ザ・サンメゾン文京本郷エルド［旧：（仮称）本郷4丁目計画］

[周辺住民さん]

標識が立っていて、間もなく工事が始まりそうなので、スレ立てました。

「建築計画のお知らせ」から

●建築物の名称：（仮称）本郷4丁目計画　●場所：東京都文京区本郷4-342-2（現・住居表示では本郷4-36-6辺り）　●敷地面積：1200.75㎡　●建築面積：820㎡　●延べ面積：5600㎡　●構造：RC造　●階数：地上8階　●高さ：23.95m　●着工予定：平成25年7月25日　●完了予定：平成27年1月末日　●建築主：サンヨーホームズ　●設計者：UG都市建築


交通：都営大江戸線 「本郷三丁目」駅 徒歩4分 、東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩5分
都営三田線 「春日」駅 徒歩8分 、東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩11分
売主・事業主：サンヨーホームズ
販売代理：住友不動産販売

物件URL：http://s-hongo.jp/index.html
施工会社：株式会社NB建設
管理会社：サンヨーホームズコミュニティ株式会社

【物件情報を追加しました 2014.3.20　管理担当】

[62: 周辺住民さん]

北東角でガラス一面の住戸（Eタイプ）の間取りが公開されていますね。

http://s-hongo.jp/plan/index.html

凡庸な感じがしなくもないですが、正体が明らかになったということでアゲておきます。

[63: 匿名さん]

建物の奥行きがあるので難しいですね
何とか吹き抜けでごまかしているプランが多いけど、行燈部屋＋サービスルームの間取りは無いわ

[64: 匿名さん]

同じデベの二番町エルドはあっと言う間に完売になったようですね。
かなりの坪単価でしたが。
立地が違うとはいえ、ここもあやかれるといいですね。

[65: 購入検討中さん]

こちらなかなかいいマンションだと思って注目してます。
1期がすでに終わっておりますので、2期で勝負をかけたいと思ってるんですが、スレはなかなか盛り上がってないですね。
もしかしてあまり魅力ないんでしょうか？本郷エリアで、駅近で、大通りからも離れてて静かだし、文句なしの物件ですが、単純に高いんですかね。
私も、正直大手で買いたいなーと考えていましたので、サンヨーホームズさんで、この値段？ん？という気はしてますが、インフレになりそうなこのご時世では、そんなこともいってられなくなるんですかね。
大手と比べて、こういった新興マンションデベでは、何か不利になる点ってありますかね？

[66: ご近所さん]

このご時世に、オール電化が痛いんじゃないのかな。。。

[67: キャリアウーマンさん]

もう2期はじまってたんですか？
どの部屋が埋まってて、どこが空いてるのかとか、モデルルームいかないと教えてもらえないんですかね。

[68: 物件比較中さん]

資料請求したのに全然送られてきません！そんなに忙しいほど人気高いのか？？住不販売がやる気ないのか？？？

[69: 匿名さん]

サンヨーホームズはともかく、すみふは全くやる気無いでしょ
それでも利益出てるからいいだろって感じなんだと思います

駅前ですみふのマンションのティッシュを配ってたのでもらったら
１ヶ月も前のイベントのチラシが入ったティッシュで笑ったことがあった

[70: 周辺住民さん]

>>65さん

地味なのは、低地とまでは言えないものの、台地の上でないからかなと思います。環境はいいですが、小学校から見下ろされる感じになりますね。

[71: 周辺住民さん]

>>67さん

情報は積極的に取りに行くのがいいですよ。ここらへん↓を、とくに385あたりをご参考に。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325078/res/382-390

[72: 買い換え検討中]

正直ここ割高じゃないですか？一流でべの価格帯ですよね、これじゃ、、、売れてないからなかなか二期目もはじまらないってことですよねー

[73: 匿名さん]

どんどん値上がりしてますから、そのうち本郷では坪400以下では買えなくなりますよ。

[74: 周辺住民さん]

本郷で坪400万円超えもあるでしょうが、大手だけでしょうね。
中小で狭いタイプならありえるかもしれませんが。

この物件はモノとしては悪くないと思いますが、中小であるがゆえにゆっくり販売することになるでしょう。
プラウドだったら、既に売り切れかと思います。
この辺で3LDK中心のマンションを難なく売り切れるのは、財閥系だけかと思います。

[75: 匿名さん]

乗り遅れましたが、１期では何戸売れたんでしょう？

[76: 物件比較中さん]

そうなんですか？それは営業力の問題ですか？ブランド力の問題？ここは住友不動産販売が入ってるので、強力な推進活動をしているのではないかと思ってたんですが、、、早く売らなくてもいいと思ってるのかな。あまり売れてなさそうなので、値引きを期待しつつ。。。

[77: ＯＬさん]

ルサンク小石川の影響受けそうでしょうか？？当然こちらのほうが値段自体は高いと思いますが。

[78: 周辺住民さん]

>>77さん

現在の地位は本郷＞小石川かもしれませんが、本物件とル・サンク小石川後楽園の比較では、後者の方がはるかに高水準です。従って、後者の方が当然高くなると思います。

[79: ＯＬさん]

>>78さん
それは物件の質の問題でしょうか？ルサンクのほうが高級志向？？
単にサンヨーホームズのブランドの問題？
もしくは、塩漬けてた分、価格が上乗せせざるを得ないから？？
土地の値段的にいうと、こちらのほうが高いような～

[80: 匿名さん]

>>78さん
ル・サンク小石川後楽園には
２２ｍ高度地区の問題がありますよ．

ご存知の問題かとは思いますが．

[81: 周辺住民さん]

>>79さん

土地の値段はル・サンク小石川後楽園の方が高いです。こちらをご覧ください。

本郷4丁目36番
http://www.chikamap.jp/map/map.asp?plc=1310501500400036

小石川2丁目21番
http://www.chikamap.jp/map/map.asp?plc=1310500400200021

ザ・サンメゾン文京本郷は、本郷の中でも谷筋で、下町チックな立地です。一方のル・サンク小石川後楽園は、エントランスこそ谷筋ですが、全体としては高台に立地すると言え、街並みもザ・サンメゾン文京本郷の周辺に比べて良好です。

>>80さん

絶対高さ制限は超えているようですが、1回だけなら現状の範囲で建て替えが可能なので、さほど資産価値に影響しないかと思います。

[82: 匿名さん]

絶対高さ制限とはなんですか？22メートル高度規制とは？？素人なもんで教えてください！それがあることでマンション建設が途中でダメになる可能性もあるということですか？

[83: 周辺住民さん]

>>82さん

絶対高さ制限は数ある高さ制限のうちの一つです。文京区の場合、
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0072/6507/260320_tokushugou.pdf
にあるように地域によって建物の高さが決められています。これを超えないように建てる必要があります。

ただし、上記が施行されたのは今年3月17日です。それ以前に建築確認をしていれば、適用する必要はありません。法の世界では、不遡及の原則というのがありまして、後の法改正で違法状態になったとしても、それは違法とみなしません。

例えば、1年後に禁酒の法律ができたとして今飲酒しても、2年後に罪に問われることはありません。

[84: 匿名さん]

こちらすっかりルサンク小石川さんにお株を奪われちゃってるかんじですか。スレが全く盛り上がらない～

ちなみに現場行って思いましたが、南東側の擁壁、何階までかぶるんですかね。隣のマンションと見比べると、３階まではすっぽりとっていう感じですが。。。南側向いてる部屋もありますが、あまりメリット無いですね。だったらやはりファサードの北側を狙うべきか？？

[85: 匿名さん]

ディアナコート本郷弓町と販売時期も被ってしまっていますからね・・・ブリリア本郷弓町も秋には販売開始ですし。

[86: 匿名さん]

>>84 >>85
消費税率に違いは？

[87: 周辺住民さん]

>>84さん

ル・サンク小石川は恐らく3LDKメインで、こことは趣向が違うので被らなさそうです。

ライバルを挙げなら2LDKも多いディアナコート本郷弓町なんでしょう。本来ならあちらは高額路線、こちらは庶民価格と棲み分けるはずですが、こちらが高い値付けとなれば、ガチンコ勝負となり、負けてしまいそうです。菊坂というだけで、地味さ倍増です。

ガラスのファサードが魅力の北側の部屋は、東北角部屋なので、思ったほど安くはないはずです。

[88: 匿名さん]

ディアナコート本郷弓町は福士勝成邸の辺りか

[89: 周辺住民さん]

>>88さん

ディアナコートは福士邸の北側です。福士邸も賃貸マンションが建ちますが、8階建てと小ぶりです。

[90: 匿名さん]

> 福士邸も賃貸マンションが建ちます

本郷弓町の福士勝成邸
明治5年築、木造平屋。フランス人の設計によるもの。書籍でも紹介され有名でした。

[91: 周辺住民さん]

>>90さん

ちなみに、福士邸跡に建設のマンションは坂倉建築研究所が設計しているので、
かっこいい名建築になる可能性があります。

福士さんの表札が出ているので、一角にお住まいのようですね。

[93: 物件比較中さん]

こちらの物件の分譲価格は思っていたよりかなり高いですね
これだと現在分譲中のディアナコート本郷弓町（モリモト）と競合します。
またブリリア本郷弓町もあります。3LDK（75平米）を購入したいのですが
みなさんはどちらの物件が良いと思いますか？

[94: 匿名さん]

>>87のル・サンク小石川は恐らく3LDKメインとのことですが
消費税10％になるのではと懸念しています

[95: 匿名さん]

>>92
それ以前に狭いです。

[96: 周辺住民さん]

こちらの物件はあまり人気がないんですかね
マンションのことは分かりませんが、立地という意味では良い場所だと思いますが
本郷通りから緩やかに下った先ですし、南側は小学校があるため展望は７、８階の
部屋以外からは望めないと思います。これが理由なんですかね。


近頃、春日通を挟んで御茶ノ水側（本郷２丁目）にもマンションが建築されてますね。
好きずきもありますが、あちらは中小企業が集まった地区ですので夜は閑散とした
印象にかわります。この印象は商店街でも同じです。あとはもれなく後楽園からの絶叫が
ついてきます。

[97: 周辺住民さん]

>>96さん

坂の下という理由もありますが、菊坂自体が地味な感じです。夜間はもちろん、昼間もひっそりしていますよ。

>>94さん

消費税はさほど関係ないと思います。1億円の物件で土地代が半分とすれば、消費税が8％か10％かの違いは、販売価格にしてたった100万円です。

[98: 周辺住民さん]

＞97さん

なるほど菊坂が地味なイメージだからなんですね　本郷２丁目の物件も周囲は生活感のない商業ビルばかり
どちらもダメそうですね　ありがとうございました

[99: 周辺住民さん]

>>98さん

菊坂のイマイチさは中古マンションの価格を見れば、なんとなく感じることができるかと思います。
本郷4丁目の菊坂近辺は、本郷2丁目に比べて地味すぎます。住宅が多いのに生活感がありません。明治時代は文人が闊歩していたらしいので、もう少し活性化してほしいんですけどね。

[100: 周辺住民さん]

＞98さん

勉強になります　中古価格はご指摘の通りこの周辺のマンション評価のいち指標になりそうですね

コンサートの帰りにドームから春日通を上って来ると寂しいですよね　松屋のオレンジの光が
物悲しい。

[101: 匿名さん]

> >>94さん
> 消費税はさほど関係ないと思います。1億円の物件で土地代が半分とすれば、消費税が8％か10％かの違いは、販売価格にしてたった100万円です。

御冗談でしょう。税金100万円増は、ただ取られるだけです。

[102: 周辺住民さん]

久々に公式HP見たら、間取りが大量にアップされていました。

http://s-hongo.jp/plan/index.html

設計に苦労したんだなあって感じです。無駄が多いというか。
だからか、すべての間取りに別メニューが2つ載っていて、その辺は評価できそうです。

[103: 匿名さん]

おお、本当ですね。ありがとうございます。
なんだか大変だったの、わかっちゃいますね。
でもそれなりに工夫も感じるし、イイのではないかなと思われます。
間取りのプラン変更されるかたも
もしかしたらこれだとおおくなってくるかもしれないですね～！！

[104: 購入検討中さん]

オール電化でなければなぁ…と。

立地は良いのに…。

残念。

[105: 匿名さん]

この三連休で第二期登録みたいですね。

[106: 周辺住民さん]

ポストに入ってきた価格表によれば、

Hタイプ408号室　64.35㎡　6490万円　@333万円
http://s-hongo.jp/shared/images/plan/h.jpg

B2タイプ402号室　70.20㎡　8090万円　@380万円
http://s-hongo.jp/shared/images/plan/b2.jpg

Dタイプ604号室　82.96㎡　1億290万円　@409万円
http://s-hongo.jp/shared/images/plan/d.jpg

結構、高いですね。

[107: 匿名さん]

てか狭すぎる。
家族では住めないね。

[108: 匿名さん]

70平米代以上なら家族で暮らせそうに思います
元々の荷物の量によるところも多いかもしれないけれど
小学校が近所だから
子どもがいる家庭も検討されたりしそうな感じがします

お値段はやはりそれなりにしますよね
文京区だし、この辺りは落ち着いている場所ですし

[109: 周辺住民さん]

ディアナコート本郷弓町は事実上、即日完売したようですね。
一次販売9戸と表示されていたのが、販売翌日くらいに先着順1戸だけになっており、
それもキャンセル住戸らしいです。

やはり、こちらは地味なようですね。

[110: ご近所さん]

本郷で生まれ育ったんですが、菊坂の周辺は確かに地味ですけど良い場所ですよ。
ただ、小学校側の崖を見るとちょっと怖いと感じてしまいますけど。

サンホームズとモリモトとなればおそらくモリモトを選ぶ方が多いとは思いますが
近所では有名ですが、弓町は飛び降りがあったマンションがあるので、道を挟んだ
こちら側の方がなんとなく良いなって思います。

[111: 周辺住民さん]

久々にこのスレ覗いてみましたが、閑散としていますね（笑）

http://s-hongo.jp/outline/index.html
をみたら、残り5戸のようです。

専有面積 48.80㎡～80.59㎡
販売価格 4,390万円～7,980万円

なので、比較的安い部屋が売れ残っていると言うことでしょうか。