グランドメゾン 浄水ガーデンシティ サウスフォレストってどうですか？

[購入検討中さん]

既に第一期優先分譲の登録・抽選会が終わりましたが，まだ契約はしておりません。
この物件の購入を検討されている方はいらっしゃいますか？

公式HP：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/fuk/josuipj/

所在地（地番）：福岡県福岡市中央区薬院4丁目353-2
交通：地下鉄七隈線「薬院大通」駅徒歩6分
間取り：（Ａ棟）3ＬＤＫ～4ＬＤＫ・（Ｂ棟）3ＬＤＫ
専有面積：（Ａ棟）76.70㎡～100.00㎡・（Ｂ棟）77.73㎡・84.35㎡
売主・販売代理：積水ハウス（株）福岡マンション事業部
売主：日本郵政（株）
施工会社：前田建設工業（株）九州支店
設計・管理：前田建設工業（株）九州支店一級建築士事務所
管理会社：積和管理九州株式会社

【公式URLを追加、物件概要を編集しました。2014.2.7　管理担当】

[201: 匿名さん]

高宮小のレベルは平尾より上ですか？

[202: 匿名さん]

もう校区の話はいいや。それより、次のタワーの情報知らない？価格帯とか内容、グレードとか。たぶん高いんでしょうね？

[203: 匿名さん]

高さ制限があるのでタワーは建設できません。

[204: 匿名さん]

タワーだと思いますよ。上にある程度伸ばさないと、元が取れないでしょうからね。あそこは高値で買ってますから。

[205: 匿名さん]

土地が高かったからという理由では建物を高くできませんよ。

[206: 不動産業者さん]

現在の予定では１０年ぐらい先に複数のタワーですね。
高さ制限から２０階程度です。

[207: 契約済みさん]

確かに土地が高いというだけでマンションを高くはできません。特に福岡は空港が近いため高層マンションは制限されています。
また、高さに対する規定は法律で決められていて、その土地が住居区域なのか、商業区域なのかでも高さの制限は違います。さらに、土地の面積に対してどれだけの空間を占拠していいかという値も法律で決められています。(例えば土地の半分のマンションであれば10階まで、土地の2/3をマンションにするなら7階までなど。これはあくまでも例えなので適当です。専門的な話は建築関係の人に聞いてください。)　
そういう話をふまえて、ここの区域は天神から近いこともあって商業区域(高さの制限がゆるい区域)のエリアではないかと思います。そのうえで占拠率などを計算してマンションを建てます。6,7棟建つということはある程度床面積をしぼって縦にマンションを延ばすと思います。20階程度がどうかは分かりません。
言いたいことは高層マンションを建てることはできるでしょうと言うことです。
そういった建築のことに詳しい方がいたら教えてください。全然違うということはないと思いますが、専門家ではないので。

[208: 匿名さん]

抜群の利便性と品格のある街並みが浄水通りの魅力なのに、タワマンとか・・・。
一気に俗っぽくなって、大濠や西新・高取地区に大きく水をあけられそう。

[209: 契約済みさん]

俗っぽくはならないでしょう。
大濠公園は別として、西新・高取区とはもともとのエリアとしての価値が違いますよ。

タワマンが建つ→俗っぽい、住宅街になる→価値が下がるとか短絡的すぎるでしょ。積水のビジョンをちゃんと考慮してからの書き込みですかね？積水のこれからの街作りも考慮に入っての購入、即完売ですよ。



どちらかというとガーデンシティとして福岡での有数の高級住宅街に化けますよ。

[210: 契約済みさん]

20階程度では、タワーと呼べるのかどうか…？売り手がタワーと言い張ればそうなるのでしょうけど。
はっきり言って、タワマンはどうでもいいですが校区や商業施設のほうが気になります。

[211: 匿名さん]

>207
簡単に書こうとしてるんだろうけど、逆に分かりにくいよ。
不動産買うなら、容積率、建蔽率ぐらい理解してる人が殆どでしょ。

[212: 匿名さん]

えっ！あそこに商業施設ができるんですか？
商業施設にタワー、やっぱり騒々しくなる気が。。。
積水さんってどんな街づくりを目指そうとしているのかしら？？

[213: 匿名さん]

浄水ガーデンシティは福岡の高級住宅地として特別な地区という認識が定着するでしょう。価値が下がることなどあり得ません。化けるというより、大化けするでしょう。

[214: 匿名さん]

タワーは3〜5年の間には、売り出されます。いかに積水といえども、10年も抱えていられるはずがないです。100億超の投資ですから、早めに回収するさ。

[215: 匿名さん]

商業施設ができるかどうかは、まだわからないのでは？

[216: 匿名さん]

20階建ての高級マンションが建ち並ぶのは何年後？

[217: 匿名さん]

タワマンが立ち並んだら、このサウスフォレストって見劣りするんだろうね。
確か最高でも１３階くらいでしょ？

[218: サラリーマンさん]

タワーは好きじゃないので、こちらの方が良いですね。
見劣りはしないでしょ！！好みに因るのでは？

[219: 匿名さん]

まぁ、でも他の地場デベのマンション買うよりはいいですよ。選択としてはサウスフォレストでしょう。

[220: 匿名さん]

サウスフォレストは結局見送ったんだけど、今後できるタワーと比べると、設備グレードや高級感なんかは、やっぱりタワーの方が上ですよね？（あくまでイメージ）
でもその分販売価格は安くても5000万近辺からなんてことになるんでしょうか？

[221: 匿名さん]

5200万位が最低価格でボリュームゾーンは6500〜7000万位ですね。

[222: 匿名さん]

買えるの？

[223: 匿名さん]

そんなん一部の人しか買えないでしょ。

[224: 匿名さん]

やっぱりすごく高くなりそうですね。
坪単価２００万円は下らないのでしょう。我々庶民には手が届きません。
サウスフォレスト買っとけばよかった。

[225: 匿名さん]

サウスフォレストは安かったの？いくらくらい？

[226: 物件比較中さん]

消費税増税と建設資材の値上がりで、九電あとのタワーに限らず
全ての物件の価格が上がりますよ。
ブランド価値の高いセキスイさんは手を抜けないので
今後建築する物件は必然的に相当な高騰になるでしょう！！
今更ですが、浄水ガーデンシティが直近のもっとも価値のある物件だったと事は間違いないでしょう！！
契約した１２９名の方々おめでとうございます！！
まるで以前のガンホー株並です。例えが悪いですね、すみません。

[227: 匿名さん]

確かにコスパは高いんでしょうね、グランドメゾン浄水ガーデンシティサウスフォレストは。

[228: 匿名さん]

建設資材、労務費、消費税、金利、どれもこれも先高観が支配的です。
仮にサウスフォレストがこれから分譲されるとして、おそらくこの価格では販売できなかったのではないでしょうか。
その意味では、この物件前後で一等地の販売価格がガラッと変わる、ある意味分水嶺となるかもしれませんね。
そうするとこの物件を契約した人はラッキーだったということになります。

[229: 匿名さん]

今後、物件価格が上昇するとの書き込みが散見されますが、それどころかここ1、2年でGMの分譲価格は既に20%も上昇しています。
確かに良い物件ですが、これをラッキーとまで言えるのか⁈

[230: 匿名さん]

二割も上がってますかね？例えば、どこは二割安かったのですか？

[231: 匿名さん]

冷静に見て、1割高くなってますね。2割まではいってないですね。

[232: 匿名さん]

確かに少なくとも１割は上昇している感はありますね。
しかし、それは福岡市内のグランドメゾンを一緒くたにしている見方であって、ここ浄水地区は近年では初の物件ですから、一概にそうとも言えないかと。
浄水ブランドのグランドメゾンということでいえば、過去であってもこれくらいの価格はするのでは？

[233: 物件比較中さん]

この物件、電柱電線に囲まれてませんか？買った人はわかって買ったのでしょうか？

[234: 匿名さん]

囲まれてませんよー。

[235: 匿名さん]

確かに電柱、電線はありますね。
ただ電柱はどこかしこ建ってますし、電線は豊富な植栽に紛れて、建物の中からも見えないし、外見も違和感なく同化するから全く問題ないと思いますよ。

[236: 匿名さん]

https://www.google.co.jp/maps/@33.5758,130.395159,3a,75y,30.14h,119.64t/data=!3m4!1e1!3m2!1suAZsiLJ8T-g420zkQBm3sA!2e0
数十本の太い電線が数フロアの高さで、南側の部屋の前を走ってるようですが・・・

[237: 匿名]

現地見ましたが、電線見えますよ。
基本的には良いマンションだと思いますが、共用部分の高級感に比べ、角部屋等の少し価格設定が高めの部屋を除いて、売れやすい価格設定の普通の間取りや狭めの間取りが以外と多く、少し高めの団地の様な雰囲気になるのではと思い、家は次回に見送りました。
エネルギー館跡地に期待します。

[238: 匿名さん]

>230
すいません。20%は言い過ぎましたが、坪単価は毎年上がっています。例えば、同じ草香江でも2年前から25万上がっています。ここも相応の価格です。立地条件の違いはあるにせよ、ここが底値と思われるるような書き込みは如何なものかと。
2011年度
草香江テラス 160万
大濠公園 160万
2012年度
薬院 170万
2013年度
草香江プレイス 185万

[239: 匿名さん]

＞238
今が底値と言ってるのではなく、（これまでも上がり基調だったかもしれないけど）これからはもっと値上がりするでしょう、と言ってるのだと思いますよ。
ここは確かに価格の絶対値は高いと思いますが、浄水という立地を考えると仰るように相応の価格でしょうね。

[240: 匿名さん]

感覚的には安いと思いますね。土地の価格が上がってきたますし、建築費はそれこそ2割増以上です。今後の電気館跡のタワーや九電記念体育館跡の本丸についてはサウスフォレストの価格から2~3割は上がることを覚悟しています。やはり買うなら電気館跡のタワーが欲しいですね。

[241: 匿名さん]

さあ

[242: 匿名さん]

>240
3割上がると80m2で平均価格6000万です。
あり得ますか？

[243: ビギナーさん]

平均価格6000万はとても厳しいです。

こちらの浄水ガーデンシティの標準設備はどの様なものだったのか教えて頂けませんか？

[244: 匿名さん]

随分と高くなるんですね。ほとんどの人が購入検討なんてできないでしょう。はたして売れるのでしょうか？高値掴みにならないことをお祈りします。

[245: 匿名さん]

これくらい買えるとこは買える。

[246: 匿名さん]

買えないよ。リーマンの時みたいに、また苦労するはず。ＧＭはデフレ期にも弱いが、インフレ期にも弱い。高級マンションの宿命。

[247: 匿名さん]

エネ館跡地は、中～高層階は間違いなく5000万以上のスタートだね。
その分、中～下層階を安くするんだろうけど、どんなに安くても4000万は下らないだろう。しかも最安価格帯は最下層の北側中住戸70㎡台ってとこだろうね。

[248: 匿名さん]

5000万スタートなら全然問題ないが、８０㎡の１0階が6000万スタートになるのでは？建築費がどこまで上がるかにより、また、タイルケチったり、グレード落としたりするでしょう。高級感がなくなるグランドメゾンは見たくないですね。

[249: 匿名さん]

見える部分をケチるってことは、見えない部分はもっと…と思っちゃいますね。

[250: 不動産購入勉強中さん]

ここの九電跡に限らず、他の物件も同様に値上がりするだろうから
物件全体の価格上昇で少々値上がりでも人気は変わらないのではないでしょうか。
高層階はかなり高額でしょうね。

今後の大濠や警固の価格からある程度予想出来るかも知れませんね。
でも１０年近く先ですよね？？

[251: 匿名さん]

いかに積水ハウスといえども、１００億で仕入れた底地を１０年間も座布団にしておくほどの余裕はないでしょう。景況感を見ながらでしょうが、実際はもう少し早い開発スケジュールになると思いますね。浄水ガーデンシティが完成したら、福岡では突出した素晴らしいハイエンドエリアになります。浄水通りがどんな変貌を見せるのか早く見てみたいものです。

[252: 不動産購入勉強中さん]

１０年ぐらい経過して、ここが安く売りに出されたら買いたいな～

[253: 匿名さん]

オリンピックぐらいまでは高止まりだろうね

[254: いつか買いたいさん]

ここの開発は、グランガーデン福岡浄水を超える素敵な街にしてほしいです！！

[255: 匿名さん]

グランガーデンって、シニアマンションじゃないの？

[256: 土地勘無しさん]

有料老人ホームですよね？？
結婚式場かホテルかと思いました。確かに素敵です。
道を挟んでグランドメゾンが建っているんですね。
知りませんでした。

[257: 契約済みさん]

道を挟んで、といえば南側にあるコインパーキングは
売りにだされて高い建物とか変な店になったり
しないか心配。

[258: 匿名さん]

風致地区をはずしたって、ここのことですか。もし、本当だったら、なんで?

[259: 匿名さん]

都市計画を変更したっていうこと?

[260: 匿名さん]

ほんとに外したなら建ぺい率をあげるために(高層にするために)外したんだと思いますよ。

[261: 匿名さん]

だって、タワーマンションが建つんですから。

[262: 匿名さん]

風致地区って、そんなに簡単に外せるものなんですね？

[263: 匿名さん]

楽しみですね。次のグランドメゾン浄水ガーデンシティ
ザ・タワーの建設が。いったいいくら位からのスタートになるんでしょうか？ワクワクしますね。

[264: 匿名さん]

容積率を上げるためにはずしたのか。タワーって、何階建が建つの?

[265: 匿名]

まず、この物件は風致地区内ではありません。
しかし、福岡市の高度地区制限によりタワーを建てることは原則できません。
但し、総合設計制度を利用して制限解除することができます。
ハードルは高いですが、日影規制のランクを上げることや近隣住民の反対がないことなどが条件となります。
また、広大な公開空地が必要となります。周辺環境にも寄与出来るギブアンドテイクです。
解除されれば、後は福岡空港の高さ制限のみで、積水の階高なら22〜3くらいでしょうか？

[266: 匿名さん]

>２６５さんへ
丁寧な説明分かり易いです。
福岡市内で公開空地を検索すると岩田屋新館前や西日本新聞本社前などのスペースがヒットします。
それほど広い土地ではないと思いますが、ガーデンシティの場合はどの程度の広さの公開空地となるのでしょうか？
もちろんどんな建物を立てるかにもよると思いますが。

[267: 匿名]

公開空地を設ける最大の理由は容積率の割増にあります。
簡単に言うと、敷地の半分を空地にし1.5倍の容積を得ることができます。
福岡にあるタワーマンションの多くに用いられています。
土地の購入金額は決まってますので、多くの住宅を確保することで一軒あたりの販売する土地代が下がり
その分を建築費に当てるなどでき、収支上有利になります。
空地が多いほど建物は細いペンシル形状になり、近隣への日照も確保できますので
周辺環境も含めWinWinとなる理にかなった制度だと思います。
デメリットも当然ありまして
公開空地ですので当然誰でも自由に入れます。
今ではなくなりましたが、百道浜では花火大会の時にゴミなど大変だった様です。
管理についても組合が行わないと行けませんので。

[268: 購入経験者さん]

前に住んでいたマンションがそういうところでした。
大規模物件だし管理費で警備や清掃の人手は雇えたので
あまり問題はなかったかと

[269: 匿名さん]

総合設計制度を用いる場所じゃないでしょ。

[271: 匿名さん]

早くタワーが販売されないかな？

[272: 匿名]

さすがの積水のブランド力でも建築費の高騰により
容積率を増やさないと売れる販売価格とならないのでしょう。
タワー計画が単なるウワサで無ければの話ですが。

[273: 匿名さん]

知的な大手企業がソロバンだけで、街づくりはしないでしょう。あの地にどのくらいの高さのどのような建物が適するか、言うに及ばないでしょう。

[274: 匿名さん]

ガーデンシティに一つはタワーがあっても良いんじゃないですかね。逆に楽しみですね。

[275: 契約済みさん]

タワーの中に高級スポクラを作って
サウスフォレストの住民も
安く使えるようにしてくれたらいいな

[276: 匿名さん]

グランドメゾンに商業施設はいらないし、積水もそれはしませんよ。グランドメゾンはあくまで高級マンションですからね。

[277: 匿名さん]

サウスフォレストは良いマンションですね。タワーもいいけど、サウスフォレストのデザインもかなりいいですね。

[278: 匿名さん]

しかし、ここに続き大濠、百道、高取、城西、薬院とラインナップが目白押しですね。電力館跡地はいったいいつになったら動き始めるのでしょうか？かなり先そうですね。

[279: 匿名さん]

大濠二丁目計画があるんですね？また、一般販売はされないのかな？

[280: 275]

>>276
そうですね
住民専用のジムがあるマンションに住んでたことがあり
便利ではあったんですが

[281: 匿名さん]

高さ制限を設けましょう。景観地区でもよいよ。

[282: 契約済みさん]

契約者ですけど、ガーデンシティに望まれる商業施設のアンケートがきましたよ。
計画は未定なのでしょうが、積水も色々考えいるのだと思いますよ。
自分も、何かしらの商業施設が入るとよいと思ってます。フィットネスジムいいですね。

[283: 匿名さん]

ここにタワーはいらない。
景観のバランスが崩れるだけ。

[284: 匿名さん]

大きい商業施設は出来ないと思いますけど
せいぜいカフェぐらいでは？

[285: 契約済みさん]

マンションの1階に商業施設ってことじゃなく
ガーデンシティ全体の中に、っていうアンケートでしたよね

[286: 買い換え検討中]

商業施設を誘致することは最初から報道されていますよ

[287: 匿名さん]

サウスフォレストは何階建なの?

[288: 匿名さん]

積水のリアル大濠物件は一般庶民には声がかからないのかな？

[289: 匿名さん]

グランドメゾンはどこも高いよな〜

[290: 契約済みさん]

No.287さん、一番高い所で13階です。

No.288さん、気になるなら自分で行動かないと買えませんよ！！
　　　　　　デザインセンターか天神の福岡マンション事業部に思い立った時に行って下さい。

[291: 匿名さん]

そういうことではなくて、友の会メンバーのみのご案内なの？って皮肉ってるんでは。

[292: 匿名さん]

13階か。
よか、よか、そのへんで、やめとかんね。
緩和の4ば、使いよっちゃろ。非常用EVは、もったいないけんね。

[293: 申込予定さん]

ここで固定資産税はどの位になるんでしょうか？？

[294: 匿名さん]

非常用エレベーターはなぜもったいないの？

[295: 物件比較中さん]

ここは警固断層の影響は大丈夫でしょうか？
揺れやすさマップで見たら黄色かどうかギリギリ
という感じですが

[296: 匿名さん]

ここは地面数ｍ掘っただけですぐ硬い岩盤。
断層の東側とは雲泥の差でしょう。

[297: 物件比較中さん]

ここは問題ないでしょ！！警固断層の影響は、もっと薬院駅側の方じゃないでしょうか。

[298: 匿名さん]

ここはしっかりしてますよ。警固断層はネク⚪️⚪️の下ですよ。

[299: 匿名さん]

グランドメゾンは大濠、赤坂、浄水、西新、高取ぐらいだね。他は？

[300: 匿名さん]

照葉と姪浜