シティテラス今福鶴見【契約者専用】

[契約済みさん]

シティテラス今福鶴見の契約者専用のスレッドです。
契約者の皆さん、情報交換しましょう！


所在地：大阪府大阪市城東区今福東一丁目2番3（地番）
交通：大阪市営長堀鶴見緑地線 「今福鶴見」駅 徒歩4分
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/joutou/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

検討板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/231988/

[1: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

あげ

[2: プロフェッショナルさん]

さげｗ

[3: 契約済みさん]

いろいろ説明会があるようですが、いつごろなのでしょうか。
11月とか12月らしいことは聞きましたが。
ご存知の方、いらっしゃいませんか。

[4: 契約済みさん]

んー知らないなあ。

というか過疎すぎ笑

[5: 契約済みさん]

もうすぐ、マンション出来上がりますね。
来年には内覧会があり、家具を新しく検討
している今日この頃です。
皆さんはいかがですか？

[6: 契約済みさん]

家具選びを楽しんでます。内覧会寒いけど楽しみましょうね。

[7: 入居前さん]

入居まで残り約1ヶ月。みなさん準備はいかがでしょうか？
私は家具を増税前に購入に走り回っています！！

[8: 契約済みさん]

売れ残りすぎて気になります(>_<)

[9: 入居前さん]

そんなに残ってます？西側は完成後販売だからその分だけでは？

[10: 契約済みさん]

まだ200戸くらいしか売れてないと聞きました(>_<)

[11: 契約済みさん]

って、もう完成間近なのに１／３も売れ残ってるの？
あり得ないでしょ。。。

[12: 匿名さん]

とにかく高いと思う。
完全にファミリー向けの間取りが一種類しかないのに、微妙に立地がファミリー向けでないという…

あの立地はリタイア世代かディンクスの方が合ってると思うけどなぁ。

近くにブライトプレイスやウェリスがあるだけに、余計にそれを感じる。

[13: 契約済みさん]

3分の1はやばいですよね。
この先どうなるか心配です。

[14: 引越前さん]

引越し日決まりましたか⁇

[15: 契約済みさん]

決まりましたよ(^-^)/
もうすぐですね！楽しみです！

[17: 引越前さん]

もうすぐですね。早く引越ししたい^_^;程よい駅近が最高^ ^

[18: 引越前さん]

一ヶ月ぐらいは、引越し業者の養生、付けっ放しですかね、、、

[19: 購入検討中さん]

４月4日最速入居の方、準備終わりましたか？？

[20: 匿名さん]

西側、販売していますよ。
1月初旬にモデルルーム行きましたが、既に契約者も少ないですが数戸ありましたし、案内もされました。
営業マンに申込もできると聞きましたが。

[21: 引っ越し前]

4/4が最速なんですね！うちは6日です。全然準備はできてません。
購入検討の方のスレは　なんかマンションの非難や後悔の話ばっかりで
へこみます。
購入して数ヵ月ずっとこの日を待ちわびてたので
引っ越し自体は大変かもしれませんが　頑張っていい家、いいマンションに
したいです。

[22: 入居前さん]

購入検討のスレはホントに検討なのか、ひやかしなのか、全く関係ないのか、荒れて面白くしたいのか、なんだかわかりませんからね。。まぁ事実このスレも誰でも書き込めるのでわかりませんけども・・・私は購入者ですが、ほとんど気にしませんよ。8日入居楽しみ。

[23: 入居前さん]

検討スレでは不評ですが 笑
買えない人のやっかみですかね

[24: 入居前さん]

比較対象に挙がるマンションはどれも、駅遠だったり二流ブランドだったりで比較にならない気が。
私は買ってよかったと思ってます(^^)
駅近、住友ブランドはやっぱり魅力だし、間取りは画一的だけど収納も多く実際の平米数より広く感じてます！
4/26入居で早い方と思ってましたが、４月頭の方もたくさんなんですね(^^)もうすぐですね！よろしくお願いします。

[25: 入居前さん]

確かに、、ウェリスなんて、駅歩9分となっているけど、めちゃ遠く感じます。近い、と言う人もいるので価値観と言えばそれまでですが、シティテラスでさえ、ちょっと歩くなぁ、みたいな感じなので。。比較対象ではないですね。。26日入居なんですね？ひと足お先に入っておきます^ ^よろしくお願いします！

[26: 入居前さん]

そうですよね。駅近、って最大5分以内を言う気がします。こんなこと、検討スレで書くと袋叩きにあいますが、、、

西側買った人いますか⁇いくらでしたか？

[27: 入居前さん]

地元からの引越しですが、ウェリスは歩くと15分かかりますね。電車利用しない人向けですね。
内覧会いきましたが、購入時イメージしていた感じと少し違うのが気になります。正面の印象が、植栽ではなく駐車場であること、エントランスがイメージより狭いことなど…植栽は木が育つとともに印象変わるものでしょうか？

せめてマンション前のガードレール部分がもうすこしスッキリしてればなあ(~_~;)

[28: 入居前さん]

確かにエントランス、思ってたより狭いかも^_^;

思ってたより良かった面はみなさんありますか⁇

[29: 契約済みさん]

思ったところより良かったというのは一つもないですね。
街並みがゴミゴミしてるからなぁ。

[30: 引越前さん]

東には古ぼけた商店街、北側は昭和を感じさせる大型スーパー、西側は視界を遮るゴルフ練習場、極めつけは南に下水処理場…

ほんとになんでこんなところ買ってしまったのか…

[31: 入居前さん]

そこまでネガティブなことばかりでもないですよσ(^_^;)
大阪市内、どのエリアだって何かしらマイナス要素はあります。それが嫌なら北摂や宝塚や芦屋にいけばいい。
私がマンションで気に入ってるのは、あまり他で見かけないブルータイルの外観と、
バルコニーからの眺めです。南向きなので生駒山が綺麗に見えます(^.^)
お部屋の中、間取りも気に入ってます！

[32: 引越前さん]

そうてすね。
確かに外観は個性的というか、他のマンションにはない特徴ですね…

[33: 入居前さん]

お風呂がかなりお気に入りテス^_^;
ディスポーザーとかは、いまや当たり前かな・・・
オプションはほとんど付けませんでしたが、みなさんどんな感じですか？

[34: 引っ越し前]

うちはまったくオプションつけませんでした。。
いろいろ気にはなっちゃいましたが。
私は間取りが気に入ってます。これは人の好みにもよるとは
思うんですが。
あとは収納が多いので助かります。
ゴミゴミしてるという印象もありますが、近くにいろいろあって
生活してみるときっと便利だと思っています。

[35: 物件比較中さん]

近くに住んでましたが、無い物を見つけるほうが難しいですよ^ ^しいて言うなら100円ローソンぐらいかな、、すべて徒歩で大丈夫な環境ですよ。

[36: 契約済みさん]

これだけ売れ残ると引っ越しも混まなくていいですねー。

[37: 購入検討中さん]

売れ残ってると言ってるみなさんは、住友が竣工後1年かけて完売する売り方だとご存知ですよね？

ちなみに、住友以外の三井や三菱、野村といったトップクラスのデベはみんなそういう売り方ですよ。竣工より前に売り切ると、営業の偉いさんが飛ばされるんです。

ここは竣工時点で、目標より売れすぎていたので、ペースを落としているそうです。

ま、我々購入者には迷惑な話かもしれませんが、高い買い物ですから、そこまで調べて、納得して購入したいものです。

資産価値は住んでからの方が重要です。間違ってもマンション管理は管理会社がするものとか勘違いせず、管理組合員全員で、キチンと管理して、良い物件にしていきましょう！

[38: 物色中さん]

>37さん

その販売方式の場合は、入居開始後の空き部屋に関する鵜修繕一時金や、その後の管理費、修繕費はデベが全て負担するわけですか？
そして、それらの負担は購入者に転嫁されるのでしょうか？
竣工後だと設計変更や建具の選択もできませんよね。

誰も嬉しくないような気がしますが、そのような販売方式を採用するのは、なぜなのか教えていただけると幸いです。

[39: 申込予定さん]

私も知りたいです。竣工後に一年かけて売る、ことが戦略か否かで、今検討スレで行われている議論は、なんの意味も持たない。売れ残り＝戦略、ということを理論的に教えてください。

[40: 契約済みさん]

色んな意見がありますが、契約した皆さんで
良い環境にしていきましょう❗️

自分で決めた大きな買い物。
引越し楽しみですね！

[41: 契約済みさん]

最初に断っておきますが、私は業界人ではないので、その点はご了承くださいね。
（色々な営業の方と話したり、不動産購入にあたって、学習して得た知識のみです）

ご質問にある、管理費、修繕費等の経常費はマンション管理開始以降はデベ負担になります。
管理準備金、修繕積立金も一定期間を過ぎるとデベが立替えます。
（一時費用は立替なので、購入者が現れたら、その方の負担ですね）

これらの費用は恐らく（いや間違いなく）販売価格に上乗せされていると思います。
そこを皆さんブランド代と言ってるんでしょうね。
実際、大手デベの物件だから欲しいという人は、一定数はいますし。

何故そのような売り方をするのか？

<購入者メリット>
・実際に竣工後の物件（外観 等）、部屋（内装、眺望 等）を見た上で、
　より納得して買うことができる。
　→青田買いで、「こんなはずじゃなかった」という人を減らしてあげられます。
　　眺望が悪い部屋も、実際に見て決断した人は納得性高いですよね。
　　ご指摘にあった通り、建具の選択ができないので、一長一短ですね。

<デベのメリット>
※前提として理解した方が良いのは、デベも事業として不動産業を営んでいますので、
　企業である限り、『適正な利益』を得ることを考えます。
　『適正な利益』を基に、次のより良い商品提供へつなげます。
　（過剰な利益を得ようと考えられると困りますが、そんな会社はライバルに淘汰されますよね）

・上記に明記した、実際にモノを見ないと買えない購入者を取り込める
　「こんなはずじゃなかった」という人がもたらす、悪い風評も減らせます。
・利益率の確保
　→早く完売したいがために、値付けが弱かったり（安いってことです）、宣伝のために
　 広告コストをかけ過ぎると、利益率が非常に少ない物件になってしまいます
　 （ちなみにマンション事業自体、元々利益率の低い事業なのです。）

中小規模のデベも、利益率確保はもちろん意識してますが、
売れ残りによる、大幅なロスコスト発生のリスクの方を避けたいのです。
マンションのような事業規模ですとそのリスクは計り知れません。
なので、中小規模のデベは、竣工前完売は絶対条件なのです。

あとは、大手デベの財力もこの売り方を支えているのでしょう。
大体、竣工時で7～8割売れていれば良しという考え方だそうですよ。

ちなみに何故『1年』かというと、竣工後1年を超えると、もう新築物件でなくなるからです。
新古物件になります。

私は特に大手デベだからという理由で購入してはいませんが、
他より何故高いのか？については、気になったので色々調べました。

従って、1年以内に完売していなかった時に、デベに文句を言いましょう笑
長文大変失礼しました。

[42: 購入検討中さん]

＞41さん
色々教えていただいてありがとうございます。
ただ、読む限りはその販売手法のメリットの大半はデベ側のメリットばかりだと思うのですが…。
確かに購入者側のメリットも書かれてますが、あなたをはじめ200戸超の既に竣工前に購入された方はあなたが書かれている購入者メリットを享受できていませんがそれは構わないのでしょうか？
結局竣工前に買った人達からするとデベのメリットに寄与するための金銭的負担があるだけですよね？
まさに批判されているのはそこだと思います。なぜデベの利益確保や風評被害を避けるために、購入者が余計な金銭的負担を負わなければならないのか。

その考え方(販売手法)が傲慢だと非難され、現実に支持を得られていないわけですよ。

それにしても、あなたが仰るようなカラクリを住友の社員さんが言うならともかく、購入者がそれに理解を示すというのはちょっと考えられないですね。

[43: 入居前さん]

あの~。ここは契約者のスレではないんですか？検討のほうに行ってください。

[44: 契約済みさん]

＞４３さん

すみません。変なものを呼び寄せちゃいましたね。

契約者の方で「売れていない」と勘違いされて残念に思って
いらっしゃる方がいたので、少しでも誤解が解ければと思ったしだいです。
書き込みには気をつけます。

[45: 契約済みさん]

＞44
(笑)
へんなものって。
自分で書いておきながらそれは少し失礼な態度だね。
せめてちゃんと反論してからにしたら？
42さんは真面目にレスしてるとおもうけど？
あなたがどう論理的に反論するのか聞きたいです。
言い負かされそうだから「へんなもの」扱いってのは、それはやっちゃダメ。
確かにスレ違いだけどそうしたのはあなたなんだから。
スレ違いを主張するなら39さんのあたりで言わないと。
書きっぱなしは卑怯だね。

ではどうぞ。

[46: 42]

42です。
へんなもの扱いって、、
しかも「もの」って、、、人ですらないっていう(笑)
まぁいいです。
確かにスレ違いなので、反論がある場合は検討者掲示板に書いておいてください。見に行きますので。

[47: 42]

あと気になったから調べてみたんですが、一流デベはどこも竣工後一年掛けて販売していると仰られますが、今週のスーモによると、いわゆるメジャー7と呼ばれるところで竣工後も売れ残っているのは住友以外では三井のパークタワー南千里丘だけでしたよ？
住友さんの物件は関西だけで３件も売れ残ってましたがね。

大手はどこも竣工後にわざと販売しているってのはどうも怪しい話ですねぇ。

[48: 37,41]

確かに失礼な表現でした。すみません。

反論も何も、スレを見て、少なからず「このマンションは
竣工したのに完売していない。自分は不人気物件を買って
残念だ」と思っている方がいるように思えたので、
私の知っている情報をお伝え(説明)しただけです。それで解決するかどうかは分かりませんが。

長文になるので割愛しましたが、既に購入済の200戸の方は
青田買いのメリットを享受していますよね？
内装や設備の選択ができる、眺望が良い部屋を確保できる等です。

デベも値段を釣り上げるだけのためにやってない(はず)です。
この物件でいえば、南棟の低層階や西棟は、目の前に
既存の建物があるので、購入者のリスクとなる部分に
ついて、現地販売にしています。

あと私の表現が悪かったですが、価格が高いのがブランド代のみみたいに見えますけど、
住友は外観やエントランスにはこだわっているそうです。
理由は、内装は購入者が後から変えれますが、外観は変えれない。
周りより良く見えれば、将来売るとなった時に少しでも
高く売れるかもしれないという考えです。
そういったところも値段が上がっている要素になってます。

私は議論するつもりはありません。理由を説明したかっただけなので、あえて契約者スレに書き込みました(それ自体が迷惑な契約者様いたらすみません)。
住友が嫌いな42/46さんは、契約者でもないので、特に引っかかる必要ないと思いますし、ここには書き込まないでください。

[49: 匿名さん]

48さんの書き込みは結局、大手デベが竣工後に売るビシネスモデルによって、青田買いする人にはメリットを享受出来てないのでは？ということの反論にはなっていないですよね。

要約すると、大手デベは自分たちの都合で竣工後に売るビシネスモデルを確立し、それに関わる費用は購入者全員に均等に負担している。青田買いをする人達は他デベ同様に選べると言うメリットはあるものの、費用負担をさせられている。竣工後の購入者は現地を見る事ができ、リスクは少ないと言うものの1部の費用負担をし、青田買いの人達にも負担を強いている。

でも、こういうことを言いたい訳では無いですよね？
今のままでは、上のように思われても仕方ないかと思います。しっかりと反論してあげた方が良いですよ！皆さんと貴方の書きたい真の事柄と想いを共有しましょう！

[50: 物件比較中さん]

スーモを毎週みてますが、大手ほどちゃんと竣工前に売り切ってますよ。
竣工後に一年掛けて売り切るのは一流デベに共通した販売戦略なんかじゃありません。
それは買い手にそっぽを向かれ始め、物件が売れなくなった住友さんだけの苦しい言い訳に他なりませんね。