名古屋で40階建て130M級の高級賃貸マンションを建設。意見求む！

[ゼネラルマネージャー]

近々にプロジェクトが始動します。
コンセプトイメージは「六本木ヒルズ」の小型名古屋版、建築予算約50億ってとこです。
家賃設定は月25〜75程度で進めてます。家具、家電付きの（＋約10万で）フィニッシュドタイプも有り。
耐震・防災・セキュリティの基本性能はバッチリ、立地は名古屋市中心部（名駅徒歩10分以内）
基本的にバルコニーを広く取り、ウッドデッキを組んだりガーデニングが楽しめるスペースを設けます。
高額家賃の部屋には、メゾネットタイプも数戸用意する予定です。

借りる側の要望として、何を求めますか？広く意見をお寄せ下さい、参考にさせて頂いて要望を叶えようと思います。

[22: 匿名さん]

>>3
>一応分譲もシュミレートしたんですが（4000〜12000万）。

あなた、プレゼンやった事ないね。(笑）

シュミレート（誤）　→　シミュレート（正）

初歩的ミスをするあたり、かなり怪しい。

[23: 匿名さん]

＞＞250戸を40で割るとだいたい6,7室。それがそれぞれ130ｍ２だったら
住居面積だけで各階辺り最低900ｍ２いることになる。

一応、フォローしておくと、マネージャーはそんな事は云ってないね。
単身者向けなら、３０m2〜７０m2が主流でしょ。

[24: 匿名さん]

でも、賃料の最低が２５というのなら、どう考えても最低７０m2は必要だけど・・・

[25: ゼネラルマネージャー]

ゼネコンは叩きません。
エレベターは４基（機ではありません）
部屋は１DK、２DKとか単身、２名様向け位の設定が多いので20坪位が主流。130平米なんて全然計算違い・・・細かい計算してイチイチ問われても面倒なんでもう少し趣旨に沿った話でお願いしますね。
関連業の方でしたら、設問を出しますのでそれに解答してから意見を述べてください。
こちらも専門的な回答をします。
①400坪の面積の自走式駐車場を造った場合、地上と地下では防火基準の関係上スプリンクラーの設置などで建築費がかなり変わります。この場合概算でコストは幾らの差になりますか？

[26: 匿名さん]

>>25
何階分の話ですか？スプリンクラーの値段なんかより地価とか地上か地下の方で圧倒的に差が出るんじゃないですか？

あと坪単価100程度の仕様じゃ全然大したこと無いですね。

[27: 匿名さん]

名古屋で２５万を取ろうというなら最低９０m2は必要だと思いますね。
そりゃ、よっぽど立地が良ければ話は変わってきますが。
ということで、家賃設定が高すぎるのではないでしょうか。

最近できたZEAL東桜も、せいぜい坪１万/月くらいですよ。
それでもまだ高い部屋は随分、空いているようだし・・

東京と違って、月３０万の家賃を払わなくても、かなり満足いく住環境が得られるので、
月２５万を最低とする家賃設定は、相場というものを理解しなさすぎだと思います。
それだけ取るのならば、住人専用のプールだとか、トレーニングルームだとか
特別な事を考える必要があるでしょうね。

[28: 匿名さん]

名古屋で１，２を争う人気エリアのデザイナーズマンションでは、
坪１万〜１．５万は取れていますが、
２０万を超える物件の場合、空室割合が非常に大きくなります。
高額物件は、全部埋まっている場合が少なく、常に１，２部屋は募集をかけてますね。
高額物件の場合、坪当たりの賃料も少し低くなる傾向にありますし、
そう考えると、高額物件は、利回りとしてはあまり良くないんじゃないでしょうか。

[29: 匿名さん]

９０㎡でも、せいぜい１５万〜２０万です。
２５万は、難しいと思う。
東京の物価は異常だから、その感覚は捨てた方がいいです。

[30: 匿名さん]

つくってみればいいんじゃない？
ほかっときなよ

[31: 匿名さん]

>>30
それもそうだね。

[32: ゼネラルマネージャー]

ども、仕事でした。
24時間有人フロント・居住者専用ラウンジ・ジム・スパの施設、ほとんどのサービス（専用デリバリー・宅急便・クリーニング等）をドアツードアでと考えてます。
サービスの点では、一般ホテルと同等レベルだと思ってください。
どうしてもサービス経費は、賃料に一割程度ONされてしまいます。

坪100万程度では、と云われてますが現実問題150とか200だととてつもない家賃設定になってしまうので仕方のないところです・・・

1DK、2DKタイプは会社契約が主体で例えば単身赴任の重役、支店長クラスの入居を求めます。
3LDKクラスは資産家中高年夫婦とか会社経営者向きですね。

[33: 匿名さん]

だからやっぱり犬小屋しか作れないって・・・

[34: 匿名さん]

このスレ見てる人は賃貸には興味ないと思うのですが。
よそでやってよ。目障り。

[35: 匿名さん]

>40階建て130M級の高級賃貸マンションを建てようと思うのでぇす。

の「でぇす」が良くねぇ。冗談にしか思えねぇっての！
そんな奴がGMやってる会社は、社員の１０人中８人はチンピラだろう。

[36: 匿名さん]

東京湾に200階建てのトリプルタワーを建てまっすーう☆萌えー

とか書いて、信じると思う？
それと同じ！

[37: ゼネラルマネージャー]

社員はチンピラじゃないが、社長もGMも30代だからね。
「〜でぇす」はシマリス君の口癖から拝借しました。
ひとつ言っても良いですか？マンション住まいって「賃貸」も「分譲」も大差ないって私は思ってる。分譲の資産価値といったって、多額の頭金入れる訳だし完済する頃にはそれなりの状態になってるし・・・名古屋で言えば創生期に建てられた「エスポア東山」みたいなものだよ、当時は黒川紀章設計の最高級マンションだが、今となっては周辺の最新物件には遠く及ばない。
人それぞれ違うだろうが、所有する明確な理由って何だろう？支払い金額もびっくりする程違わないし、賃貸ならではのメリットも多いし・・・これからは、少し頭の柔軟な人には分譲信仰ってのはなくなっていくと思ってる。あくまで、個人的予想なんですけど・・・

[38: 匿名さん]

よく言われるけど、賃貸が現状の分譲なみの質で賃料が維持されるなら、異動の自由度からみて絶対賃貸だと思う。ただ、余りいい賃貸は無かったのが事実だよね。そこが車と違うとこだね。
自動車には購入とリースをする物は、ほぼ同じ。ローンを組んで買うのも、リースをするのも余り差がない。
また、分譲もスケルトンインフィルにして、耐久年数かるく１００年、リフォーム何ぼでもＯＫであれば、値段しだいで分譲にする。
どっちも無いのが日本じゃないの？

[39: 匿名さん]

ゼネラルマネージャーさん、40階建て130M級は楽しみです。
しかし、建設地を見てきましたが、建設中のルーセントタワーによる圧迫感が気になりますね。
南側もミッドランドにより眺望もさえぎられるのでしょうか？

[40: ゼネラルマネージャー]

建設地は毎日見てます、と言うか現在の本社が移転して建築するので・・・
南面は道路なんで大丈夫ですが、多少は周りのビルの影響を受けるのは仕方の無いことですね。最上階にラウンジ・ジム・スパがありますので眺望はそちらで楽しんでいただきます。

賃料25の件ですが、仮に共益費2万＋光回線＋ホテル同様のサービス＋ラウンジ・ジム・スパと考えれば実質賃料は20以下の計算なんです・・・

私は、戸建持ち家なんですが売る側の人間から言わせて貰えば経済的に余裕があるならマンションは賃貸を考えます、買うならやはり土地（戸建）ですね。なんといっても賃貸なら5年、10年で新しい物件に変われますからね。そろそろ名古屋でも30年もののマンションがありますが、分譲なんで我慢して住んでるって方が大勢みえます。今は新築でも30年後はほとんどの方がそうなります。
私どものビルは30年とか先に収益が出てれば時代に合わせて立替て行くつもりです。
その為に、敢えて分譲でなくサービス重視のホテルタイプにしようと思うわけです。

[41: 匿名さん]

>>37
なかなかクールな意見だと思うけど、非名古屋人の私から見て
名古屋では当てはまらない発想だと思う。（笑）

住居に対して所有を放棄する人種というのは
経済的にフリーになった勝ち組の思想か、所有に現実性のない人達の考えることだね。
所有に対するコストが東京ほどでないものだから簡単に所有できる、
そう考えると所有したくなるものさ。そういう知人は腐るほど知ってる。
もちろん、ある程度の所得がある中産階級の人間ではあるが。
いい住居？一般人がそんな発想するか？（笑）

もしそうなら、なぜこれほどまでに大手住宅メーカーによる画一的な住宅に群がる？
一般人は、建築家で住宅を建てるようなことができたとしても、絶対しない（笑）。
デザイン性を追及することが割高だという経済観念があるのだと思うが、
それよりも、広さ、安さを追求する。そういう保守的な土地柄なんですよ。

だから、「デザインに対して金を払う」・・・という思想が成立するのは、
常に文化を生み出し情報の発信源となり、それに関わる無数の人間がいる東京という街で
成り立つビジネスなんですよ。そういう刺激に敏感な人間の割合が、非常に少ない。
私も賃貸業をやってるもんだから、よく分るけど、
名古屋では人気物件であっても割高なら入居待ちなんてことは、まず起こらないね。
半年待ってれば、たいてい空きができるんだよね。これが・・・
よってあなた達の発想に合致する需要は、既に食い尽くされている感があって、
つまり、そういう需要は、名古屋では非常に少ないもんだから
近いうちに供給過多による入居者の奪い合いが起こると見ています。