パークマンション三田綱町ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞パークマンション三田綱町ザフォレスト
所在：東京都港区三田2-309-39
交通：南北線・都営大江戸線麻布十番駅徒歩7分、都営浅草線・三田線三田駅徒歩13分、山手線・京浜東北線田町駅徒歩15分
総戸数：98戸（事業協力者住戸1戸含む）
間取り：2LDK～3LDK、71.02～176.33m2
入居：2016年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：鹿島建設
管理：三井不動産レジデンシャルサービス

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【三田界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.1】
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[97: 物件比較中さん]

ここよりも赤坂1丁目もヴァンガード跡地の方が立地は上、800万位なら赤坂1丁目とかを買ういますね。
後者は1000万円越えになるんでしょうか。

[100: 匿名さん]

私はイギリス大使館跡地の払い下げ決定まで待ちます。

[102: 匿名さん]

虎ノ門ヒルズレジデンスも気になります。

[103: 匿名さん]

＞100

三菱グランの時も思ったのですが、高速は気になりませんか？個人的には、高速横なんて、人が住むところではないのですが。

[104: 物件比較中さん]

ここも高速近いですよ。
さらに低地。いい所は緑が一杯で森の中のような感じです。

[105: ご近所さん]

ここがパークマンションになるとはびっくりですね〜。坂の途中なので、低地と行っても底辺ではないし綱町パークマンションより上にある。高速もそれほど近くはない（300mぐらいは離れてるのでは？）のでいい立地でしょう。音は聞こえないと思いますよ。ちょっと坂の途中なのはマイナスポイントかもしれませんが、東京は坂が多いのでやむを得ないかと。緑を多くする感じなので、近所の庶民には自然が増える感じで嬉しいです。高いんだろうなｗ。周りは古いマンションも多いので新しいのができると建て替えてくれたりするかもしれませんね。景観が良くなるのでウェルカムです。散歩もするので、横とか通るの楽しみになるかも。

[106: 匿名さん]

地図で見る限り、敷地のはじのほうからは、100mくらい離れている感じではないですか？

欲を言えば、200メートルくらい離れている方がいいでしょうが、港区の中では、マシな方だと思います。

[107: 物件比較中さん]

いつから販売されるか、情報知っている方教えて下さい。

[108: 匿名さん]

事前案内の招待来ましたね

[109: 物件比較中さん]

事前案内会のお知らせがもう来た方がいらっしゃるんですね。我が家はまだです。
買えないと思われてるのでしょうか。

[110: 匿名さん]

ウチは登録してないのに、四月頭に来ました。
三井の他の物件見たときの世帯年収とかの情報を元に送ってる？

[111: 匿名さん]

年収3000ないとな、、

[112: 匿名さん]

自分も登録してないですが、送った来ました。正直、ここを買える収入層では、無いです。どんな基準なんでしょうね。
109さん、考えているなら、早めに問い合わせた方が良いかも。

[113: 物件比較中さん]

109です。
皆様、ご対応いただき、ありがとうございます。
早速ですが、今日問い合わせをしてみました。
ちなみに、事前案内会はいつからなのでしょう？
質問ばかりですいません。
宜しくお願い致します。

[114: 匿名さん]

検討していて、どうしても気になることがありまして、どなたか教えて
頂けないでしょうか。

総戸数９８戸に対して駐車場７８台というのは、特に問題ないでしょうか？

[115: 匿名さん]

富裕層なら車くらいみんな持ってるんじゃないの？とお思いなのかもしれませんが、
運転手がお迎えに来るから自分では運転しない方や、すべてタクシーで済ます方もいるので
ちょっと駐車場が余るくらいじゃないかと思いますよ

都心の高級マンションの駐車場はどこもガラガラです

[116: 匿名さん]

１１４です。
ご回答頂き、ありがとうございます。

そうすると将来売却するときに、駐車場の空きが無い為、
売れなくなるという心配はする必要はないということで
よろしいでしょうか？

[117: 匿名さん]

自分の住んでいる西麻布の低層マンションは、平置きで９０%近く駐車場完備ですが、満杯ですよ。まあ、総戸数が少ないので比較しにくいかもしれませんが。

富裕層は、趣味で車持つ人も多いからね。

[118: 匿名さん]

駐車場設置率80%ってのは妥当じゃない。駐車場って余っても少なくても問題になる。モデルルームに行ったら、駐車場利用希望の有無のアンケートがあるから、契約前にその結果を確認して判断でしょ。まあ、モデルルームができてからの話しだけど。

[119: 匿名さん]

１１４です。

皆様、親切な回答を頂き、本当にありがとうございました。

先入観であきらめかけていましたけど、前向きに
検討してみようと、思い直しました。

[120: 匿名さん]

三井は露骨に客を選ぶからね。

[123: 匿名さん]

１１８さん
機械式６６台、平面１２台ですので、機械式が圧倒的に多いですね。都内で機械式ではなく
ほぼ平面式という駐車場を探す方が難しいですが。機械式に空きが多くあると、
維持費、修繕費などかなりの金額を管理組合の方で負担しなくてはならないので
大変ですよね。もしかしたらこれでも多いのかもしれないなと私は思っています。
結構今の若い人は免許を持たない人が増えているとも言われていますしね。

[124: 購入検討中さん]

普通のマンションならともかく、ここ、パークマンション。１００%ないのは、ちょっとどうなの？と思う。

[125: 匿名さん]

>123

修繕費は修繕積立からだから空きは関係ないよ。通常、駐車場独立会計ではないので、駐車場使用料は一旦管理組合の会計に組み入れて駐車場とか区別せずに共用部分の維持をまかなう。駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が高いから、実際の駐車場稼働率が管理計画での想定より大幅に下回ると収支が赤字ってのはありうる。

想定稼働率はある程度マージンをとってるはずなので、それがどれくらいになっているのかってのと駐車場利用希望のアンケート結果をつき合わせて考えるのが妥当。根拠も無く、危ないとか大丈夫とか言っても意味がない。

ちなみに管理計画はそれ以外についてもちゃんとチェックしたほうがいいよ。長期修繕計画は重要事項として説明されるけど管理計画ってこちらから提示を要求しないと出てこないんだよね。ちなみに重要事項説明もなるべく早い段階で内容を確認しておいたほうがいい。普通は契約の直前に説明されるんで、じっくり考える余裕がない。

[126: 匿名さん]

補足だけど想定稼働率は一般的には８割くらいかな。

[127: 物件比較中さん]

パークマンションで駐車場100%無いのここくらいじゃないかな。ここは総戸数も多いけど、グレードはパークコートレベルなんじゃないのかな…まさに値段だけパークマンションだったら嫌だな

[128: 匿名さん]

>120
中小の人なんて論外ですね。

[129: 匿名さん]

想定稼働率は６割ぐらいですよ。

あと郊外と違って都心物件の駐車場は機械式の維持費より駐車場収入の方が高いです。機械式の維持費は状態にもよりますが一台あたり月５０００～１００００円ぐらいです。だから駐車場賃料が高い土地では空きはあまり問題になりません。

[130: 匿名さん]

>機械式の維持費より駐車場収入の方が高い

都心物件に限らず、こういう管理計画のケースが多いんだけど、計画では駐車場収入を機械式の維持費だけでなくほかの共用施設の維持費にまわすって事になってる。その場合駐車場収入が想定稼働率を下回ると、管理組合の収支の赤字に直結する。なのでどういう計画なのかと駐車場利用希望がどうなってるのかを確認するのは必須。

[131: 物件比較中さん]

ここは営業さんが説得する板なのですかね。

[132: 匿名さん]

ここは、周辺に緑が多くていいですね。
都心ですけど、緑が多いから落ち着きます。
やはりちょっと違いますね。
高級感を感じます。
やはり、ここに興味を持たれる方は、ローンとか考えていないんですかね。
3LDKで176㎡って凄い。

[133: 匿名さん]

広尾タワーズは２５０平米ですね。古いですが、

[135: 匿名さん]

>>130
おっしゃることは尤もですが、前提として１台あたり駐車場収入は都心が高く郊外は安いが、機械式の維持費は変わらないということです。ですので都心物件で機械式が負担になることは基本的には考えにくいです。

[136: 匿名さん]

高い駐車場使用料の収入を当てにして他の管理費をまかなうって構図だから、入ってこなかったらアウトでしょ。

[137: 購入検討中さん]

リターンDM見たけど、CGのクオリティが低すぎる。もはやバカにしてるのかと。中小デベ並のクオリティ。時間かかってもCG作り込んで欲しかったです。

[138: 物件比較中さん]

確かにね。
こりゃ坪500万円くらいじゃないと、きついんじゃないかって内容でしたね。

[139: 匿名さん]

やはりここでも低仕様、高額値付けのマンションになるのかな、、パークホームズに毛の生えた感じになるんじゃない。

[140: 購入検討中さん]

オール北向の部屋とかあり得ないでしょ。オーストラリア大使館の緑が見えたとしても暗すぎる…

[141: 匿名さん]

これでPM？ グランとどっこい。
今年は話題の都心物件に乏しいな。これから注目高級案件あるかな？

[142: 匿名さん]

パークマンションブランドの安売りやー

[143: 匿名さん]

やはり時期的によろしくないようですね。。

[144: 匿名さん]

狭い北向きはパンダ部屋なんじゃないの
パークマンションにパンダが必要なのかどうかは別として

[145: 匿名さん]

みなさんいったい何に失望しているんですか？
ゲートとか中庭とか、少なくとも坂上のパーマンよりは良いと思うけど。
まさかＣＧの出来だけでこの流れじゃないでしょう？

[146: 購入検討中さん]

じゃあ、あなたはあの全て北向きの間取りを見て、どのようにお考えか？
図面をひいた人のセンスを問う.

[147: 購入検討中さん]

そもそもなんで古い坂上のパーマンと比べるの？ 作られた時代が違うだろ.

[148: 匿名さん]

ほんの数年前じゃん。

[149: 匿名さん]

設計鹿島ですから、しょうがないですかね

[150: 物件比較中さん]

全て北向の部屋なんか、今までのパークマンションでなかっだろ。あんなのは地下の部屋と一緒で資産価値が下がるって皆さん言いたいんじゃないかな。

[151: 物件比較中さん]

また、全て北向な部屋を作るくらいだから、コストカットして、値段だけ高く出して来るんじゃないかって思うんでしょうね。

[152: 匿名さん]

コストカットは必ずあるでしょうね。高値提示も必達でしょうしね。この時期ですから

[153: 匿名さん]

仕様ダウンされど価格アップ。苦肉の策でパーマン名を乱発。

[154: 匿名さん]

この坂下でパークホームズ仕様で@500超えとかだったら笑えますな

[155: 物件比較中さん]

全部北向の部屋なんてパークコートでも無さそうだから、本当パークホームズレベルかも知れないですね。

[156: 匿名さん]

もはやパークマンションの名前が恥ずかしくなるレヴェル

[157: 匿名さん]

２億円のパークホームズってかえって迫力出ますね

[158: 匿名さん]

坂下、首都高速近接でなんか湿っぽい感じで高級感がないんだよね。北側なんか冬はカビが繁殖しそうな感じがするね

[159: 匿名さん]

600半ばなんて買えないですね,,,(涙)

[160: 匿名さん]

パーマン立地でないけど、中身はホームズレベルにして名前はパーマンにして荒稼ぎなんてことにならなければいいですが、、

[161: 匿名さん]

ここがパーマンでなくて何処がパーマンになるのよ？
一つ前の赤坂のパーマンより、はるかに良い立地。

[162: 物件比較中さん]

普通に赤坂の方がいいでしょ。ブランドもあるし。所詮ここは三田の良い所、向こうは赤坂の一等地。

[163: 匿名さん]

3A じやないとな。見栄もきかないしね。三田？なんて普通の人にはインパクトないんじやない

[164: 匿名さん]

こんなとこに招かれたら普通の人はビビるだろ。

[165: 匿名さん]

そりゃ、都心に住んだことがない人の感覚だよ。
地方のお金持ちとかには、赤坂の方が受けはいいだろうね。

それに、今時3Aなんて言っているの、3Aのいけてないところに住んでいるひとくらいだよ。

3Aでパークマンションがある立地の坂下とかの住人が勘違いして自慢しだすだけ。

[166: 匿名さん]

東京は田舎者の集まりだから、いいんじやないw

[167: 購入検討中さん]

赤坂も坂下と坂上では全然違う。
三田も坂上と坂下では違うはずでは。
ここは坂下なのに高いのかな・・・

[168: 匿名さん]

どこも高いですが、ここも高いですよ。当然です。安くする理由がないからね。中身は？

[169: マンコミュファンさん]

ホームページで眺望というところを見ましたが、公園なのか庭なのか分からないですが、
木しか見えませんね。
でもまあ、ここは見るからに高そうですよ。もう入口から豪華な作りをしているみたいで、
ちょっと収入があっても手が届きそうもないみたいな感じもしますけど。
でも、まだ値段が分からないのですからね。

[170: 匿名さん]

緑に惹かれますが、高速の騒音、排気ガスは大丈夫なのかしら。

[171: 匿名さん]

いくつかの（物件）板で高いという評価を目にすることが多くなったような気がする。
割安という物件は目にしない。

それなりにバブルか？

[172: 匿名さん]

高いですか？

[173: 匿名さん]

＞171

アベノミクス、オリンピックで去年から上がってる。アベクロの経済政策ってバブル誘導だしね。穏やかに物価上昇が進むのならいいけど、バブルになったらいつかはじける。高値つかみしちゃうと身動き取れなくなるからその辺の判断をしっかりしないと。

[174: 匿名さん]

前回のリーマンの時に割高という評判もつき売れ残ってた住友の物件が
ここへきて盛んにネット広告出してるの見て、うーん、そういうところへ来たかって感じ。
似たような物件も多々あるのでは。

[175: 匿名さん]

とりあえず全戸即日完売しちゃったら怒られそうなご時世ではある。住友的。

[176: 匿名さん]

三井は新川崎でやらかしちゃったからね。その影響をどう考えるか。

[177: 匿名さん]

>174

リーマンのときにこけて残った物件ってまだあったっけ。もう、５年以上前でしょ。

あの時はミニバブルで売り渋りなんてしてた時代。サブプライムがあったのにまだいけいけだったらリーマンが起きた。

すみふは最近、また売り渋りなんてしてると思われる物件が出てきてる。学習機能ないのかな。ウクライナ情勢、中国経済の減速、アメリカの財政の崖。リスクはいっぱいあるのに。

[179: 匿名さん]

麻布十番、これって新築物件にはいるのかな？

[180: 匿名さん]

新築と謳えるのは竣工してから１年間。

[181: 匿名さん]

5年たっても値下せず。経年劣化しているのにな。買わなきゃいいだけどね。

[182: 匿名さん]

値下げしなくても売れるんなら、それだけの価値があるってことだけど、延々と売れ残り続けてるわけでしょ。

[183: 匿名さん]

前回高値つかみして塩漬けになってた物件がこのごろ高額の中古として出てませんか、
例えば虎の門あたりとか。

[184: 匿名さん]

新築も中古もバブってるから待てるなら買わずに頭金貯めとく方がいい。
五輪過ぎれば確実に下がる（この物件買う人には要らない心配かもだけど）

[185: 匿名さん]

今日、詳細なカタログが送られてきた。
ゲートから５０ｍにも及ぶエントランスアプローチは圧巻。
迎賓館といっても過言ではない。
虎ノ門ヒルズとここで悩んでいたが、答えは出た。

[187: 匿名さん]

>185,186　ほんとに買えよ

[188: 匿名さん]

たかだか家賃35万ぐらいの所に入ってる人が買うマンションかよ（笑）

[189: 匿名さん]

>五輪すぎても値上がりは続くでしょ。そこからが本番だよ。

根拠は？

[190: 匿名さん]

株価は今年に入って、1万5000円がいいとこだ。

去年みたいに上がらなくなったとはっきり言える。

不動産もそれに後追いするから年内に熱気は冷める。

速ければ夏・秋ごろ。

[191: 匿名さん]

たしかに自分が買おうとしてるマンションを借りて住もうとすると年間で売値の4%程度の家賃が必要になる
つまり10年で40%分の家賃を支払うことになるので10年で半額にさがりそうであれは賃貸の選択肢もありうる
しかし今のように金利が異常に安く今後も人口流入が続く都心部でマンションを買っておくことは悪い選択ではないと思う とくに希少性のあるこことかは

[192: 匿名さん]

まあ、高掴みしない値段ならね。

[193: 匿名さん]

１８５から
抽選に当たれば買う。
１０億ぐらいはセカンドに使う。
京都と軽井沢と千鳥ヶ淵の次は虎ノ門のつもりだったが、ここにする。
価格は関係ない。
そういう人たちが購入する物件。

[194: 匿名さん]

そんな人数えるくらいしかいないでしょ。金持ちは大半がケチ。ケチだから、金持ちになる。
成金がターゲットなのかな。

[195: 匿名さん]

成金はもっとわかりやすく威張りの効くアドレスにするでしょ。
にしても、2020年で東京も人口減少開始でしたよね。

[196: 匿名さん]

ここは何の跡地なのですか？