名古屋で40階建て130M級の高級賃貸マンションを建設。意見求む！

[ゼネラルマネージャー]

近々にプロジェクトが始動します。
コンセプトイメージは「六本木ヒルズ」の小型名古屋版、建築予算約50億ってとこです。
家賃設定は月25〜75程度で進めてます。家具、家電付きの（＋約10万で）フィニッシュドタイプも有り。
耐震・防災・セキュリティの基本性能はバッチリ、立地は名古屋市中心部（名駅徒歩10分以内）
基本的にバルコニーを広く取り、ウッドデッキを組んだりガーデニングが楽しめるスペースを設けます。
高額家賃の部屋には、メゾネットタイプも数戸用意する予定です。

借りる側の要望として、何を求めますか？広く意見をお寄せ下さい、参考にさせて頂いて要望を叶えようと思います。

[2: 匿名さん]

ここは賃貸版じゃないから管理人さんに消されるかも。

[3: ゼネラルマネージャー]

一応、東海の新築マンションの括りで書いたんですが・・・。
実は、「賃貸」か「分譲」かは今でも決めかねている悩みなんです、名古屋は土地柄「賃貸は損」
って意識が強いみたいで、一応分譲もシュミレートしたんですが（4000〜12000万）。
立地が都心部なので、「子供持ち」世帯には敬遠されそうなんで賃貸の方向に傾いています。

[4: 匿名さん]

たった５０億円で、この企画とは・・・・　４０階建ての犬小屋しか出来ませんよ
開発経験ゼロですね

[5: 匿名さん]

５０億じゃ無理だわな。

[6: ゼネラルマネージャー]

敷地が狭いので概算建築費40億（土地代除く）の見積もりがきたので50億は間違ってないですよ（笑
駐車場＋テナント＋ショップ＋250戸くらいの建物です。
建築コストを抑える裏技がありますし（勿論、手抜き・耐震偽装とは全く違う、営業活動によるもの）

[7: 匿名さん]

ガセ？

[8: 匿名さん]

広さとか設備は判りませんが、賃貸料は「六本木ヒルズ」の半分程度ですね。
富裕層狙いなのでしょうけど名古屋圏ではそれでも辛いかもしれませんね？

[9: 匿名さん]

建蔽率と容積率はどれだけなんですか？

都市再生特区の適用を受けない限り、名古屋では、せいぜい８０％、６００％だと思いますので
４０階建てを建てるのは余程、広い敷地を必要とするのでは？

[10: 匿名さん]

>>9
もちろん、名古屋駅前などでは容積率１０００％を超えるでしょうが・・・

[11: ゼネラルマネージャー]

容積率はクリアしてます、設計士からも階数についてはOK出てますし、徒歩10分だと駅前とは
いきませんが程近いので、そのあたりはかなり超高層建ってますし水面下で計画も多いようです。

[12: 匿名さん]

>>11
おかしいですね。徒歩１０分だと名駅でも容積率はせいぜい１０００％です。
ということは、敷地の７５％は遊んでしまうことになりますね。
まあ、この点はおいておきましょう。

実はもっと、おかしな事があります。
４０階で建設費用は約４０億だと考えると、ワンフロア１億円です。
高層ビルの建設費用の坪単価は、普通のビルに比べて非常に高額になりますが、
仮に坪８０万だったとして、ワンフロア　約１２５坪程度のビルになります。
ビルの底面が正方形だとすると　２０ｍ×２０ｍ　しかありません。
それで高さ１３０ｍですか？

ちょっと信じられませんね。
ミッドランドスクウエアのようなノッポビルでさえ、ワンフロア２５００坪ですよ。
それの約２０分の１の面積に、同じ高さの建物を建てるんですか？

もしかしたら建築基準法でアウトじゃないですか。

[13: ゼネラルマネージャー]

なかなか鋭いですね・・・最初に申した通り狭いので敷地は40×40位です。
建築面積はもう少し広いですが近いものがあります・・・建築基準法はクリアしてます。

[14: ゼネラルマネージャー]

建築面積はもう少し広いですが・・←20×20よりって事です

[15: 匿名さん]

＞コンセプトイメージは「六本木ヒルズ」の小型名古屋版

六本木ヒルズは「オンリーワン」を狙って成功したもの。
風が吹けば折れそうなビルではオンリーワンになれないと思う。

どのような構造かは知らないが、これほどの細いビルならば
震災時の４０階の揺れは凄まじいと思う。

[16: ゼネラルマネージャー]

そうですね、耐震・免震に付いては充分に考えられ、かつ数値的にも余裕をもってクリアしてますが、見た目的な事を言われるとエンパイアステートビルのようなペンシルビルって感じは否めません

[17: 匿名さん]

建設費用が坪単価８０万を割るというのは厳しいのでは？
良いものが作れますか？
六本木ヒルズでも坪１２０万は超えています。

＞ウッドデッキを組んだりガーデニングが楽しめるスペースを設けます。

コンセプトが無茶苦茶なのでは？
高級賃貸の高層マンションに求めるものは、眺望とスタイリッシュな空間。
ウッドデッキでガーデニングをやる人間は絶対住まない。
そういう趣味の人間は、緑の多い住宅街で戸建てを借りる。

それに、このような高層ビルでは風が強くてガーデニングは厳しいでしょ。

などとマジレスしてしまったが・・・
この企画が、オタク系暇つぶし人の脳内妄想であることを祈る。

[18: ゼネラルマネージャー]

確かに「風」に付いては問題になりました・・・最初はバルコニーに付いても「あり・なし」
で話し合いが持たれましたが、みなさんは「眺望のいいテラスを楽しみたい」とは思いませんか
ウッドデッキでお茶したり、ビール飲んだりは受け入れられないんでしょうか？
風対策はかなり考えてはあるのですが・・・超高層ビル全てにいえる事ですが、台風とかは辛いでしょうね・・・。
ありがとうございます、こういう意見がとても参考になります。

[19: 匿名さん]

賃料月７５万を出せる人は、名古屋でもかなり特殊な人です。
普通の金持ちは、それだけ出せたとしても、そんな所には住まないですね。
それに家族連れだと、子供が小さいうちは危険ですからバルコニーがあるのはマイナスです。

それでも月７５万、出そうという人は、その建物に凄い付加価値を求めると思うんですね。
例えば、天井高が５ｍで壁は全て白レンガとか、御影石とか・・・
そういうグレードの高さが必要であり、それを実現するのに坪単価８０以下は無理でしょう。

[20: ゼネラルマネージャー]

計画では賃料75の部屋は一応メゾネットタイプでリビングでは2階層分の天井高になってます。

近隣の生活環境や学区の学校状況から、もともと就学年齢の子供持ちの世帯の入居はかなり敬遠されそうな状態なんでそういった世帯はターゲットから除外する方向で検討しています。

それとも、努力に努力を重ねて取り込むべきなんでしょうか・・・？

坪単価80以下と云われてますが、これは営業努力で100程度の仕様にはなってます。
細かい部分は企業秘密なんで公表できません（構造・耐震・防災等には関係ありません）

[21: 匿名さん]

メゾネットタイプも備える40階建ての高級マンションで分譲のシュミレーションが最高12000？

営業努力で建築費が下がる？それはゼネコンを叩くってこと？ヒューザーと同じ手法じゃないか。

250戸を40で割るとだいたい6,7室。それがそれぞれ130ｍ２だったら住居面積だけで各階辺り最低900ｍ２いることになる。エレベーターは何機あるの？高級マンションの40階建てなら4機くらい無いと話にならない。諸々鑑みると最低でも1200ｍ２は無いと計画通りには行かない。

こんな嘘話はもういいよ。