シェルゼ三鷹禅林寺通り

[匿名さん]

三鷹駅徒歩４分の借地権マンションはどうでしょう。
明豊エンタープライズ売主の外断熱マンションです。

所在地：東京都三鷹市下連雀3丁目298番地42（地番）、下連雀3丁目37-25（住居表示）
交通：中央線 「三鷹」駅 徒歩4分

[538: 匿名さん]

このところ，毎日，見学者が来訪している。
ネガレス氏がどんなにがんばっても，もう完売間近。

だいたいこのマンコミュの掲示板をざっと見ると，良い物件ほどネガレスが多い。
ネガレス氏がわめけばわめくほど，ここがいいことを証明しているだけ。

[539: 匿名さん]

崖っぷちって感じ？本筋の話になると。

[540: サラリーマンさん]

実際倒産していないし、いいマンションだと思います。
新井薬師もほぼ完売らしいですしね。

[541: 物件比較中さん]

> 大規模修繕なんて５０年後って、聞きましたけど。

５０年後ですか。それなら関係ないですね。
いま３０歳以上の住人のほとんどは、５０年後にはすでにマンションを
売り払って老人ホームです。その人達の子供や孫は、「築５０年」の
マンションなんかに住みたくないでしょうしね。

そんな遠い先のことでなくても、たとえば１カ月後に売主が倒産しても、
別の企業に修繕してもらえばいいわけで、現時点で建物に致命的な欠陥
があるのなら別ですが、そうでない限り売主の倒産危機は住人にとって
大きな問題ではないと思います。

[542: 定借不安人]

５０年後は売り払って老人ホーム・・・築５０年のマンションが売れるのでしょうか？

[543: 入居者]

人それぞれでしょうね。
私個人の場合は、田舎に帰ると先祖代々の、及び両親が土地をいっぱい持ってますので、今回のマンション選びに定期借地権は全く影響はありませんでしたけど。

５０年後でも売れるようなマンションであってほしいですね。外断熱で百年構想マンションを売りにしてますしね。

ヨーロッパでは、全ての住居やマンションは外断熱で、中古の年代物の方が高く売れる。1902年のマンションでも新築と変わらない値段で売られた。って、ガイアの夜明けDVDで言ってましたしね。

[544: 匿名さん]

日本の三鷹南口に住んでる者だが、借地の中古マンは売れない。築後５０年キレイな状態にするには、よほどの修繕費が必要だ。

[545: 匿名さん]

売主が倒産しても「住宅瑕疵担保責任保険」に加入されていれば大概は補償されますが、
ここは義務化前（１０月からは義務化されます）だから加入してませんね。
明宝さんが倒産した場合の購入者リスクは非常に大きいですよ。
借地どうこうより、こちらの補償の方が重要でしょう。購入者に対する企業としての姿勢がわかります。

参考スレ↓「住宅瑕疵担保履行法について」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15378/

[546: 入居済み住民さん]

またまたその話題ですか？売主さんに何とか個人的恨みを晴らしたいんですね。

先ずはここの売主さんだけではなく、
姉歯偽装問題以来、この今月まで引渡しされたマンションはここだけじゃなく世の中いっぱい多々あるし、
どこのマンションでも議論を読んでるでしょうに。
明豊さんだけが悪いような書かれ方はどうなんでしょうかね？

引渡し前にも散々ここの掲示板で議論されましたよね。
私個人としては、重大な瑕疵（柱がゆがんでるとか、雨漏りなど）は、
一戸建て住宅はあってもマンションにはそうそうないと思いますし、ここはしっかり建ってますし、
住宅瑕疵担保に関してはほとんど気にしてません。

もっと現実的な火災保険や盗難、破損、地震保険などホームライフ保険に力を入れましたけどね。

来月まで５戸残っているし、来月以降契約される方は履行法の対象になるから安心ではないですか？
それでもどうしても心配な方は、任意で個人的に瑕疵保険に入れば良いと思いますし（２０万円ぐらい？）、
その瑕疵保険がどうしてもどうしても気になって仕方ないなら、
ここじゃない来月以降引き渡しの物件にするだけの事ですよね。

[547: 匿名さん]

＞544さん
最近のリフォーム屋さんをご存知ですか？
築何十年建った物件でも、リフォームすることで新築と変わらない様な外観にできる技術ですが、
どんどん進歩して驚くぐらい綺麗になります。（テレビでも話題になってるぐらいです。）

これは、年をとってシミやシワが増えても、それを隠せる化粧品の進歩にも似てるものがあります。

このマンションは、外断熱によるコンクリートの劣化を格段に防止するため、
顔自体の大元が綺麗なままの時期は長持ちし、シミやシワができにくく、
化粧品を塗る回数が減りそうですよね。

外断熱が全ての要因とは申しませんが、
そこに何百年も同じ建物で同じ景観を保てるヨーロッパの良さがあるんだと思います。

[548: 匿名さん]

>日本の三鷹南口に住んでる者だが、借地の中古マンは売れない。

三鷹駅南口から禅林寺にかけてのマンションはすべて借地なのでは？
１０年前２０年前に建てられた藤○不動産等のマンションも売れませんか？

[549: 購入経験者さん]

>546

>重大な瑕疵（柱がゆがんでるとか、雨漏りなど）は、
一戸建て住宅はあってもマンションにはそうそうないと思いますし、ここはしっかり建ってますし、
住宅瑕疵担保に関してはほとんど気にしてません。

単純な雨漏りでなく、屋上の防水は耐久性が大体１０年～１５年位。防水が思ったより早く切れたり、工事のミスで水が廻ってしまったときに売主の費用で直してもらうのですが（売主の１０年瑕疵担保義務）
その時に売主が倒産していたら全額が購入者負担となります。規模が小さめでも防水工事には１０００万前後かかりますよ。
「住宅瑕疵担保責任保険」に売主が加入していれば、購入者は保護されます。

[550: 匿名さん]

No.548
売れるに決まってるだろうよ。バカ安でな。

[551: 設計事務所]

■民法に基づく社会通念上の住宅の瑕疵には、床鳴り、結露、カビ、色ムラをはじめ、外壁や外部建具の変形・破損、内壁や内部建具の変形・破損、給排水設備の漏水や排水不良、電気・ガス器具の取付不良や作動不良などの「不具合全般」が含まれるが、住宅瑕疵担保履行法によって義務付けられる瑕疵保険が対象とするのは「構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分」。
■原則として地盤は対象外だし、施工不良や不具合のすべてをカバーするわけではないこと。
■富士ハウスの破産で問題になったように、完成前に住宅会社が破綻したようなケースも「瑕疵保険」の対象にならない。
■予備知識なしに「瑕疵に対する保険が義務付けられましたので安心です」と聞けば、施工不良や不具合を幅広くカバーするものだと早合点してしまう。
■顧客に対して「瑕疵保険の性格と限界」をできる限り丁寧に説明しておいたほうがよさそう。

以上、最近の建築基準法改正について読めば読む程、くだらないと思ってしまう。
大事なことは、売主と買主の信頼関係が良好でありさえすればよいのだ。

[552: 匿名さん]

瑕疵保険の法律を作った方と保険屋の出来レース？が１０月から義務化されるらしいが、民主党政権で見直してほしいと思います。

[553: 匿名さん]

ここは保険付いて無いんだから、
それでもかまわない人は買えばよい。

[554: 匿名さん]

↑ この物件だけでなく、現在販売されてる全ての物件デス！　

[555: 匿名さん]

>554

「全ての」とはどこを指されているのか分かりませんが、グローリオについてはついてますよ。

[556: 匿名さん]

設計事務所の方より
”住宅瑕疵担保履行法によって義務付けられる瑕疵保険が対象とするのは「構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分のみ」”

瑕疵担保履行法掲示板の管理人さんより
”建築基準法も改正されており構造的な偽装はやるほうもリスクしか伴わなくなっており、その部分で瑕疵は起こりにくいと一業界人としても信じております。（あるとしたら雨漏り程度かもしれません）”

ここのマンションは、二重床二重天井に、ぶ厚い断熱材に二重窓。どこから雨水が入ってくるんですか？

ここの住人さんより
”残戸を来月以降契約される方は履行法の対象になるから安心ではないですか？
それでもどうしても心配な方は、任意で個人的に瑕疵保険に入れば良いと思いますし（２０万円ぐらい？）、
その瑕疵保険がどうしてもどうしても気になって仕方ないなら、
ここじゃない来月以降引き渡しの物件にするだけの事ですよね。”とのこと。

[557: 匿名さん]

●構造耐力上主要な部分とは柱・梁・構造スラブの引っ張り鉄筋量/ピッチ、コンクリート圧縮強度が基準を満たしていたにもかかわらず実際の地震で構造クラックが生じるなどの補修及び補強。

●雨水の浸入を防止する部分は屋上防水・笠木、外建廻りのシーリング、換気フード・外部配線ボックス廻りなど基準を満たしていたにもかかわらず漏水したことによる補修。

●二重床二重天井は室内の遮音・配線/配管仕様のことですが横引き配管ジョイント・結露より漏水したりする。

●ぶ厚い断熱材は屋上外断熱シートまたは塗布防水/パラペット・ダクトスペース立ち上がりより経年劣化（ヒビ割れ・穴空き）、水勾配不足、ドレーンのつまり、ダクトスペース立ち上がりにより漏水。

●二重窓は断熱・遮音と水密に関係するがこの場合外建廻りシーリングの劣化・結露により漏水する。

●窓廻りに突然構造クラックが発生していたり、雨が降ってないのに漏水したり（この場合配水管やドレーンの詰まりなど）することと付き合っていかなければなりません。

●個人で瑕疵担保払うのは戸建の場合有効ですが、マンションの場合は共有部（主要構造部・廊下など）がありますので満足できません。

●来月以降引き渡しの物件であれ、故意による手抜き工事などが判明した物件に保険はおりません。

[558: 匿名さん]

よく調べましたね。ご苦労様。
ところで、いったいあなたは何者でらっしゃるんですか？
毎回毎回何でそこまでして、リスクをおいながら、買わせないように仕向けて、売り主を恨んでるんですか？

[559: 匿名さん]

瑕疵保険については、他にも同様なマンションがたくさんありますから、
シェルゼの大きな短所にはなりません。

557さんは、シェルゼを買おうとする顧客をグローリオか藤和ベリスタか
武蔵野タワーズに誘導しようとしているのではないでしょうか？

しかし、シェルゼは武蔵野タワーズと競合はしても、グローリオや
ベリスタとは顧客層が違うと思います。

[560: 入居者]

＞557
それこそそんな雨漏り、そうそう起こらないでしょ。

私もマンション生活は30年以上になりますが、そんな雨漏り聞いた事がありません。
交通事故より確率ははるかに少ないと思いますが。。。
それも10年以内なんて言ったら。。。

私は、内覧会の日に一級建築士さんに同行して頂きました。
天井裏や床裏、換気口排水溝のルートまで色々専門的に見てらっしゃいましたが、
”いや～最新構造や今流行の設備をまあいっぱい集めたもので、よく建ててらっしゃいますね”
と感心されたぐらいです。

要するに、確率の少ない交通事故の種類をいっぱい上げて、
”手ごろな交通事故入院保険”を付けるかどうかの話で、
そりゃあタダで付いてるにこした事はありませんが、マンション選びの要因の一つにしか過ぎず、
それだけで、このマンションに住む住まないの決定に大きく関わるとは思えないんですがね。。。

[561: 匿名さん]

内覧会で建築士に見てもらった部分は表面的なことだけだね。
あくまでも気休めだし、頼まれた建築士や内覧業者も悪いことはまず言わない。
557に書いてあるようなことはそうそう起こらないけど、絶対にないともいいきれない。
でも、そんなこと気にしていたらマンションは買えないね。
このマンションは瑕疵担保がどうのこうので買うか買わないかを検討するのではなく、
付加価値として価格に上乗せされている「外断熱」分を納得できるかどうか。
さらっと調べただけでは外断熱の良さしかアピールしていない広告的な資料しか
みつからないけど、じっくりあたれば良いところも悪いところ（外断熱が苦手と
するところ）も均等に解説しているものがあるよ。
そういったものを見た上で納得したら買えばいいんじゃない。
ちなみに超長期優良住宅は外断熱じゃなくても造れるよ。

[562: 入居者]

暑がり寒がりの私は、外断熱生活に魅せられて購入致しました。
今年は冷夏で発揮できない時間帯もありましたが、
やはり生活のリズムは快適に大きく変わりましたね。

これから冬の外断熱生活にも期待したいと思います。

その一級建築士さんは、全体的にはこのマンションの造りに最高評価でありましたが、
細かく悪かったところも正直に何箇所か指摘されました。
しかし、再内覧会ではばっちり直して頂いていました。

経験者が言ってるので本当ですよ。

[563: 匿名さん]

借地だか外断熱だか知りませんが１DK見ました。
ここは間取り酷すぎ…泣
あまりの狭さに、３６平米あるとは思えませんでしたよ

[564: 匿名さん]

じゃあ５０平方メートル台のＣタイプを選んだらいいんじゃないの。

[565: 匿名さん]

>561 （外断熱が苦手と するところ）

シェルゼはリビングが西向きですが、西日で室内が熱くなってしまったら、
外断熱なら冷えるまで時間がかかりますよね？

[566: 入居済み住民さん]

夕方になると西日の「光」は綺麗で、よく室内の奥深く入ってきますが、
外気「温度」は、外断熱＆Low-E複層サッシで室内温度に影響は受けにくく、室内は熱くなりにくいです。

ある夏の暑い日に窓開けた状態にしていた時、一旦室内は熱くなってしまいましたが、
窓を締め切って、クーラーを1時間だけ付けて冷やしたところで、
その後クーラー切りましたが、室内は冷えた状態が何時間も続き、室内は熱くなりません。

このサッシもなかなかやるな、と思いました。

【Low-E複層ガラス】遮熱性能をアップする特殊金属膜を複層ガラスにコーティングしたLow-E複層ガラスを採用。夏は日射熱を反射し、冬は高い断熱性により室外への熱エネルギーの流出を防ぎます。遮熱性能は単板ガラスの約5倍にもなります。

[567: 入居済み住民さん]

＞シェルゼはリビングが西向きですが、西日で室内が熱くなってしまったら（５６５）、

いいえ，西日ぐらいでは室内は暑くなりませんでしたよ。しかし，まぶしいので4時前後はカーテンを閉めています。
シェルゼは西向きなので心配でしたが，きらきらとレース越しに入る夕陽がきれいで，「西日のあたる安アパート」のようなイメージとはほど遠いです。

これまで普通の内断熱のマンション（東向き）に住んでいましたが，真夏の午前中はとても暑く，冷房をつけっぱなしにしていないと，耐えられませんでした。今年は冷夏だったせいもあるかと思いますが，冷房をつけている時間は少なかったように思います。

[568: 匿名さん]

外断熱の短所って、何でしょう？

[569: 物件比較中さん]

検討中の方は説明してもらったと思いますが、
大規模修繕にかかる金額でしょうね。

[570: 匿名さん]

５０年後にね。

[571: 匿名さん]

５０年後は住み慣れた部屋を解体/更地にして、地主様にお戻しじゃない。まあそれまで生きてりゃの話ネ。

[573: 匿名さん]

あのぉ、この会社
利益準備金の取り崩しするみたいですけど…
IRに出てますよ。
http://pdf.irpocket.com/C8927/ASpC/kuCP.pdf

ここから買うなら「瑕疵担保保険」必須でしょう。

[575: 匿名さん]

不動産のような何千万円もする高額な商品を「継続企業の前提に関する注記」が付いた企業は
販売できないように法律を整備した方が良いと思う。（倒産されて困るのは購入者だけ）
保守・補償等の額も高額になるのだから、きちんと財政的に保証できる企業が販売すべき。
それでこそ消費者保護になりますよね。

[576: 通りすがり]

>571
>５０年後は住み慣れた部屋を解体/更地にして、地主様にお戻しじゃない。まあそれまで生きてりゃの話ネ。

とありますが、定期借地権の話ですよね。
ここは普通借地権の物件です。
禅林寺通りの物件全般的にそうだったと思われます。

[577: 入居済み住民さん]

＞571
やっぱり悪質で失礼ですよ。

100年構想のマンションだし（重要事項説明の際、野村不動産の方から正式に明言されました）、
50年後に大規模修繕はあるんでしょうけど、孫の世代に少し迷惑かけるかなあ、って思ってます。

（でも同じ議論を何度も何度も繰り返してますよね。）

先ずは、日本におけるこれほどの大きな外断熱マンションが、大規模修繕したことは歴史上未だない事で、
お金が高額だの
（どれぐらいかかるんですか？他の内断熱マンションはもっと早くてお金かかるところもあるのでは？）
、更地にするなど、
勝手にありもしない事を悪質に予想を立て書かれるのは、本当に腹が立ちますね。。。

ちゃんと真実のデータも上げないで、マンション検討のためどころか、
単なる買わせないように仕向ける、悪口の何物でもないと思います。

[578: 匿名さん]

↑
『100年構想マンション』の根拠は説明されましたか。
重要事項説明の際、業者が正式に明言したことは法的に有効ですか。

[579: 入居者さん]

ええ、(正式に)という言葉は語弊を生むので取り消した方が良いと思われますが、
外断熱によるこのマンションのコンクリートの耐久性と厚さの計算による根拠だと思いますが。

[580: 匿名さん]

↑
コンクリートの中性化を防ぐため、外断熱を被覆してコンクリートに直接的に外気温も風雨も受けないので長持ちすることが１００年構想（構造躯体を維持させる）としてませんか。
ただし外断熱材そのものは１００年持たないので、大規模修繕をする必要があるということでしょうか。

[581: 匿名さん]

５０年先の大規模修繕にお金がかかることは、外断熱の短所じゃないですね。
５０年後、私はこの世にいないです。私の子供も老人です。
日本は中国の自治区になっているかもしれない…。
メチャクチャ孫・曾孫思いでない限り、５０年後の大規模修繕の費用なんて、
どうでもいいことです。

それよりも、５７３さんの利益準備金の取り崩しの方が少し気になりました。

[582: 匿名さん]

利益準備金の取り崩しの意味を教えてください。

[583: 匿名さん]

今度は、またまた売り主への個人的恨みの方が、話を戻したがってますね。

ここの掲示板は、売り主への個人的恨みを晴らしたいお一方とご近所で買えないのか？何とかケチをつけたいお一方のお二方が、居座って何とか荒らそうと頑張って、住民さんたちが守りの姿勢をとることを繰り返し、五百レス以上まで盛り上がってますよね。

この掲示板のように、残り５戸に対して検討者の方々も盛り上がってほしいものです。
外断熱、オール電化など生活の快適さを最重要視しているマンションだと住民さんたちも実証している事ですし。

[584: 匿名さん]

心配しなくてもここも100年経つ前に建て替えの話になってるから大丈夫。
外断熱によってコンクリートが長持ちするといっても、コンクリートの打設状況が悪ければ意味ないし、現在造られている内断熱マンションと比べたコンクリート寿命の差なんてほとんどないのが実際だから。
建物が長く使えるかどうかは外断熱か内断熱かじゃなく、日本人の新築信奉が改まるかどうかの問題。
ヨーロッパのコンクリート建築物が長持ちしているのは、外断熱だからじゃなく、都市計画に関する考え方と、古い建物でも快適に住まう術を知っているのと、地震がほとんどないから。

[585: 匿名さん]

日本とヨーロッパのマンション事情が違うのはおっしゃる通りわかりますが、
外からの風雨や冷暖温を直接断熱材がブロックしてくれるから、中のコンクリートの痛み方や消耗が軽減されるんじゃないんですか？

[586: 匿名さん]

たとえコンクリートの傷み方が少なくても、５０年後１００年後にはシェルゼの建物の
構造やデザインは（他のマンション同様に）完全に時代遅れになっており、居住者の
大多数は立て替えを望む可能性が高いです。584さんもそういうことが言いたいのだと
思います。いずれにせよ、５０年後１００年後のことはシェルゼの長所にも短所にも
なりません。

残り５戸は主に１ＬＤＫですね。グローリオや藤和ベリスタの１ＬＤＫより価格が
１～２割高いシェルゼの１ＬＤＫを買う価値はあるのか？

シェルゼの１ＬＤＫを買うメリットは、
外断熱なので光熱費を節約できる。
マンション全体に高級感がある。
すでに建っているので、現物を見ることができる。

デメリットは、
外断熱のため、部屋が実際より狭く見える。
リビングに最近流行の床暖房がない。
内装（壁の色、クロゼットのドアの色など）が少し暗く、若い人の好みでない。
売主が経営危機。

[587: 入居者]

今までの悪質なネガレスと違って、冷静な分析本当にありがとうございます。

でも悪いことを書かれると、住民はどこの誰でも反論したくなる衝動にかられるもので、少しだけ反論させて下さい。

床暖房は、今までのシェルゼ住民さんたちの経験談から言って、外断熱による冬は暖房入らずのため、必要なしと判断されたのではないでしょうか。

室内のドアの色は確かにアンティークな感じで、私自身も少し違和感を感じておりましたが、私より若い妻に聞いたら、そこが良いのよ、と反論されました。

人のセンスはそれぞれなんだな、と改めて悟りました。

メリットにオール電化を入れてほしいですね。IＨクッキングヒーターやエコキュートは本当に便利ですよ。

私自身の素直な感想です。失礼しました。