藤和シティホームズ武蔵小山駅前【品川区小山】

[管理人]

こちらのスレッドはｅマンションの管理人により作成されました。
ご検討中の皆さま、マンション購入の情報交換の場としてご活用下さい。

▼物件概要はこちら
http://www.towa-fudosan.co.jp/musako/popup/outline.html

[2: kona]

いくらなんでも、品川区の下町でこの価格は、、、、？
ところで、南西側の雑居ビルの建て替え計画について情報があったら、教えて下さい。

[3: nanto]

確かに高い、、、でも舞い上がってたんで買ってしまいました。高すぎだったんじゃないかと悩み深いです。雑居ビルもそうだけど、アダルトショップもなんとかしてほしい。。。

[4: kona]

東急目黒線の地下化により、再開発されるのは、いいんだけど、騒音ってどうなんだろう？

[5: nanto]

再開発できっとできる高層マンションを待つ手もあるかも。もっとお高い値段になりそうですが。
騒音は地下に入れば気にならないんじゃないですか。
いまのままなら多いに気になるけど。
道路も２６号も反対側向いてるので問題ないと思うけど。

[6: seacret]

私も舞い上がって買ってしまいました。

現時点では南西側にはマンションの計画はないそうです。(by 藤和さん)
南西側１ブロック潰せば結構大きめのマンションが建つかもしれませんが、住宅や自営業の作業場やらてんこ盛りなので用地買収は簡単にはいかないんじゃないかと思ってます。
ラーメン屋のある雑居ビルだけならば、建替えても容積率の制約で 6 階が限度なんではないでしょうか。
この物件の容積率が 500 % なので。

来年 3 月までは地上部分の工事があるので、入居後半年ちょっとは騒音があるかもしれません。
緑道になるか駐輪場になるかもまだ決まってないそうです。(藤和が品川区に確認 12月現在)
放置自転車はなんとかしてほしいとこですね。

- 駅近と線路の地下化
- 目黒線の便利さ
- 地下化に伴う急行運行 (たぶん急行は停車するけど数年後に特急が運行されて通過されそう)
- 南側の日照の確保
　(地下に線路が走るため南側 20 m は大きな建物が建設されない)
　(南東、南側のブロックは線路と道路の間が 10 m 弱しかないため大きな建物は立たないと思われる)
- 駅前ロータリー化に伴う駅前再開発
があるので、現時点では高いけど 2 年後を見据えていれば価格は妥当かなと自らを説得してます。
簡単ではないと思うけど、駅前の病院移転、小山台高校移転、駅東側の戦後の闇市を偲ばせるゴミゴミしたエリアの整備で、駅前が相当きれいになっていくんじゃないかな、と予想。

アダルトショップってどこにありましたっけ？
私は ラブホテルにしか見えない 26 号沿いのパチンコ屋をなんとかしてほしいです…

[7: nanto]

舞い上がり組が登場して心強いです！？

アダルトショップはまさにマンション真裏という感じです。２６号沿い、葬儀屋だか国旗屋の隣の隣
あたりの建物の2階。看板がしっかり出ています。
あのあたりは品川区と目黒区のハザマで取り残された一角という感じ。

自分の家を説明するのに、「スナックやパブの集合ビルとラーメン屋の間」とはなんとなく
いいたくないなー、というのが一番の悩みです。人間小さいですけど。。
でも、見た上で買っちゃったんだから、やっぱり舞い上がってたのでしょう。。

[8: seacret]

ども、よろしくです。
# マンション購入しようとしてから契約まで１ヶ月切ってますがな…

> アダルトショップはまさにマンション真裏という感じです。２６号沿い、葬儀屋だか国旗屋の隣の隣
> あたりの建物の2階。看板がしっかり出ています。

… あれ？見落としてた … 隣ですね … 舞い上がってたらしいです。
葬儀屋は数年で消えそうだけど、ファースト OK ビルはしばらく残るでしょうね。
駅前整備時の区の行政指導に期待ですかね。
もしくは区に苦情出すとか。「教育上悪影響がある」とかね。

集合ビルのことをランドマークにしなくても
- 線路とバス通りが交差する場所の 14 階建てのマンション
- 駅降りて西小山方向にある 14 階建てのマンション
- 駅ロータリー出口の近くの 14 階建てのマンション
で通じるんぢゃないですかね。
逆にそのくらいのことが一番の悩みならよい選択だった、ってことになりません？

[9: seacret]

あ”葬儀屋の 26 号沿いの隣の隣でしたね。間違えました。線路側の隣の隣だと物件そのものですね… ＾＾；
26 号通りを北上した場所ならば生活する上であまり通らないのでよいかな、とも思います。
北側には、清水池公園、目黒中央図書館、目黒郵便局、平和通商店街などがありますが
頻繁にショップの前を通ることもないかな…と。
すんません。契約してしまってるので都合の悪いことは基本スルーする傾向が強いです。

[10: nanto]

そうそう、ファーストOKビルでしたね。名前忘れてました。
ほんとに苦情出せないかなー。というか、藤和さん、売れ行きもいいみたいだし
どう考えても価格も絶対高いんだから、看板撤去代くらい出して交渉してほしいものだわー、
と思ったりしてしまったりして。

目黒中央図書館は使えたらいいと思ったんですけど、品川区民は貸し出しでき
ないそうです。スポーツクラブのルネサンスがあっちがわですね。

[11: ettol]

私はファーストOKビルとアダルトショップが最初から最後までネックでしたが
最終的に契約しました。他にも気にしてた人がいたんですね〜

いろいろ考えて、我慢できるかなと納得して購入決意しましたが、
出来ることなら無くしてほしいです。

> もしくは区に苦情出すとか。「教育上悪影響がある」とかね
こういうことも、実際可能なのでしょうか？

[12: seacret]

> 看板撤去代くらい出して交渉してほしいものだわー、
> と思ったりしてしまったりして。

ん〜、８９３と絡みたくないんで藤和さんの名前を出して苦情処理任すのは危ういかなと思います。
マンションに嫌がらせされても、より困るんで。
当てにならないけど区、武蔵小山商店街に頼らざるを得ないかな、という気がします。
藤和、もしくは藤和コミュニティに相談してみるのも一つの手かと思います。
春先にデコレーションオプション (でしたっけ？) の説明があると思うんで
そのときにでも聞いてみます。

> どう考えても価格も絶対高いんだから

… いや、絶対値が高いのは理解できますが、"どう考えても" というほど相対的に高いですかね？
いくらマイナスだったら適正だと思われてますか？
山手線の駅まで 4 分、駅 2 分、城西、城南エリアで考えれば、べらぼうに高いわけでもないかと思ってます。
何処に価値を見出すかで高い安いの受け取り方が変わるでしょうからなんとも言えないですが、入居まで半年以上あるんで気にしすぎても気疲れしちゃいますよ。
# 城東や豊洲に比べれば そりゃ高いですけどね。

> 目黒中央図書館は使えたらいいと思ったんですけど、品川区民は貸し出しでき
> ないそうです。スポーツクラブのルネサンスがあっちがわですね。

結構広範囲に現地調査されてますね。
以前目黒区民だったので盲点でした。名称は目黒本町図書館でしたね。
貸し出しはしてもらえないかもしれないけど、確か入館チェックは無かったと思うので
入館だけは出来たと思います (笑)
品川区立図書館だと荏原図書館と源氏前図書館が最寄みたいですね。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/h/h06/h0602.html

[13: seacret]

こんばんは ettol さん。
よろしくお願いいたします。

> > もしくは区に苦情出すとか。「教育上悪影響がある」とかね
> こういうことも、実際可能なのでしょうか？

店舗型性風俗特殊営業開始届が無ければ警察に通報して一発で解決でしょうが
さすがに提出してるのかな…。次回近くに寄ったら確認してみます。

区の担当部署を見つけるところから始めることになると思います。
区が動かないなら、歌舞伎町で風俗追放を精力的に行ってる都にアドバイスを求めるとか。
あとは町内会費はらってるんだから町内会なんとかしてくれんかな (笑)
デベロッパーならこういった話は日常茶飯事でしょうから、藤和に問い合わせれば過去の事例の紹介やアドバイスがもらえるかもしれません。

ビルの貸主の都合などあるかもしれませんが、やはり私もなくして欲しいです。

[14: nanto]

ファーストOKビルとアダルトショップを気にしていた方が多かったなんて、、、
同じ感覚がある方がご近所になるというのがわかって、じつは一番安心かも、です。

ファースト・・・とアダルトショップが我慢できるかなと思う日と、思えない日が
交差する感じなんですよねー。いま住んでる賃貸の環境が良すぎるので、余計に。。。
でも、ここ2年くらいで土地も物件も価格があがってるし、金利もあがってきたので、
良いタイミング（というか、おそらく2年前くらいがベストでしたね）だった
とは思っていることには違いないのですが。

価格的にはあと300万円安くて妥当かもと。部屋タイプでも違うと思いますけど、私のタイプは。

[15: seacret]

かなり微妙なとこなんですね。
環境については一過性のものではないので、揺るがない思いが出来上がるまで悩みきったほうがよいのかもしれませんね。

確かに買うタイミングは 2 年前がよかったのでしょうが、結果論になりますし仕方が無いと考えています。
2 年前はマンション価格がここまで鮮明に上昇傾向では無かったでしょうし、会社の業績がここまで上がってくることを予測することは難しかったでしょうから。
私も、金利上昇、土地価格上昇、マンション用地の減少、減税の段階的廃止などを考慮すると、物件に納得できるならいいタイミングなんだと思います。

昨年末の読売ウィークリーのマンション特集に武蔵小山がピックアップされていました。
ま、都心へのアクセスと商店街をほめてるありきたりの内容でした。
確かその記事だったと思うのですが、武蔵小山の分譲価格は 1 年前に比べて 116% 上がっているそうです。ちなみに最高は新御徒町の 135% でした。
母数が少ないと思われるのであまり当てにならない数字かも知れませんが、ここしばらく物件を追っていた人には 1 割 〜 1 割弱くらいは高く感じるのかもしれませんね。

[16: nanto]

そうです、おっしゃるとおりなのは承知なのですが。

とりあえず、手付けも払っちゃったし、ローンも通っちゃったので、
早く腹を括りたいと思います。
近所だったらしょっちゅう行って愛着が深められるのでしょうが、
そんなに近くもないし、他に用事もないのでなかなか。。。

[17: kona]

いくらなんでも、、、とこのスレッドの口火を切りながら、私も来週契約です。
Ｄタイプにキャンセルが出たようですが、２階の陽当たりってどうなんでしょう？

[18: seacret]

こんにちは。よろしくお願いします。

たしか日当たりに関する資料があったと思います。
夏、冬で何階のどの部屋までが陰になるかを図で説明した資料です。
モデルルームの人に質問されてはいかがでしょうか。

[19: 匿名さん]

既存施設への批判や、撤去などの話は慎重に。
一応マンションが、出来上がったコミュニティの中に入っていくのですし、
そういうところでも人が居て生活の糧にしているわけですから。
なにより感情的にもつれると、かえってうまく行くこともいかなくなるものです。

[20: nanto]

縁あって住むのだから、as is を受け入れつつも、少しでも良い
コミュニティにしたい、という思いだけなのですが、
やりとりみて嫌な思いをされたかたがいたら申し訳ないです。
了解しました。

ただ、こういう意見がでると、活発化しつつあったやりとりが
止まってしまうのが残念。。。と思って書きました。

ところで、konaさま、結局どうされたのだろうと気になって
おりました。また、あれだけ悩まれていたのだから真剣という
ことで、きっと購入されたのでは、とも思っておりました。
よろしくお願いします。

日影は営業担当さんに確認すればすぐわかりますよ。夏至と
冬至の日照を確認してくれます。日影図もあるはずです。

[21: seacret]

不適切発言を多くしてしまったこと、お詫びいたします。
大きな買い物をし、謙虚さが抜け落ちてしまったのかも知れません。

あと 1 戸で完売みたいですね。