桜上水ガーデンズ（桜上水団地建て替え）Part3

[マンコミュファンさん]

検討板1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96103/
検討板2＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/359699/

＜全体概要＞
所在地＝世田谷区桜上水4－413－2他
交通＝京王線桜上水駅から徒歩3分
総戸数＝878戸（非分譲362戸含む）
間取り＝2LDK～4LDK、58.48～111.84m2
入居＝2015年9月中旬予定

売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル
設計・監理＝日建ハウジングシステム
施工＝大林組、清水建設
管理＝野村リビングサポート

[818: 匿名さん]

WBSを見ました。816さんと同じように受け止めました。残り１割しかないならもう条件の悪い部屋しか残っていないから見に行っても無駄だと捉えた人が多いと思います。実際その通りなのかもしれませんが。

[819: 匿名さん]

現在は２期で１００戸ほど販売しています。２期分譲分も合わせるとまだ３００戸以上ありますから、いいお部屋もたくさん残っています。次期以降に販売になるE棟にも注目している方は多いんじゃないでしょうか。

[820: 匿名さん]

Ｅ棟、いいですよね！ 駅からは一番遠く、場所的な不便なのでお値段安くなることに期待です！

[821: 匿名さん]

どうやら駅距離はあまり価格に反映されないようです。価格の根拠は基本的に日当たりと眺望だけのようですね。
その意味では南に遮るものがないＥ棟は意外とお高いかもしれません。

[822: 契約済みさん]

日照については桜上水ガーデンズ近隣を観察すると参考になると思います。

日大グランドに面した近隣のマンション＝桜上水南パークハウス、アルス桜上水
この時期、南東側（リビング）は午後3時になると照明がついています。
雪の降った後、北に面し陽射しの届きにくい道はいつまでも雪が残りアイスバーンになっていました。

そんな経験を踏まえ、私はG棟西端の部屋を契約しました。
また、未発売ですがF棟西端は桜上水ガーデンズの中心に位置し、
北南西側は各棟からも均等に離れ、部屋の中も自然光で明るいと思います。

[823: 匿名さん]

アイスバーンといえば、ここは雪が降ると大変そうですね

[824: 契約済みさん]

私も本日、Ｇ棟の南西角部屋を契約してまいりました。最後の最後までＤ棟の南東角と迷いましたが、冬場の午後の日照時間が決め手となり、Ｇ棟を選択しました。この掲示板では多くの皆様から有益な情報を頂き感謝しております。

[825: 匿名さん]

８０００万から９０００万円台で買える物件を中古も含めていろいろと探してみたが、立地、周辺環境、間取り、日照、分譲会社及び施工会社のブランド力、設備、構造、ラニングコストなど、あらゆる面で考えて総合的に桜上水ガーデンズが一番優れているという結論に至りました。

[826: 検討中の奥さま]

高掴みなんて、どこ吹く風という購買層が多く、デベのプライシングは絶妙ですね〜

[827: 匿名さん]

結局どれくらい売れてるの？
分譲住戸の9割？（だとすると残りはわずか50戸くらいですか）でもそれだと１期後に登録抽選なしてほとんど売ったってことですよね。
それともまだ300戸以上残っているんでしょうか。

[828: 匿名さん]

まだ３００戸以上残っています。９割というのは一期の売出し２１６戸に対して売れた数が２００戸超だったという意味です。

[829: 匿名さん]

やはり世田谷、低層、内陸台地のここか、都心、タワー、利便性の大崎、品川、豊洲かの選択は難しいですね
どちらが将来価値が高いんでしょうか？

[830: 匿名さん]

大崎、品川などの都心立地は将来価値がありそうですが、すでに販売価格に盛り込まれている面もあります。
震災の可能性などを考えると豊洲は避けた方がいいですね。内陸部の世田谷は将来価値は分かりませんが、
居住地として考えた場合はとてもよいと思います。

[831: 匿名さん]

＞８２１

駅距離は関係あります。不動産価格を決定する際の指数としては、駅距離、日照、階層が大きく関わってきます。一方、眺望は加点ではなく、減点方式を取ります。桜上水ガーデンズの場合は眺望はどこも減点にはならないため、基本的には駅距離、日照、階層だけで価格は決まっています。（基本的にはというのは、桜が見えるなど一部の眺望の良い住戸には多少のプレミアが乗せてあるそうです。）

[832: 匿名さん]

>831さん、詳しくありがとうございます。そうすると基本的には第一期分が最も高く、第二期以降は多少でも安くなっているわけですね。将来を考えて駅近住戸のキャンセル待ちも合わせて考えたいと思います。

[833: 契約済みさん]

>831

営業の方は眺望の良いD棟、E棟は強気で行くとお話しされていました。
それにめげて第1期契約となった方も多いのではないでしょうか。

価格表も書かれていない部屋があったり、商談中も何度か情報更新されていたようです。
実際は方向性だけ決まっていて、お客様の動向を見ながら細かく価格設定しているように見えましたね。

[834: 匿名さん]

＞８３３

私が営業から聞いた話では、少なくとも桜上水に限っては価格付けに眺望は関係ないとのことでした。
現在出ているD棟とG棟を比べると、D棟の方が高いのは、棟全体としてDは南向き、または南西向きなのに対して、G棟は東向きだからです。その意味ではG棟の南向きは東向きの棟として価格付けされているので、お得な部屋と言えるそうです。

[835: 契約済みさん]

ここがもし内廊下だったら管理費が平米あたり50円上がるそうです。80平米の部屋なら月4000円の負担増になるわけですが、ここの検討者にとってこの金額は大きいのでしょうか？あるいは負担増になってもいいから内廊下の方を望むのでしょうか。

[836: 匿名さん]

ここの特徴のひとつは両面バルコニーだと思います。どちら側の部屋からも緑豊かなガーデンが眺められる良さと両面の窓から窓に風が流れるので部屋中を風が通り抜けてとても快適だと思います。

[837: 匿名さん]

不動産の価格なんて、世の中の景気で決まっている。
これからマンション高くなるからあとから出る棟の方が高くなる。
つまり、第一期がD棟だったら、第二期のA棟の方が高くなる。
そんなもんだよ。価格は需要と供給で決まってるって習ったでしょ？
キャベツだって150円の時もあれば300円の時もある。そんなもんだよ。
だから早く買った方がいいって営業が言うんでしょ。間違ってはいないよね。

[838: 匿名さん]

両面バルコニーに惹かれて購入する人が多いようですが、南リビングの部屋では北側の洋室にバルコニーがあるわけですよ。そんな部屋って日当たりが悪く寒くて暗いだけなんじゃないでしょうか。通気性で言えば、別に両面バルコニーじゃなくても、南と東など２か所に開口部があれば流体力学的にはまったく遜色ありません。

[839: 匿名さん]

Ｅ棟は駅距離からすれば安くなって当然でしょう。デベとしてはなるべく安くしないために、他の棟を売った後で売りたいところでしょうね。デベもバカではないですから、利益を最大化できるスケジュールを立ててますよ。

客観的に考えれば、Ｅ棟は駅が遠いが、南向き中心で眺望は開けているので、東向き中心のＧ棟よりも安くはならないと予想します。ただし、他の棟の販売状況によっては価格調整をしてくる可能性も十分あるので、どう転ぶかは分かりませんね。

[840: 匿名さん]

桜上水が高くて買えない人はヴィークグラン世田谷千歳船橋がお薦めですよ。ここなら坪２８０以下で買えます。

[841: 匿名さん]

桜上水が高くて買えない人はヴィークグラン世田谷千歳船橋がお薦めですよ。ここなら坪２８０以下で買えます。

[842: 匿名さん]

いいんじゃない、千歳船橋。しかしなんであんなに売れないのかな、千歳船橋。
838さん、通気性はおっしゃる通りで喜多河バルコニーなくても変わりませんが
洋室の明るさは全然違いますよ。格子もないし足元まで窓があるし。

[843: 匿名さん]

>835
逆だと思います。もし内廊下だったら負担増になってもいいので両面バルコニーを望みます。836さんが書いてくださったように自然の風の心地よさ、エアコンは最低限にしたい。ここを買う方はそういう方が多いのでは？と思います。

[844: 匿名さん]

>833
>眺望の良いD棟、E棟は強気で行く

なるほど。やはり本来ならもう少し安いのに眺望の良さで第一期販売棟に近づけるということですね。であれば中庭に面した棟は安くなりそうですがそちらは静かさを売りにするんでしょうね。

[845: 匿名さん]

北側が寒いのはよほど古いマンションのお話ですね。特にここ数年猛暑のせいで北側の部屋や1階の評価が変わってきているそうです。ここは北向きメインの住戸はないですが。

[846: 匿名さん]

いや、北側は日照が全くない以上、他の方角に比べると寒いのは間違いない。最近のマンションなら日照のある時間帯は暖房を入れなくても温かいが、北側はそうはいかない。暖房を入れれば十分しのげるのが最近のマンションの北側、暖房を入れても寒いのが古いマンションの北側という差はあるかもしれないが、最近のマンションなら北側でも温かいというのは間違い。

[847: 契約済みさん]

＞８４４さん、

内側のG棟はD棟に比べると安いですよ。南向き同士の比較だと5％くらい違います。G棟の東向きとD棟の南向きでは10％くらい違います。

[848: 匿名さん]

＞８４２さん、

８３８です。
南北の両面バルコニーと、南と西にバルコニーがあるタイプの比較をしていました。北と西では西の方が日照が得られるため、後者の方が明るく、また通風性では同等であると言いたかったのです。

[849: 匿名さん]

>846
夏はどうですか？

[850: 匿名さん]

>849

夏の北側は相対的には涼しいけど、日照がなくて部屋が暗いので日中でも電気をつけないといけないから、
なんだか気分がめいります。自然光がほしくなりますね。
タワマン高層階の北側は明るいらしいから事情が違いますが、中低層階の北側は居室には向きません。

[851: 匿名さん]

世田谷区のいろんなマンションを見比べてみたけど、これだけ大規模でデベの力の入った物件は他に例がありません。その分、価格も高いですが、満足できること間違いないしです。他を買ったら見劣りします。

[852: 匿名さん]

ここは世田谷区の中でも一等地の価格がついているけど、場所は京王線桜上水ってところがどれだけ受け入れられるかだろうね。
デベのブランド力とゼネの信頼度は抜群、環境も抜群だから、世田谷No.1マンションなのは間違いないけど。

[853: 匿名さん]

30年ごはどうなります？

[854: 匿名さん]

価値観は人それぞれですが、自分の中では世田谷区で図抜けてるのはグランドヒルズ三軒茶屋でしょうか。
ほぼあらゆる点でここより優れていると思いますが。
ここがいいのは大規模団地の建て替えらしくランニングコストが低いことですね。

[855: 匿名さん]

二子玉川ライズもいいですよね〜

[856: 匿名さん]

グランドヒルズ三軒茶屋は駅遠ですが、確かに別格ですね。価格が違いすぎるのでここと比べるのは無理があります。1億円の予算ということでしたら、グランドヒルズの最安値を買うよりも、桜上水ガーデンズの条件の良い部屋を買った方が満足感があるのではないかと思います。

[857: 匿名さん]

一億あったら、パークシティ浜田山がいい。
あそこはすべてが別格。

[858: 契約済みさん]

私は予算1億ありましたが、各上のパークシティ浜田山ではなく、桜上水ガーデンズを選びましたよ。理由は新築であることと、都心までの利便性です。

[859: 契約済みさん]

上記の訂正

各上→格上

[860: 匿名さん]

ここと比べる？

>世田谷No.1マンションなのは間違いないけど。

これに違和感があったので書かせていただいただけです。

[861: 匿名さん]

規模と注目度では世田谷区No.1と言えそうですね。

[862: 匿名さん]

二子玉ライズ、グランドヒルズ三軒茶屋。
全く売れなかったマンション。

[863: 匿名さん]

そして桜上水。
これまた、全く売れないマンション。
たぶん半分も売れない。

都内だけで比較すると
京王線沿線は西武新宿線より格下沿線。
高級住宅街が皆無。

[864: 匿名さん]

だから、団地の建替な訳。
理解したかい？

[865: 匿名さん]

862.863さんはお詳しそうですね。即日漢俳のマンションにお住まいなんでしょうか。参考までに教えてください。

[866: 匿名さん]

>863

第二期で半分を超えそうですよ。三期、四期、五期くらいで完売でしょう。大規模ですから最後の一戸まで売りきるのは苦労するでしょうが、主幹事が野村ですからうまくやるはずです。

京王線と西武新宿線の件ですが、実際に両方の沿線にお住いになったこと、あるいは利用されたことはありますか？私は両方の沿線に住んだことがありますが、沿線の町も乗っている客層が全然違いますよ。京王線沿線には高級住宅街とまではいかないまでも、明大前、下高井戸、千歳烏山、仙川、調布、府中などそれなりの駅力と魅力のある町が広がっていますが、西武新宿線には比するものはないでしょう。

[867: 匿名さん]

まぁまぁ、西武新宿線は結構昔からの資産家の方が多いですよ、田無なんかは便利だし結構好きですけどね。
ここは新宿に近くて良いなと思ったのですが、駅の古さを見て決めかねています、駅前の再開発とかはあるんですかねぇ。