ザ・レーベン大塚山手Hill Top Season［旧：G/CLASSIC山の手PJ］（旧：ザ・レーベン大塚山の手プロジェクト）

[ビギナーさん]

ザ・レーベン大塚山手ヒルトップシーズンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-otsuka/
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：大和小田急建設株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ
所在地：東京都豊島区南大塚一丁目1535番1他（地番）
交通：JR山手線「大塚」駅徒歩11分　
　　　東京メトロ丸の内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　都営三田線「千石」駅徒歩14分
　　　JR山手線「巣鴨」駅徒歩12分

（旧：ザ・レーベン大塚山の手プロジェクト）
【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.3.20　管理担当】

[351: 匿名さん]

まだ売れていない。いつ売れるのか？

[352: 匿名さん]

ラスト１で足踏みは仕方がないが条件の良い部家が残っているのはなぜ？この物件内でも買い替え希望者がありそう。

[353: 匿名さん]

マンションを探し始めて間も無い者ですが、引き渡しまでに完売するのが当然で、1戸でも売りきれないマンションはちょっとということなのでしょうか？街を歩いていても「現地モデルルーム」というのはよく見かけます。
S不動産などは企業体力があるので強気に価格を下げず（寧ろ最近は価格を上げて）竣工後何年もかけて売っていくという話は聞きますが、他のデペはどんな感じなんでしょう？

[354: 入居予定さん]

>348
うちが昨年6月にMRに行った時にも既に5回のこの部屋は選択できませんでしたから、相当初期の段階で申し込みはあったのでしょうね。一旦は完売の手紙を出たところからしてキャンセルは最近だと思いますが、手付金払っていたのかな。それはそれで凄いですね。

[355: 匿名さん]

来週の週末はいよいよ内覧会ですが、まだ工事中？

[356: 匿名さん]

まだまだこれから最終仕上げです。

[357: 匿名さん]

ずいぶん前に申込をして楽しみにしていたでしょうに、680万円の手付金を支払ったか、提携ローン審査に落ちたか？いずれにせよ聞いて楽しい理由ではないですね。

[358: 匿名さん]

内覧会の時に、電気水道等が使用可能でしょうかね？

[359: 匿名さん]

公式に完売表示が出ましたね。

[360: 匿名さん]

おめでとうございます。
今回は流石に大丈夫ですかね。

[361: 匿名さん]

>>353
引き渡し前に完売するマンションは、まず立地が良いか
ブランド力のある人気物件か、割安感のある価格帯であるかだと
思います。
残ってしまう場合も500戸を超える大規模マンションで捌ききれない等
ケースバイケースではないでしょうか。

[362: 匿名さん]

プレミア住戸やグロスの高い住戸が最初に売れるか最後に売れるかで物件の評価がわかりますね。この物件は高い部屋と安い部屋から売れていったので適正な価格であり、物件のクオリティも高い評価と言えるのではないでしょうか。

[363: 匿名さん]

今週末楽しみですね。どんなコメントがあるのか？クオリティが高いのか？はたまた...

[364: 入居予定さん [男性 40代]]

一級建築士同行で、内覧会行って来ました。細かい指摘が十数ヵ所ありましたが、大きな問題はなく、安心しました。
応対頂いた建設業者の方は、みな親切丁寧で、好感が持てました。

[365: 入居予定さん]

うちも身内の一級建築士と内覧しましたが、同じような感じです。指摘も傷や汚れの類い。建築士にも「丁寧でやっつけ仕事という感じはしない。建具類もそこそこ良いものを使っている。」と言ってもらえました。まずは一安心です。

[366: 匿名さん]

駒込4丁目の大失敗の学習効果ですかね。
改めて現地で見ると崖地の物件だな・・と感じます。

[367: 入居予定さん]

部屋からの眺め、とってもよかったですよー。

[368: 匿名さん]

駒込4丁目は中古で出しても中々売れなくて可哀想な物件になってしまいました。
こちらは大丈夫かな。

[369: 入居予定さん]

>367
眺めは予想通り良かったですね。夜景も楽しみです。
自分の部屋は好みでオプションを選んだのでMR通りになろうはずはないのですが、ロビーの造りとかはある意味CG程悪趣味ではさそうで良かったです。そこだけは心配だったのですがあの位なら許容範囲でした。意外に光も入るので明るそうですし。
それにしても我が家にとっては初めての内覧会でしたが本当に一日仕事なんですね。5時間も居てヘトヘトになりました。
今後共ご近所として宜しくお願いします。

[370: 匿名さん]

昨年決めきれませんでした。狭い部屋でももし同じ値段で買えるなら買いたい人はたくさんいると思いますが。

[371: 入居予定さん [男性 40代]]

内覧会行ってきました。
クロスやドアの枠の汚れが若干あった他は問題なしで安心しました。
内覧中の対応は丁寧でした。男性2名が付きっ切りでこちらの指摘に対応していただけました。
眺めは本当に良いです。池袋方面は良く見えます。新宿の高層ビルまでは見えないみたいですが。
上層階だとリビングの反対の東側でも結構眺めが良く、外廊下からスカイツリーが見えました。

[372: 匿名さん]

【榊淳司のマンション資産価値レポート16】
ザ・レーベン大塚山手Hill Top Seasonはロケーションがやや問題。売主は何を隠している？

[373: 匿名さん]

期待した内覧会の混乱が無かったから必死ですね。

[374: 367です]

>>369
本当に内覧会、ヘトヘトになりました。
でも新しい生活に向けてとても嬉しい気持ちになりましたよね。
こちらこそ宜しくお願い致します。

[375: 入居予定さん]

内覧会、疲れましたがテキパキ案内いただけましたね。うちも大きな問題はなく、安心して引越できそうです。
そして、高台は良いですね。窓を開けたときの風の通りも良く感じました。新生活が楽しみです。

[376: 匿名さん]

私道のアスファルト敷設され舗装も完了していました。これからは検討ではなく契約者スレになりますね。

[377: 入居予定さん]

他の方も傷とか汚れを指摘したと聞いてホッとしました。正直1週間も住めばこの位と思う程度でどうしようかと思いました。結局「高い買い物だし言うのはタダだから･･･」と指摘させていただいたんですけど、担当者も嫌な顔をせず聞いてくれました。
風の通りは良かったですね。部屋に入った時は暑かったですけど、窓を開け放って廊下側に抜ける風は感動的でした。崖と言われる方もいましたが、中層でこの風はこの立地ならではですね。

[378: 匿名さん]

共用部分はどうでしたか？前評判通り高級感のある仕上がりでしたか？

[379: 入居予定さん]

共有部って前評判高かったですかね？CGもろくに無かったから少々心配でしたが、規模なりで特に不満があるって感じでも無かったです。
自転車置き場を奥に持ってきたのは良いですね。自転車が外から見えると途端に生活感が出てきちゃうので。

[380: 匿名さん]

小高い丘の上で見晴らし良く、風通しもあり快適ですね。不安はありましたが、実際は、他の物件のMRより良い出来でした。

[381: 入居予定さん]

よそで素敵なマンションを見かけて、帰ってから調べるとメジャーデペの億ションでなるほど納得と思ったりするのですが、そんな物件でも掲示板を読むと内覧会で壁紙が剥がれていたとか、手抜きだとかの書き込みもあったりします。結局のところ最後突貫になるかどうかはデペの差というより工期との関係だったりするのかもしれませんね。ここは当初の3月竣工を5月に変更した経緯がありますが、結局はそれが功を奏したのでしょう。本来なら期末までに引き渡ししたかったでしょうが、内覧の様子を見ると結果的には良い判断だったと思います。

[382: 匿名さん]

>380
と言っても西向きでしょ？西日すごいよー。どの駅からも遠いし。静かなのは評価できますが。。。

新大塚駅近くの１２〜１４階建てのマンションの上階なら、西向きでも富士山が見られるところだったのにね。

[383: 入居予定さん]

新大塚近くの１２～１４階物件に興味無いからこちらを選んでいるんですけどね。
周辺のマンションは皆比較検討してると思いますよ。
富士山見たい人がそちらを買えばよろし。

[384: 匿名さん]

崖の上のポニョになりそうなので辞めました。

[385: 匿名さん]

景色重視であればタワマンがベストですよね。西向きも冬暖かいし夕方部屋も明るいし悪いことばかりではないでしょうね。寝室は窓が東向きになるので朝日が入り快適な目覚めですしね。前建の影響が少ないのは大きなポイントでした。

[386: 匿名さん]

>383
>周辺のマンションは皆比較検討してる

新大塚駅近で、最近、売っている新築の分譲マンションなんてありましたっけ？
住不のセントラルプレイス南大塚？オール１LDKの９階建てですし、ずいぶん前に完売してますが。新大塚駅近と言うよりは、大塚駅物件だし。
１２〜１４階建てで、新大塚駅近の新築分譲マンションなんて少なくともこの物件のHPが立ち上がった以降には、出ていないように思いましたが？私の見落としですかね。どの物件のことでしょう？良かったら、比較対象された新大塚物件をぜひ教えてください。

新大塚駅近物件は、中古すらめったに出ていないという理解でいたので。

[387: 入居予定さん]

>386
失礼しました。周辺は好きな地域ですが「新大塚」自体にはにそれほど拘っていなかったもので。
確かにここの分譲中には新大塚周辺には無かったと思います。
私の言う周辺地区とは新宿区の東側辺りから池袋、文京区、もっと言ってしまえば旧第四学区。
期間もざっくり探すのを含めると4年ほどかけていましたのでちょいちょい見かけました。
期間はあれですが、地域的には皆さんその位の範囲で網をかけているのかと思い込んでいましたが違うのかもしれませんね。

眺望は欲しいので12～14階のようなマンションも検討しましたが、385さんではないですが隣に同じものが建ったら嫌だなと踏ん切りがつかなかったところ、ここが出たので飛びつきました。静かな住宅地周辺で捜すと周りは昔からの邸宅も多く、高齢化社会の昨今、相続の過程で隣に同じようなマンションが建つ可能性は低くありませんが、ここは坂の下もここと同じ高さ制限がかかっているのを確認したので影響は少ないと思いました。
駅近や高層が良いという方を否定するつもりはありません。10歳若ければ私も違う選択になったかもしれないですし。

[388: 匿名さん]

>>372
>売主は何を隠している？

周囲にごみが飛ばないよう覆ってるだけなんでは？

[389: 匿名さん]

このエリアで2014年の始めでは東池袋、巣鴨、駒込まで中高層で比較できる物件があったように思います。

[390: 匿名さん]

>387
386です。
なるほどね、状況分かりました。

一般的に、第一種住宅専用地域など低層住宅地域を内側に抱える幹線道路沿いのマンションは、眺望が無くなるリスクは、かなり低いとは思います。したがって、（新大塚駅周辺に限らず）高台にある十数階建てマンションで、眺望や日当りが得られなくなる可能性が低い物件は、それなりにありますよね。

ですので、こちらの物件は、眺望というよりは、周辺の静かさを楽しむ物件なのではないかと思います。新大塚へ向けた上り下りが若干大変ではありますが、周辺に嫌悪施設もなく、落ち着いた住宅街のど真ん中なのは、評価されていると思います。

ただ、土地の形状から、南側が開けているわけではない点が惜しいと言えば惜しいでしょうか。

[391: 入居予定さん]

>390
同じ物件でも見方が違いますね。参考になります（とはいってもここは終の棲家のつもりなので、生かす機会も無さそうなのが残念です）。当方震災時に10階に住んでいたため、水が止まりエレベータが止まって往生した経験から、高層物件にはあまり食指が伸びませんでした。でもわがままなもので見晴らしが良いのにも慣れてしまったため、普通の低層物件も物足りない。なのでいつか買うなら台地の縁がいいなとずっと思っていました。勿論静かな環境は大前提としてあるのですが、ここの眺望はかなり大きな決め手の一つでした。これまで何度か10階前後の物件に心揺さぶられましたが、我慢して良かったと思ってます。

南向きの方が良いというのは確かにあるかもしれません。ただ現在ここと同じような南西向けに住んでいますが特に気にならないのと、385さんの仰るように寝室が東向きになるのも良いかと思いました。

微妙なのは駅への距離ですが、なんだかんだで山手線へ徒歩圏ですからね。

[392: 入居予定さん]

階段前の私道も綺麗に舗装されましたね。

[393: 匿名さん]

巣鴨へ向かえば比較的フラットな感じですよね。

[394: 匿名さん]

駐車場は結果通知きましたか？近隣の紹介は来ましたがいかがですか？

[395: 匿名さん]

モリモトの物件広告が出るようになりました。ここの終りを待っていたんでしょうか？住不物件はまだまだ競合しそうですが？

[396: ご近所さん]

モリモトも建つと周辺人口が増加して、ますますスーパーのライフが盛況になりますね。生鮮食料品の回転も上がって品揃えも上がるので、大歓迎です。

山手線の内側でありながら、ライフ並みの大型スーパーは、なかなか見ません。大型店なので、品揃えも良いです。肉も魚もいろいろな種類が置いてあって、本当に使い勝手が良いです。人口が増えればますます食品の鮮度も上がって、暮らし易くなりますね。（あっ、でも週末の鳴龍（ラーメン店）の行列の長さがまた長くなるかしら。。。それは困る。）

引っ越されていらっしゃることをお待ちしています。良い町ですよ。南大塚。

[397: ご近所さん]

396です。連投すいません。

個人的な感想ですが、大塚駅ビルのアトレビ内の某ケーキ店。昨日、初めて買って食しました。決して、まずいわけではなくそこそこなのですが、当方は、パティスリー クルール （patisserie Couleur）の味に慣れていて、この程度では満足できませんでした。

新大塚駅のマックの向いにあるケーキ屋さんなんですが、おいしいですよ。引っ越されたら試してみてください。（人で不足で営業時間が短縮しているらしいです。見習いで入った若い男の子辞めちゃったのかな。）

新大塚および大塚駅周辺はおいしい店がたくさんあるので、食べ歩き楽しいですよ。週末、ウーベルチュールでお会いしましょう！

[398: 入居予定さん]

ゴミ出しについて
マンションのパンフレットには24時間ゴミ出しOKと記載があり、「収集日や時間を気にせずにいつでもゴミ出しが可能です」とあるのですが、管理規約には「指定の収集日にゴミ置場へ持参」、入居者のしおりにも「収集日に回収時間までに搬出」となっており、全く24時間対応でないのですが、どうなっているのでしょうか？
24時間ゴミ出しができることもこのマンションを選んだ大きな理由の一つなのですが、、。

[399: 入居予定さん]

>398
本当ですね。気づきませんでした。お手数でなければ管理会社に問い合わせいただいて、こちらで教えて頂けると助かります。
個人的には何日も前に出すのでなく、やむを得ない場合を除き前日に出す程度の節度があれば（厳密には規約通りでは無いですが）とやかく言われないのでは？と思いますが、住人の方もいろいろな価値観がおありでしょうから、後で揉めるのも嫌ですね。問い合わせの結果問題がありそうであれば、こちらからも聞いてみます。

[400: 匿名さん]

管理規約は自分たちで決めることなのでそのように決めればいいだけですよね。