プラウドシティ蒲田（京急蒲田西口駅前地区第一種市街地再開発事業）

[マンコミュファンさん]

関連プレスリリース（2011年3月11日付）：http://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/o2011031100271.pdf

＜全体物件概要＞
所在：大田区蒲田4-100
交通：京浜急行本線京急蒲田駅徒歩1分、京浜東北線・東急多摩川線・池上線蒲田駅徒歩9分
総戸数：320戸（事業協力者住戸159戸含む）
間取り：1DK～4LDK、38.25～101.5m2
入居：2016年2月下旬予定

売主：野村不動産、住友商事
施工：東急建設


[スムログ 関連記事]
【糀谷界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.6】
https://www.sumu-log.com/archives/1511

[803: 匿名さん]

>>802
付け加えると、そもそも二重サッシにしないといけない環境であること、つまり周囲の騒音が激しく、日常で窓を開けて過ごすことが考えづらいのが一番デカい。
通常、部屋の中で外からの音が僅かに聞こえる程度にサッシやガラスの組み合わせを変える。ここは駅のアナウンスや電車の音がひどく、二重サッシにせざるを得なかったということ。
外廊下なのに窓を開けられないって何？って感じ。

[804: 匿名さん]

http://www.proud-web.jp/proudclub/woman/labo/1408_kamata/index.html
パティオですね

[805: 匿名さん]

>>804
ん？誰かへのレスですか？？
まさかパティオの存在が二重サッシ問題と関連してるとかでは無いと思うのですが、念のため。

[806: 匿名さん]

>>801　802
地上駅への直結なのだから、それは仕方ないでしょう。二重サッシにしてくれているだけ高級！
この物件でうるさくてイヤというのであれば、地下鉄の駅直結しかないですね。
大森の駅から遠い山王タワマンならまだしも、ここは、駅直結なのだから全く問題なし。
あと一般的に、二重サッシはメリットの方が大きいことは、ネットで検索すれば周知の事実。

[807: 匿名さん]

>>806
だから、二重サッシだから高級とか、そういうことじゃ無いの。
家の中で外の音が15dbだったか、それくらいの僅かに聞こえるようにサッシとガラスの組み合わせをするの。外のサイレンとか聞こえないと防災面でも困るし、完全防音は心理的にもストレスがかかるから、とかの理由だったと思う。
ガラスは複層にしてもサッシほど防音効果は無いから、地上駅の騒音を抑えるには二重サッシにせざるを得なかっただけで、高級云々の尺度にはならないの。線路に面してて二重サッシじゃ無い所を探す方が難しいよ。

[808: 匿名さん]

サッシの遮音性能はT4までしかないのに
飯田橋駅前のプラウドでは「T5相当」なんて独自の性能基準で、線路騒音対策の二重サッシを使ってると宣伝しましたよ。

[809: 匿名さん]

二重サッシとペアガラスを混同してるのか？
知ってたら二重サッシがメリットが大きいなんて言わないかと。
二重サッシは奥行きも無駄に取るし、なにより面倒。開き戸なんか手前にも奥にも開かなきゃいけないし。
騒音無かったら一重のペアガラスサッシで良かったのに、騒音のために二重サッシにせざるを得ないということ。

[810: 匿名さん]

つまり電車はうるさいってことですよね？

[813: 匿名さん]

良く言えば駅直結、悪く言えば線路脇。
駅の放送や発車ベルが聞こえるだろうね。
電車の音が無音なんてあり得ない。
それだけ駅から近いって事だから良い事じゃないのか？
二重サッシ閉めておけば聞こえないんだし。

[814: 匿名さん]

最近のパチスロ屋は防音とかちゃんとしてるからあまり騒音はきになりませんが
外観が派手だったり、看板持ちバイトとかは多々気になりますね。

[815: 匿名さん]

それと無駄に派手な看板と照明ですかね。23時までギラギラしてますからねー。
あとは、朝一の並びでしょうか。
朝並ばれるとゴミとかタバコとか散らかされてがっかり
ってことに。。。なりそうです。

[816: 匿名さん]

武蔵小杉駅前のパチンコ屋入りマンションでは
パチンコ屋からのタバコ臭が問題になっているみたい。

[817: 匿名さん]

窓閉めてても24時間換気で、
外気は常に入ってくるからなあ。

[818: 匿名さん]

タバコのにおいが外から入ってくるとしたら嫌ですね。
換気する意味がないというか。
24時間換気はいいのですが、綺麗な空気が循環するように工夫してほしいです。
都会で便利で環境のいい場所を探すのは困難ですね。
蒲田は庶民的でいろいろと便利な街だと思いますが、少し雑然とした面もあり、好き嫌いが分かれそう。
これほど駅に近くなくてもいいかなと思いますが、電車通勤の人にはありがたいことでしょう。
部屋の向きによっては駅の騒音の影響が少ない場合もあるのかな。

[819: 匿名さん]

部屋の向きと言っても
外廊下マンションなので、吹き抜けの中で騒音が反響しないとよいですが。

[820: 匿名さん]

元々投資マンションとして考えてましたが地権者さんの賃貸部屋が気になりますね

[821: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

ここって賃貸に出すためのマンションなのか??

[822: 匿名さん]

投資マンションとして検討。
賃貸物件が多すぎなのが懸念。
案外、人気薄物件かな・・・

[823: 匿名さん]

賃貸間の競争が激化して、家賃設定が安くなりそう。
住むなら便利。

[824: 匿名さん]

地権者物件が160戸ですから複数所有者がけっこういるんじゃないかなと。

[825: 匿名さん]

買えもしない人の妬みの書き込みばかり。

[826: 匿名さん]

過去レスにあったけど、この辺で
店舗や賃貸用を所有してても、自分は別な高級住宅街に住んでる人が多いそうですから。

[827: 匿名さん]

そもそもここは駅前の商業地域ですよ？住むより貸して利用するほうが賢いと思いますけど

[828: 匿名さん]

つまり、購入費用よりも
賃貸収入の方が儲かるってことですよね？
みんないくらぐらいの利益を期待しているのでしょうか？

[829: 匿名さん]

投資利回り８％見込んでます

[830: 匿名さん]

ってことは5000万で購入したとしても
年間400万の賃料取るってことですか？
家賃30万以上！！
高いですねー

[831: 検討中の奥さま]

by 匿名さん　2014-08-15 13:08:44
>>武蔵小杉駅前のパチンコ屋入りマンションでは
パチンコ屋からのタバコ臭が問題になっているみたい。

小杉のマンションはパチンコ屋とマンションの入り口って相当離れているけどね・・・

[832: 匿名さん]

>>825
都内で働いてれば誰でも買える価格だよ。

[833: 匿名さん]

永住無理、投資無理なら誰が買うんだろう。

[834: 匿名さん]

>>830
利回り計算で8%で、どうしてそういう計算になるかね…
8%は複利計算では無いとして、単純計算すると、仮に25年回収で8%の利回りとして、25年で5400万の家賃収入だから、月額18万。経年劣化による長期的な家賃下落と、特別修繕一時金を考慮すると、新築時に月額20万ちょいくらいかな。
これに管理費、毎月の修繕積立金を上乗せした額を借主に請求。処分時価格を考慮すると、コミコミで25万弱くらいが新築時の目安かな。回収期間30年想定だと、20万くらい。

[835: 匿名さん]

賃貸管理を業者に任せる分の５％も上乗せしなければね。

[836: 匿名さん]

>>834
どういうこと??
まず年間利回りの話でしょ?
釣り?

[837: 匿名さん]

>>834
それ、現金買いした場合の利回りでしょ。
ローン買いが普通だから。

[838: 匿名さん]

>>837
ローン買いなら、年間のキャッシュベースで月額ローン返済額と管理費等負担額、管理委託料とかの合計に8%上乗せで考えれば良いでしょ。その上で、将来的な家賃下落を見込んで当初家賃を設定する。
とは言え、どう計算しても年間400にはなり得ないでしょ、って話です。

[839: 匿名さん]

>>838
普通の住宅ローンよりも高い賃貸マンションローンを
何％で考えているの？

[840: 匿名さん]

>>839
それを考慮しても、そこまでいかないでしょと。5000万の物件の家賃が年間400万とか。
個人的には、投資用物件はキャッシュで買うべきだと思うよ。住宅ローンみたいに超低金利で貸してくれるものがあるので、自宅をフルローンで購入しておいて、自己資金は全額投資用物件の一括購入資金にまわす。
最終的に投資用で持っている人が多いと、投資家同士で家賃が高いか安いかの勝負になるから、そんな余計な金利負担額の差がモノを言うと思ってる。

[841: 匿名さん]

一般的に表面利回りって
年間家賃総収入÷物件価格でしょ?

[842: 匿名さん]

>>838
そんな計算式はじめて聞いたわ(笑)

[843: 匿名さん]

甘い考えで賃貸投資はしない方が良さそう。

[844: 匿名さん]

中国人の法人個人問わずクライアントからけっこう需要あるんですよ。国内周りにも使い勝手がよさそうだとお考え。

[845: 匿名さん]

>>841
ですよね

[846: 匿名さん]

>>841
申し訳ない。話の前提が食い違ってましたね。
利回りがキャップレートであれば、その考え方です。
DCFベースで計算したIRRを想定して記載したのが、自分の書いた利回りです。
不動産前提ですと、キャップレートの、利回りを言うのが一般的でしたね。

[847: 匿名さん]

追加ですが、仮にキャップレートで8%を考えているのなら、甘過ぎるでしょうね。1をキャップレートで割返したのが、巷で言われるマンションPERですよね。8%だとPERは12.5。PERが低い、すなわち投資利回りが高いと言われる都心の物件でさえ、15を下回ることはまずありませんね。
16くらいでもかなり良いと言われます。PER16.67として、キャップレートは6%の計算です。5000万の物件なら年間の賃料は300万、月額25万ってとこですよ。

[848: 匿名さん]

みんなが賃貸考えてて、
住む為に買おうとしている人は、かわいそうですね。

[849: 匿名さん]

地権者が半数で、駅の騒音があるマンション
を住む為に買おうとしている人なら、賃貸の多さは想定内なのでは。

[850: 不動産業者さん]

このマンション高すぎ！価格聞いてびっくり。（正式発表前ですが）
蒲田ではバブル期含め、過去最高額のマンションなのでは！？
野村不動産は相当強気ですね。大森・大井町の駅前価格ですね。こちらの
マンションは！
もちろんプライドの高い野村さんの事だから販売調整はするでしょうけど、
はたして一期即日完売はいけるのか？
二期以降の販売はどうなるのか？
今後が楽しみ！
このマンションの売れ行きによって、蒲田の地価がある程度の評価基準と
なりそうだな！

[851: 匿名さん]

えっ！310との噂がありましたが、大井町というと350位に坪当たりなっちゃう感じでしょうか？もしそうなら、大井町超えて大崎位になっちゃいますね。えらいこっちゃ！！

[852: 匿名さん]

アポ4000超えてるそーですよ

[853: 匿名さん]

大森や大井町で「駅前」マンションの分譲なんてありましたっけ？
大森タワーや大井町三菱は、駅近だけど駅前ではなかったですよね。

[854: 匿名さん]

JR大森駅や大井町駅なら魅力的なんだけどねえ。。

[855: 匿名さん]

坪400万超えは冗談だろう。
そんな価値があるとは思えず・・・

[856: 匿名さん]

聞いたら坪320前後ですよ

[857: 匿名さん]

駅前と駅近はでは資産価値はどれくらい違うのでしょうか？

[858: 購入検討中さん]

気分の問題だね
違いはないです

[859: 匿名さん]

駅近ならいくらでも新築が出てくる。
駅前は滅多に新築がない。
大違い。

[860: 匿名さん]

>>855
君が言えば言う程逆効果だよ。

[861: 匿名さん]

プラウドシリーズ自由が丘、白金即日完売リリースありましたね

[862: 匿名さん]

JR東日本が新宿駅から羽田まで23分のアクセス線を発表した。
新宿から渋谷に埼京線は5分だから、渋谷から羽田には18分って事になる。
とても蒲蒲線ではJRに勝てないな。東急線で渋谷から東京蒲田まで乗車時間21分だから。

[863: 匿名さん]

東京蒲田じゃなくて東急の蒲田駅

[864: 匿名さん]

http://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachinami/koutsu/ekishuuhen...
京急蒲田駅西口地区地区計画の都市計画変更に関する原案の説明会と縦覧の実施について

今のパチスロのとことか綺麗になるといいですね

[865: 匿名さん]

蒲蒲線はもはや西武方面と新宿三丁目ピンポイントしかJRに勝ち目なしのところまで追い込まれたな。
それでも意地でやるか大田区。

[866: 匿名さん]

蒲蒲線は（積極派）　大田区　目黒区　東急　（消極派）　東京都　京急　（長期保留）　国交省。

９月に全て（最終決着）が決まりますよ　

[867: 匿名さん]

東急は言うほど乗り気でもない気がする。

[868: 匿名さん]

羽田空港アクセス整備という大義名分で蒲蒲線はギリギリで救い上げてもらえるだろう。ただ整備効果は非常に低い。
でもこのマンションからすれば渋谷直行始発手段が手に入る。その価値は非常に大きい。
蒲蒲線整備決定前に値付けして買うべき。

[869: 匿名さん]

>>868
投資対効果が低くなるだろうね。
京急蒲田駅で地下ホームから羽田方面ホームまで
重い荷物を持って移動するのを嫌がる客は多いと思う。

[870: 匿名さん]

>>867
東急はIRだしてますけど

[871: 匿名さん]

http://www.tokyu.co.jp/ir/upload_file/library_06_02/9005_2010052802193...
新空港線整備の促進

[872: 匿名さん]

>京急蒲田駅で地下ホームから羽田方面ホームまで 重い荷物を持って移動するのを嫌がる客は多いと思う。

駅構内は羽田空港駅(地下駅）でもどこの駅でも重い荷物持って移動ですよ？
延伸構想にある新宿池袋は地下鉄駅です。意味がわかりません

[873: 匿名さん]

>>870
検討に入れてるのは知ってるけど、渋谷の開発や相鉄直通と比べて
どこまで前向きに本腰を入れてやる気なのかが判然としない。
JRが整備の方針を示した今、東急にとってのメリットはさらに薄れたわけで。

負担の割合次第だろうけど。

[874: 匿名さん]

渋谷を起点に目黒区、大田区、世田谷区（川崎市中部・横浜市北部）を主戦場とし、城南エリアの雄を自認するする東急としては、羽田空港アクセスになんとしても関わりたい。
少々不利な条件でも蒲蒲線を作りたい。
この機会を逃すともうチャンスはめぐってこない。９月の決定をかたずをのんで待っているよ。

[875: 匿名さん]

むしろ空港線使って羽田空港に行って、
乗り入れてくる電車を利用できるメリットがあるかも。


あまり無いか。

[876: 匿名さん]

>>874
JR羽田新構想に合わせて大井町線をりんかい線に乗り入れさせて羽田直通させればいいのに。

[877: 匿名さん]

>876
その手もあります。田園都市線方面からのアクセスがぐっと良くなります。自由が丘も通ります。
しかし、東急にはその顔である絶対的拠点の渋谷にこだわる宿命が。渋谷をなおざりにできない。
都内一高いビルを2020年に東急東横店のあった地点に完成させる予定もあります。

[878: 匿名さん]

>>876
りんかい線は、JRが３方向から羽田に乗り入れさせるから４方向目なんて無理ですよ。

[879: 匿名さん]

>>872
京急蒲田駅の乗換えで、１回余計に移動させられます。

[880: 匿名さん]

京急蒲田乗り換えでもかまわないから、大田区（と東急は）は蒲蒲線を2020年までになんとしても作りたいんだ。
このマンションには好都合だね。

[881: 匿名さん]

>>879
現状の東急蒲田～京急蒲田間カート移動よりずっとましでしょ

[882: 匿名さん]

蒲蒲線はかなり高い確率で実現すると思うな。ついにその時が来るか。

[883: 匿名さん]

蒲蒲線が決まった後、南蒲田駅直結マンションができて、意気消沈する予感。。

[884: 匿名さん]

南蒲田改め京急蒲田駅になるから（=駅の建設場所変更）それはない。駅の真上の立地とみても1分で空いてるところはなし。

[885: 匿名さん]

あら知らないんですね？あの広大な立地計画を

[886: 匿名さん]

東急にとって蒲蒲線は、営業キロが増える訳でなく、新しい地下駅を作って人件費を増加させなければならないので、大田区が余程の見返りを用意しないと協力しないだろうね。

[887: 匿名さん]

>876
現状大井町線を地下化するのが極めて困難なので、大井町線のりんかい線乗り入れは無理です。
まだ蒲蒲線の方が実現する見込みがありますよ。

[888: 匿名さん]

>>887
それより品川駅を東西に貫く地下鉄案が出てきたので
もしそれが実現したなら、東方向で乗り入れする先はりんかい線しかない。
りんかい線、モテ期。

[889: 匿名さん]

>>886
逆ですよ東急が大田区を応援してるんですよ　大田区は東急の意向を汲んでますから

[890: 匿名さん]

>>888
りんかい線とかモノレールこそ廃止すべきですよ。

[891: 匿名さん]

東京モノレールはまた東京駅延伸をブチ上げてるけど、
りんかい線も含めた羽田空港アクセスを親会社が発表してるから、こちらの実現確率低いわ。
でも廃止は今のところないよ。浜松町駅前再開発で今の駅舎・駅ビルも改築するし。

[892: 匿名さん]

>>891
ってこのマンションには関係ない話なんですけどね。

[893: 匿名さん]

>>889

東急が大田区を応援してるって、何か目的があるのですか。
東急は、渋谷の再開発に人材も資金も集中させていますが。

[894: 匿名さん]

>>893
東急の遠謀は東急空港線作ることでしょ

[895: 匿名さん]

>>893
蒲蒲線が頓挫してたところ
2011年に「東急」が主体的に具体的に構想発表し、「東急」が国に要望出したの知らないんでしょうか？

[896: 匿名さん]

知らないです。もう少し教えていただけますか。

[897: 匿名さん]

http://www.j-cast.com/2011/11/20113525.html

東京急行電鉄は、東急「蒲田駅」と京浜急行電鉄の「京急蒲田駅」を結ぶ新路線「蒲蒲（かまかま）線」（新空港線）を敷設するため、地元との協議に入った。

「蒲蒲線」構想はすでに国の運輸政策審議会から「2015年までに整備着工することが適当」との答申を受けていて、東急電鉄と京急電鉄、国、東京都、大田区に鉄道建設・運輸施設整備支援機構の6者が「勉強会」で検討を進めていた。

「蒲蒲線」について東急電鉄は「地元に、まだ（敷設を）打診したところで、協議を始める段階です」と話す。地元・大田区も「すべての関係者の合意を得ていきたい」としている。

「蒲蒲線」が実現に向けて動き出したことを、一番喜んでいるのは大田区だろう。ここ数年、大田区は「蒲田問題」に頭を痛めてきたからだ.

[898: 匿名さん]

夢物語はいいけど、誰がお金出してどうやって採算とるつもりなんだろう。

[899: 匿名さん]

＞897

ＪＲが大井町から羽田への延伸を発表する前の、新宿池袋方面から羽田への流動の取り込みが期待できた頃のお話ですね。

[900: 匿名さん]

>>899
東急としては、副都心線、東横線、多摩川線、蒲蒲線、空港線ルートで、何としてもJRに対抗したいと考えるだろう。
完成すれば渋谷新宿からだけではなく、多摩川を起点に神奈川方面からの東急利用も見込まれる。
子会社のモノレールの存在が足かせにはなっていたけど、JRが新路線を出してくるのは、織り込み済みでは？
JRがこの時期に発表したのは、むしろ9月に何かあるのではなかろうか？

[901: 匿名さん]

>>900
その東急のルートでは
渋谷新宿池袋から羽田への到着時間がJRに完敗してしまう。
しかも京急蒲田駅での面倒な乗り換え付き。

神奈川方面といっても横浜駅より先は京急利用だろうし。

[902: 匿名さん]

どうしても蒲蒲線が通ることにしたい人がいるようで。

[903: 匿名さん]

そりゃ、通ることにした方が売り易いでしょ。

[904: 匿名さん]

ライフは大衆向けだからやっぱり成城石井がきてほしいな。

[905: 申込予定さん]

明治屋と紀伊國屋もほぼ毎日利用してるので、明治屋か紀伊國屋も良いです。

[906: 匿名さん]

蒲田だよ？
それも「京急」蒲田だよ??

[908: 匿名さん]

いくら頑張っても成城石井も明治屋、紀伊國屋も来ないからいい加減諦めたら。
あすとの端にあるイオンリカーはそこそこ使えるぞ。

[909: 匿名さん]

地権者テナントは仕方ないけど
あの住商さんがテナント誘致するんでしょ？そのクラスがきてもおかしくないでしょ。

[910: 検討中の奥さま]

そうですね。住友商事に期待しましょう！

[911: 匿名さん]

ペデストリアンデッキの柱が立ってきた。物件の建つ感じが想像できる。でも、デッキの地上高が思いのほか低いな。

[912: 匿名さん]

住友商事の主導なら、スーパーはサミットが来ることになるわな。成城石井は無い。

[913: 匿名さん]

>>912
住商が主導だとサミットが来る理由は何なの？

[914: 匿名さん]

>>913
少しはググれ。サミットの名前の由来も。

[915: 匿名さん]

住商さん大きな仕事してください！
ライフにパチスロなど既存の地権者だけだと京急かまた真の活性化につながりません！
羽田空港玄関口にふさわしいテナントよろしくどうぞ

事前公表もよろしく

[916: 匿名さん]

今日の新聞にライフと成城石井と連携　ワインコーナー特設売り場も作るって書いたあったよ。
ナイスタイミング！

[917: 匿名さん]

成城石井はどこに身売りされるのかな？（入札最低価格500億）
今は三菱商事系の投資ファンドが親会社だけど、身売り先としてローソン・イオン・三越伊勢丹ホールディングス（ここはクィーンズ伊勢丹あるからな）など、どこが買収するか興味が有る。ローソンやイオンだと高級感が薄れそうな気がしてならない。

[918: 匿名さん]

成城石井が入るのか。三菱商事が成城石井から撤退するから入れるようになったのかな？

[919: 匿名さん]

>>917
クイーンズ自体身売り観測もあるしどうだろうね？ピーコックみたいにイオンになる予感もするが。

[920: 匿名さん]

ピーコックはイオンになって明らかに質が落ちた。
成城石井もイオンに買われたらトップバリュー置くことになるのか。嫌な感じ。

[921: 匿名さん]

>915

テナントは竣工して入居する直前までアナウンスされないよ。というか商業施設って景気の影響が大きいから直前まで決まらないんだろうね。そういう意味では、どんなお店が入るか分からないってのはリスクと考えたほうがいい。内容によって派遣を施設になるわけだし。

地権者のお店は決まってるんだから説明すべきだよね。パチンコとか説明したくないだろうけど。

[922: 匿名さん]

購入検討中でも地権者テナント説明会って紛れ込めるものなの？

[923: 匿名さん]

再開発前パチスロ店２件とゲームセンターとライフは敷地面積が大きかったから入居率高そうですよね
一階改札側の一番いい場所に入るんじゃないかなと予感

[924: ご近所さん]

店舗なんて、五年後、10年後どうなるかわからないから、買うとしたら魅力がないね！
近隣住民としては楽しみだけどね！

[925: 匿名さん]

そそｗ
プラウド白金台がちょっとした話題になってるよ。
第一次完売後近隣の東急ストアが閉店しドンキに変身するらしい

[926: 購入検討中さん]

ドシロウトなので教えてください！！
地権者のテナントはきっと裏では決まってますよね？
それは公開する義務ってないんですか？
担当者に聞いても、まだ決まっていないって言い訳されておわりなのかな？

[927: 匿名さん]

隣接地の開発計画とかは決まっていたら説明義務があるけど、店舗は無いよ。

嫌悪施設となりうるお店に決まっていて隠していたら、道義的な問題はでてくると思うけど。

[928: 購入検討中さん]

お高い成城石井なんて入ってほしくない。生活するならライフが入った方がいいじゃん。ただ、時代遅れの否めない衣服コーナーは勘弁な。パチスロだっていいじゃん。呼び込みしてるパチスロ店員の女コス、目の保養になる。ただ開店前の長蛇の列は勘弁な。

まあ、投資目的や蒲田慣れしてない人は抵抗あるよね。

[929: 購入検討中さん]

>>928
私は成城石井には頻繁に行くので成城石井は絶対入って欲しいです。

[930: 匿名さん]

京浜蒲田に成城石井は似合わない。
高くても良いものをと考える人は少ない地域だと思う。

[931: 匿名さん]

既存の店舗だけ入居しても新鮮味が全然ないでしょ？一応駅前商業施設なんだしネームバリューのある店舗
がこないと魅力的物件とならない。

[932: 匿名さん]

>>931
地権者が多いから、商売敵になる新しい店舗を来させたくはないのでは？
商売敵ではない業種の店舗なら良いだろうけど、あるかどうか。

[933: 匿名さん]

パチスロも確定情報ありますけど公園脇の仮店舗のドラックストアと割烹は入居確定でしょう。

[934: 匿名さん]

希望は成城石井級のワンランク上の小型スーパーとフィットネスクラブ。
カフェがあればスタバとかですね。

[935: 匿名さん]

再開発事業なんだから事業主たる地権者の意向が優先されるのは当然。
野村も住友商事もその意向には逆らえない。
スタバなりタリーズなりは１個入るかもしれないけど、
成城石井とか夢見るのは子供じゃあるまいし諦めなよ。

[936: 匿名さん]

>930
三流デべの営業いつもお疲れ様です。

[937: 匿名さん]

三流の地位（じぐらい）ということを受け入れられない人がいるんだなぁ。

[938: 匿名さん]

>>937
930みたいな人いるよね。

[939: 購入検討中さん]

パチンコ入るそうです。
まあもともとあったし仕方ないのでしょうか。

[940: ご近所さん]

議決権は、一住戸一議決権なのかな？それとも持分割合なのかな？
持分割合だと、多分、議決権の過半数以上が地権者になるかも？
そもそも、共用部の変更等の重要な決議は、四分の三だから、地権者以外の組合員だけじゃ何もできないよね！
成城石井が良ければ、通販でいいと思うけどね！
線路と川があって、店舗もある！
何がいいんだろうな？
駐車場収入は、管理費収入になってるのかな？
契約者が減少すると最悪だよ！
タワーパーキングの維持管理費は、
ちょーもったいない！

[941: 匿名さん]

エクスクラメーションマーク多用する人って…

[942: 匿名さん]

>>941
思い出しました。むかし、！を多用して蒲田ポジをしていた方がいましたね。
晴海のタワマンを購入したと噂に聞きましたが。

[943: 匿名さん]

>940

議決権は通常、一住戸一議決権。持分割合に応じて議決権の方が理屈的には正しいのかもしれないけど、賛否の集計がややこしすぎて無理。

ということで、特別決議に該当する議案に関しては地権者がまとまれば拒否権をもつことになる。

[944: 購入検討中さん]

糀谷駅前が安いらしいから糀谷街かな~

[945: 匿名さん]

再開発組合のHPに、スーパーのライフ出店が決まったと書いてありました。野村の話だと1〜3階らしいです。
あと、野村の話では、パチンコ店は地下1階と1階に入ることが決定してるそうです。

[946: 匿名さん]

やっぱりパチ屋入閣ですか。
やっぱり蒲田でしたね。

[947: 匿名さん]

>>945
情報乙です。
現在あすと入り口のパチスロ、入店口から結構なBGMが漏れ、ティッシュ配り、看板もちがおりますが
近隣四店舗となると激しい営業になるのが予想され個人的にはかなり選考にネックとなりますね（パチスロしませんので不要）

以前あったゲームセンターとネットカフェはどうでしょうか？入居しそうな感じですが

[948: 匿名さん]

http://keikama-saikaihatsu.com/img/05_img02.jpg
京急蒲田駅側の1〜3階にライフ入居だとすると西口住民は
迂回しないといけないのでかなり利用しずらいことになりそうですね

[949: 匿名さん]

電車から見た立地は魅力だけど、実際に京急蒲田の駅前は何もないので不便。
再開発次第だけど、その期待値をどこまで織り込んで納得できるか..

聞いた限りの再開発計画では大規模というほどのことはなくあまり期待できないのと、「野村はあくまでも販売を請け負ってるだけで地権者が決めることに口出しできません」とのこと。
値段の割にリスク要因が若干多いとみて、我が家では見送ります。

モデルルームは大盛況でした。
人それぞれなので、合う人には良いんでしょうね。

[950: 匿名さん]

瞬間蒸発間違いなしやな、大盛況さかいな

[951: 匿名さん]

野村でこの程度の少ない戸数なら
即日全戸完売でしょう。逆にそうでないとおかしい。

[952: 匿名さん]

だったら坪４００以上にしないとおかしいね。

[953: 購入検討中さん]

坪320で確定？

[954: 匿名さん]

立川で坪単価400、蒲田なら430以上でしょう。

[955: 匿名さん]

>>953
平均だったら320位ですね。
パチ屋も地下1、地上1階確定ですね。
蒲田で400なんてあり得ないですよー。

[956: 匿名さん]

立川より安いんだね。

[957: 匿名さん]

立川は、住んでみたい街ランキングにランクインするほど人気の街ですから。
蒲田がランクインしたのは見たことないけど。

[958: 匿名さん]

京急蒲田の魅力は...
羽田空港 に直通5分
品川に直通6分

それ以外ある？？

[959: 匿名さん]

雨に濡れずにパチンコができる。

[960: 匿名さん]

パチ屋の両替商も
ここに入るのかなー？？

[961: 匿名さん]

>>960
入るそうです。

[962: 匿名さん]

>>958
ＪＲが羽田新線を作るから、
大崎や大井町の街も、直通数分の街になってしまい希少性無し。

[963: ご近所さん]

京急蒲田は、テナントビルにして、高層階を賃貸にだす用地だよ。
開発失敗だね。
糀谷は、児童施設が入るから、パチ屋とかは将来も入らないよ。
羽田まで四分！笑、品川も横浜も座っていける。

[964: 匿名さん]

パチンコとライフ、公園沿いの仮店舗で商業施設の８割埋めちゃうと住商さんのご活躍の場がないじゃない。

[965: 匿名さん]

今日も三流デベの営業は元気です。

[966: 購入検討中さん]

>>965
ここで三流デベがでてくる理由がわからない。天才な人教えて

[967: 購入検討中さん]

>>966
資産価値が下がって買いを、煽る手法のことじゃないか？

[968: 匿名さん]

国交省からそろそろ蒲蒲線の正式決定がでるかどうかの時期だぞ

[969: 匿名さん]

蒲蒲線どうなりますかね…
できるとかなり雰囲気が変わってくると思いますし、行政側も用地は用意しているっぽい動きを見せているし。
出来たら面白いですよね。
前向きな方向で行ってほしいなぁ。

他にも鉄道はメトロ８・７などの動きもあるし
これらが全部できると交通網がかなり変わってくると思います。

[970: 匿名さん]

>>966
糀谷を押してる人。
多摩川沿いにたくさんマンション建ててるからね。

[971: 匿名さん]

さすがにメトロセブンとエイトライナーはまだまだ夢物語の域を出てないですけどね。
東京オリンピックのこの機会を逃せば蒲蒲線もお蔵入りに…

[972: ご近所さん]

旭化成は、多摩川沿にマンション建ててないんじゃない？

[973: 匿名さん]

野村さん西六郷江崎グリコの工場跡地にビッグマンション計画打ち出してますね

[974: 購入検討中さん]

一期で何戸出すの？

[975: 匿名さん]

>>974
野村なら一期で全戸完売でしょう。
一期が何次まであるかは知らないが。

[976: 匿名さん]

120位です

[977: 匿名さん]

昨晩テレビで蒲蒲線について東急がついに発表しましたね。
やったー、これで蒲田から渋谷まで多摩川で乗り換えなしで行けます。
新宿伊勢丹まで直通一本です！

渋谷方面から横浜に行く本数が減り、蒲田、羽田方面が新しく出来る。多摩川を越えた県民は気の毒だな。
渋谷に行くのに多摩川で乗り換えなんて。
県民には特急の恩恵が減るね。

[978: 匿名さん]

えっ！
多摩川で乗り換えなしで渋谷まで行ける様になるって
本当ですか？

[979: 物件比較中さん]

線幅が違うから乗り換えは発生します。

[980: 匿名さん]

しかも駅は京急蒲田駅じゃなくて、新設の南蒲田駅です。

[981: 匿名さん]

蒲田から京急への乗り換えはあっても、渋谷から蒲田は
直通が出来るよ。
多摩川で階段下って多摩川線に乗り換える必要はない。

大田区は神奈川県民の事は知ったことではないよ。
渋谷方面が今までの半分位になり、不便になるのは
川向こうの連中。
蒲田最高！

これで蒲田の地価がまた上がる。

[982: 匿名さん]

パチとスーパー以外は養老乃瀧と庄屋らしい。
あと不動産屋など元々あった店がいくつか

ま、そうなるよね。

[983: 匿名さん]

>>980
もともとの東急蒲田駅で乗換えさせる案より
羽田に行く客に取っては不便な乗換えになるね。

[984: 匿名さん]

>>980
いつの話をしてるんです？
南蒲田駅でなく京急蒲田地下駅に大田区、東急ともに構想はまとまりましたよ。

[985: 匿名さん]

http://www.keikyu.co.jp/company/20140904HP_14102NN.pdf
【平日ダイヤ】
朝ラッシュ時間帯
・京急蒲田駅始発「普通羽田空港行」を品川駅始発「エアポート急行羽田空港行」に変更します。

え？京急蒲田駅始発がなくなる？

[986: 匿名さん]

984
今日、のりものニュースにも蒲蒲線の記事が載ったが、
東急蒲田地下駅で階段を昇降する事なく
ホーム向かい側に停車する電車に乗り換えるなんて書いてあるぞ。
やはり東急蒲田乗換えか？で、ここの近くは南蒲田駅。

[987: 匿名さん]

乗換えるのが東急蒲田地下駅なのか、京急蒲田地下駅なのか、最終的には大鳥居駅になるのか、まだ一切決まってないよ。
あちこちの団体が好き勝手に言ってる状況。
たださすがにフリーゲージトレインで東急から京急にそのまま乗り入れは無いと思う。

[988: ご近所さん]

京急蒲田だけど、産業プラザのところだよ。
プラウドの正反対だよ。武蔵小杉みたいなんだね。
プラウドをでて、歩いて蒲蒲線に乗って、蒲田で地上にあがって、
乗り換えることを考えたら、品川周りの方がらくだよ！
京急蒲田から蒲田の間の移動客がいなくなったら、アスヤ、その他のお店は客がこなくなる。
結果、資産価値は下落するから、資産価値はすぐにおちるよ。
蒲蒲線を京急蒲田の人は、期待していないと思う。

[989: 匿名さん]

>985
京急蒲田始発はどうでもいいけど、エアポート快特が増えるのはまずい。
通過列車が増えることはマイナス。

[990: 匿名さん]

よくないでしょ。京急品川で飛び乗ったら羽田空港まで行っちゃって大変な目にあった蒲田民周りにけっこういるよ

[991: ご近所さん]

総合的に、糀谷再開発と比べて、プラウドを買う人を相手にする、野村の管理会社の担当者フロントは大変だろうね。
パチ屋だし、紀伊国屋とかいう人もいるしね！まあ、良く研究して、規約や売主からの取り決め事項を確認して、
物件は買った方がいいね。
まあ、糀谷の商店街や電車の込み具合を確認して、プラウドを検討した方がいいね。
京急蒲田のアストは、もっと、アダルトビデオ屋さんが増えるだろうね！笑
店舗が減って行くけいこうにある。
あと、タワーパーキング、長期修繕費と保守メンテナンス費、もったいないと将来思うよ。
管理費会計の管理委託費の内訳良くみた方がいいよ。はんがぐ
！‼
おれだったら、蒲田だったら呑川沿の100こ、くらいの物件がおすすめだね。

[992: 購入検討中さん]

糀谷駅前再開発のＨＰが立ち上がったんで見てみるといいよ
値段が安ければ糀谷も検討するけどね
公社だからあまり高値は狙わないと思うけど、蒲田の値段をみて欲が出ると失敗するかな

[993: 匿名さん]

渋谷方面から蒲田まで多摩川下車で乗り換えなしと言うことは、東横線多摩川駅から多摩川線の多摩川駅まで新たに線路を作るということになる。

[994: 匿名さん]

蒲蒲線ができて、蒲田が単なる通過駅になって
商店街の往来が減ったら、
蒲田にはプラスにならないやん。

大田区長は、
どでかいプロジェクトをやりたいくらいのことしか
考えてないのかなぁ？？？
江東区長の「ロープウェー構想」と同次元か？

蒲田の、大田区の発展を考えようとすると、
蒲蒲線なんていう発想は出てこないと思うのだが。

それでも、リニアのように民間が自力でやるならまだしも、
平成２５年８月版の大田区の資料をみると、
事業費の２／３を国と自治体が出す計画になっているのはどうかと思う。
そこまでしてやる事業か！？

税金投入となると、我々としても、それに見合う効果がどれだけあるのか、
厳しい目でみる必要があるね。

[995: 匿名さん]

なるほどね。通過駅か。
わざわざ降りて店に立寄る魅力は無いからね。

[996: 匿名さん]

だから言ってるジャン。玄関口として既存の店舗だけ入れちゃおしまいなんだよ。住商さんは何してるのかな？

[997: 匿名さん]

>993
東横線田園調布側から多摩川線へ繋がる線路は既にありますが。
目蒲線とかご存じない？

[998: 匿名さん]

そもそも蒲蒲線自体が中途半端。JRに客を奪われないようにするなら、渋谷方面からの直通、高速化が必要なのに、何も無い京急蒲田でムダな乗り換えが必要になる時点で相手にならない。
しかも京急蒲田に何かあるわけでもないから、人が集まらず、京急蒲田の資産価値は蒲蒲線ができても大して上がらないだろうね。冷静に考えれば、りんかい線から羽田直通が見えた大井町より地価が高くなることはないので、上昇余地は自ずと見えてくる。

[999: 匿名さん]

パチンコ屋が地権者とは！
パチンコ屋の経営者には在日韓国人の方が多いようですが、こういう方々は実力（裏世界も含めて）で戦後の復興を支えてきただけに管理組合の中では強力な覇権を握りそうで怖いなあ。このマンションに入る地元地権者は一体どんな方なんだろう？

[1000: 匿名さん]

これまでパチンコに行ったことはあるけど、パチンコ関係者と利害関係をもったことはなかった。だけど、同じマンションに入るとなると、こういう方々と利害関係を持つことになるだよなあ。うむーーー

[1001: 匿名さん]

新スレ

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/527325/

[1002: 匿名さん]

管理担当です。 

いつもご利用いただきありがとうございます。 
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以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
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