元金均等返済と変動金利 その２

[匿名さん]

元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

[821: 匿名さん]

言い方を変えているだけで
元金のメリットである保証料の差でしかない。

[822: 匿名さん]

>813
「と思う」なら、自分で計算してみたらよいのに、と建設的な意見を言っても無視されるので、簡単に計算してあげる。

三井住友銀行で3000万35年をベースとして元利の保証料は618,600、元金の保証料は489,870、差額は128,730から元金有利になるよう13万の差額として元利は3000万、元金は2987万借りたとする。
知りたいのは総利払いの差額だけのようなので0.775％から金利変動は無いものとして、返済金額は3000万3％固定との差額を毎月繰上げ、保証料の戻り差額は以前の試算から元利が4万程度多いと仮定する。

元金
　総返済額：32,694,223
　減税還付：2,434,978
　実質返済：30,259,245
元利
　総返済額：32,850,424
　減税還付：2,448,458
　実質返済：30,401,966
　保証料差：40,000

元金と元利の最終的な差異は102,721元金が少ないと言う結果になる。
これは共に3000万円で今回と同じ返済条件で試算した結果、10万前後保証料が安くなるとした結果とほぼ同じ。
最初に13万弱得して23年後にも10万弱得か、最初は得せずに23年掛けて10万前後得するか、保証料の計算式がはっきりしていないから生じる誤差の範囲に収まるだけだけど、どちらでも好きなほうを選べば良いよ。

[823: 匿名さん]

>820
その15万の繰り上げ原資は、結局保証料だから元利も繰り上げすることで圧縮されていくのも理解してるんですよね？
あなたの僅かなメリットってなん百円の話しですよね。

[824: 匿名さん]

>819
決め付けばっかの君はでてこなくていいよ
荒れるだけだから

[825: 匿名さん]

>820
分かってるなら良いんだけど、>801やその後のいくつかの書き込みで、元利は戻り保証料繰り上げるを読み取れないよね。
だからこんなに議論を呼んでしまう。
>801を読むと元利にチクリと言いたかったんだろうなと思うが、だったら正確に書かないと。

あと何よりも、本当に分かってたならこんな面倒な計算を人に押し付けずに自分でやりなよ、と言いたい。
元金推しでもこんな報われない計算はしたくないよ。

[826: 匿名さん]

一応>822に補足しておくと、10年間繰上げずに繰上げ原資として貯蓄したり、保証料の戻り月数百円を繰上げ原資に加算すると元利に有利になるから、あえて毎月返済、保証料の戻りは利率を一切掛けずに最後の比較だけで採用した。

[827: 匿名さん]

822さん
あ、ありがとうございます～。
面倒な計算をさせてしまい、すみませんでした。

825さん
そのとおりですね。
無用な議論を呼んでしまい、申し訳ないです。


ちなみに、メリットは常に元本が　元利＞元金　ってことです。
これも一応はリスクヘッジですよね。

元金を選ぶとこういうメリットもあるのでは？
ということを元利さんに言いたかっただけなのかも。

どちらにしろ、元利でも元金でも大差なく、好みで選べばいいというのは賛成です。

失礼しました。

[828: 匿名さん]

超ざっくり計算してみた。
3000万円借り入れ、35年ローン、金利0.775%。
保証料差額は13万円。
元金と元利の初回支払い差額9000円。
保証料戻りは100%なら180円。毎年5%低減とする。
で、差額13万円を35年ローンで返済したら、金利差は15000円位。
ローン減税もどり11000円。
つまり1000万円あたり1300円元金が得。
これ以上続けるのバカらしいから計算したが、計算結果も馬鹿馬鹿しいものだった

[829: 匿名さん]

>827
一応同額で借りたときに保証料差額に対して一切の利率を掛けていないことにより、ほんの僅かながら元金に不利な計算になっていることは理解しているので、本来元利も逆ザヤ期間中は繰上げなければ若干有利な上に繰上げないで溜めておく原資の差額にも利率を掛けるべきだとか、保証料の戻り差額分元利を多く繰上げるべきだとか、元利側に有利な条件を無視することで相殺して、明確になっていない保証料戻りの計算式で生じる誤差の数分の一に抑えるようになるべく今まで試算している。
10年繰上げなかった場合はどうなるかとか質問があった時はその条件で試算するから、ほんの少しの誤差が更にほんの少し広がってしまうけど、正確に算出するための手間が大きく掛かる割りに、それほど誤差が小さくならないからね。

何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑

以降は元金でも元利でも同じ金額のローンを組み、初期の保証料差額が返済期間徐々に圧縮されていくと言う今までの算出条件で試算するけど良いかな？
それでも気に入らないと言う人には、自分で試算してねとしか言えないけど。

[830: 匿名さん]

何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑
何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑
何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑
何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑
何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑
何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑


もうね

[831: 匿名さん]

>829
１２５％ルールがあなたが誇張して言うような「保険」より
「その場しのぎ」といったほうが正しい事実に対して
自称中立のあなたはどうお考えになりますか？

[832: 匿名さん]

>831
そもそも、変動で借りている以上は金利変動リスクが潜在しているので、元金だろうと元利だろうと計画的定期的に繰上げするほうがよい、と言う前提は受け入れてくれているのかな？
正直、5年ルールや125％ルールに頼る必要が無い金利変動リスクヘッジを心がけるべきであり、5年ルールや125％ルールに助けられるようでは返済計画やリスク管理が甘かったと、個人的には思う。

その上で、異常な景気拡大に伴う金利急上昇とその後の急落が起きたとき等ケースバイケースではあるが、125％でその場をしのいだことにより、子供教育資金を削減したり、家族旅行を減らして貴重な思い出が減ったり、最悪のケースでは家を維持できずに手放すような事態を避けることが出来る可能性も十分ある。
つまり確実に助かるわけではないが、助かる可能性を引き上げる効果は認められる。

その結果総利払いは確実に増えるが、金銭に換えられない価値を守るための「保険」にはなると思うよ？

[833: 匿名さん]

ちょっと追加で、例えばどのような金利状況の時に125％ルールが保険にならずただの先送りになるか条件を作ってくれれば、元金と元利の返済がどのように変わるか計算しても良いよ。
例えば何年後金利何％となって何年後何％とか、3～4回くらいは変動しても良いから。

[834: 匿名さん]

＞832
＞金利変動リスクが潜在しているので、元金だろうと元利だろうと計画的定期的に繰上げするほうがよい、と言う前提は受け入れてくれているのかな？

いいえ受け入れられません、
これは私が減税期間の10年で完済できるからそう思うのかもしれませんが
現在の金利なら計画的定期的にやる必要は全くありません。
それこそリスク管理がしたいなら定期貯金にでもしておいたほうが
間違いなくリスクに強くなり柔軟性もでます。
このスレの定期的に繰り上げするのが当たり前、そのくせ金利上昇時の破綻リスクはやけに強調
という風潮自体がナンセンスだと思っています。

ちなみに私は元利で借りています。ただこのスレの元利の人の言い分があまりにも偏っているので
元金に肩入れしたくなっています。

[835: 住まいに詳しい人]

> 現在の金利なら計画的定期的にやる必要は全くありません。
> それこそリスク管理がしたいなら定期貯金にでもしておいたほうが
> 間違いなくリスクに強くなり柔軟性もでます。
> このスレの定期的に繰り上げするのが当たり前、そのくせ金利上昇時の破綻リスクはやけに強調
> という風潮自体がナンセンスだと思っています。

現在の金利ならね。
貯蓄のほうがリスク管理として柔軟性が高いのはわかっていますが、ここは元金と元利の比較であり、個別に貯蓄がいくらあるかまでもわかりません。
そのため、あくまで元金と元利の一般論の話をしていると思います。

極論を言えば、ローン残高以上の貯蓄があるなら、基本リスクはないので、比較する意味すらない

[836: 匿名さん]

>829
10年繰り上げず減税受けつつ運用は>759で既に試算されてる。
減税分だけなら、ほぼ誤差。運用益を入れてもなお保証料差すらひっくり返すのは大変。
元金は1000万円あたり1.5万円～3万円程度得する。ただし、破綻しなければ。ごちゃごちゃ細かい試算するより、この程度で十分かと。

>833
しないを証明するのは難しいし、元金ならどういう時に破綻するのか？を考えたほうが良いかと。

[837: 匿名さん]

>834
事前に確認しておいて良かった。
ではお好きにどうぞ。
アンフェアな条件で比較すると～が有利、と言うのは中立な立場とは思えないので、試算する価値すらない。

なお、逆ザヤ期間中は繰上げずに貯蓄し繰上げ原資を個人国債などで持っておくほうが得、と言うのは過去何度も紹介されているし自分もそうしているが、比較のために元利に不利になるよう(正確には元利に有利な部分を相殺するため)わざわざ毎月繰上で計算しているだけなんだけどね。

[838: 匿名さん]

>836
全く同意するけど、破綻するか否かは個人の属性によるため、破綻する状況を作るのも難しい。

結局、先送りにすることで
・金利は上がれば下がる可能性や余地が増える
・金利が上がるような景気だと収入が増える可能性が高い
ので、つけの先送りによって助かる可能性もある、位しか個人の属性に拠らない回答が出来ないんだよな。

[839: 匿名さん]

＞アンフェアな条件で比較すると
方や繰上げの手間がある前提条件がフェアとか、まさに自分ルールですね。

[840: 匿名さん]

>835
現在の金利かそれに近いレベルが続く蓋然性が高いと思うから変動で借りる。
上がると分かっていたら、今のコスト差なんか気にせず固定で借りる。

ただ、それでも万一に備えるのは良いこと。
なのに余裕がどれくらいかは人によるから考慮しない、では元利に不利すぎる。
それ前提の一般論なら、差は小さく好き好きだけど、余裕があるなら元金が得。余裕が無いなら元利が安全。
という構図になる。

それは、あんまりじゃない？
一般的に言われる2割の頭金、年収の1年分くらいを貯蓄を前提に資産で良いんじゃないの？