり続けるとこのマンションの目を向けたほうが良い大切な魅力が語られなくなってしまうと思いますよ。
魅力があると言っているのではなくてこれも語り合いましょうということです、あしからず。

まあ私的にはちょこっと駅遠くない？？
という第一印象なんですけどね。
この辺、閑静でしょうかね。
遠いなりの利点を持っているといいだろうなと。

[22: 匿名さん]

まだホームページの情報も少ないようなので、
高圧線が近い等わかっている情報に話題が向いてしまうのも仕方ないと思います。

2LDK～4LDKのようですが、どんな間取りになるか早く見たいですね。

[23: 周辺住民さん]

駅から近くはないけど、線路の高架沿いは自転車道があって駐輪場も通り道(高架下)にあるよ。
駅に近い方の駐輪場は有料だけど定期で月千円程度だし空きもある様子。
バイパスを渡らずに済むし鳥の糞害のひどい信号も使わなくて済むのは悪くないと思う。

土地の感じからして向きは南西なのかな、目の前の道は二車線で歩道が整備＆植栽もされてて
車の通りはそれほど多くない印象。
間取り出来るの楽しみ。

[24: 買い換え検討中]

この物件の近隣に住んでますが、
慣れるとそこまで遠いとは感じませんよ(^^)

ここの物件の良いところってなんでしょうね？
世帯数がそれなりにあるので、
管理費・修繕積立金が割安になればそこはメリットになるかと思います。
現状、情報が少ないのでこれくらいしか思いつきません。

あと、なにげに東西線の騒音が結構うるさいです、、、
窓開けてると、テレビの音がほぼ聞こえません。

うーん、現状デメリットのほうが多いですが
これから良い部分が出てくることを期待しております。

[25: 匿名さん]

窓の開閉は音がある場所では本当に問題ですよねぇ。それでも閉めていれば問題ないと言い切れる方であれば選んで良いのではないでしょうか。一般的にはけっこう「五月蝿いからダメ」みたいに言われますけどね、でもこれは客観的に指摘しているだけで、決めるのはそれぞれの考えです。

10分は私も遠いとは思いません、むしろこれぐらいは歩いたほうがいいと思うぐらいです。何でも近すぎて体力が衰えて病気になりやすくなったという事例もありますから。

[26: 匿名さん]

線路が近いのに駅が近くなくて、騒音がするというのはなんとももどかしいです。
24さんによると東西線の騒音ってけっこう煩そうですね。テレビの音が聞こえない
というのはちょっとひどいかな。そういう環境に建てられるマンションなら防音対
策はされていると思いますが、窓を開けたら同じですね。日中は仕方ないとして、
夜とか深夜はどうですか？
間取りは玄関の広さや収納に期待できそうな感じですね。

[27: 匿名さん]

東西線の電車の運行時間は、深夜は何時までなんですかね。
最悪は、午前１時から５時までは走らないでしょうから、その間は、静かになられるでしょうね。
ただ深夜で電車は走らなくても、道路はそうはいきませんので、そこは気になる時間にでも確認してみないとね。

[28: 周辺住民さん]

HP間取りアップされてますね、なかなかイイんじゃないですか？
駐車場代が全て平置きで5000～9500円というのも◎です。
あとは管理費関係がどうなることか。

東西線は、行徳近辺はたしか5時～12時半くらいだと思います。
車の通りはそこまで多くないですよー

[29: 匿名さん]

公式ＨＰ見てきました。
間取りは、たくさんあるみたいですが、そのうちの１つが紹介されていました。
ウェルカムホールと言って、玄関が広くなっていて、小窓があり明るくなっているのもいいですね。
マンションの玄関と言うイメージではない感じがします。
平面駐車場や、サイクルスペース300％完備というのも、魅力だと思います。

[30: 買い換え検討中]

価格を考えてみました。
最近の分譲実績だと

・南行徳徒歩8分のパークホームズ(2012年竣工)　　⇒　70㎡だと3,600万くらいが最安値(坪単価約170万～)
・行徳徒歩2分のクレヴィア市川行徳(2013年竣工)　⇒　70㎡だと4,200万くらいが底値(坪単価約200万～)
・南行徳徒歩10分のシティテラス南行徳(2012年竣工）　⇒68㎡で3,300万くらいが底値(坪単価約160万～)

ここは徒歩10分だから72㎡で、3,700～3,800万(坪単価約170万)くらいが底値かな？

ちなみに、蛇足ですが
中古になると徒歩12分、築7年の三菱地所の物件が76㎡2,980万(坪単価130万)という状況

[31: 匿名さん]

>>30
その予想価格は地域相場からして高いですか、安いですか??

10分がけっこうネックと考えている方は多いはずです。
この感覚を踏まえるとできるだけ安い寄りの期待を持つと思うのですよね。
予算から見て何ら問題がなければ価格へのこだわりは持たないと思いますが。

行徳駅は便利かな、東西線は人によっては使える路線でいいと思うんですよね。
私もそう思ったことがありますから。

[32: 買い換え検討中]

>>31さん
予想価格通りの坪単価170万～だと、
近年の分譲相場より安めだと思います。
ですがあくまで予想なので、(^^)

ただ、敷地内に高圧電線がありますし、
今行徳エリアは競合物件が多いので
そんなに高くも出来ないのかなという風にも考えてます。

徒歩１０分の感じ方は人それぞれですよね。
私は近くもないけど、遠くもないという風にとらえてます。

近いほうがいいのは当たり前ですが、
そうすると価格が上がってしまいますよね(+o+)

過去の実例だと、
行徳駅徒歩5分、
2012年竣工のライオンズ行徳駅前は
たしか72㎡で4,500万(坪単価約206万)くらいが最安値の部屋だったと思います。
行徳の新築の相場はだいたいこれくらいなんですよね。。

駅からの距離と価格のバランスは悩みますよね。。。

[33: 匿名さん]

今はマンションの価格上がってますから予想以上の値段になりそうな予感。

私も駅から10分は問題ないと考える方ですが、マンションとして10分は微妙ですからね、価格に反映してもらいたいところです。
ただここは駅まで大きな交差点もなく交通量のある道も通らないので、10分の割にはストレスを感じないと思います。
小学校は南行小？バイパス通らないといけないっていうのはちょっとネックですね。

行徳はいいですよ、東京方面への通勤なら妙典の方が楽ですが、行徳からなら吊革は無理でも中央の通路には入れるんじゃないかな。
東西線ラッシュ時間帯はかなりきついですから、通路に入れるかだけでも大分違います。
東西線は乗り換えが便利でいいのですが、風に弱いです。

お隣の南行徳と妙典に比べると安いスーパーが多くて選択肢が多いのもいいです。
商店街が栄えているのも個人的に高ポイント。
銀行も飲食店も多いですし、公園もたくさんあります。生活するには便利ですよ。

[34: 匿名さん]

たしかにそうですね。
都心は分譲価格上がっているので、
もう少しすると、ここらへんにも余波が来るかもしれません。

幸いなことに行徳エリアの供給数が多いので、
価格高騰を抑える要因になると思っています。

現状のわかっている情報で過去の分譲マンションと比較して、
客観的にみて感じた部分は、

・良いところ

①バルコニーの奥行200㎝
⇒最近の行徳エリアだと、180㎝が平均だったと思います。
⇒200㎝だったのは、クレヴィア市川行徳、ヴェレーナシティ行徳くらい
⇒シティテラス、パークホームズ、ライオンズ市川妙典・行徳レジデンスは180㎝でした

②スロップシンク
⇒最近の分譲実績で、スロップシンクが付いていたのは
シティテラスの全戸、ライオンズ市川妙典・行徳の一部の住戸
なので、スロップシンクいいですね

③北側の部屋も完全にアウトフレーム
これはいいです。嬉しいです。
最近の分譲実績だと、ライオンズ行徳駅前レジデンスが全部屋アウトフレームでした。
今だとクリオ南行徳パークフロントもそうですよね。

・良くないところ

①高圧電線
これに尽きます。高圧電線が敷地内にあるって、正直やっぱり不安ですよね。
高圧電線がある分、設備仕様を少しだけ良くしているのかなという印象です。

②眺望
南東向きも、南西向きも６～７階建てのマンションが建ってますから眺望は全く望めません。
でも南西は建物と結構距離があるので日当たりは大丈夫そうですよね。

物件自体はいいなって思います。
立地は、少し難ありですかね。。

結局は、正直なところ価格かなーというところです。
4階くらいで72㎡で4,000万以下なら検討したいですね。

[35: いつか買いたいさん]

価格は6月下旬からの発表になると思いますが、やはり行徳駅前公園側のファインスクェア行徳より価格は上になるそうです。
無駄な共用施設がないし平置き駐車場なので管理費・積立修繕費が安く済むのが嬉しいですねー！

[36: 匿名さん]

駐車場設置率は50％のようですが、最近はこれくらいで足りるんですかね。

[37: 匿名さん]

うーん、こんなもんかと、、、
シティテラスとか駐車場余ってるみたいですからねぇ
最近車を持たないひと増えてるみたいですからね、、、

[38: 匿名さん]

あー、向井のソシアル行徳という古いマンションとバルコニーが完全に向い合わせですね。
これはストレスになりそうな予感。カーテンは閉めっぱなしにしないといけませんね。
気になる方は線路寄りの住戸を選ぶといいですね。

[39: 匿名さん]

半分くらいあれば駐車場は足りるんじゃないですか？

恐らく管理費に流すでしょうから、空きが出てしまうとそれはそれで問題になってしまいますし。

って駐車場料金って結局はどこに流れる形になるのでしょうか。

どちらにしても別に車なくても生活できる地域だし

何となくうまく収まるんじゃないの？なんて思ってしまいます。

駄目なら敷地外になりますがこの辺って月極めあるのかなぁ。

[40: 物件比較中さん]

月極はちょこちょこありますよね、だいたい月額１５０００～２００００円くらいが相場な気がします。

[41: 匿名さん]

近くにカーシェアのステーションもあるし、車がなくても不自由しない土地なので大丈夫だと思っています
自動車通勤の人はインターに近いところを選ぶような気がするんですよね、橋がボトルネックになる土地なので
自転車は必須だから自転車400%は嬉しい

[42: 周辺住民さん]

価格予告でましたね。

70.23㎡　3,300万円台⇒3380万かな？
坪単価約160万弱か。2階の部屋だろうね、きっと。
まあまあいいんじゃないですか？

3,380万フルローンで月々11万くらいの返済かな？
ローン返済110,000円+駐車場5000円+管理費修繕積立金で15,000円くらい？
そうすると車がある人だと毎月13万前後のキャッシュアウトか。

家族構成にもよるけど、世帯年収500～600万くらいならそこまで無理はないのかな？
3,380万×5％＝約160万くらいが登記や取得税とかローン手数料などで
かかるからこれくらいの初期費用はキャッシュ払いですね。

[43: 匿名さん]

一番安い部屋は、一番高圧電線に近い部屋なんじゃないですか？

[44: 匿名さん]

>>43

それが理由で安いというわけではないと思うけど
環境的には安いほうが買われやすいでしょうね

2LDKってことでいいのかな、その部屋は…

駅との位置関係としての立地は悪くないと思います
行徳と南行徳のちょうど真ん中ぐらい
しかも駅から縦に離れるわけじゃないからどっちの駅にも行きやすい

スーパーが…遠いのかな…

[45: 匿名さん]

近くにスーパーがないのですか？
自転車で通える範囲内なら問題ないのですが。
駐輪場がたくさんあるので、基本自転車移動ですよね。
そうなると、自転車で通える範囲内にスーパーがないと
駐車場も多くはないので、かなりきびしいと思います。
平置き駐車場で、カーポート付きっていうのにもかなり惹かれますけど、
駐車場代がすごく高いですよね。

[46: 匿名さん]

セレクションいいんじゃないですか？安いです♪
徒歩で7～8分、自転車でなら2～3分で着きますよ(^^)
というか、自転車の範囲なら、行徳駅前の西友・マルエツ。も使えますし、
南行徳駅前のワイズマート、ナカムラヤも使えますよね

[47: 匿名さん]

車はなくても自転車は必須っていう感じですね。
周囲の月極め駐車場が20000円弱位なら、マンションの駐車場の方が得ですね。
細かいことだけど、外に借りるとなるとかなり割高になる。
やはり自転車の利用率を見越して駐輪場のスペースは多く確保されていますね。

[49: 匿名さん]

どれくらいの人気・・・・それはこれから分かる感じでしょう。
価格帯もけして安くないのと、買い物に関しても駅に関しても
ちょっと遠いので、常に車での移動をされている方には良いのかなと思いますね。

[50: 周辺住民さん]

遠いといっても、周辺歩道は整っているし東西線沿いをまっすぐ進んで行く感じなので旧道奥や福栄のほうほど遠くは感じなさそうですね。
モデルルームは今月末からだそうで、早く価格帯が知りたいところです。