プラウド府中中河原

[匿名さん]

府中市「中河原駅」徒歩4分の落ち着いた住宅地に、
全210邸のレジデンス「プラウド府中中河原」プロジェクト
皆で情報交換しませんか！？

所在地：東京都府中市住吉町5丁目10-1、8、9（地番）
交通：京王線「中河原」駅から徒歩4分

【東京都下の新築分譲マンション掲示板から東京のマンション住民掲示板へ移動しました。2020.4.24　管理担当】

[201: 匿名さん]

プラウドもパシーナもお客のターゲットはファミリーと思いますが、価格帯が違いますよね。
以前、もう少し都心よりのプラウドを見学しましたが、ここのプラウドは面積が広いです。
駅に近い立地というのが大きいので、我が家は予算が許す範囲内でプラウドです。
>>199
他のスレで客を分散・調整するための営業手法と見たことがあります。
想像ですが、本当に買いたいお客を見極めているのだと思います。
野村は売り切るのが他の業者より早いみたいですし。

[202: 匿名さん]

プラウド、売り切れますでしょうか。
私はいくつかの部屋を一応申し込んでいますが、どの住戸も競争率は1-2倍です。
当選確率が高そうなのは結構なことですが、少々さびしい気持ち、不安な気持ちになります。
とんでもなく高い買い物をしつつあるのでは、将来売れ残ったらドット値下げになるのでは、といった不安があり、矛盾した気持ちに苦しんでいます。
申し込みした方、申し込み直前の方、競争率はどんな感じですか？

[203: 西府]

完売するかについては、野村の販売力により大丈夫ではないかと思うようになってきました。
販売側としては競争率が高くなっても、抽選でハズれて去ってしまうお客がいると
もったいないですから、競争率が１倍になるように、価格設定と購入希望者振り分けを
行なっていると思います。
「物件の競争率が高い＝価格設定が相場より安すぎる」とも聞きますし、
価格設定や希望の振り分けは巧みに感じます。
買う側としては、相場より安い物件に抽選で当たるのが一番だとは思いますが(^_^;

私は第１希望のみ提示しており、なるべく他の希望者が出ないようにしてもらっています。

[204: 匿名さん]

いよいよ今週末から申し込み開始ですね。
競争率はどんな感じなのでしょうね。
昨日時点での状況をご存知の方がいらっしゃたら感触をお教え下さい。

[205: 匿名さん]

登録直前です。エアリーコートの１〜３階って、ひょっとしてほとんど眺望が無いということなのでしょうか？今気がつきましたが。とくにＡ−Ｃ，Ａ−Ｄ。
また、Ｂ−Ａ、Ｂ−Ｂも同様でしょうか。詰めが甘かったのでは、と今頃後悔しています。

[206: 匿名さん]

>205

この物件で言えば、どの棟であろうと低層階は眺望はあまり期待できないのではないで
しょうか。

A棟だと自転車置き場、B棟だとキューピー工場が目の前に広がる感じになるでしょうが、
D棟やE棟の低層階の眺望も正直、それほど見栄えのするものではないと思います。唯一、
C棟がまだましかな…という程度だと思います。我が家は眺望は重視していませんので、
低層階に登録する予定ですが。

ただ、もし本当に後悔していらっしゃるのであれば、まだ登録していないわけですし、
希望する部屋の変更を申し出るか、物件自体を再考なされてはいかがでしょうか。意に
沿わない部屋をしぶしぶ買っても後悔するだけですし、デベの心証など気にせず、登録
は慎重になされたほうがよいと思います。

[207: 匿名さん]

>>206
詳しくご説明ありがとうございます。おっしゃるとおりどこも眺望はダメですね。
ただし、自転車置き場については、１階は邪魔でしょうが２階以上であれば視線よりは下になるのではないかと思っています。従って、A-Bはまだましでしょう。
D、Eは前の家次第ですね。Cも同じですね。

[208: 匿名さん]

眺望を期待するなら、川沿い、線路沿い、大きな幹線道路沿いのマンションを選択するしかないと思います。
住宅地には日照権の問題で高層住宅は建てられないわけですし。
当方は近隣住民ですが、静かな住宅地を望むならこの地域お勧めだと思いますよ。

[209: 匿名さん]

205,207です。皆さん、コメントありがとうございます。
「眺望」という言葉が少々誤解を生んでいるようですので修正させてください。
このマンションは、「見晴らし」の意味での眺望はそもそも期待できません。また私も期待していません。
ただし、「リビング正面の眼前がふさがれているかどうか」については、少々こだわります。日影は、ＭＲでの解説で確認できますが、「リビング正面の視野」については想像力を働かせるしかありません。
そうした観点からもう一度、ご意見をお聞かせ下さい。最後の詰めの段階ですので。
（仮説１）Ａ−Ｃ，Ａ−Ｄ、Ｂ−Ａ、Ｂ−Ｂの１〜３階は「視野」が遮られるのではないか。
　　　（１階については、日影も問題あり）
（仮説２）Ａ棟の前の自転車置き場は、１階は正面で視野を遮るが、２階以上は実態的に視野には関係ない。
いかがでしょう。
　

[210: 匿名さん]

まず、A-CとA-Dについてですが、自転車置き場のコンクリート壁の高さが180cm
であることを考えれば、２階と３階についてはその影響は考慮しなくてもよいの
ではないかと思います。むしろ、B棟の影響がどの程度あるか、ということでしょ
うね。
図面によれば、最も接近するA-DのコンサバトリーからB棟までの距離が約11ｍぐ
らいだと思います。B棟は４、５階ぐらいまでしかありませんから、２階では３、
４階、３階では２、３階建ての建物が約11m先にあると想定して考えればよいの
ではないでしょうか。

次に、A棟の１階ですが、これは占有庭４．２ｍの先に180cmの壁があるのをどう
考えるか、ですね。ただし、図面によるとテラスが約5cmだけ上にあがっていま
すから、実質的には175cmの高さということになるかもしれません（確証はない
ですが）。
ご自宅にベランダに接した６畳ぐらいの部屋があれば、カーテンを閉めた状態で
ベランダの反対側に立ち、カーテンを壁に見立ててみれば、だいたいの感覚がつ
かめるかもしれませんね。

ここで案外重要なのは、この180cmの壁がどのような材質で作られているか、と
いうことでしょう。やはりむき出しのコンクリート・ブロックの壁がリビングか
ら見えるというのは気分の良いものではないと思いますので、MRで営業の方に確
認すべきだと思います。

もちろん、１階の場合には、約11m先に４、５階ほどの高さのB棟があるというこ
とになります。

次に、B棟の眺望ですが、これはもうキューピー工場の建物次第だと思います。
ただ、工事現場ではC棟やE棟とは異なり、B棟の前に回りこむことができないの
で、キューピー工場に入れない限り、どこか高い位置から確認するしかないので
はないでしょうか。地元の者ではないので、そんな場所があるかどうかは分から
ないのですが…。

B棟の１階については、専有庭4.2mの先にメッシュフェンスがあります。コンクリー
ト壁ではありませんし、フェンスの向こうは樹木でその先がキューピー工場の壁と
いうことになるかと思います。メッシュフェンスなので、コンクリート壁よりは
ましかもしれませんが、方角的にA棟よりも日当たりは良くないでしょう。

以上、あくまで図面を見ながらの感想なので、正確ではない部分もあるかと思いま
が、ご参考になれば幸いです。

[211: 匿名さん]

>>210さん
大変緻密な分析と解説、ありがとうございました。
やはりこれぐらい緻密に考えないと、後で後悔しますね。小生の気がつかない点を多々指摘いただき、ありがとうございました。
本当はMRで、各住戸の視界のィメージ図でも見せてくれれば話は早いのですが。その方がお互い効率的だと思いますが。視界に問題のある住戸は、どこかで購入者の方も気がつきますから。
小生の場合、視界が遮られる住戸は×ですので、A棟1階は無しですね。B棟も方向で無し。その方が営業の方も

[212: 匿名さん]

２１０さんの緻密な計算に驚いてしまいました。
やはり大きな買い物ですから、そこまで真剣に考えないとダメですね。
そういった意味で、私も勉強になりました。ありがとうございます。
横入りのコメントで失礼しました。

[213: 匿名さん]

うちにも第1期価格表が来ました！
ＭＲに行ってないので、具体的な価格を見るのは初めてなのですが、
素直に高いと思いました。
普通に4千万円台後半の価格が付いてますね。
それだけの価値はとても見出せないので、
私は見送り決定です。

[214: 匿名さん]

>普通に4千万円台後半の価格が付いてますね。
ですね。うちももう少し安ければ良いなと思っていましたが残念です。
ただ駅まで４分という立地なのでしょうがないんですかね。
噂の新価格ですかね・・・

[215: 匿名さん]

やはり高い買い物でしょうか。購入希望者ですので不安になってきました。良い物件ですので、少々ムリをするつもりでしたが、やはり冷静に考えると「不当に」高いでしょうかね。
購入希望者の方々、いかがお思いですか？　勇気付けられるコメントでも、頭を冷やしてくれるコメントでもどちらでも結構です。お聞かせください。

[216: 匿名さん]

偶然、今日、別の物件の価格表が届きました。京王線のずっと新宿寄りの２３区内、
ただし各駅停車しか止まらない駅から徒歩１０分程度の距離の物件です。

もちろん、躯体や内装などの条件が違うのは承知のうえですが、だいたい70平米の
3LDKで5000〜5500万円という価格でした。

確かに中河原で４千万円台後半というのは高い気もしますが、この秋からの「新価
格」だとすれば、それほど無茶な価格設定ではないようにも思います。実際、同じ
中河原のマークスフォートはプラウドよりもさらに強気な価格設定であるように思
います。

[217: 匿名さん]

この物件、価格も気になるのですが、もう一点、些細なことですが気になっていると
ころがあります。

それは、外壁の仕様です。HPのイラストなどを見ると、茶色の外壁の部分は微妙に色
の違うタイルを貼ることで高級感を出しているように見えます。が、MRのテラスの部
分を確認したところ、同じような色の茶色のタイルがただ貼ってあっただけのように
感じました。

なぜ、このような些細なことを気にするのかというと、イラストではタイルの色に陰影
がつけてあるように見えるのに、実際のタイルは単色だったというようなことが他のプ
ラウドのスレッドで報告されているからです。

ttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38144/

同じプラウドとは言え、この物件とは施工業者が違うので、同じようなことが起きる
とは言えないかもしれないのですが、イラストで膨らんでいた期待がいざ現物を見る
とがっかり…などというようなことが起きるのではと心配しています。

この点について、どなたかご存知の方はいらっしゃらないでしょうか。この間、MRに
行ったときには、他のことに気を取られていて、この件について聞くのを失念してし
まいました。

[218: 匿名さん]

>>217　小生は、外見は、よほどひどくない限りあまり気にしません。しかし、こだわる方にとっては大事なのでしょうね。プラウドだから大丈夫では？

[219: 匿名さん]

>>216　近隣物件との価格比較、ありがとうございます。もっといろんな情報が欲しいですね。最後の詰めの段階ですから。坪単価はマークスフォートのほうが高いそうですので、その分マークスフォートが割高になっているのでしょう。プラウド中河原は、駅近、広さ、作りのよさ、ブランドを考えれば近隣の物件より高めの価格になるでしょうが、駐車場70%の問題、窮屈な棟の配置がマイナス点ですね。近隣物件との比較では、やはり500万円ぐらい高すぎるように思うのですが。
「今秋価格」とおっしゃいますが、他の8月発売開始物件はそれほど高くなっていませんよ。

[220: 匿名さん]

私も駅近、つくりの良さを鑑みても五百万ぐらい高いと思います。駅も各停ですし。ただモデルルームを見た印象として、部屋の設備や質感は過不足なく好印象でした。

[221: 匿名さん]

購入希望者です。ここに決めたポイントはやはり駅近、広い、物件自体が気に入ったというところです。こちらの書き込みで割高というお話を目にして、やはり考えました。
売れ残りの値下げを期待してしばらく待ってみようとも思いましたが、こればっかりはわからないので、第1希望の部屋が欲しい気持ちが勝ったという感じです。
駐車場70％については今車を持っていない身なので、将来必要になった時に空きがあるかは不安な点です。営業の言うとおり「車を手放す人がいるからちょうど良い数」なのかは悩ましいところですね。MRで一緒になる方は若い世代が多いし…
あまり参考になるか分かりませんが、友人が中央線沿線徒歩8分駐車場100％のマンションに住んでいますが、築3年目で駐車場は結構空きがあるそうです。

[222: 匿名さん]

価格について気になったので、住まいサーフィンの「沿線・駅別マンション新築価格」をチェック
したところ、75平米徒歩８分のマンションの標準価格が3,665万ということでしたので、標準より
はかなり高いマンションということになるかもしれません。

が、このデータが現状をどれだけ反映しているのかがわからないので、75平米徒歩８分の標準価格
マンションの坪単価162万円前後の駅を調べてみました。とりあえず東京市部に延びている沿線で
言うと、中河原と同じぐらいの坪単価の駅は次のようになります。

京王線／飛田給・武蔵野台・分倍河原・聖蹟桜ヶ丘
京王相模原線／京王多摩川・稲城
小田急線／登戸・向ヶ丘遊園・百合ヶ丘・町田
東急田園都市線／つきみ野・中央林間
JR中央線／立川

これらの駅のなかでプラウドに近い条件のマンションを探してみたのですが、なかなか同じよう
な立地のマンションがありませんでした。そのため直接的な比較が難しいのですが、たしかにプ
ラウドが結構高めであることは否定できないように思います。まあ、他のプラウドのスレッドを
見ても、「相場より高すぎる」という意見はしょっちゅう出てくるのですが^^;

とはいえ、これらの駅の新築物件と比較しても、そう無茶苦茶な価格設定であるとは思いません
でした。

（参考）
向ヶ丘遊園　徒歩19分　82平米２LDK+S　3860万
向ヶ丘遊園　バス10分　77〜115平米　3300万〜5500万
百合ヶ丘　徒歩15分　76〜85平米　3398万〜4498万
町田　徒歩19分　85〜92平米　3100万〜3600万
京王多摩川　徒歩11分　66〜92平米　2970万〜5660万
立川　徒歩13分　71〜83平米　3350〜4360万
武蔵野台　徒歩13分　66〜96平米　3690〜5530万
武蔵野台　徒歩9分　78平米（3LDK）4568万　85平米（4LDK）4228万　←4LDKのほうが安い？
武蔵野台　徒歩11分　65〜72平米　2940〜3660万円
武蔵野台　徒歩8分　60.05〜85.89平米　3,400〜4,710万円
分倍河原　徒歩13分　 61.61〜73.76平米　2,710〜3,880万円
聖蹟桜ヶ丘　徒歩11分　62.17〜110.89m2　2,710〜4,980万円

[223: 匿名]

購入検討中の者です。うちも検討している内容が『価格』です。
やはり高いですかね？？
価格が高いからと言って狭い部屋にして後悔したくないし・・・。
あと１００万でもいいから安かったらなぁ〜なんて考えてしまいます。

[224: 匿名さん]

リクルート社の住宅ナビのシシミュレーターで計算すると、だいたい妥当な価格となりました。
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ251A01001.do?AR=030&SE=251&TB=0...
皆さんも、ご自身の希望住戸でお試しいただき、結果をご披露下さい。

[225: 匿名さん]

早速計算してみました。上限ギリギリでしたが、妥当な価格のようです。

[226: 匿名さん]

うちはこんな感じになりました。やはり上限ぎりぎりですけれど妥当と思えば良いのかな。
プラウドですし。
3,900万円 〜 4,800万円

[227: 匿名さん]

本物件は、坪単価１６０万じゃないと思います。
坪単価１６０万なのは、西北西向きの極一部の住戸だけですよね。
平均したら坪１９０万はすると思います。

都心からの距離等を考えると、やはり５００万円は高いと思います。
224さんのシミュレーターで試算しても、坪単価１５５万〜１８５万になります。

来年３月引渡しの物件は、今秋価格になっていないと思いますが。

[228: 匿名さん]

私も今秋価格でないと思います。MR開きたてのころ、営業さんが、「ここは旧価格です！」っておっしゃってましたよ。旧価格の設定ってわざわざ言うくらいだから、プラウド側は割高とは思っていないのでしょうね…。もう少し下がれば、すごい人気物件に化けそうなのに…。あ。でも倍率高くなるから、どうしても欲しい人が困りますよね。うちは、駅近や広さ、内装や設備が気に入っており、良い物件とは思うものの、各駅であることや、中河原の駅前のお店が物足りないことを考慮すると、価格に納得がまだいかないんですよね〜。そう言っているうちに、売れちゃうかもですけど。

[229: 匿名さん]

誰か、「決して高くない」という人はいませんか？
とくに購入予定者の方々、その決意の根拠をお聞かせください。

[230: 匿名さん]

営業さんからは「今秋以降に出る物件は価格が上がりますよ」と
盛んに説明されるので、私もここは旧価格だと思います。
短期的にはマンションは値上がりするんだろうから、買うなら今かなと思いつつ、
でも長期的にはどうなんだろう…と疑問に思って、決断に踏み切れないでいます。

[231: 222]

>227

この物件の坪単価１６０万じゃないのは承知しています。
ただ、住まいサーフィンでの坪単価の計算方法が全沿線で均一だと想定したうえで、
中河原と同じような地価の駅でのマンション価格をチェックしたかったわけです。

というのも、中河原の他の物件だと数が限られてしまいますから、同じような地価
の地域を見つけることで、比較対照できるサンプルの数を増やしてみたかったんで
すね。まあ、実際には同じような条件の物件は見つからなかったわけですが…。

ただ、同じような地価の駅から徒歩10分を優に超える80m2クラスの物件価格の多く
が3000万円代後半から4000万円代前半であることを考えれば、それほど無茶な価格
でもないようにも思います。もちろん、かなり強気な価格設定であることは否定し
ませんけども。

[232: 匿名さん]

坪単価を１６０万円と考えていらっしゃるわけでは無いのは理解していました。
本物件の坪単価が１６０万じゃないのに、１６０万エリアの物件と
比較をされているのことが恣意的な気がして、コメントさせて頂いた次第です。
坪単価１９０万円のエリアの物件との比較を行うのが正しいと思いました。

[233: 西府]

>224さん、シミュレータ参考になりました。
うちは４１００〜５０００でした。
プラウドブランド（内装の質？）を考慮すると妥当なところだと思ってます。

ちなみにシミュレータでは、
徒歩１分につき１００万、１０平米につき４００万ぐらいに相当するみたいですね。
駅８分で１０平米狭い設定にすると３４００〜４１００になりました。

[234: 匿名さん]

皆さん、中河原のマイナス点として「各停の駅」をあげられますが、これは駅近、好環境とトレード・オフ（二兎を追えず）であると考えるべきではないでしょうか。府中・調布や聖蹟桜ヶ丘で駅から4分の閑静な地域のマンションなんてありえません。

[235: 222]

さすがに登録開始直前だけあって、書き込みのペースも上がっていますね。

231ではあのように書きましたが、我が家でも「高いなぁ」という話は出ています。ローンの
シュミレーションとか必死でやりましたしね。

この物件はまだ旧価格ということですが、今後、マンションの価格が急激に値上がりすると
いうようなことは多分ないと予想しています。誰も買えなくなってしまいますから。

ただ、土地の仕入れ価格や建築資材の価格が上昇しているのは事実なようなので、結局のと
ころ今よりも狭い部屋が同じような価格で売り出されるということになるように思います。

結局、よく言われるようにマンションの買い時は２、３年前だったんでしょう。けれども、今
後、広い新築マンションが今よりも安く手にはいる見込みはそれほどないと考えて、いま買え
る好みの物件を探したところ、プラウドが最も妥当だということになったわけです。

なんか消極的な理由ですが^^;

[236: 匿名さん]

きっと、マイナス点として各停の駅だという事を挙げていらっしゃる方は、
それなりに経験をお持ちなのでは？
今現在、京王線の「各停の駅」に住んでいて特に不満がないのなら、
今後も心地よく住めるでしょう。

[237: 匿名さん]

>>234
そうそう。例えば府中から２駅ありますが、電車だと数分です。府中駅降りて徒歩１５分と比較すると明らかに中河原の勝です。ただ、ちょっち高い。

[238: 西府]

うちも235さんに近い考え方です。
この先、うちが希望している地区で、
今よりも良い物件が出てくる見込みはあまりないかなと思ってます。
将来的にはマンション供給過剰で値崩れする不安などもありますが、
それを気にして決断できない状態になっても仕方が無いので、いい頃合かと思ってます。

[239: 匿名さん]

ディスインフレ継続、今秋からの景気後退、長期金利上昇を考えれば、今後数年は不動産価格が急ピッチであがることは無いでしょう。営業は、「買い急ぎ」を勧めますが、決して煽られないようにしましょう。

[240: 匿名さん]

どうやらプラウド中河原は、「とんでもなく高くは無いが」「かなり高め」「妥当なレベルの最高水準」ということのようですね。
週刊ダイヤモンドのマンション特集で、「割安」の上位５番目ぐらいに入っていたのは、あれは何だったのでしょうね？　パシーナ聖跡とか長谷工の東大和などは、確かに「割安（ただし問題もあり）」だとは思いますが・・・

[241: 匿名さん]

私の検討している部屋は、坪単価１９０万円と、
高価格であると思いますが、申し込みしようとしています。

週間ダイアモンドの記事は、この秋からの新価格（坪単価２００万円）よりも
１割は安いということでしたが、そもそも坪単価２００万円というのが高いので、
それより割安と言われても・・・・なんだか騙されている感じですね。

本当は、この立地、価格でも、ＳＩ構造、自走式駐車場であれば
文句はないのですが、なかなか全てを満たす物件は難しいですね。

機械式駐車場であることで、使い勝手、入居後の機械のメンテナンス費を考えると、
最後まで引っかかっています。

[242: 匿名さん]

皆さん、高いと思いながらも購入の意思を固めるのは、
それだけ魅力があるということですよね。
手の届かない自分としては、とてもうらやましいです。

[243: 匿名さん]

問題は「皆さん購入を決めた」かどうかです。
明日、申し込みに行く約束をしていますが、未だに迷っています。
それぐらい高いということです。
「あけてみれば、申し込みが半分ぐらい」ということもあるかもしれません。とくに上層階。

[244: 匿名さん]

ひょっとして値引きの話があった方はいらっしますでしょうか？
他の方も書いていらっしゃいますが、このマンション、相当高いですので、売れ残りそうな住戸は、個別になんらかの打診があってもおかしくありません。たとえ公募・抽選でも。
買い手は弱い立場ですので、是非、結束して情報交換しましょう。

[245: 匿名さん]

値引きの話は出てないです。出そうな雰囲気がないですね。
９０クラス以上の高い部屋は最初の価格表よりも安くなっていますが。。。

私も明日申し込みに行くことにしていますが、未だ迷っています。

[246: 西府]

いよいよ申し込み開始ですね。
私は明日行く予定です。
申し込みに行かれた方、雰囲気どうでしたでしょうか？

[247: 匿名さん]

我が家も、申し込みます。
高い買い物ですので、すごく悩みましたが、今まで数多く見てきた中では
価格がオーバーしたものの、平均的に良かったので、間取り、階数含め
第一希望を優先しようと思います。

今日は行かれないので、行かれた方の感想をぜひお聞きしたいです。

[248: Ｃ−ｆタイプ]

先ほど申し込みをして帰って来ました。
２／３ほどの住戸は、申込者ありの花がついていました。
始めてMRに来た感じの方が何人かいらっしゃいました。
明日夕刻には全貌が明らかになるでしょう。

[249: 匿名さん]

２４８さん。情報ありがとうございます。
どの辺りの棟、階が人気なんでしょうか？
私は購入するかまだ迷っていますが、とりあえず申し込むつもりです。希望している部屋は、他に要望書は入っていないと聞いているのですが、はじめてきた方もいらっしゃるということは、希望者がいるかもしれませんね。

[250: Ｃ−ｆタイプ]

>>249　全般的に、低層から埋まっていっている感じがしました。
初めて来た方で、抽選日までに即断出来る人はそうはいないでしょうから、競争率1倍であればご希望のところがとおる可能性は高いと思います。