不動産に詳しい方教えてください。

[匿名]

詳しい方教えてください。

親戚Aと当方と2名の共同所有である土地を､第三者(親戚であるが土地の所有者ではない､仮にBとする)が勝手に当方の承認なしで建築確認を取ることは可能ですか？


AはBに土地を売りたい様子を見せているが､売買契約や委任状などに印鑑は押していないと思われる。当方は全く売ることを認めていない。

しかしBは勝手にハウスメーカーと契約し､契約金まで払った段階。 一週間後にBに承認を迫られ､Bに土地を売らなければ(当方への代金は､数年後しか払えないとのこと)勝手にAの土地だけ買い､建築確認を取り家を建てると言われました。

ちなみにBは建築関係の資格や知識があります。


土地の所有率はAの方が、過半数以上もっており、どこからどこがどちらの土地とは決めていません。

[1: 足長坊主]

日が昇ったら、県の宅建協会に電話しなされ。

[2: 匿名]

コメントありがとうございます。 一応今日大手不動産会社には相談しました。でも後から、勝手にハウスメーカーの契約をしてしまった事がわかり、不安でいっぱいです。
県の宅建協会とは建築申請を承認する機関の事でしょうか？

確認してみます。

[3: 足長坊主]

建物の契約は心配せんでええじゃろ。建物の契約は「建築請負契約書」というじゃろ。つまり、「請けた方が『負ける』」という意味じゃ。よって、お客様有利じゃ。

また、建築の申請をするのは市町村の建築指導課の事じゃから、それではない。あくまでも「県」庁の宅建協会じゃ。
貴殿(貴女？)がどこの都道府県にお住まいかわからぬが、例えば、来年の大河ドラマ「軍師官兵衛」で盛り上がっておる福岡県であれば、「福岡県宅建協会」で検索すれば、電話番号が分かるじゃろ。

[4: 匿名]

なるほど､ありがとうございます。
ちなみに私は、小さい子どもを育児中の母です。 寝なきゃ明日の育児に差し支えるのに､心配で眠れません。

とにかく明日宅建協会の方に電話してみます。
ありがとうございました。

[5: 土地勘無しさん]

そんな過半数満たない土地ぐらい売ってあげなよ。
土地の有効活用出来ていいじゃん。

親戚同士で何か意地悪でもしたいの？

[6: 匿名]

コメントありがとうございます。 親戚はお金は数年後にしか払えないと言っています。 実際に払ってもらえる確証はありません。

価格もかなり安く言ってきました。こちらとしたら、なるべくなら正規の価格で不動産会社に売りたいところです。

[7: 匿名さん]

一筆の土地を共同所有(=共有といいます)する場合は、登記に割合を記しますが、これは「持分割合」と言って、所有権の割合を示しているに過ぎず、土地の特定の部分の権利を示すものではないので、スレ主さんは「持分割合」の限りにおいて、土地の全ての部分の所有権を有します。

ですから、スレ主さんの許可なく土地を無断で利用する事は出来ず、Bさんが勝手に締結した建築請負契約は履行不能な契約になります。

ただ、最悪のケースは、Bさんが悪徳業者と共謀して虚偽の建築確認申請を行い、現金で建築を突貫強行し、建物を未登記のまま事実上使ってしまう場合です。
そうなると日本の現状では、取り壊しは事実上非常に困難になるので、建築に着手した段階で、裁判所に建築中止の仮処分を求めるなどの対応が必要になるかもしれません。

まずは、宅建協会や、市町村の無料法律相談などに相談しましょう。

[8: デベにお勤めさん]

いくらHMと請負契約を結んでいようが、共有不動産は「共有者全員の同意」が得られなければ、第三者（スレ主さんの場合はB氏）には売れません。
つまりA氏が売りたいという意思があっても、スレ主さんが納得しない限り、どうすることも出来ません。
新築・改築時の建築確認申請は、【土地登記簿謄本等の写し】が必要になります。その際、【土地所有者が異なる場合には土地使用承諾書】が必要になりますので、建築許可が降りません。

しかし、問題があります。土地面積、及びA氏とスレ主の持分比率はいかほどでしょうか？それ次第によっては、分筆によって土地を分割し、A氏所有部分にてB氏が建築することは可能です。恐らくB氏はこの強行策を用いようとしています。
仮に分筆によって狭小地になってしまうと、販売価格が落ちてしまいますので、B氏はそれを見越して市場価格よりも割安での金額提示をしてきているのでしょう。かなりあくどい方法だと思いますね。

ここで一つ。B氏に土地を売りたくない理由が金額的な問題であれば、提案があります。
それはスレ主所有部分をA氏に購入してもらう方法です。今回のケースはA氏所有率が過半数を超えているとの事ですから、B氏がA氏に支払う代金よりもスレ主に支払う代金の方が少ないのは確実です。そのため、A氏がスレ主に支払えない理由はありません。
また、A氏が勝手にB氏に売ろうと話を進めてしまっているのですから、B氏が数年後に土地代金を支払ってくれないかもしれないというリスクをA氏に背負ってもらうことはやぶさかではないと思います。
尚、その場合は、スレ主、A氏、B氏、それぞれが不動産鑑定士、若しくは宅建業者を立てて、土地価格の査定を行ってもらうことをお勧めします。恐らく、B氏の雇った業者買収されているので、確実に値を下げようと画策してきますが、売主であるスレ主とA氏はなるべく高額で売りたいハズですので、業者同士を対抗させることで、格安な金額での売却は避けられると思われます。ただし、業者間の力関係を見極めておく必要があります。

最後に、共有不動産の分筆は、道路状況、土地形状等々によって、各土地が同等の資産評価になるように面積を増減し、調整します。単純に所有比率を面積比率に反映されるわけではないので、言いくるめられないよう十分に注意してくださいね。

[9: 匿名]

7さん､8さんありがとうございます。 詳しい説明を頂きとても助かります。

今日、宅建協会に電話してみましたが、複雑な例のないケースのため、宅建協会ではなく付き合いのあるハウスメーカーに聞いてみる方が豊富な経験があるので良いのではないかということでした。


数年前に建築したハウスメーカーの営業さんに､一応連絡を折り返してもらえるように伝言しましたが、はたして相手にしてもらえるか…。

親戚Bには一週間後に答えを迫られています。

[10: 匿名]

一週間後の答えはYESである必要もなく
気軽にハンコを押さないことですね。
このBBSはハンコ押したあとでどうしよう。と言う相談が多いんだがあなたは大丈夫そうですね
あと、ダンナが登場しないがなにやってるの？

[11: 匿名さん]

まず、共同名義の土地はどのように登記されてますか？
比率が記載されているはずです。

調べた上でA氏に比率分で買ってもらえないか相談すべきでしょう。

[12: 足長坊主]

たらい回しじゃな。わしが貴女の彼氏なら、優しく抱きしめてやるのじゃがの。

宅建協会にわからない質問をハウスメーカーにしても、余計にわからなくなるのぅ。

良い方法があるずらよ。

明日、お日様が昇ったら、他県の宅建協会に電話しやくるのじゃ。ただしそれらの県の県民のふりはするのじゃ。
宅建協会も10月の人事異動でバタバタしておるじゃろうが、貴女を救ってくれる担当者は必ずいるはずじゃ。

大丈夫じゃ。世の中理不尽な事はまかり通らぬようにできておる。
まずは、ゆっくりとおやすみじゃ。

ピースアウト。

[13: 不動産業者さん]

建物の登記に同意すると、法定地上権が成立するので、建物が存在する未来永劫土地の地上権（利用権）を認めたことになるので、ご注意ください。
これが狙いかな・

[14: 匿名]

10､11､12さんありがとうございます。 皆さんのご意見参考になります。


昨日ハウスメーカー営業担当と連絡がとれました。
一週間を迫る背景は､消費税アップで､9月末までの決算とかが関係するのではとのこと。


叔父Bは少しでも安く買えるように､強行してきたのかなと思います。

色々営業担当に相談し､やはり印鑑さえ押さなきゃ、相手方はローン申請のところで､当方の承認がないからお金を借りられないだろうとのこと。


我が家としては、売りたい土地ですが、ここには個人を特定されてしまうので書けない叔父Bの悪質なやり方が他にもあり、気持ち的に叔父Bに言われるがまま売り渡すのは、納得できない状態です。


営業担当にアドバイスを頂き、司法書士さんに仲介に入ってもらってはとのこと。

我が家としても、これ以上揉めたくないので、司法書士さんに力を借りてみるのもいいかなという気もしています。


営業担当が好意で司法書士連絡をとってくれるそうなので､とりあえず連絡を待とうと思います。

[15: 匿名さん]

既に９月末は過ぎているので、遡及契約は脱税行為となります。

[16: 匿名]

建築確認申請だけに関してなら、土地所有者が誰であろうと（今回のケースなら土地所有者はＡさんとスレ主さん）、家を建てようとする者（Ｂさん＝申請者）が申請して、建築法規において建物が合法なら確認はおります。

建築確認申請では、建物が合法であるかの審査を行うもので、土地の所有が誰であるかは全く関知しません。

前のレスに「土地登記簿謄本」や「土地使用承諾書」が無いと確認はおりないとの説明がありましたが、おそらくそれは開発申請がらみのケースとかフラット３５などの融資を受けるケースのことで、そういったことが必要無く真っさらで建築確認申請のみ行う（例えば敷地は市街化区域で家は現金で建てるような場合）のであれば、謄本や公図、売買や借地等、土地に関する書類の添付はは一切不要で（仮に建築確認申請に添付したとしても不要なので外すように指示されます）、あくまで審査の対象は建物だけになります。

[17: 匿名さん]

>>16さん
それって、逆に言うと「市街化区域で現金があれば、他人の土地でも勝手に家が建てられる」ということ？
そんな馬鹿な話があるの？

[18: 匿名さん]

そんなことして何かメリットがあるの？？

[19: 匿名]

13､14､15､16さんありがとうございます。皆さんのご意見参考になります。難しい話なので、主人とも相談しながら話し合いたいと思います。


17さんどうやら現金だと出来ちゃうみたいで､ハウスメーカーの営業担当も同じ事を言ってました。

[20: 匿名]

13､14､15､16さんありがとうございます。皆さんのご意見参考になります。難しい話なので、主人とも相談しながら話し合いたいと思います。


17さんどうやら現金だと出来ちゃうみたいで､ハウスメーカーの営業担当も同じ事を言ってました。