桜上水ガーデンズ（桜上水団地建て替え）Part3

[マンコミュファンさん]

検討板1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/
検討板2＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/359699/

＜全体概要＞
所在地＝世田谷区桜上水4－413－2他
交通＝京王線桜上水駅から徒歩3分
総戸数＝878戸（非分譲362戸含む）
間取り＝2LDK～4LDK、58.48～111.84m2
入居＝2015年9月中旬予定

売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル
設計・監理＝日建ハウジングシステム
施工＝大林組、清水建設
管理＝野村リビングサポート

[939: 匿名さん]

地下駐車場が抜けているよ。地下掘るのって以外とないからね。

[940: 物件比較中さん]

すごいポジモードになってる！確かにいいね。

[941: 匿名さん]

まあ地権者さんや既契約者さんにとってみれば早く完売してもらいたいだろうからね。
ここのいいところをアピールしてくれるのは参考になるんだけど、ずーっとおんなじ内容なのがちょっとね（要は936)。
もうわかったってつい突っ込みたくなる（笑）

結局のところ、ここのいい点は語り尽くされているので、あとは価格が納得できるかどうか、だけなんだろうな。

[942: 匿名さん]

周りの普通のマンションが6000万円位なので、それにプラスしたんでしょうね。
住居に億は出したくないけど6000万は物足りない　という方が買うのでしょうか？

[943: 匿名さん]

夏までに完売すれば、竣工の頃には1割ぐらいの含み益になるよね

[944: 購入検討中さん]

＞９３６

まさにその通りですね。これだけの条件がそろっている物件は都内のどこを探してもないよ。中古でパークシティ浜田山やガーデンフォレスト広尾はもっと高いしね。

[945: 匿名さん]

住まいサーフィンみると、沖式の時価は　84万円/㎡。
実際の価格は　98万円/㎡　とのこと。

2割近く割高という評価のようだけど、

>夏までに完売すれば、竣工の頃には1割ぐらいの含み益になるよね

これには何か根拠があるのかな？

[946: 匿名さん]

浜田山や広尾と比べるなんて。格が違うでしょ（笑）。

[947: 匿名さん]

普通に考えて割高ですが永住にはいいと思います。リセールだと2割減で済むか？

[948: 匿名さん]

金融緩和がまだまだ続くわけだから都心部の優良人気物件の価格上昇は続く公算大
これまでのデフレ政策の結果、30代の持ち家比率もかなり低下し、潜在ポテンシャルは高い一方、建設コスト上昇で新築が安く出てくる可能性はほとんどなし
デフレマインドで慎重になってるとあとで痛い目にあうよ

[949: 匿名さん]

30代の持ち家不要と思ってる奴が多いので潜在的なポテンシャル自体が低い。車もそうだし、結婚もそう。ガツガツしていないのか面倒なだけかわからんが、興味深い。20代になるとわりあい貪欲なのが多くてこれまた面白い。10年後の中古市場は今の30代すっ飛ばして彼らがターゲットになるだろうね。

[950: 匿名さん]

氷河期世代だろ
犠牲になったのは(笑)
あの世代は契約や派遣とかが多くなったし

[951: 匿名]

広尾ガーデンよりPC浜田山より、
こちらのほうが格上でしょ
坪単価だけで判断すると痛い目に遭うよ（笑）

[952: 匿名さん]

ここは、桜上水団地なんだよ、建て替えられても。住民はそのままなんだから（笑）

[953: 物件比較中さん]

桜上水団地の住民はそもそも当時のアッパークラス。弁護士、医師、会社役員など。公団などとはレベルが違う。

[954: 匿名さん]

桜上水団地は建設当初からモダンデザイン＆ハイカラマンションとして当時から上流階級が住んでいたマンションです。
DNAは受け継がれて事実、広尾のヒルズやフォレストより高級マンションとして認識されています。

[955: 匿名さん]

>954
いくら何でももう釣れないでしょう？（笑）

[956: 匿名さん]

>954

浜田山や広尾と比べれば、桜上水はそれなりのよさがある。まず物件価格が安いし、ラニングコストも安い。それでいて広尾よりは緑が豊富だし、浜田山よりも都心のアクセスが良好。豪華さや派手さでは劣るが総合的に考えて、桜上水を選ぶ人は多いんじゃないかな。

[957: 匿名さん]

＞947

リセールが何割減になるのかは売る時期の市況と築年数によりますよ。デベの言うとおりなら、桜上水ガーデンズの「大規模ｘ都心駅近ｘ緑」の希少価値により、将来に渡って資産価値が保たれるか、または上がるそうです。

[958: 匿名さん]

25年後は、管理のゆき届いた区内屈指の大規模ヴィンテージマンションになっているでしょう。

[959: 不動産購入勉強中さん]

総合的に見て魅力的な物件であることは異論ないところですが、居宅として中長期を展望すれば、価格が高い、いや高すぎる。
足元ミニミニバブル気味で、オリンピックまで7年間ぐらいは良いかもしれませんが、皆さんは人口減少社会の日本に於いて宴の後の不動産相場を危惧しないんでしょうか？政府統計の空室住戸率も増加傾向ですし。デべは売れれば御の字かもしれませんが。
やはり、高くても物が良いから買うと言うことでしょうか？

[960: 買い換え検討中]

セキュリティも微妙だしペラボーだしとてもじゃないけどヴィンテージマンションにはならないよ笑

[961: 匿名さん]

＜959さん

そうですね。この価格が限度ですね。
最近デベは、様子をみながら少しずつ価格を上げてきていますが、教育費や老後の資金なども必要ですし、これ以上上げたら、大企業社員でも手を出さなくなるでしょう。
バブル崩壊で散々な目にあったのですから、この辺でとめてほしいです。

[962: 匿名さん]

ヴィンテージマンションにはならないかも知れませんが、一棟建てよりも中古販売に有利だと思います。
又、駅近なので賃貸も可能でしょう。
京王線のこの辺り（南側）は、ファミリータイプの賃貸物件が少なく、あっても高いと聞いたことがあります。

[963: 匿名さん]

945です。
リセールが期待できるという明確な根拠があるのならお聞きしたかったんだけど、結局のところ希望的観測やデベロッパーの宣伝文句しかないということかな。

こういう郊外の住宅エリアの物件（ここは間違っても都心ではない）のリセールや賃貸は、都心の利便性の高い物件に比べ劣るというのが一般的ですよね。ここは相場より高いからさらにそういう傾向が強いと思う。
だからやっぱり永住用かな。環境は確かにいいし。

[964: 匿名さん]

子育てして成人したら、ヤンキーかな？

[965: 匿名さん]

世田谷はヤンキー多くね？

[966: 匿名さん]

金持ちぼんぼんにはうんざりだわ！

[967: 匿名さん]

都心ではないが、ここを郊外とおっしゃる方は地方の方かな？東京には近郊というカテゴリーがあるんですよ。

[968: 買い換え検討中]

ヴィンテージ化する条件は都心駅近、大規模、緑で、桜上水は全ての条件を満たしているので、ヴィンテージ化する可能性大です。特に世田谷限定で考えれば他の追随を許しません。住んでよし、売ってよしの超優良物件です。

[969: 匿名さん]

>967
ここは郊外ですよ。くだらない言葉遊びをしたいならご勝手に。

[970: 匿名さん]

都心は港区だす。

[971: 匿名さん]

営業さんの書き込みが多いね、ここ。

[972: 匿名さん]

>968
>ヴィンテージ化する条件は都心駅近、大規模、緑で、桜上水は全ての条件を満たしているので

前半は正しいけど、後半は間違ってますね。

[973: 匿名さん]

971は営業か！

[974: 買い換え検討中]

都心の定義が分からない。世田谷を郊外としたら、都下、神奈川、埼玉、千葉はなんて呼ぶんだ。普通の感覚で郊外のマンションと言えば、そのあたりを指すだろう。環八の内側で環七または山の手の外側を指す名称がほしい。都心近郊でもいいと思うよ。

桜上水は都心近郊、駅近、大規模、緑豊富な環境だから、ヴィンテージマンションの基本要素は兼ね備えている。

[975: 匿名さん]

>967
やはりかなりご年配の方でしたか。戦後から高度成長期前はこのあたりも郊外と呼ばれたそうですね。三井の牧場があって畑がいっばいののどかな土地だったとか。しかし.その後は多摩、埼玉、神奈川、千葉…と郊外ばどんどん拡大していきましたから、現在ではこの辺を郊外というと調布や府中の方から怒られます（汗）
個人的には震災の時徒歩で帰られた方も多いと思いますが、日付変わらないうちに帰宅てきたら近郊。翌日や一泊して動き始めた電車に乗ったのは歩いて帰れない郊外在住者。ここは都心から4〜5時間で帰れました。

[976: 匿名さん]

ヤンキーはいませんか、？

[977: 匿名さん]

＜963さん

「永住用で環境がいい」からリセールが期待できるんですよ。
親戚が板橋区でここと同じ様な庭を広くとって共用設備もあるマンションを持っていました。
その地域では憧れのマンションだったようで、中古でも欲しいとキャンセル待ちがありました。
７年後にそのマンションを手放さなければならなくなった時に、周辺で新築マンションが次々と建っているのにも関わらず、新築時より数百万円低い額ですぐに売れました。
男性は「共用設備なんていらない」という意見も多いようですが、女性、特に主婦は購入の目安にする人も多いのです。

私個人の意見として
人口が減り始めているのに中高層マンションを次々と造っているので、もう中古マンションがバブルの時のように上がることはないと思います。湾岸が上がったのは、もともと人が住んでいない地域で最初の頃の価格が安かったから。
そうなると、価格を安くしても確実に売れればリセール成功といえるのではないでしょうか。
安くしても売れない物件も多いのですから。

また学区内の松沢小は、私立でもないのに電車で越境通学する子がいます。世田谷区の中では昔から生徒数の多さで三本指に入り、よくモデル校にもなります。松沢中も良いとの噂がありました。そのせいか近隣から学区内に引っ越ししてくる知人もいましたが、中古、駅遠、庭も共用設備も無し、低層、もちろん免震ではない、6000万以上のマンションを購入しました。

ここなら中古でも免震構造、駅近、庭と共用設備有りで6000万代なら欲しい人もいると思いますので、将来的に下がれば売れると思います。むしろ中古の方が人気が出るのでは？

[978: 匿名さん]

幸せなかただね！

[979: 匿名さん]

>975
言葉遊びはもう結構です（笑）

Wikiより

郊外（こうがい）とは、都市の外縁部に位置する人口の多い地域を指す。近郊とも言う。

[980: 匿名さん]

>977
>価格を安くしても確実に売れればリセール成功といえるのではないでしょうか

こういう考えなら問題ないですよ。
一般的には、売却時の損益の程度で「リセールバリュー」は評価されます。
損失がある程度大きくてよしという人ならここはいざ売却という事態になっても何の問題もなし。

[981: 匿名さん]

この物件の価格が、自分の予想を超えていたので、最初は中古を待つつもりでした。
しかし詳細が次第にわかってくると、希望するタイプの住戸にこの先タイミング良く中古で出会える可能性は低いのではないかと思い、決断しました。
ここを購入できるなら、これも「縁」だと思っています。
永住希望ですので、リセールのことは　977さんと同じ考えです。

[982: 匿名さん]

ここが、ヴィンテージになるなら、もっと売れてるでしょ。

[983: 匿名さん]

いや、実際に売れてますよ。一期は多めに出して9割超売れましたし、二期以降もモデルルームは見物客でごった返していますから、今後も順調に売れるでしょう。ヴィンテージマンションに化ける可能性は非常に高いと思います。

[984: 匿名さん]

>979
はいはい、ここは郊外ですかそうてすか。都心の並物件より価値ある郊外物件ということで決まりですね！

自信なくなるとwikiを引用する人どこにでもいるな〜

[985: 匿名さん]

984は契約者か地権者か。

まあ、ここの住民層の人間性などがそれなりにわかって、検討者には有益でしょうか。

[986: 匿名さん]

＞979

Wikiから引用で満足している点でお里が知れますね。大学でレポートを書く際、Wikiから引用してはいけないと習いませんでしたか。Wikiが登場した時点ですでに大学を卒業していても、そのくらいのリテラシーは知識人の常識ですよ。

[987: 匿名さん]

>967 では地方在住者を小馬鹿にし
>975 では高齢者を小馬鹿にする。
>984 では逆切れ。
>985 では「お里が知れる」ですか。

こういう人が隣人にでもなったら厭ですねえ、私は。

[988: 匿名さん]

＞987

人の荒探しばかりしているあなたこそ隣人になってほしくない。