オープンレジデンシア目黒花房山ってどうですか？

[ビギナーさん]

目黒駅の再開発に期待しつつ、、いかがでしょう？

所在地：東京都品川区上大崎3丁目300番50他（地番）
交通：山手線 「目黒」駅 徒歩6分
東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩6分
都営三田線 「目黒」駅 徒歩6分
東急目黒線 「目黒」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.01平米～70.25平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス

物件URL：http://www.ohd.co.jp/mansion/hanabusayama/
施工会社：五光建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[1: 匿名さん]

山手線から看板見えるね。電車はうるさそう。

[2: 匿名さん]

おっ目黒でオープンハウス！
安さに期待。最近どこも手が出せないくらい高いから。。

[3: サラリーマンさん]

音に鈍感な人向けの立地だね。

[4: 匿名さん]

最近はオープンも値ごろ感がない。
安いのは広尾で終了した感じがする。

[5: 匿名]

4さんに同意です。
こちらは坪単価どれくらいになりますかね？

[6: ご近所さん]

3１０ぐらい？

[7: 匿名さん]

オープンレジで品川区だし坪280ぐらいでは。

[8: 匿名]

ここはゼネコン決まったの？
一度ついてた標識が随分前から外れてる。
決まらなくて塩漬けかと思ってた。
決まったなら建築費高いよ。きっと。

[9: 匿名さん]

場所は良いですね、周りは高級マンション。ただ、電車の音すごい…

[10: 匿名さん]

目黒は芸能人が結構、住んでますよね。
生活に必要な施設が徒歩圏内なのがいいですね。
エリア的には都会ですね。
どちらかと言えば殺風景かもしれないです。
電車に乗ってからのアクセスはいいので、都心に生活の拠点がある人はいいと思います。

[11: 匿名さん]

崖に立つマンション。

[12: 匿名さん]

元はなにがあった土地かご存知の方いますか？

[13: 匿名さん]

昔、播磨三日月藩森家の上屋敷があったり子爵の別宅があったようですね。
昔は住みやすい立地だったかもしれませんが、騒音がひどいなら住むのは厳しいですね。
電車は、頻繁に走行するので気にしないでいられないでしょう。
それがなければいい所ではあるのに。

[14: 匿名さん]

ありがとうございます。
直近はどなたかのお家だったんですかね？マンションとしては狭いけど一軒家なら広いですよね。

[15: 匿名さん]

おいくらですか

[16: 匿名]

ここはまえ有限会社が有った土地ですよ。地所・三井（ちなみに花房山
に三井のマンションはありません。地所は花房山プレイスとヒルトップ目黒花房山）なら坪400～500くらいなのでオープンハウスで建てる場所が線路沿いだからツ坪330が限界じゃないでしょうか。ディスポーザーなし、駐車場なし、カセットタイプのエアコンもなしなので基本的には投資用で賃貸用とみてますが、花房山で賃貸で借りれるとなると住む人は常にいると思います。ただ自分で住むのはこの地区に住んでる人は拒否する感じじゃないでしょうか。

[17: 匿名さん]

正直電車はかなりうるさいです。
夜しかいない人なら。

[18: 匿名さん]

オープンレンジに贅沢言うな

[19: 匿名さん]

おぺんほうせ
だょ

[20: 匿名さん]

線路よりも高台の場所にマンション自体はできるのですよね？
線路はすぐ近くですが、音がどの程度マンションに対して影響するのかが気になります。
高台の土台部分に音は吸収されるのか、それとも上に上がってくるのか。
それから、マンション自体がどの程度防音対策されているかです。
高台かつ駅に近いのは良い条件なのではないかと思いますが、
他の条件も検討しなければです。

[21: 匿名さん]

ここは細かく検討する方は後悔します。

電車見るのが好き、電車音に抵抗感無い方向きです。

[22: 匿名さん]

個人の感覚によるけどかなりのうるさいよ。外にいたら会話ができない程度。

[23: 匿名さん]

オプレジだから、安けりゃいいよ。不動産のユニさんね

[24: 匿名さん]

騒音やばすぎ。現地行ってみ。

[25: 匿名さん]

駐輪場18台各戸に付き１台、バイク置き場なし、駐車場なし

[26: 匿名さん]

自転車は１台しか持てないの？ちょっと苦しいです。
一人暮らしならともかく、家族が居たら厳しいですね。

>>24
そんなにうるさいって、電車の音ですか？
確かに21さんは電車好きには向いていると言っていますが、毎日同じ風景見てたら流石に飽きるでしょ。
やっぱり自分の目と耳で現地調査からですね。

[27: 匿名さん]

想像以上にお手頃価格で心が揺れる。。

[28: 匿名さん]

いくらくらいですか？

[30: 匿名さん]

お手頃価格？？？

騒音物件のオープンハウスの割には高いと思ったけど。

[31: 匿名さん]

ぼったくりM井物件買うより全然いいでしょ

[32: 匿名さん]

地下二階とはどういう構造になっているのでしょうか？
説明を受けられた方、教えていただけないでしょうか。

[33: 匿名]

賃貸仕様でこの値段。値段が高い安いより自分たちの立ち位置がわかってないのがちょっとなという印象。花房山は目黒の開発もあるので坪400万以上がこれからは妥当だと思います。ただこの低仕様できいたことのない建設会社を使用かつ立つ場所は花房山の中でも最悪立地環境なわけですから価格メリットをださないとオープンハウスではないと思いました。。。インフレにのかっちゃってる気配が過去リーマンショックなどで痛い目にあった不動産会社をほうふつさせるというか。価格メリットを最大限出すというコンセプトを貫いたらこの低仕様であってもオープンハウスという会社の立ち位置が明確である意味応援したかったのですが。花房山と目黒の開発を考慮しても、会社のバリューからいって坪320が妥当でしょう。いまの時価を考慮して300を切れとまでは正直言いませんが、やはり賃貸仕様であることを会社はもう少し考えるべきですね。

[34: 匿名]

自転車より駐車場ないほうがありえないと思いました。花房山に住んでるのに、車もってませんとかかっこ悪すぎて恥ずかしい。。。。。という感想。

[35: 匿名さん]

車どうこうは50代以上のおじいちゃんの発想ですな。

[36: 匿名さん]

坂あがるから自転車は持たない前提なのかね
ポーチもないし各戸１台で足りない場合は路上に自転車溢れて賃貸マンションみたいになるんじゃない

花房山に住んでますって周りに言いたい人は車云々の前に
オープンの物件を買うこと自体が恥ずかしいと認識すべきでは。。

[37: 匿名さん]

ぼろアパートととかありますし、
特に恥ずかしくはありません。
変な見栄はおじいちゃんの発想ですな。

[38: 匿名さん]

ボロアパートとかそういう問題じゃないでしょ笑
単にわざわざ花房山の名前出して自慢したいような人はオープンハウスの物件自体
やめた方がいいよ。

[39: 匿名さん]

自慢したいとか思うのがおじいちゃんの発想ですな。
目黒駅近くで相対的にリーズナブルに住みたいという需要をみたす物件ですよ。
第一、一般人に花房山といってもわからんから自慢にならん。
目黒にすんでるのほうがわかりやすいんじゃない？

[40: 匿名さん]

見栄とかぼろアパートとかそういう問題じゃないでしょ
必要なものまで削った分譲マンションなんて失笑もの
自転車置き場なんて絶対足りないんじゃない。

[41: 匿名さん]

３４さんみたいな人は自慢したいんじゃないのかな？
ボロアパートに賃貸で住むならともかく
分譲で仮に花房山アドレスを誇りたい人がここを購入してもオープンハウスじゃちょっと
無理してる感いっぱいだよね・・

但し実需として割り切ればいいかもね。駅前とはターゲット違うだろうし
供給少ないからデメリットを納得できるなら

[42: 匿名さん]

40
必要なものって何？

[43: 匿名さん]

話の流れからして駐輪場じゃないの？
駐車場は外部で借りればいいけど駐輪場は外部じゃ借りれないものね
あとはバイク置き場とか？ミニバイク乗りたい人いるんじゃない

[44: 匿名さん]

40平米のお部屋で@430
70平米で@400

平均でも@400越えですかね
あまり相場わからないのですがこれって安いのですかね？

[45: 匿名さん]

駐輪場は戸数ぶんあればいいんじゃね？
バイク必要な人はここをやめればいいだけだし。

[46: 不動産購入勉強中さん]

線路沿いとしては高い。
オープンさんなら、もっとインパクトある
価格かと思ってましたが。

[47: 匿名さん]

足りないんじゃないかね駐輪場

[48: 匿名さん]

広尾のオープンまでは格安だったけど、
最近はあんまり値ごろ感ないよね。
資材とか高騰してるんじゃない？

[49: 匿名]

オープンハウスなのに高すぎ・・・ありえない。花房山プレイスに中古の坪500万で買った方が100倍いい。

[50: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

地下２階って？

[51: 匿名さん]

車乗らない代わりに子ナシ夫婦が自転車のるなんて時には困るよね。室内に置くのかしら？

[52: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

地下に置けるのでは？

[53: 匿名さん]

エントランスが１階でそこから反対側は２階分下げた傾斜地に作ってるみたいだから地下２階で地上４階
地下扱いの部分も普通にお部屋なので自転車は置けないでしょう。

毎回部屋に入れるのは酷ですし花房山でマンション前に放置自転車でしょうか。
それだとちょっとみっともないですね。価格も全然リーズナブルじゃない気がします

[54: 匿名さん]

3LDK8500万、、、。何様？

[55: 匿名]

オープンハウスじゃなければ３ＬＤＫ億超えてもこの地区は普通。花房山プレイス、ヒルトップ目黒花房山、ブランズ目黒花房山（普通のブランズとは全くレベルの違う最強の仕様で販売）は全て億超えてもすぐに売れた。でもこっちは仕様は最低だし、オープンハウスだし、建設会社がきいたこともないしちょっとやりすぎだと感じました。

[56: 匿名さん]

駐車場もなく十分な数の駐輪場も確保しておらず、賃貸レベルの仕様に線路脇の傾斜地
デベ云々の前に魅力が薄い。４０平米５２００万の値付けは失笑レベル

[57: 匿名さん]

売主さんはオープンハウス・ディベロップメントという事は、織田祐二がCMをしている会社ですよね。
CMでは東京でも低価格の戸建が建てられるような内容でしたが、マンションは高額物件が多いのかしら。
建設会社は五光建設株式会社？
ググってみましたところ、あきる野市にある小さな会社のようで公式サイトも身内で手作りしたようなものでした。

[58: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

？
五洋建設でしょ？

[59: 匿名さん]

大手デベにたっぷりお布施したい人は他所へどうぞ。

[62: 不動産業者さん]

さすがにもうかってはない。

[63: 匿名さん]

五光建設株式会社
http://www.goko-con.co.jp/outline.html

株式会社五光建設
http://www.goko-ken.co.jp

このスレでは上の名称ですが、公式の物件概要だと下の方ですね
どっちにしても１００人以下の小さい会社です
下の会社はかなり評判悪そうですが果たしてどっちでしょうか
営業さんに聞いてみます


関連スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47518/all/

[64: 匿名さん]

＞＞５６さん
駐輪場がないのは気になりますよね。ただ駅までこの距離なので、駅まで自転車で
行く人はなかなかいないと思うので作らなかったのかな。
ただお買い物となると帰りに荷物をもってと思うと自転車が欲しくなりますよね。
たまに駐輪場がない物件がありますが、売主さんの考えとしては、部屋まで自転車は
もっていくといった考えなのでしょうか。

[65: 匿名さん]

大手だと数千万は高いわ

[66: 匿名さん]

間違いなくお買い得ですね。

[69: 購入検討中さん]

施工会社が聞いたことないとこなんで、リセールする時の評価ダウンが懸念材料です。。

[70: 匿名さん]

飛行機騒音どうなる？

[72: 匿名さん]

高級住宅地で、しょぼいデベ、無名施工会社の物件なんて危険すぎる。
そういう物件が合うところでやってって感じ。
ニーズに合っていない物件が一番損する可能性が高い。

[73: 匿名さん]

>>72
欠陥が見つかったら、マンションともにデベも共倒れでしょうね。

[74: 匿名さん]

駐輪場ないみたいな書き込みありましたが、ありますよ。18台分設置されるようです。
1戸あたり1台分相当。ちなみに料金は月々300円だそうです。
まあ、マンションで自転車置き場がないのはあまりないんじゃないでしょうか。
ただ物件概要の一番下に書かれていたので、書き足されたのかなぁ。なんて思ってしまったりして。

[75: 匿名さん]

第一期先着順５戸となってます。
確か８戸売り出しだったので、登録があった部屋は３戸ということでしょうか？
やはりコストパフォーマンスが悪すぎる証拠？

[77: 匿名さん]

八雲は場所が静かな所だったから、
完売出来たけど、
ここは、電車の騒音と振動で
販売は厳しそうですね。
だいたいチラシの城南五山って、
そんなのが売り文句では、
魅力ないのバレバレ。
セールスポイントを考え直した方がいい。

[78: 匿名さん]

↑目黒駅徒歩６分。城南五山。
それ以上のセールスポイントなんてある？

確かに城南五山の一角とはいえ、池田山、島津山に比べれば弱いけど、
都内最高ともいえるブランド立地。

[79: 匿名さん]

>>78

ブランド立地なのに相場より一〜二割安いのがこのデベのビジネスモデル。この値段じゃ無理でしょ。

[80: 匿名さん]

>>79

あの立地がブランド（笑）
参りました！

[81: 匿名さん]

↑田舎者さん？
歴史をよく勉強してね。

[82: 匿名さん]

>>あの立地がブランド（笑）
確かに、花房山の入り口というか崖っぷち、とも言えるが、
アドレス的にも上大崎３丁目だから、城南五山で間違いない。
都心で希少な第一種低層住居専用地域である五山は別格。

[83: 匿名]

花房山は超絶住みやすい。そしていけば分かるがあのあたりのマンションを数件持っている人が多数。要は地主。ただ今回に関しては仕様がひどすぎて花房山ブランドを汚すなといいたい。花房山は池田山や御殿山より住みやすく、海抜的にも高く非常に魅力のある場よ。それにみあったものをつくれといいたい。そうじゃないなら価格をやすくするか、相応の仕様にしろという感じ。

[84: 匿名さん]

>>80

オープンの立地はアドレスのみブランドだから良いのです。だから安い。それなのにここは高い。どから売れないのは当然。

[85: 匿名]

>>84

グロス金額は別に高くないけど、このくそ仕様でこの坪単価はきついですね。
普通に1.2億で花房山プレイスの中古を待ちたい。

[86: 匿名さん]

>>85

高いというのはもちろん坪単価のことを言ってます。
坪単価４００万だして駐車場すらないオープンですぜ。いくらなんでも花房山にそこまでのブランド力はない。
一億近い価格の部屋もあるのに駐車場もないし管理も巡回。どういう人がターゲットなの？

[87: 匿名さん]

皆さん言われている通り、ブランド地を安く提供するのがオープンハウスのはずですが、
この立地は、やはり歴史ある別格エリアですから高くなるのでしょう。
坪単価400万は、今売り出し中のプラウド自由が丘と同じぐらいですね。
郊外の自由が丘でも坪400万ですから、なかなか健闘している価格だと思いますが、
LD12畳とか手狭で、この場所に似つかわしくないとは感じます。

[88: 匿名]

>>86　85の投稿したものです。花房山自体には坪４００以上の価値はあると個人的には思ってますけど、それはすばらしい仕様を採用してここに住む意味をだせる物件のみに限ってです。例えば駅横のパークタワーは仕様は上層階以外はあまりにチープでひどいので個人的にはパス。この地域でいいのは目黒花房山プレイス、ヒルトップ目黒花房山、ブランズ目黒花房山の３物件です。グランツオーベルや竹中の立てたフォルムも大変人気ですが、両物件ともに外廊下なのがちょっと。。。ですね。

[89: 匿名さん]

線路沿いでも、
花房山ブランドは
生きますか？

[90: 匿名さん]

>>88

グランツオーベル内覧したことあります
外廊下ですが外廊下に面した部屋がないのは良かったです。あとキッチンに洗濯機がビルトインされているなどなんとなく外人仕様でしたね。
築20年近いのに古さを感じさせない高級物件でしたね。

[91: 物件比較中さん]

>>89
目黒五山の信者って正しいことを言ってあげても怒るだけだからあなたが嫌な思いをするだけですよ。

[92: 匿名さん]

>目黒五山の信者って正しいことを言ってあげても

目黒五山？聞いたこともない名称だが、もしや城南五山、もしくは品川五山のことでしょうか？
何が正しいのか、まずあなたの知識を正すべきでは？(笑)

[93: 匿名さん]

ワンルームにすれば良かったのに。
線路脇で坪400万。馬鹿じゃない。
余裕でここらの線路脇じゃないまともな土地が買える。
自由が丘もしかり。
あそこも土地の相場は150万〜220万位。

[94: 匿名さん]

市ヶ谷の高台一等地でも坪400万はいかないのに。
まわりは本物セレブのお家だらけで芸人なんていませんよ。

[95: 匿名さん]

市ヶ谷より、花房山は高いよ。城南五山で伝統と格式もあるし。
自由が丘はただの郊外だけど。

[96: 匿名さん]

>>93

それでも、きっと売り切れちゃうんだよ。
三田綱町の新しいパークマンションが坪単価700万だって。
上は1千万超えだそうだけど、それでも都心のいい場所の物件は売れていく。
インフレも始まり、来年辺りには都心プライム物件で坪500万以下ならお買い得、
って感じになってるかもよ？

[99: 匿名さん]

>ツボ400のマンションに駐車場なしって、ありえないでしょ。
都心だしあり得ますよ。
それに、ここは目黒駅至近だし、再開発で駅近くにタワーパーキングとか出来るだろうから、
本当に車必要な人はそこ使ってね、みたいな割り切りでは？
花房山アドレスで目黒6分なんだから、坪４００だとそれぐらいの仕様でしょ。
ここは高さ制限があって低層マンションしか建てられないエリアなんだから、
割高にはなりますよね。

[100: 匿名さん]

これで高いって、どんだけ強欲だよ。

そんなに大手にお布施したいなら、大崎の三井ぼったくりタワーでも買っとけｗ