アトラス国領

[こく]

旭化成のアトラスシリーズですが、こちら検討されている方いらっしゃいますか？

所在地：東京都調布市国領町8丁目4-1他（地番）
交通：京王線「国領」駅から徒歩6分

[82: 匿名さん]

もともと国領駅徒歩６分の距離という立地で、地価がある程度する上、一般的なヨウカン型マンションに比べればコスト高である雁行デザイン・低層高層多棟構成になっていて、しかも二重床・二重天井・全窓ペアガラス・食洗機・タンクレストイレ・ウォシュレット・多機能水栓・温水式床暖房などが標準装備、駐車場も当初の地下自走式から設計変更、地下機械式として駐車台数を増加するなど、一般的なマンションよりコストがかかっていると思うので、この様な価格設定になったのだと思います。

現地説明会で聞きましたが、地権者の方の要望がかなり取り入れられているようです。
その結果、マニアックなマンションとなった分、コスト高の一因になったのだと思います。

コスト優先だとヨウカン型の平凡なマンションになるし、理想を追求して構造や機能にこだわると、コスト高になって批判されるし、いやはやマンションはどこを落としどころにすれば良いのか、とても難しいものなのですね。

[83: 匿名さん]

票の扱い、駐車場の特権などしばしば問題となるので
規約に注意が必要です。

[84: 匿名さん]

すでに平置駐車場は地権者同士での抽選で決定しているようです。
機械式については無抽選で決定。残りが一般購入者用になります。
トランクルームについても同様でしょう。

価格については高くもないし安くもない。いい感じの設定だと思いますよ。

[85: 匿名さん]

価格設定が妥当かどうかは今後の売れ行きをみてればわかるでしょう。
設備はいいけれど、間取りはいまひとつ工夫がないような。

[86: 匿名さん]

このマンションの購入を前向きに考えているのですが、耐震性に対する考え方というかポリシーが分からなくて踏み切れません。これだけ世間を騒がしているのに、なぜ構造説明会をおこなわないのでしょうか。これだけの規模のマンションで行わないのはちょっと不自然では。なにか後ろめたいことでもあるのでしょうか。

[87: 匿名さん]

>84
私が担当者から聞いた話では、駐車場（平置き、機械式とも）、トランクルームは、地権者と新規購入者との人数割りで配分を決めているとのことでした。ですから、平置き駐車場もすべて地権者ではなく、約3分の１が地権者ということ。
個人的には、立地といい、仕様といい、不満はないのですが、部屋の間取りがバラエティにとんでいるので、逆に希望の間取りに偏りがでるような気がします。

[88: 匿名さん]

マンションに耐震性を求めてはいけません。
どの物件でも耐震等級１がほとんどで２以上の物件なんてめったにありません。
戸建で、大手ハウスメーカー施工なら２か３が基本です。
地震が心配ならマンションには住むべきではありません。

[89: 匿名さん]

説明会の有無ではなく、あなたがデベに確認すればよいことです。

[90: 匿名さん]

サイレントシンク、ディスポが無いってホントですか？

[91: 匿名さん]

>サイレントシンク、ディスポが無いってホントですか？
ホントです。
モデルルームのキッチンのシンクは、叩くとボコボコ音が鳴る普通のシンクでした。
また、排水口に、ディスポーザは有りませんでした。
営業の方に聞いても、装備されないとのことでした。
他の部分は装備充実なのに、ここは一世代前の装備なのです。

[92: 匿名さん]

ちょっと金額高い気がしますがタワー棟購入検討しています。
花火大会見れますかね？

[93: 匿名さん]

>花火大会見れますかね？
調布の花火は、京王多摩川駅付近の多摩川河川敷で行われますが、建設地から花火会場の方角に、都営くすのき団地の１０階建てくらいの高層棟が建ち並んでいまして、眺望を妨げられる形になります。
タワー棟の12階以上の高さの部屋なら、花火が見える可能性はあります（保障はしませんが）。

[94: 匿名]

調布花火大会は2会場で実施してきましたよ
前出の京王多摩川と布田会場の2箇所です

[95: 匿名さん]

一昨年河川敷まで行きましたが迫力がいまいちで、結局会場まで歩きましたよ。
会場内に足を運んでようやく満足行くレベルです。
年に一度でしかも中止も有り得る行事のためにわざわざ買うのは無駄じゃないですかね。
実際どう見えるかも全くわからず、リスクだけ高いですよ。

[96: 匿名さん]

価格が若干高い気がしますが、購入前向きに検討しています。
京王線沿線に住んだことがないのですが、通勤時の京王線の混雑状況、ノロノロ運転等どうですか？
教えてください。

[97: 匿名さん]

「320家族とはじめる新しき年輪の継承。」っていいですね

[98: 匿名さん]

>通勤時の京王線の混雑状況、ノロノロ運転等どうですか？

つつじヶ丘から急行／通勤快速に乗換える場合は、
まぁ新聞を読むのは不可能という位に混んでます。
でも座っている人の足の間に立っている人の足が挟まれてしまう、
というほどではないです。
ずっと各停で行くなら、十分新聞読めます。

ただご想像の通り朝はノロノロ運転で、国領からだと
つつじヶ丘で急行に乗換えても新宿まで35〜40分は覚悟ですね。

[99: 匿名さん]

購入検討者はsage推奨

[100: 匿名さん]

>通勤時の京王線の混雑状況、ノロノロ運転等どうですか？

混雑率は、国土交通省鉄道局のページに、主要鉄道の混雑率が掲載されています。
現在ご利用の鉄道の混雑率と、京王の混雑率を比較すれば、何パーセント程度混んでるか空いてるかイメージできるのではないでしょうか。
http://www.mlit.go.jp/tetudo/toshitetu/03_03.html

平日朝のダイヤ例です。
国領8:42発→新宿8:19着（所要時間37分・各駅停車の場合）
国領7:48発→7:52つつじヶ丘7:54→新宿8:21着（所要時間33分・急行乗換の場合）

休日ダイヤだと、新宿まで急行乗換約24分、各駅停車のみ約34分程度なので、平日朝はノロノロなのがおわかりいただけると思います。

[101: 匿名さん]

新宿に8:30前後到着の列車だと、各停でさえ桜上水を過ぎた辺りからかなり混む。
代田橋あたりはぎゅうぎゅう。
ただでさえノロノロなのに、さらにほぼ毎日遅延発生。その上頻繁に信号で停止するので
精神的にもきつい。

[102: 匿名さん]

昨年秋のダイヤ改正後はそれほど遅延しなくなったけど？
オレの乗ってる時間帯だけなのかな？（8時ごろ新宿着）

[103: 匿名さん]

エントランスにソファーが無いってホントですか？

[104: 匿名さん]

>１０２　昨年秋のダイヤ改正後はそれほど遅延しなくなったけど？

それはダイヤ改正によって、国領-新宿間の所要時間が３分ほど多くなったからですよ。

[105: 匿名さん]

エントランスにソファなんてそもそも必要ないと思いますが。。。

[106: 匿名さん]

＞104
それは承知してます。
ダイヤ改正後もなお、101さんの乗る時間帯では、
遅延が発生しているというのがやや意外だったのです。

[107: 匿名さん]

>１０５さん
同感です。
子供のたまり場とかになりそう・・・。

[108: 匿名さん]

数年間国領に住んでます。
渋谷まで通うため、明大前でおりてます。8時40分ぐらいに。
ほぼ毎日3〜10分遅延します。とくに週明け+雨だと高確率ですね。
私は混雑が嫌なので各停を利用していますが、明大前まではあまり人と触れ合う事はありません（下高井戸で触れ合うかな）し、
いつも遅れてるので、10分ほど早く家を出るようにしてます。

[109: 匿名さん]

今朝の京王線、新宿8時半頃着の各停ですが、
仙川までは定刻、八幡山で3分遅延、上北沢でドア付近ぎゅうぎゅう、
桜上水以東は扉閉困難、代田橋で優等列車並みの激しい混雑。
笹塚で乗り換えて新線新宿に5分遅れで到着しました。

>>102
混雑ピークは新宿・渋谷駅到着7：50〜8：50だそうです。
8時はピークに差し掛かったばかりなのでそんなに遅延はないでしょうね。

[110: 匿名さん]

購入予定のものです。雁行設計の採用で角住居や採光・通風を確保しようという企画はとても良いと思いますが、あまりにも各棟の間隔が接近していて、タワー棟の低層階ではそれが実現できていないですよね。また、北向き住居も結構ありますし。。。果たして完売できるのでしょうか？

[111: 匿名さん]

>110
>タワー棟の低層階ではそれが実現できていないですよね。
>果たして完売できるのでしょうか？

ご指摘のとおり、低層棟（コート）の北側になる高層棟（タワー）との間隔は、歩行者用通路のケースがあり、タワーの低層階に日照が厳しい部屋が一部あるのは事実です。
それらの部屋は、上層階より価格が一気に数百万下がってますね。日照より価格優先派向け住戸でしょう。

駅前に手ごろな場所が無かったためか、マンションパビリオンを建設地に設置してことで、パビリオンが小さくなり、大人数の収容が難しい状況です。
そのため、一気に見学者が殺到しないように、広告を控え、完全予約制にして、座れない人が出ないようにしているようです。

普通のマンションより、長い期間をかけて、ゆっくり売っていく方針なのだと思います。
＃だからこのスレも、知る人ぞ知る状態で、書きこみペースもゆっくりなのでしょう。

[112: 匿名さん]

ブリリア国領、ガーデンをやり過ごし、ここに決めた私の判断は正しかった。

[113: 購入検討中さん]

そうかな？

[114: 匿名さん]

>>113
何か意見でも

[115: 匿名さん]

昨夏まで田園都市線用賀各停で通勤していました。
ちょうど8時に大手町へ着きますので、7時台前半乗車です。
その後転居し千歳烏山から通勤していましたが、あまりの混雑
ノロノロに耐えかね、バスに乗って千歳船橋から小田急各停代々木上原
乗換えで通勤しています。
新宿・渋谷7時後半に限れば京王＞田園都市＞小田急と感じます。
ただし、田園都市線渋谷8時前半着は各停でも殺人的です。
時間帯により混雑具合も違う気がします。

[116: 匿名さん]

>115
新宿渋谷着7:30〜8:00なら、京王＞田都＞小田急
新宿渋谷着8:00〜8:30なら、田都＞京王＞小田急
ということですか？

国交省の混雑率統計は、田都(194%)＞小田急(188%)＞京王(170%)なのですが。

[117: 匿名さん]

116さん。115です。
統計見てみましたが、私の実感はご指摘のとおりです。
小田急のピーク時に出くわしていないのでしょうか？
すみません特段こだわるつもりはないです。

[118: 購入検討中さん]

高層階は新宿方面の眺望も良さそうです。

第一期は即日完売しそうな予感。

[119: 匿名さん]

先日登録しました！
通学区の国領小、および六中の評判はどうなのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃいましたら教えていただけないでしょうか？

[120: 匿名さん]

第一期申し込みました。府中在住で府中で探していましたが、とても高くて手が出せませんでした。駅近でこの値段のアトラスはむしろお買い得に見えます。府中より国領のほうが地域的に安いのでしょうか？旭化成のブランド力の弱さでしょうか？

開発の全体像にひと目惚れという感じでしたが、実際、周りの環境などを見てとても気に入りました。専有部分は雁行設計が裏目に出て、バルコニーが細切れだったり、室内に柱が多かったりというのがありますが・・・。大手デベロッパーのマンションはどれも要塞のようで趣に欠けていて、個人的にはあまり好きではなかったので、新しいタイプの開発を提案した旭化成の心意気にも掛けたいところです。

[121: 匿名さん]

モデルも行きましたが、国領はやはり不便じゃないでしょうか？

当方、今は港区ですが、実家は下高井戸だったのでたまに帰省しますが、
京王線の各駅オンリーの駅はどんどん不便になってる気がします。
なにせ本数が少ない。

新宿に通勤するなら、特急停車駅の手前の国領より、西調布とか特急停車駅の先の方が
追い越しとかの関係で便利だと思います。

あと、国領は所詮寂しいっす。
まあ、そうゆうのが良い方もいらっしゃるのでしょうが・・・

駅周辺の発展度や特急停車による利便とか（実質国領より府中の方が、新宿から早いぐらい）
考えると、府中の方が高値で当然な気はしますが・・・

[122: 匿名さん]

不便と感じるかどうかは人それぞれですからね。
確かに府中は特急に乗れば早いけど、距離の感覚として新宿から遠い。
各駅にごとごと揺られて30分（急行や快速を利用してつつじヶ丘で乗り換えれば20数分）と
特急で20分は個人的には苦痛になるほどの差はないですね。
タクシーで帰らなくてはいけないような状況になったときなどを考えると調布以西はちょっと
遠慮したいし。

[123: 99]

大手町から国領まで深夜タクシー９０００円くらいです。
調布以西だと大台乗るでしょうね。

[124: 物件比較中さん]

新宿に通勤するなら、特急停車駅の手前の国領より、西調布とか特急停車駅の先の方が
追い越しとかの関係で便利だと思います。

あと、国領は所詮寂しいっす。

西調布っておいおい・・

[125: 匿名さん]

>121

>モデルも行きましたが、国領はやはり不便じゃないでしょうか？
>当方、今は港区ですが、実家は下高井戸だったのでたまに帰省しますが、
>京王線の各駅オンリーの駅はどんどん不便になってる気がします。
>なにせ本数が少ない。

そうですか、港区でも下高井戸でも到底手が届かなかったのですね。よくわかります。
それで府中まで下っても駄目で、各駅停車しか停まらない国領なら、と思われたけど
結局ここにも手が届かなくて西調布にされたのですね。良い決断だと思いますよ。
西調布は「所詮寂しい」ことはないですか？それだけ心配です。

>新宿に通勤するなら、特急停車駅の手前の国領より、西調布とか特急停車駅の先の方が
>追い越しとかの関係で便利だと思います。

ご報告ですが、朝は特急も準特急も走っていないのです。
あと、そもそも移動手段は電車だけではないことも、併せてご報告致します。

[126: 物件比較中さん]

>>121は西調布であれば調布で特急、準急への乗り換えがスムーズと言いたかったのでは。
それにしても西調布に新築ありましたっけ？あっアレですかね。。良い判断かもしれませんが。。

[127: 匿名さん]

えーと　１２１です。
叩かれに戻ってきました。

西調布の具体的な物件は特に意図してなかったのですが、趣旨は１２６さんの言ってる通りです。
朝特急が走ってないのは知りませんでした。　スイマセン。

私自身は某２３区内のＪＲ徒歩４分物件を以前購入したのですが、
お互いの両親からもっと近くにという事で、切迫感が無いままＭＲに行ってます。

前にも書いたとおり、片方が下高井戸、片方が府中近辺のため、
京王線の中間ぐらいで、フラフラ見てるんです。

下高井戸はかろうじて快速も止まりますが、それでも過去は昼でも５分に１本ぐらいは各駅がありましたが、最近は遠距離重視なのか、１０分に一本ぐらいしか無いので大変だと思ってる、という個人的意見を述べたまでです。
もちろん、そこに不便さを感じない方もいらっしゃるでしょうし、住宅は静かな方が良いという価値観を否定する気はありません。

もともとの文脈が府中と国領の価格の比較を述べていた方がいたので、
都心からの絶対距離よりも特急停車の利便性という点を書きたかっただけです。

では。

[128: 匿名さん]

JRの一部と地下鉄の半数程度以外は、多くが10分程度に一本くらいが普通じゃないですかね。急行があるのは私鉄くらいで、確かにその場合急行停車駅の方が利用可能な本数が増えますが。

ちなみに国領と府中の価値を比較した場合、私も府中の方が高くて当然と思います。駅前の発展具合がまるで違いますものね。でも、個人的には、都心へのアクセスという意味では122さんと同じ発想で国領の方を選びます。物件は調布より手前という前提で探しています。

[129: 匿名さん]

今日は第1期の抽選会でしたが、登録された皆さん、結果はいかがでしたか？

[130: 匿名さん]

>129
第1期販売住戸は、一般公開前に要望書が出た部屋に、10戸ほど上乗せした戸数を販売対象としたそうです。
その結果、総戸数320戸-地権者114戸=206戸中、今回は70戸の販売となりました。

昨日が登録締切＆抽選会で、約８割は１倍住戸、残り１割強が倍率２〜５倍（多かったのは２〜３倍）、残り１割弱が未登録という感じでした。
高倍率なのは、やはり価格が安い住戸と、南向きの間取りの良い住戸だったようです。

ということで、今期は申し込んだ方がほとんど当選ということになりました。
パビリオンの収容スペースの関係から、客が集中しないように宣伝を控えめにしてくれたことで、本当に買いたかった人が欲しい間取りを買える形になり、結果的に良かったのではないかと思っています。

[131: 物件比較中さん]

第一期即日完売ってホントですか？

二期はもっと強気の価格で来る予感・・

[132: ビギナーさん]

完売ですか！すごいですね。モデルルームも土曜の朝一で満員状態でしたし。納得。

最初は高い印象でしたが、相模線や多摩地区でも1,2割上がっている感じ
なので調布市内で徒歩６分でこの価格ならと納得し始めています。

[133: 匿名さん]

留意点として、この物件は近い将来、「既存不適格建築物」になる可能性が高いことです。

物件の北東側の敷地内に、都市計画道路（調布3・4・7号線、喜多見調布線）が計画されています。
東京都が、今後10年間（平成27年迄)で整備すべき路線として、優先整備路線に指定しています。

この物件は、この都市計画道路予定地の土地面積も含めて、容積率が200%となるように設計されてます（この土地に建てられる上限の容積率）。
現時点では全く問題有りませんが、平成27年迄に道路予定地が東京都に譲渡されると、物件の土地面積が減少するので、容積率が200%を超え、容積率既存不適格となります。

既存不適格については、ここが比較的わかりやすいです。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20060207A/

[134: 購入検討中さん]

↑なるほど、近い将来、敷地の一部を東京都が買い上げてくれるわけですね。
　その買取代金は各区分所有者に持分割合比率で配分されるのでしょうか？
　だとしたら、将来のボーナス付きマンションって感じですね！楽しみです。

[135: 申込予定さん]

＞No.134さん
おっしゃる通り買い取り代金は配分されるようですが、それまでの期間は賃料を徴収されますのでトントンかプラスαくらいじゃないでしょうか。

[136: 購入検討中さん]

↑え？？？誰からどんな賃料を徴収されるのですか？
　このマンションとして、何かを借りているのですか？

[137: 匿名さん]

私の聞いた話では、道路予定地の土地はＵＲ（違ったかな？）が所有しており、その土地も含めて
容積率を計算している関係で借地になってるとのこと。

その関係で物件購入者はＵＲに借地料を払うとのこと。

数年で道路用地になるため、土地が東京都のものになった時点で借地関係は終了し
賃借料の払いは終わるが、あくまで予定なので、ずっと先まで賃借料を払う可能性はある。

借地関係が終了したら、１３３のようになるかは確認しなかったので不明。

土地の所有者はＵＲであり、物件購入者ではないので
売却しても土地の所有者にボーナスなんてものはある訳なし。

[138: 134＝136]

詳しい説明ありがとうございました。よくわかりました。

[139: 物件比較中さん]

次の建て替えの事は完全に無視した確信犯マンションってことですね。
デベと地権者の間でどんなやりとりがあったのか興味ありますねー
きっと新規購入者には絶対に言えないような思惑があるのでしょう・・

今回の建て替えノウハウが次回にも生かされる事は無いのは非常に残念ですね。

[140: 匿名さん]

訳ありか！
転売する時も相当たたかれるなこりゃ。
あのキツキツの経済的配棟設計に違和感があったけど謎が解けた。
デベこわー　地権者こわー　スミフこわー

[141: 匿名さん]

調布では新たに高さ制限（２５ｍ）が設けられ、８階以上の建築物は建てられないと
聞いた事があります。そうなると既存の建物で９階以上のマンションは建て替え時
どうなるでしょうか？既存不適格建築物になるのでしょうか？

[142: 周辺住民さん]

調布市の高さ制限についてはこちらをどうぞ。
http://www.city.chofu.tokyo.jp/cgi-bin/odb-get.exe?WIT_template=AC0202...

[143: 匿名さん]

建て替えで出来た物件なのに、今後建て替え出来ないような作りにしてどうするの？
アホとしか言いようがないね。

[144: 匿名さん]

設計段階から幾つかの選択肢があったはずですよね
将来の都市計画に適合させた設計と、現時点での条件で適合させ世帯数を増やした場合。
前者たった場合、地権者の負担が大きくこの現場は実現しなかったでしょう。
結局は金の出どころをどこにするかだったのではないでしょうか。
後者であれば無問題→解決→GO！だったのでしょう。
次の建て替えなんて、こんなめんどくさい事もう結構。こんな感じでは。

[145: 匿名さん]

今後他の建て替え物件もこんな感じになるのでしょうかね？
住む前から問題を抱えた物件には手を出したくないですね。

[146: 匿名さん]

137さんのお話（容積率計算に入れるため北東の道路用地をURから賃借しているという話）は旭化成や住不の販売の方から聞かれたお話なのでしょうか？

[147: 匿名さん]

既存不適格なんてそこら辺に普通にあるでしょ。
何とか寺レジ伝スも高さで×でしょ。

[148: イヒの助]

〜50年後〜
取り壊し→建て替え→専有部分が狭くなる→賃貸にする→家賃収入＋年金＋貯蓄で都心で暮らす

[149: 匿名さん]

都市計画道路が計画決定されてから事業決定されるまでは、非常に長期の年月が
かかります。

この場合の調布3・4・7号線も、計画決定されたのは昭和37(1962)年12月です。
計画から既に40年以上経過しています。
他の計画道路を見ると、計画のまま、結局完成しない道路も多々あります。

旧国領住宅の地権者の方々は、ここに住みながら、40年以上、さっぱり出来ない
敷地内の計画道路の話と付き合ってきたわけです。

だから、建て替え計画の際も、地権者の方の間では「しばらく道路は出来ないだ
ろう」という読みが強かったのではないでしょうか。
実際、この道路も、現時点では事業決定されているわけではありません。

まして、容積率をフルに使った方が、金銭的に建て替えが現実的だとしたら、出
来るかどうかわからない計画道路に振り回されるよりは、とりあえず今回の建て
替えは現在の案で行い、その後の状況の変化には逐次対応するという方針になっ
たのではないでしょうか。

東京都が、この計画道路を優先整備路線に指定したのは、建て替え着手後の昨年
の話です。それまでは、この道路が事業決定されるのが、数十年先の次回マンシ
ョン建て替え以降になるかもしれなかったわけです。

だから、デベや地権者が結託して確信犯マンションを造ったと見るよりは、色々
な取捨選択の中で、そうなる可能性も出てきた、と見る方が妥当なのではと思い
ます。

[150: 申込予定さん]

次の建て替えの事など知りましぇーん！転売する気もないし。
多少でも土地の持分もあるし資産がゼロになる事はない。それをどのように処理するかはその時に、
又は相続人にお任せします。
建て替え時に売却もよし、住んでもよし、賃貸にしてもよし。
とにかく駅近だから何とでもなるでしょ。マンションの価値は各駅であろう何であろう、
駅からの距離と環境であると断言しておきます。

震災の場合でも大筋で同様のスタンスです。

[151: 匿名さん]

既存不適格になる可能性は無いに越したことはないですが、これを理由にこの物
件の検討を中止する前に、ここを購入した場合と、他の物件に鞍替えした場合の
リスクを比較してから、どうするかを決めても遅くないような気がします。
ここに住んだ場合
・将来、既存不適格になったとしても、日常生活上は問題ない。
・都心からもそんなに遠くなく、駅・商業施設・小中学校近く、坂道も無い。
・地盤は強く、都内で治安も大気汚染も良い方。
・住戸の間取りも雁行で日当りと通風良く、装備は水準以上、維持費は標準的。
・既存不適格になっても、転売の際の評価額は３割も４割も落ちないのが一般的。
・東京都は既存不適格のマンション建て替えの際の救済（規制緩和）を実施中。
・建て替えとなる４０年後、今と同じ広さの住戸は必要？家族構成に変化は？
他の物件を比較検討する場合
・数年このエリアで他の良い物件が出るのを待てば、その分価格は上昇。
・他のエリアの物件を選ぶ場合、ここと同等の環境は確保可能？
・都心から離れないか、駅・商業施設・小中学校は離れないか、坂道は無いか。
・軟弱地盤のエリアでないか、治安や大気汚染が悪いエリアではないか。
・住戸の日照や通風が悪くならないか、装備は悪くないか、維持費は高くないか。
既存不適格になる可能性だけ問題視して、日常生活に大切なことを犠牲にするの
ではなく、これらのトータルのバランスで決められた方が良いと思います。

[152: 匿名さん]

・・・と、既存不適格になることが前提の議論が白熱してきましたが、そんなことはなさそうですよ、担当者に確認しましたが。ちゃんと道路は省いて200％だそうです。嘘ついているとは思えませんけどね〜個人的な心象では。嘘ついたら大問題でしょ。賃料は日影規制の関係で道路のほんの一部だけURから賃借しているみたいです。それも道路になってしまえば日影規制はかんけいありませんから。既存不適格の可能性を説いた方は、実際に計算なさったんでしょうかね？

[153: 137]

>>146
どこの会社の人かは知りませんがモデルルームの人に聞きました。
あまり聞きもしないのに、向こうからしゃべってきましたよ。
重要事項なんじゃないのかな？

たしか料金表にも賃借料ってありませんでしたか？
私は、もう購入対象外なのでリストはポイしてしまいましたが、
もしかしたら、係員の説明資料だったかもしれません。

１４８さんのプランには、立替の時の建築費が考慮されてないような気が・・・・
いずれにしても保留床ないから、それなりに係りますよ。
まあ、土地柄免震とか不要だから、坪６０万ぐらいかな。
どこのマンションも低層は大体そんぐらいの建築費で出来てると思います。

[154: 153]

追加ですが、私自身は賃借料について確認しただけで、
容積率とか不適格とかは聞いてません。

もしかすると、１５２の方が言うように容積率に加算はされてないのかもしれませんね。
すると、なんでわざわざ地代を払わされるのかシックリこないとこもありますが。

[155: ＝152]

>154
すみません、間違えました。道路用地のほんの一部（敷地北東のほそーい部分）を建替え組合（？）が所有していて、それ以外の広い部分をURから賃借しているようです。なので東京都に収用されると広い大部分の賃貸契約が終了し、組合が所有している細くて小さい部分の売却代金が小額ではあるが区分所有者に配分される仕組みのようです。容積率は組合所有のほそーい部分（100m2ちょい？）は含めているそうですので、既存不適格といえば不適格なのかもしれませんが、誤差の範囲ではないでしょうか。ま、不安に思われる方は自分で計算するなり、担当者に明確な数字を示してもらうなりしたほうが良いと思います。

[156: 申込予定さん]

URから借りる道路予定地は、幅１８ｍ、長さ１４５ｍくらいの広大な土地です。ここは外して容積率が計算されてます。

本物件敷地のうち、道路予定地にカブる部分は、最大幅１．８ｍ、長さ１１０ｍくらいの細長い三角状の土地です。
実際には、植え込みになる部分です。ここは容積率の計算に含められています。

この１１２．９２ｍ２の土地が将来的に東京都に収容された場合は、容積率オーバーになりますよ、というお話です。
収容されるかどうかは、まだ決まっておりません。

もし収容された場合でも、建て替えの際は、この１１２．９２ｍ２を３２０戸の持分比率で割ることになりますので、
各住戸が小さくなる面積は、実質は誤差レベルの範囲となります。

だから、そんなに取り立てて騒ぐほどの大問題ではないみたいですよ。

[157: 匿名さん]

いや〜スレ立って一番の盛り上がりですねー

[158: 周辺住民さん]

容積率の計算に関係ない道路予定地をURから借りるのはなぜ？

[159: 匿名さん]

道路になるまで全く通れないのでは東側の住戸の人の利便性を損ねるということではないでしょうか。野川を散策するにもぐるっと廻らなくちゃいけませんし。

[160: 匿名さん]

そろそろ第１期第１次の契約が終わる時期ですね。今のところ、第１次分は完売となる見込みだそうですよ。
やはり駅から徒歩６〜７分と近いのが、人気の一番の理由のようです。
当選者のみなさん、契約されましたか？　契約時オプションは何を選びましたか？

[161: 契約済みさん]

先週、無事に契約が終わりました。
低層階なので、もうオプションは選べませんでしたが、標準仕様で十分だと思っています。ただ、カラーセレクトが選べなかったのは残念です。
契約された皆さん、よろしくお願いします。

[162: 契約済みさん]

>>161さん、宜しくお願い致します。
アトラスに決めたポイントは何ですか？
私は雁行設計と二丁掛けタイルの外観、内装のスタイル、設備、
周辺の環境と駅からの距離です。価格は妥協しました（汗）

我が家は野川沿いの桜が咲く頃に現場を見に行く予定です。

[164: 契約済みさん]

161です。こちらこそよろしくお願いします。
162さんとほぼ同じですが、駅近で暮らしやすい立地・環境と標準以上の仕様・設備が決め手でした。
外装・内装とも決して流行のデザインではないですが、逆に飽きがこなくていいかなと思います。
野川の桜、楽しみですね！この調子だと来週末には咲いているのではないでしょうか？

[166: 物件比較中さん]

好き嫌いは分かれるでしょうが、確かに飽きの来ないデザインですね。
雁行と二丁掛けは一応、高級路線ですし。Gフォレストも確か。

[167: 匿名さん]

１６６さん
Ｇフォレストって何のことですか？

[172: 申込予定さん]

HPで紹介している野川対岸にある一番近い遊園（車橋児童遊園）の立派な写真で紹介してました
が、実際に見に行ったら荒廃したミニ遊園でした。ちょっと子供を連れて行くには・・・て感じでした。

[173: 匿名さん]

１６６さん
Ｇフォレストって何のことですか？（167さんと同じ質問）

[174: ご近所さん]

野川の評判がイマひとつのようですが、野川を愛するファンとして一言言わせていただきます。
私は野川ぞいの歩道を散歩したりジョギングしたりするのが好きです。実際、散歩やジョギングしている人、結構多いです。
いつもいつも水量多く緑豊かというわけにはいかないでしょうし、ごみが落ちていることもあるでしょう。よいことばかりでないとしても、これから春、夏ととってもいい季節を迎えます！
最近は菜の花が咲いていましたし、これからは何といっても桜でしょう。夏は元気な青々した緑が見られます。ちょうちょも舞い、めったに会えないけどカワセミもいます！（この前見ました！）移動してしまいましたが、アヒルの夫婦も住んでいましたよ。
私は野川の近くに住んでいて本当に良かったと思っています。ご近所の皆様と一緒に野川を大切に見守っていきたいと思っています。

[175: 購入検討中さん]

迷っています。同じ似たようなアトラスの既築のマンションが飯田橋にあると聞き実際に見てきました。　高級感十分なしっかりしたマンション（雁行と二丁掛け）でした。同じ建築士のようです。
ただ、施工会社があちらはT工務店、国領はＡＮ建設ですが，ＡＮ建設はいかがなものでしょうか？ご存知の方はいますか？

アトラス江戸川アパートメント
http://www.asahi-kasei.co.jp/atlas/mansion/at_edogawa.html

[176: 物件比較中さん]

私も早い時期からアトラス国領の広告を見て関心を持っています。ただ今ひとつ決断できずにいます。ところでAN建設のことですが私も聞いた事がなかったので「会社四季報」で調べたところ、東証一部に上場しており老舗の中堅建設会社ということで経営内容も悪くなかったです。最近では三菱地所のパークハウス代沢という７千万、８千万中心のマンションを手がけたようで、入居前の掲示板で見る限り、購入者の満足度は高いようです。江戸川アパートメントを見てこられたそうで参考になりました。

[177: 匿名さん]

安藤建設(Wikipediaより）
東京都港区に本社をおく総合建設会社（ゼネコン）。中高層ビル建築に強みを持つ、建築主力の中堅名門。

設立 1918年（大正7年）3月20日
事業内容 建築・土木・不動産・コンサルティング
資本金 89億8,552万円（2006年3月末現在）
売上高 2408億200万円（2005年度）
支店：横浜、大阪、名古屋、東北（仙台）、静岡、九州（福岡）、広島、札幌
営業所・出張所：全国45か所
従業員数：1,760人（2006年3月現在）

【ゼネコン】2005年度建築売上高（日経ＢＰより）
順位 会社名 売上高（百万円） 対前年増減率
1 大成建設 1,008,839 0.7％
2 清水建設 1,006,163 ▲1.4％
3 竹中工務店 980,469 2.2％
4 大林組 951,908 5.0％
5 鹿島 932,206 11.5％
6 長谷工コーポレーション 365,522 8.3％
7 戸田建設 364,526 1.7％
8 三井住友建設 322,055 11.1％
9 前田建設工業 276,504 ▲2.5％
10 西松建設 258,595 ▲1.6％
11 安藤建設 220,740 6.8％
12 鴻池組 218,434 2.0％
13 東急建設 214,523 ▲2.6％
14 フジタ 211,668 ▲0.8％
15 奥村組 163,649 33.3％

というわけで、まあまあの会社だと思いますよ。

[178: 匿名さん]

隣の都営　金子町アパートの見つけた情報です。（他に都営の動向をご存知の方はいませんか？）

■ 【東京】都計道検討で金子町ＡＰ敷地を有効活用（１/25）

■ 　都都市整備局は、建て替え事業が進む都営金子町アパート（調布市）の敷地を有効活用するため、２００６年度に検討作業をスタートする。敷地を横断する新設の都市計画道路（調３・４・７号）について、京王線との交差方法などを検討するのが主な目的。建て替え事業と同じく12年度頃の工事完了が見込まれている。また、調３・４・７号線の北側部分では、建て替えによる住棟の高層化・集約化で約８０００平方mの空きスペースが生じる予定。こちらは建て替え、道路の両事業の進ちょくをにらみながら検討を進めることになりそうだ。
　今回の検討は、都営住宅用地の有効活用を探るための新たな施策として06年度予算原案に盛り込まれた。「都市づくりと連携した都営住宅再編整備の推進」として、調査費３０００万円を計上。
　対象となる金子町アパートは、調布市国領町３ノ17ノ１ほかの敷地２万７７２４平方mに所在する。建て替えは既存住棟（鉄筋コンクリート造４〜５階建て13棟３２８戸）を解体し、３棟２９６戸を建設するもの。既に第１期工事（鉄筋コンクリート造11階建て１２１戸）を実施中。
　調３・４・７号線の整備区間は甲州街道から品川道までの延長５８０m（幅員18〜24m）。このうちアパート敷地内の区間は、現在の暫定駐車場部分を充てて整備する。
　06年度の主な検討内容は測量業務や京王線との交差方法の在り方。このうち交差方法については京王線をアンダーパスすることになりそうだ。
　今後、活用方策を検討することになる空きスペース約８０００平方mは、調３・４・７号線、京王線、野川に囲まれた三角状の敷地。現在は住棟が既存している。
　なお、アパート敷地を含む約36・７haについては、市が地区計画（国領駅周辺地区地区計画）を定めている。金子町アパートと、その南側にある旧公団（ＵＲ都市機構）の分譲住宅で構成する一帯は、良好な中高層住宅を中心に、野川などの自然環境と一体となった緑あふれる居住空間を維持することで、「水と緑の潤いに包まれた街並み・まちづくり」を目指すこととしている。

（2006/１/25） ・・・・ちょと古いけど

[179: 匿名さん]

東京】有効活用検討へ　金子アパート建替余剰地（11/15）

■ 　都都市整備局は、調布市国領町地内にある都有地約８０００平方mの有効活用について検討を始める。敷地は金子町アパートの建て替え事業によって生じる余剰地で、民間活力を導入などにより有効活用を図ることが見込まれる。２００６年度内に採算性や導入機能、公募条件を検討するなど、今後の活用方法を探る考えだ。この余剰地を含む京王線国領駅東側では、調布市が「住宅市街地総合整備事業」を導入した基盤整備も行う計画で、都も都市計画道路３・４・７号線の整備などを行うことになっている。　金子町アパート（調布市国領町３ノ17ノ１、敷地２万７７２４平方m）の建て替えは、13棟建ての住棟を高層化して集約、敷地南側に３棟２９６戸の新住棟を建設する計画だ。
　住棟の集約・高層化を図るため、北側におよそ８０００平方mの空きスペースが生じる見込み。敷地の用途地域は第一種中高層住居専用地域（容積率２００％、建ぺい率60％）。都市整備局はこの余剰地の活用方法を検討するため、近く活用調査を外部委託する考え。　調査では民間活力を導入した場合の採算性や導入機能に加え、事業者の公募条件なども検討。
　また、金子町アパートの建て替え後の敷地では、中央部に都市計画道路（調３・４・７号線）も整備する計画だ。延長５８０m、幅員18〜24mの都市計画道路は京王線と立体交差する。
　都や調布市は、この都市計画道路整備に加え、緑道の整備、橋梁の架け替え、主要街区整備などを、国土交通省の補助事業の住宅市街地総合整備事業として実施する。

（2006/11/15）

[180: 物件比較中さん]

Gフォレスト＝広尾ガーデンフォレスト

以下公式HPより引用
外観デザインは、広尾の美しい街並と調和するように
雁行形状と勾配屋根を採用。
雁行形状は、建物の外観にリズミカルで変化のある
表情を生み出し、マンション全体に奥深い印象を与えます。
隣接する広尾ガーデンヒルズとのつながりを印象づける
勾配屋根は、くっきりとしたスカイラインを形成し、
ヨーロッパの城郭都市のような趣きを演出します。
外壁タイルは、丘の上の建物にふさわしく、
下から見上げられたときに、より彫の深さが際立つ
せっ器質の二丁掛けタイルを採用するなど、
周辺環境となじむアースカラーを基調としています。
この雁行形状、勾配屋根、外壁タイルによって
光と影のドラマチックな外観を生み出すと共に、
周囲の街並や緑に融合する建物を創造しています。

[181: 物件比較中さん]

Gフォレストと同様の雁行仕様のアトラス国領のようですが、残念なことに品川通り寄りの公団職員住宅に隠れてしまっていますが、あそこはどうなるのでしょうね。都市再開発事業対象になっているのですか？