プラウドタワー安堂寺 (旧 【野村・ＮＴＴ都市開発】（仮称）谷町六丁目駅前タワーマンションプロジェクトってどうですか？)

[マンコミュファンさん]

一流デベロッパーの野村不動産とＮＴＴ都市開発の共同事業です。
プラウドブランドかウェリスブランドのどちらになるのですか？
一流ゼネコンの大林組の施工です。
マンションは管理を買えと言われますがデベロッパー子会社の能力や評判はどうですか？
将来の管理費や修繕積立金はどうなりますか？
立地や地域や建物を総合して資産価値維持率や転売価格はどうなりますか？
1DK・36.36m2の部屋もありますが最近流行の投資用賃貸マンション向けですか？
三菱のザ・パークハウス 谷町五丁目は大人気で完売しました。
現在計画発表されている中で比較すると狭い地域で言えばこの辺りの６件になりそうですか？
グランドメゾン上町一丁目、ジ・アーバネックス上町台 龍造寺、ジ・アーバネックス上町台十二軒町、
グランアッシュ谷町サウスヒルズ、シャリエ松屋町、エフ・ステージ松屋町、
良い情報も批判的な情報も全て含めて情報交換しましょう。

公式URL：（仮称）谷町六丁目駅前タワーマンションプロジェクト　
http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/andojimachi/
売主：野村不動産株式会社　http://www.nomura-re.co.jp/
売主：ＮＴＴ都市開発株式会社　http://www.nttud.co.jp/
施工会社：株式会社 大林組 大阪支店　http://www.obayashi.co.jp/
管理会社：野村リビングサポート株式会社　http://www.nomura-ls.co.jp/

【マンションコミュニティ】
プラウド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%A9%E3%82%A6%E3%8...
ウェリス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A6%E3%82%A7%E3%83%AA%E3%8...
野村不動産のマンションってどうですか？ 【パート3】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/148494/
NTT都市開発株式会社
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47734/
野村リビングサポートってどうなんですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/
大林組　どうなんでしょう
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47488/

物件名 (仮称)谷町六丁目駅前タワーマンションプロジェクト
販売時期 平成26年1月下旬 (予定)
※予告広告
本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申込みに一切応じられません。
また申込みの順位の確保に関する措置は講じられません。
予めご了承下さい。
所在地 大阪府大阪市中央区安堂寺町2丁目58-1
交通情報 地下鉄谷町線 「谷町六丁目」駅 　徒歩1分
地下鉄長堀鶴見緑地線 「谷町六丁目」駅 　徒歩1分
種別 マンション
敷地面積 836.97m2
土地権利/借地権種類 所有権
建築確認番号 第H25確認建築GBRC00026号(平成25年9月9日付)
用途地域 商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上21階
建物竣工時期 平成27年7月中旬 (予定)
入居時期 平成27年8月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
総戸数 100戸
販売戸数 未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　予めご了承下さい。
予定販売価格(万円) 未定
間取り 1DK ～3LDK
専有面積 36.36m2 ～ 82.55m2
駐車場 38台
駐輪場 105台
バイク置場 2台
ミニバイク置き場 10台
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、野村リビングサポート株式会社に委託予定
売主 野村不動産株式会社　ＮＴＴ都市開発株式会社
施工 株式会社 大林組 大阪支店
お問い合わせ (仮称)谷町六丁目駅前タワーマンション プロジェクト準備室
TEL:0120 - 515 - 868
定休日：火・水曜日
営業時間 [平日] 11:00 ～ 18:00
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
スケジュール 2014年1月下旬販売予定
情報更新日 2013/10/18
次回情報更新日 2013/11/01

[スレッドのタイトルを修正致しました。H25.11.16 管理担当]

[301: 購入検討中さん]

100件しかないし、場所的にここ欲しい人が買ってすぐ終わりじゃない？
東心斎橋は、ここよりもっと高いみたいだけど、
あと、三年間掲示板見る気は無いし、どっちか買う予定。

[302: 匿名さん]

東心斎橋にしとけ。
賃貸出すときに全然ちがう。
こっちはファミリー風タワー、あっちの方が見た目良さそう。
長期優良かどうかんて賃貸出すときにまったく評価されない。
無いとは思うが永住するなら、こっちでもええと思う。

[303: 購入検討中さん]

東心斎橋は、長谷工なのと、賃貸でお水系の人がたくさん住みそうなのがネックです。
一千万ぐらいは、東心斎橋が、値段高いのかな。
確かに永住思考が谷六で、投資向けが東心斎橋かもしれません。

[304: 匿名さん]

本当なら、去年販売予定だったのに、高く売りたいから販売遅らせてる感じまるわかり、高すぎ物件だな。

[305: 匿名さん]

とてもよかったのですが金銭面で購入は難しそうでした。
金額がもう少し下がることを期待しています。

[306: 匿名さん]

グラメ夕日丘が、ここより高いらしいし、これから不動産はどこまで上がるか怖いです

[307: 買い換え検討中]

グラメ夕陽ケ丘は平米数が全て90以上ですよね？平米単価で比べて高いのですか？

[308: 匿名さん]

単価でもぐっと高いと思いますよ

[309: 匿名さん]

夕陽ヶ丘は場所が良いので、高いのは当たり前

[310: 匿名さん]

中身があれば妥当と思い購買欲が出るのですが、スロップシンクまで削り、水道だけなど、意欲が失せます。
値段次第ですね。

[311: 購入検討中さん]

モデルルームを拝見した上での印象ですが、オプション設備を除いて考えると本当に並な感じですよね。
とくに専用設備についてコストカットされているのがわかります。
なぜ、スロップシンクでなく剥き出しの蛇口にしたのかこの価格帯ではちょっと考えられないです。
トイレもＴＯＴＯウォシュレットのベーシックタイプでした。

[312: 匿名さん]

本当にないですよね。
私もそれで幻滅しました。

[313: 匿名さん]

タワーっぽくないですね。
小規模だからということもあるかもしれませんが、しょぼすぎる。

ゴミ出しも決まった曜日しかダメ。
コンシェルジュもいない。
駐車場、駐輪場も少ない。

仕様は悪くはないと思いましたが、特段良くもなく。
間取も苦しいと思いました。

本当に野村ブランドと徒歩１分にこの金額を払うべきなのかどうなのか・・・

[314: 匿名さん]

所詮100戸ですもんね。
スロップシンクとかいらないし、仕様は気にならなかったけど、
コンシェルジュとかサービスのしょぼさは感じた
ゴミ出しって決まった曜日だけなんですね
まあ、各階にゴミ置き場あったらそりゃそうですよね。

[315: 匿名さん]

一般的なタワーは各階にゴミ置き場があり、365日24時間ゴミ出し可能です。
中には住戸前に出しておけば回収してくれるところもありますが、これもプライバシー上どうかと思うので、ダストステーションがあっていつでも出せるのがいいですね。

[316: 匿名さん]

駅1分以外の良さは全くなし、名前だけの値段、21階なのにタワー、中身の無さ、期待した自分が馬鹿でした。

[317: 匿名さん]

いま住んでるマンションは、ディスポーザーあるので毎日ゴミ出さなくてもそんな気にならないですね
毎日各階にごみ取りに来る人件費考えたらいらないですね
コンシェルジュもそうだし、そういうサービスって不動産屋が負担するのじゃなくて
買った後の僕らのお金で運営するのだから、ないほうが信頼できるけどな
ここは、長期優良で二重床だし、売る時になかなか評価されなさそうだけど、
住んでから大事なところしっかりお金かけてるから悪くないかなって思ってきてます
直床にして天井の高さを高くしたり、コンシェルジュで豪華にしたりするマンションは、
お客をバカにしてるみたいで僕は好みじゃありません
中身重視か外見重視は好みだと思いますが

[318: 匿名さん]

しかし、階高は3.1ｍしかないのだよ。
パイプスペースもガッツリ中に食い込んでいるのだよ。
そして、ご存じインポール。
これはすなわち、有効面積が非常に小さいということになる。

ここが長期優良住宅で評価されるポイントは水セメント比やさや管ヘッダー程度であり、実は長期優良住宅を取っていない他のタワーよりメンテナンス面でも仕様を落しているところがある。

果たしてそこまでのコンクリート強度は本当に必要なのか？
100年前のことを想像してみよう。
100年後のことを想像してみよう。
コンクリートのクォリティに莫大なコストを負担することに何の意味があるのか。

ここの「長期優良住宅」は目くらましでしかない。

[319: 物件比較中さん]

コンシュルジュいてもいなくても管理費はそんなに変わらないように思いますね。
いろいろみて感じるところです

[320: 匿名さん]

コンシェルジュの給与が派遣会社の分含めて一日一万五千と考えたら
百世帯で一日150円。
いらないです。

[321: 物件比較中さん]

コンシェルジュを置かないのであれば管理は安いはず。
まだ管理費は出てないが、60平米ぐらいなら修繕も合わせて18までが妥当
これ以上なら話になりませんね。

[322: 匿名さん]

カフェコーナーって何の為に作ってるのかもわからないですよね。

[323: 匿名さん]

間違っているものもあるかもしれませんが、ネット上で調査してみると・・・

■コンシェルジュ付きで管理費が安いタワー
ヴィーク南堀江　　：　105円/㎡
ヴィーク大阪　　　：　140円/㎡
パークタワー中之島：　150円/㎡


続いて、
■小規模タワーのコンシェルジュ有無
パークナードロジュマン　：　無（85戸）
イトーピア西天満　　　　：　有（90戸）
シティタワー梅田イースト：　無（95戸）
グランドメゾン大手前　　：　有（90戸）
グランスイート中之島　　：　無（150戸）
パークハウス谷町五丁目　：　無（200戸）
シティタワー真田山　　　：　無（220戸）


個人的な感覚では300戸超えたらほとんどコンシェルジュがある気がします。
200戸以下ではコンシェルジュサービスは少ないと思います。
本格的なタワマンサービスを望むなら小規模では難しいのでしょうね。

[324: 匿名さん]

管理費とか修繕費なんて、高めにつけるか安めにつけるかの不動産屋のさじ加減じゃないですか？
売る時は安くても住んでから高くなることが多いって話題読みました。

[325: 匿名さん]

管理費、修繕費は自分達のマンションの維持運営費用であって、不動産屋の収益には関係ないはず。
管理会社だと思いますよ。

[326: 匿名さん]

ここはどうかわかりませんが、以前見学したタワーマンションでは、
１０年目ぐらいに一時金が１００万円ぐらいかかるマンションがありました。

営業の方も「１０年目までに売却すればいいんです。」みたいな感じの話をしてました。
最初は管理費などの金額を安く設定して、販売する時には話がしやすいようにしておいて、
後から一時金を徴収されていくことが多いのでしょうか。

[327: 匿名さん]

一次徴収が100万200万なんて古いタワーでは当たり前ですよ。売却しにくくなるので所有者は極秘にするので情報が表沙汰にならないだけです。

[328: 周辺住民さん]

あまりにも高すぎて、尻尾を巻いて帰ってきました。予想以上、管理費まで高い！当然見送りします。

[329: 匿名]

管理費はどれ位するのですか？

[330: 通りすがり]

¥201/平米でした。
それより、大規模修繕の一時金が大きいなぁと…。

[331: 匿名さん]

大規模修繕の一時金はどれぐらいですか？

[332: 匿名]

25年目300万円。

[333: 匿名さん]

高いですね、びっくり！
タワーマンションはどこもそうなんですか？
20年30年先はどうなっているのやら。

[334: 匿名さん]

タワーマンションは5年程度で住み替えるものですよ。

[335: 匿名さん]

管理説明会で、一時金はほぼ取らないことが多いって言ってました
とりあえず、要望書だしましたが、抽選になりそうとのこと
3Lは激戦区ですね。。
なんでもっと3L作らなかったんだろう。

[336: 匿名さん]

３ＬＤＫだと高くなるから。
買える人がそんなにいないと思ったのでは？
あと、戸数がタワーで８０戸とかになると、積立金への不安が出ると考えたのかもしれない。
しかしこれほどの小規模で免震をどうやって維持していくのだろう。
万が一、交換する必要が出れば相当な出費になる。
高さもなく地盤もいいのだから制震で十分だったのではないかと思うのだが。
また、ディスポーザーやエレベーターパーキングなど、修繕費はそれなりに確保する必要があるとおもう。
24時間管理、ゴミ出し、コンシェルジュもなくこの金額はちょっときつい。

[337: 匿名さん]

暮らしていって、必要ないものはなくしていく方向でいないと
結構管理費がかさみそうですよね
必要最小限にして言った方が良いと私は思います
周辺は結構便利ですし、あまりコンシェルジュさんにお願いするようなこともなさそうに思います。
保安上いらっしゃった方がよろしいのでしょうけれど

[338: 匿名さん]

ここって管理費、修繕積立金が高くないですか？
小規模タワーは将来の管理が不安になります。

皆さん、どう思われますか？

[339: 匿名さん]

バスよりタクシーの方が運賃高いのと同じで小規模マンションは維持費は高くて当然。ただしここの所得レベルも高いので問題にはならない。

[340: 周辺住民さん]

楽しみにしてましたが、あまりにも高すぎて諦めます。80平米6000万って1000万は高いでしょ！？

[341: 匿名さん]

>>338
場所や建物に関しては気に入っており、一切不満はありません。
しかしながら総戸数が少ない為、入居後の維持費の増加率が気掛かりです。
東京のタワーは、ほとんどが総戸数500～1000あり、維持費の増加率も高くはないと聞いたことがあります。
とは言ってもこの物件は無駄な設備がないので、数年後に維持費が高騰することはないだろうと高を括っているのですが…

[342: 匿名さん]

このマンションは、名前こそタワーですが、本質タワーじゃないと思ってるので
大丈夫だと思ってます。
私も修繕不安あるのですが大阪市で始めての長期優良認定に安心していいのかなって思ってます。
販売価格は、高いと思いませんでした。

[343: 匿名さん]

管理費自体は心配していないですが、修繕積立金がどう上がっていくかですよね。
戸数が少ないとはいえ、100戸なのである程度は大丈夫かな。
大規模修繕時に一時金や借り入れがあるとこれはこれで困るので、
適正な上昇率であってほしいです。

[344: 匿名さん]

>>343
大規模修繕時に発生する一時金（最大）の話が少し前に上がってましたので、計画上は盛り込まれているかと。

[345: 周辺住民さん]

一時金、24年後に平均180万円いただくよ^_^

[346: 匿名さん]

大規模修繕計画表に、修繕一時金の額面も計画に組み込まれています？
180万円って大金ですね。
それが真実であれば、24年後まで世帯単位で計画的に積み立てていく必要がありますね。
それにしても販売価格が高いと、その他の費用である管理費・修繕積立金も高くなるのですねぇ。

[347: 匿名さん]

どれだけ売主が誠実に本当に必要な修繕費を出すかになりますよね。
安ければ本当に足りるか不安になる。。
どこかで修繕計画見せて妥当か調べてくれる第三者機関あればいいなと感じます。

[348: 匿名さん]

不満があれば他をあたればいい。
消費税１０％になる頃には景気も落ちているでしょう。
それ以前に生活費（電気・ガス代）や社会保障費も上がっているでしょう。
細かい金額に右往左往するようであれば、健康上良くないと思います。

[349: 匿名さん]

＞どれだけ売主が誠実に本当に必要な修繕費を出すかになりますよね。
ホント、これはとても重要ですよね。
24年後に平均180万円って言われても高いと思ってしまいますが、
今からわかっていれば、自分で積み立てていく事はできます。
でも、実際はこの倍かかりますと突然言われても、ハイハイと簡単に出せる金額ではないですよね。
細かい金額の上下は仕方ないにしろ、大幅な変更は怖いです。

[350: 匿名さん]

パークハウス谷町五丁目が170万でここが220万だと不動産屋さんから聞きました。
駅徒歩3分と1分で私にはそこまで出すメリットを感じません。
「円安による建築資材、人件費の高騰で高値がついている。これからの物件はもっと高くなる。」と聞きましたが、どうも言い分がうさんくさいです。コストアップしていない物件も強気に高く設定しているそうで、買う側にとっては不愉快です。
確証もなく将来予測されてますが、円安は1.2年も長く続くものでしょうか。
高いことの理由として苦し紛れの言い訳をしているようにしか見えません。