SKY TIARA Residence in Forest／スカイティアラ＠小豆沢アステラス製薬跡地

[マンコミュファンさん]

＜ウエスト全体概要＞
所在地＝板橋区小豆沢1-10
交通＝都営三田線本蓮沼駅から徒歩9分、志村坂上駅から徒歩8分
総戸数＝456戸
間取り＝2LDK～4LDK、57.2～88.4m2（TR含む）
入居＝2015年7月下旬予定

＜イースト全体概要＞
所在地＝板橋区小豆沢1-15-1
交通＝本蓮沼駅から徒歩11分、志村坂上駅から徒歩10分
総戸数＝165戸
間取り＝2LDK～4LDK、62.22～87.05m2（TR含む）
入居＝2015年4月上旬予定

売主＝住友不動産
設計・施工＝大林組
管理＝住友不動産建物サービス

[830: 匿名さん]

このあたり、大手だと4LDKは6000万超える

[831: 周辺住民さん]

はい、今日もオーベル頑張って行きましょう！！

[832: 匿名さん]

827
このエリアだとノンブランドで3500万前後、財閥でも4500万が限度ですね
随分割高ですね

[833: 購入検討中さん]

ウエストは最低価格が5730万円ですか？
もしそうならイーストと大分価格が違いますが、なぜでしょうか？

GWにMRに行くつもりですが、この価格なら無理なので行かない方が良いのかな。

[834: 匿名さん]

833
最低価格が5780万円なんてありえないから(笑)
この立地ですよ。考えたらわかる

[835: 購入検討中さん]

そうですよね、変な質問してすみません。

やはりGWにMRに行って価格聞いてきます。

[836: 匿名さん]

＞イーストと大分価格が違いますが、なぜでしょうか？

広さが違うんじゃないですか？
広さを抜きにして高いとか安いとか言っても、しょうがない。

納得出来て買える人だけが買えば十分。板橋区をはずして23区で
安く新築を買うのは難しい時代。東京オリンピックが終われば下がる
かも・・・。どうしても都心なら、中古を買うしかないね。

[837: 匿名さん]

＞板橋区をはずして23区で 安く新築を買うのは難しい時代。

足立区、葛飾区は板橋より安いけど。
特に足立区は同等のもので比較すると
1000万近く安い。

[838: 匿名さん]

オリンピックが終わるまで待たなくても下がりますよ。
中国はオリンピックの一年以上前から下がってませんでしたっけ？
板橋区の割高物件を高値買いしてしまったら1000万くらい簡単に引かされそうです。

[839: 購入検討中さん]

＞＞835さん
ウエストは南向き高層階のみの販売でした。イーストと比較すると駅までの所要時間が1分短くなることも価格差の理由じゃないかと思います。
西向きや東向きの部屋はもう少し安くなるんじゃないかと期待してますが、ウエストは15戸くらい販売してましたが、ほぼ要望書が入ってました。
この状況だと強気の値付けされますかね？

[840: 購入検討中さん]

＞＞８３９さん 　

８３５です、教えて頂きありがとうございます。

今高層階に住んでいて、いろいろな意味でもう高層階は懲り懲りなので、中層階で入居日が早いイーストを希望しています。
73平米くらいで4,800万円くらいなら良いのですが。

小学生の子供がいるので、小学校や中学校も気になるところです。

[841: 匿名さん]

されないでしょ、いくらなんでも

[842: 匿名さん]

イーストとウェストの間にある道路。
webやカタログ見た感じでは私道なのかな？程度に思っていましたが
現地に行ってみて普通の道路でした。

思いのほか交通量があるようですが、
この道路があると、東と西で別物の物件に見える様になりそうな気が。。
値段にも差があるようので、住友としても確信犯なのかもしれませんが。

[843: 購入検討中さん]

＞＞840さん
839です。お子さんがいらっしゃるなら出来れば南向きがいいですよね。
イーストなら確か74㎡くらいで4800万～4900万くらいであったように思います。
先週見せてもらった要望書の表では割りとお花が付いていたように記憶してます。
希望のお部屋があるといいですね。

[844: 匿名さん]

やっぱり74平米だとその位になりますよね。

70平米ぐらいで良いんで中層階4500万ぐらいが無いかな〜。

[845: 匿名さん]

70平米って正直狭いよね。
今、85平米で家族3人でも物足りなさを感じる。

[846: 匿名さん]

やはりボリュームゾーンは4800万ぐらいですね。

[847: 購入検討中さん]

＞＞843さん
840です。価格を教えて頂きありがとうございます。
永住なのでやはり南向きが良いですね。

ＨＰにまだ間取りがでていないので、呑気にしてました。
MRの見学の予約をしたので、まだ4,800万円くらいのお部屋が空いていると良いのですが、、、

[848: 購入検討中さん]

イーストの4階から下の71㎡が4,880万です。まだ空いてましたよ。74㎡になるとプラス250万でした。イーストの上層階はほとんど花が付いてましたね。

[849: 匿名さん]

イーストの上層部は確かに花がかなりついてました。
イーストの場合は四階より下しか選べないかと。
予想以上にうまっているのでウエストに比べると
お買い得感があるのかな？と疑問をもちました。

[850: 匿名さん]

第一期は絶対に欲しい人が買うから値段も一番強気でいくよね。
少しでも安くって思ってる人は後期のほうがいいとおもうよ。

[851: 匿名さん]

現在購入を検討していますが、当物件の場合は条件の良い部屋から販売しているので、物件に興味がある人は早い段階で検討した方が良いと思います。南向き、高層階からの販売となっていますので。板橋にしては過去と比較して高いと思いますが、今の時代と住友不動産と大林組のコラボであることを鑑みると、価格は高いのもやむを得ずなのでは。10年、20年後の価格の下落率が低いであろうことを期待しますが・・。都内を中心に数年前より価格はどの地域も2割前後上昇していますね。

[852: 匿名さん]

>>851
営業さんですかね（笑）

[853: 匿名さん]

営業さんではありませんよ。購入を真剣に検討しているものですけど。結構正論だとおもいますが。

[854: 匿名さん]

>>852
無意味で必要のない書き込みいい加減にしたら？
851は検討に関する中身のある書きこみをされてると思うけど。
それと対象に852はなんなんでしょう？
851にそういった言葉を投げかけるならば
それそうの内容があるレスで返したら？

[855: 匿名さん]

イ－ストが安いのは、ス－パ－やらなにやらの施設が下駄履きになっているとか、ウエストに比べて敷地が狭いので、広いエントランスや公開空地で外部との距離感を出しにくいとか、そんな理由もあるかも
要望書が多いのは、安いのは当然として、ウエストより早く完成するので、入居が早いからでしょうね

[856: 匿名さん]

あとは駅8、9分と駅10、11分はリセールが変わるから、その差も販売価格に織り込んでるんでしょうね。ただ、8、9分と10、11分は住む人にとってはほとんど違いがないですから、割安なイーストはいいと思います。

[857: 購入検討中さん]

単純に階数の違いじゃないですか？ウェストは17階とかが5700万で、イーストは11階から下が5200万ですからね。ウェストの11階をいくらで売り出すか興味ありますけどね。目の前の会社が邪魔になるんで。

[858: 匿名さん]

GWだけで瞬間蒸発するかもですね。
この辺りではなかなかこの規模と立地はでてきないからですかね。
個人的には駐車場が機械式以外はいいと思ってます。子育てにはいい住環境です。

[859: 匿名さん]

価格出てないのに言ってる人はなんでしってるわけ?

[860: 購入検討中さん]

モデルルーム行くと教えてくれますよ。

[861: 匿名さん]

860
それ本当?

[862: 申込予定さん]

>>861
本当。価格も857にある通りでMRいったら価格表を見せられるよ。もうイースト上層階はだいぶ埋まってるからGWでかなり要望書入りそう。

[863: 匿名さん]

なるほど・・・

北千住の駅近ならいいですね。便利なら多少のことには目をつぶる。
でも、全体としてものすごく交通の便が悪い印象があります。

松戸とか柏のほうが地価が高いんですよ。

[864: 匿名さん]

862
埋まってるってどういうこと？販売開始はまだでしょ？

[865: 匿名さん]

要望書が入ってるってことじゃないの

[866: 匿名さん]

要望書とすでに埋まってるとは関係ないでしょ
ただの要望書なんだし

[867: 物件比較中さん]

でも見せられた価格表には要望書出てる部屋はバラが印刷されていて価格は書いてませんでしたよ。空いてるとこから選べっていう感じでした。かぶせれるのかな。

[868: 匿名さん]

かぶせられるでしょ どうせ抽選なんだから

[869: 申込予定さん]

>>864
スミフは要望書入ってる部屋にはよっぽどクレームにならない限り別の要望書はかぶせないですよ。

[870: 匿名さん]

スミフって、そんな良心的だっけ？
要望書が、入ってない部屋にも、バラをつけて、煽っているのではありませんか

[871: 匿名さん]

スミフとか関係なく被せられる。もちろん営業マンは被らないようにアレやこれやいって誘導はするが。言いなりになるか自分の希望で抽選覚悟でいくかは自分次第。なんかスミフ洗脳者みたいなのがこの掲示版にけっこういるよね。スミフだから無理とか。よくわからんが。

[872: 申込予定さん]

>>870
申込予定なもんでもう4回位通ってるけど少しずつバラ増えてるしかなり巧妙にしないと煽るのは無理じゃないかな。
上層階から埋まってたし、そこ空けて下層階の要望書受けるとは思えない。
>>871
スミフが要望書を重ねないようにするのは有名でしょ。
あくまでできない事はないけどほぼないと思う。
買う気があるなら自分で重ねてみたら？それで結果を教えて下さい。

[873: 匿名さん]

早速出た（笑）有名って…

[874: 匿名さん]

有名。

[875: 匿名さん]

いずれにしても、このＧＷにどれだけ要望書が入るかが重要ですね。総戸数600戸以上であることを考えると、完売までは相当苦労する？

[876: 匿名さん]

ここは名前もかっこいいし立地、設備もいいから瞬間蒸発な気がする。

[877: 申込予定さん]

もうカラー選択の締め切りも近いし、抽選はないよ。そもそも1回目の要望書は4月末が期限だったしね。全くHPとかに載せないので、やり方がフェアじゃないけど、気に入って早くから何度もMRに行ってる人には良いよね。

[878: 匿名さん]

5年後も垂れ幕かけて売ってるから、
焦らなくても大丈夫でしょう。

[879: 匿名さん]

ウェストの東向きとかはかなり時間かかるよね。

[880: 匿名さん]

学校の近くなのはいいけど子供達と奥さん達のたまり場になりそうですね、ここ。

[881: 匿名さん]

モデルルームにほとんど人が来ないんだから５年で終わるかな？

ガーソサは７年掛かったね。

[882: 匿名さん]

あんまり話題にならないけど、ここのサービスも見逃せないね。
洗濯サービスにネットスーパー受け取りに布団丸洗い、引越無料。
マンションってやっぱり戸建とかではない人数がそれなりにいるからこそできる
こういう共用設備やサービスが充実してることが利点でもあるのでいいなって思います。
逆にこういうのがないマンションってただ集合住宅っていうデメリットだけがあって
メリットが享受できないので残念ですがここはかなり気に入ってます。

[883: 匿名さん]

そういうものをメリットとして感じられる人はいいけど、私には逆に大規模のデメリットに感じる。

大規模マンションを選択肢とすると、必ずコンシェルジュ的なサービスや無駄な設備がもれなくついてくるけど、通常の生活で何ひとつ必要がない。それらが本当に必要な人なんて購入者のほんの数%でしょ。大規模だからと言って無駄な設備を作ったり、無駄な管理費を使って欲しくない。強いて言えば、そんなものは作らずに、大規模のメリットを活かして、部屋の設備を充実させて、居住面積を広くして、販売価格を下げてもらった方が数倍良い。

[884: 申込予定さん]

大規模のメリットは24時間常駐とか監視カメラの数とか細かい所にもあると思う。
確かに共用施設を減らして占有面積をできる限り増やしたり設備を向上して欲しいけど、そうすると価格に跳ね返るから難しい所もありますよね。
数%しか使わない設備って色々あるけど、ここはライブラリとかゲストルームとか高層階ラウンジとかの面積に繋がるものがない分いいんじゃないですかね。

[885: 匿名さん]

ここは即完売目指してないよ。
住友のやり方は、売り急がず５年？かけて売るって日経新聞に出ていた。
前期最高益叩きだしていたから、相当体力のある会社だよ。
中小のデベなら無理な話。
オイラも欲しいが予算オーバー。

[886: ご近所さん]

５年後も垂れ幕って、どこの物件だよ。w
三井、三菱、住友の超大手デベで見たことないぜ。w
引渡し前と混同しているならまだしも、まぁ凹レスご苦労さん。♪

[887: 匿名さん]

これだけの戸数だし24時間監視してくれる人いてくれた方が安心だな

[888: 匿名さん]

大規模は安心だし設備がいいよね 割り勘だもん

[889: 購入検討中さん]

常盤台の住友のマンションは完売まで7年かかったらしいけどねｗ

それでも平気な体力がすごい♪さすが財閥

[890: 匿名さん]

スミフなら安心して買えます 変な値下げもないので

[891: 匿名さん]

この辺りって夜中は窓開けっ放しでも寝れる位静かですか？
行ってみた限りは車通りも少ないし静かそうな雰囲気だったんですが近く住んでる方いたら教えて下さい

[892: 匿名さん]

静かですし空気も良いです

[893: 匿名さん]

三井、三菱は5年後垂れ幕なんてあり得ないけど、住友だと竣工後、完売まで数年はざらだから、不人気だと5年もなくはない。伝説のガーソサの例もあるし。
でも890さんも言うとおり、住友は長期在庫も値引かないから、どうせ買うなら間取りが選べて、修繕積み立ても安い早めに買った方が得です。

[894: 匿名さん]

ですね。スミフ物件は気に入ってるなら早く買ったほうが物件とか選べますからね。先行の利ってやつです。他は売れ残ると大幅値引きがあたりまえなので価格優先の人は待つのもありですけど。

[895: 購入検討中さん]

タワーパーキングの耐震性がちょっと気になる

[896: 匿名さん]

何で？パーキングなんて頑丈じゃん

[897: 匿名さん]

近くに大きな病院があるから、それは無理かも・・・。

[898: 匿名さん]

住不と大林組のコンビ。ブランド力はありますね。MRにも行きましたが、物件デザイン、規模、質はなかなかでした。地域NO1または城北エリアNO1の物件になる予感？

[899: 匿名さん]

規模はNo.1（笑）

[900: 周辺住民さん]

規模ならサンシティ！

[901: 匿名さん]

以前、モデルルームに行った埼玉の住友の大規模物件で
竣工二年後くらいに、価格相談会実施っていうDMが
来たことがあるから、値引きしないわけではないのでは？

[902: 匿名さん]

スミフの物件は入居3年目～5年目に大幅値引きするケースが多いですよ。(全部ではないと思いますが。)
上記の埼玉・宮原もそうですが、スミフは最初の数年間だけ修繕積立金を安くしてるのですが、
一定期間が経過した頃に大幅に修繕積立金が上がるような設定をしています。(全部ではないと思いますが。)

なぜでしょうか？

重要事項説明書を見れば一目瞭然です。

それは売れ残り部屋は固定資産税はじめ管理費・修繕費も売主が負担するからです。

スミフが負担する時期は安く設定しているのです。

その時期が過ぎたら一気に値引いて売り切るのです。

結果としてネガレスみたいで恐縮ですが、売り出し値がマーケットアウトしている理由と
しばらく値引きしない理由を検討する方は知っておいた方が良いと思いまして。

今まで見てきたスミフ物件の特徴を述べましたが、あくまでも私の知ってる限りではです。

[903: 匿名さん]

↑　あ～。すみません。

なんか感じ悪いですね。

気分悪い方はサラッと見てスルーしてください。

[904: 購入検討中さん]

ネガレスがあるのは盛り上がってる証拠ですから。ゴールデンウィークでイーストはほぼ要望書入っちゃうでしょうね！

[905: 購入検討中さん]

修繕費の計画もモデルルーム行けば教えてくれますが、そんなに違和感のある水準じゃないですよ。何とかして安くしたい人がいるんでしょうけど、そういう人は来ないで欲しいな。

[906: 匿名さん]

ホントだよね。気に入った人は何言われようと買うでしょ！ガーソサだって買った人が満足してればいい話でしょ。普通にガーソサの前通るとかっこいいって思うしね。

[907: 申込予定さん]

スミフ物件は好き嫌い激しいだろうから、好きな人だけ早めに要望書入れればいいんだよ。外野の訳わからん奴は無視無視！

[908: 匿名さん]

だよね。買う気ない暇人はよそ行ってくれ

[909: 匿名さん]

皆さん、見事に釣られちゃったのね（笑）
902さんはあながち間違ってないかもよ？
すみ負は同じタイプの上階より下階を高く売ったりするじゃない。
修繕費だってパッと見、安くしてガッツリ上げてもおかしくないよ。

[910: 匿名さん]

909
何が言いたいの？何しにここに来たの？

[911: 匿名さん]

ネガレスは買えない人でしょ。無視無視

[912: 購入検討中さん]

今日モデルルームに行ってきましたが、常駐警備員4人、コンシェルジュ、そしてあの空地の管理やインターネット代も入れて管理費が28,000円くらいって聞いたのですが、後から値上げするってことなんですかね。安いと思ったんですが。
しかし、物件自体は文句ないですね。値段の折り合いさえつけば本当に買いたいです。

[913: 匿名さん]

え？それで安いの？高いと思うけど。修繕費こみでも…。
でも、管理費ってことは管理費だけでその金額なの？
修繕費含めるといくらなんだろ

[914: 匿名さん]

それにしても909を除く、904から911は珍しいくらいの自演連投ですな。ここまであからさまだと逆に微笑ましい。

[915: 匿名さん]

みんな釣られるなよ...
ここは板橋、しかも小豆沢エリアなんだからそんなに高い管理費や修繕費だと
売れっこない

[916: 匿名さん]

先日ＭＲに行った時に聞いたのですが、スカイティアラは600戸以上の大規模物件なので今後2年くらいで全戸販売する見込みと言っていました。イーストの完売は早そうですが、ウエストの下層は価格次第では苦労するかもしれませんね。個人的には竣工後半年ぐらいに完売して欲しいと思いますが。

[917: 匿名さん]

この街の魅力ってなんですかね？

[918: 匿名さん]

小豆沢地区は、大型公園が多数点在し周辺緑地が多く、中央病院を始め医療機関の充実、スーパー等も適度にある等、子供も大人、高齢者も住みやすい街では。都心へも30分圏内でアクセスも悪くないと思いますし。より都心な好きな人もいると思いますが、都心マンションは価格が高騰し過ぎですよね。

[919: 購入検討中さん]

あ、すみません。管理費とさらに修繕費なども含めて28,000円くらいでした。
ちなみに駐車場は23,000円だったかと思います。
管理費と修繕費、そしてインターネット代も含めてですとこの規模のサービスであればもっとすると思ってました。

私の今住んでいるマンションは小さいながらも3万円くらいかかってるので。

なので、後から費用が上がるとなるとどのくらい上がっちゃうのかなーと思いました。

[920: 匿名さん]

管理費修繕費でそんなに安いの！激安でしね

[921: 匿名さん]

ここ最強コンビなのにコスパも良さげだね
管理費修繕費含めた坪単価がなかなかのものですな

[922: 匿名さん]

全部込みなら高くはないね

[923: 匿名さん]

2万8千円って高いよ。
小規模物件でも無いのに
大規模であるメリットが不明のような気がします。

[924: 購入検討中さん]

4LDKのウエストを狙ってるのですが、価格が小出しなのでさっぱりわかりません。
6,500万円くらいいっちゃいますかね。

[925: 申込予定さん]

多分中層階で6800-7000万位だと思いますよ。
イーストとの価格差とかイーストの80平米価格を見る限り。

[926: 物件比較中さん]

>>923
すみませんこの辺りの平均とか、想定してた単価を教えてもらえませんか？この辺りでどこを買うか比較検討中で勉強したくて！

[927: 匿名さん]

同じすみふだし、ここを買うなら旧価格の加賀の方が割安な気がしますが、あえて小豆沢を選ぶ方はどこら辺を重視されてるのか興味があります。やはり大規模な点でしょうか。

[928: 匿名さん]

>>927
ここの利点はまず立地でしょう。閑静な住宅街にあって学校も近く、三田線とJRの赤羽駅どちらも
使えます。しかもバスの本数も多く赤羽まで徒歩、自転車、バスと状況に合わせて選べますね。
建物としては共用設備にスーパーが入って便利がいい事です。特にちょっと買い忘れたとかの場合に
便利ですね。もちろん敷地内のスーパーを無理に選ばなくても近くにはスーパーは沢山あります。
建物はいわずとしてた最強コンビで建てられていますので資産価値としても安心でしょう。
価格は割高だとは思います。小豆沢にしては。このあたりだと実売4500万も出せば十分上質の
マンションが買えるぐらいの相場です。ノンブランドであれば3800万ぐらいで十分です。

[929: 927]

なるほど。確かに一理ありますね。個人的には加賀と比べると環境や値段はむこうの方が優れてると感じましたが、赤羽も使えることを考えると利便性はこちらの方が上ですし、こちらは割高な分、環境と利便性を両立させた物件という見方もできますね。
おっしゃるとおり大林施工なのもプラス材料ですし。
北区、板橋区、練馬区あたりで物件を探しているのですが、どこも甲乙つけがたく難しいものですね。