オーベル目黒 その２

[物件比較中さん]

続きを語りましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/304262/
所在地：東京都目黒区目黒一丁目11番2（地番）
交通：山手線 「目黒」駅 徒歩6分 東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩6分
　　　東急目黒線 「目黒」駅 徒歩6分 、都営三田線 「目黒」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：50.76平米～77.31平米
売主：大成有楽不動産
販売代理：大成有楽不動産販売
物件URL：http://www.ober.jp/meguro/index.html
施工会社：株式会社 安藤・間
管理会社：大成有楽不動産

[201: 匿名さん]

もともとこの規模なら既定スケジュールでしょ。

[202: 匿名さん]

確かに｡すっかり2期かと思ってましたよ。

[203: 匿名さん]

販売好調なんですね。

[204: 匿名さん]

最終期2次、とかやらないでよー

[205: 匿名さん]

時代の波に乗ったのか目黒近辺の中では勢いがあるようでいいですね。

[206: 購入検討中さん]

他の城南地区オーベルを見ると　いよいよ最終期！→ 最終期2次 → 先着順 → 最終○邸ご案内 といった感じ。
要望書ろくに入ってないくせにどの面下げて最終期とかやってんのかと。
ここは購入意欲を煽るための最終期詐欺ではなく、最終期1次だけで売り切ってくださいな。

[207: 匿名さん]

2期に来訪しようと思ってましたが、最終期とはビックリしちゃいました｡希望に該当するお部屋があるのかナ！!!

[208: 匿名さん]

周辺の販売物件では総戸数が少なくて、6期とかの販売物件がありますもんね…｡1期の次が最終期とは販売好調であることは堅いような気がします。

[209: 匿名さん]

うなぎの寝床すぎるでしょ。
あまりにも狭い。

[210: 匿名さん]

確かに狭すぎて残念なマンションだわ。

[211: 匿名さん]

でも２人世帯が購入している時代の需要には合ってたんだね。広いと、当然高いし！

[212: 匿名さん]

ワイドスパンではありませんが、都内では平均的な間口でしょう。
これをうなぎの寝床とは、よっぽどの高級マンションかタワーマンションの間取りばかりしか
知らない人ですかねー。

[213: 匿名さん]

58㎡あれば十分かな。
広さの希望は人それぞれですね。
予算が無制限にあれば贅沢も言いますが…

[214: 匿名さん]

２人世帯が住んでも狭い。
こんなに狭いと恥ずかしくて、人を呼べないし。

[215: 匿名さん]

売る側の論理だけが優先された企画であることはどこを見ても明らかで、価格設定が難しかったんだろうなあと苦労が伝わってくる物件。一方、一昔前ならボロクソに叩かれ非難された企画も、周りが右にならえば違和感がなくなり、普通の評価を受けるもの。うなぎの寝床でも、買える価格で提供されたら文句こぼさずありがたがるのが今の流れ。

[216: 匿名さん]

生活感をなくしモデルルームみたいに飾れば狭くても人を呼べますよ。
本末転倒ですが。

[217: 匿名さん]

トイレの棚１つあげても、トイレットペーパーを複数ロールをばらさないで収納できる奥行きがあり、収納が良心的に考えられているので、間取り以上の有効な空間の使い勝手になりそうです。

[218: 匿名さん]

予算が有る方は良いですが、
限られた予算で、探している我々にとっては、
妥協できる広さなんだけどなぁ。
広さの感覚は、各々異なると思いますよ。
予算が有る方は、広いところを購入なされば良いと思いますよ。

[219: 匿名さん]

>214
確かに。

[220: 匿名さん]

共用廊下側は大きな窓を取れないから、結局中住戸は、正方形の見た目も使い勝手も悪い部屋を作らない、この程度のスパンに収束したのでは。

[221: 匿名さん]

スパン？？

[222: 匿名さん]

ワイドスパンとかナロースパンとか使うので間口の意味でスパンと使いました。
うなぎうなぎとうるさいので。

[223: 匿名さん]

少々妥協してもいいんだ。結婚を期に、どうしても目黒駅最寄りでマンションが欲しいんです。欲しいときが買い時。たまたま金利が安くてラッキーです。予算から考えても、今のところオーベルさんが一番(^o^)

[224: 匿名さん]

新築マンションにのぼせあがった人は、豪華なカタログやきれいなモデルルームを見学していると、気持ちの高まりから舞い上がっていて、気づいてみれば、「憧れのブランド駅近だけが自慢の、当初検討していた条件とは全然違うけど予算だけはクリアできる、三流立地で三流デベの三流ゼネ施工の、日照がなくて水害ハザードでは相当の被害が予想される地区の狭くて且つナロースパンのうなぎの寝床マンション」を買うことに、自分で自分を説得しはじめていたりするものです。住宅は、とても高額なことから、判断を誤って購入すると人生を変えてしまう程の一面もあります。だからこそ、本当に価値のあるものに、お金をかけることが賢い人だと思います。

[225: 匿名さん]

別にいいですよ。何を言われても選ぶのは自分だよ。ちなみに224さんはどこで、いくら位のを買ったんですか？
先輩教えてよ。なぁ

[226: 匿名さん]

224様、どこで買ったの。判断してやるよ。教えろよコラ

[227: 匿名さん]

224しばいたる
頭来た

[228: 匿名さん]

そんなに熱くなったらダメですよ。
相手はどのレスにも現れる購入希望者にイチャモンつけることに、全ての時間を注いでいる、ちょっとヤバい人だから。
妥協してもいいんです。不動産は結婚や出産、世帯分離等々の動機で選べば良い。欲しいときに買えばいいんですよ

[229: 購入経験者さん]

私も結婚が最初の購入のタイミングでしたよ。次が子供が小学生にあがったとき。もうすぐ大学生だから、次のタイミングで、この目黒あたりで探してますよ。このマンションは落ち着いた雰囲気が良い感じですね。

[230: 匿名さん]

タワーが苦手だから、見に行く予定。低層では注目物件です。
皆さん購入に一生懸命ですね。
時期がかなり後押ししてますもんね…

[231: 匿名さん]

223さんみたいに必要な時に購入する事には賛成だな。理屈じゃないですよね。
どのマンションが良い、も大切だけど、人生の中で購入する時期って決まってるような気がする。今の金利は追い風。私はそう思います。

[232: 匿名さん]

目黒の街が気に入ってしまったから(^_^)ﾉ

[233: 匿名さん]

社宅の期限まで6ヶ月に迫って、お尻に火がついて探し始めました。完成までの仮住まいはやむなしの状況です。地縁から目黒駅辺りに絞ると、オーベルさんの見学は外せないかな。

[234: 匿名さん]

233様
最終期オープン週は既に満席状態でしたよ。来週か平日ですって。秋の商戦スタートって感じですか。

[235: 匿名さん]

幹線通り沿いは避けたいので、山手通りよりも目黒駅寄りが良いなぁ。山手通り沿いのマンション見に行って、排気ガスでちょっとクラクラしちゃいました｡

[236: 匿名さん]

オーベルは平均以上はいってると思います。共用部分が弱いけど。
今時、都内で共用部分に拘る方は少ないかな

[237: 匿名さん]

昔は温泉付きマンションとかありましたね。考えられない(笑)

[238: 匿名さん]

帰省するのに、品川駅が近いと楽ですね。今回、目黒を通り越して、また乗り換えてで、つくづく感じた。

[239: 匿名さん]

あー、確かにクレヴィア目黒不動前は驚異だよね。

どうしても目黒駅、
金利が低い今、
タワーは苦手、
山手通りでクラクラ。

素敵なステマ。

あちらはなだらかな坂で最寄り4分、
低層も前面建物まで40m以上離れて、
全戸南向き、
免震で実質壁式構造、
優良住宅控除等が総額300万円、
価格も、管理費も安い。

人それぞれでしょうが。

[240: 匿名さん]

確かに人それぞれ。価値観により変わりますね。夫婦でも。

[241: 匿名さん]

うちは、旦那さんと意見が合わない。そうこうするうちに、半年くらいマンション探し。疲れちゃう。

[242: 匿名さん]

地方から来た人たちは 地元の親、友人たちに東京で成功した自分を見せたい
という成功欲があるから行動にそれが出るんだろうね。
よくメイクでも東京の女子はノーメイクが多くて 地方の子は化粧が濃いとか聞く。

地方から来た人たちは、自分は都会人の中の都会人と思いたい。
よそ者だけど、「東京ってこんなキラキラした所☆」とか思って
勝手な間違ったイメージで作り上げられた東京を捨てられず、
そんな全国ブランドの街（駅）にマンションを買うことが
ステータスだと勘違いしている。
盆と正月は帰省するらしいが、それ以外は東京人で通している。
『なんでそんなに憧れるの？』　

先代より前から東京に資産を持つ者、継ぐ者は、
土地勘も蓄えもあり、より価値ある物件を、
金利とか社宅とかを気にせずに長い目で判断して手に入れる。
全国ブランドかどうかなど、もちろん気にもかけない。

悲しいかな都市流入者は、
所詮は都心部に資産を持ち合わせておらず、
最下層からの必死の成り上がり、
もしくは爪を灯をともすかのような節約で、
辛うじて中産階級に位置しており、
現時点においてもたいした資産を保有していない。

ゆえにデベもこうした地方出身者の所有願望につけこんで
しょうもない物件を高く転がして儲けている。

[243: 匿名さん]

地方の両親から贈与も出そうだし、どうせなら住んでみたい、生活してみたい街で購入したいですね

[244: 匿名さん]

駅近だけが自慢でないですよ。
スーパーとして目黒駅アトレを利用出来るし、まわりに目黒川や緑や坂があるので窮屈感がないし、恵比寿ガーデンプレイスまで歩いてデートに行けるし、白金や花房山ほど高くなく手が届くし、雅叙園や目黒のさんまなどの歴史もあるし、東京出身ですが、知らなかった目黒を知るとなかなか面白い街ですよ。

[245: 匿名さん]

建設中の現地に行ってきました｡存在感があって、良い印象でした。

[246: 匿名さん]

HPに最終期と書いてあったけど検討書受付終了？

[247: 購入検討中さん]

検討書受付の真っ只中ですよ。
抽選回避したいから、重複を避けていただきたいですが。
宜しくお願いします。

[248: 匿名さん]

結局、また土壇場で8月末販売が9月に延期になったのね。

ただの延期だと見栄えが悪いから無理やり最終期を演出か。

要望書出しても拘束力はゼロだから、
泥舟だと感じたら今からでも却下するか他に乗り換えるのが吉。

[249: 匿名さん]

確かに第2期1次、2次、3次、・・・とすれば販売時期をずらさないで済みますね。
ただ、第1期に6割売って、次が最終期で残り全部とは、売れ行きがいいのではないでしょうか。

[251: 匿名さん]

9月で残り全部、ならね。

普通に最終期2次とかに突入するデベも多いけどね。
有楽は特にいつもそれやってるイメージ。

[252: 匿名さん]

別にどうでもいいじゃん。大したことではないよ。

[253: 匿名さん]

せっかく購入に前向きな人がいるなら、そのまま応援してあげればいいのに。見過ごすことなんて簡単なことではないですか。

[255: 匿名さん]

ヒルサイドいいと思う。でも抽選。

[256: 契約済みさん]

実際今の豪雨とかで大丈夫なのか本当に心配になります…

[259: 匿名さん]

そんなことないですよ

[260: 匿名さん]

古地図では田んぼだったし、川の近くですから、そんなに地盤がいいとは思えませんが、本敷地には前の社宅は
コンクリの４，５階程度の建物が建っていたし、今回テノコラム工法による地盤改良での
直接基礎ですから大丈夫ではないですか？

[261: 匿名さん]

ガセ流して買おうとしてるのミエミエだな。
ただ坂道毎日歩くのは辛いと思うよw

[263: 匿名さん]

知り合いのお医者さんにしきりに宣伝の郵便が来ているようなので、全戸要望書できつきつに埋まっていない棟がある模様です。
比較的売れているように見える物件ですが、完売するのは大変なことですね。

[264: 匿名さん]

いかなる商品も宣伝や広告はしますよ。
別にいいじゃないですか。

[265: デベにお勤めさん]

私は某デベの開発担当です。土地の仕込みについては、
このマンションの売り出し価格は良い参考になりますね。
値上がり前に、価格決定していますし、売れ行きも好調。
今後の周辺エリアで、我々が供給する際の指針物件であることは
確かですよ。

[266: 匿名さん]

オーベルは値上がり前の物件であることが、私たち一般ユーザーからしたら、魅力的ではあるのですが。
今後は土地が上がってきそうですものね。今日の日経新聞にも、朝日新聞にも書いてありましたね。

[267: 匿名さん]

テノコラムって豆腐みたいな軟弱地盤で使う工法だよね。

[268: 匿名さん]

えっ違うよ。ここの地盤よーく知ってるけど、軟弱じゃないよ

[269: 匿名さん]

31日は満席だったよ。日曜日は雨が降りそうだから、31日に来訪したかったのに。マンション探しは縁も有りますよね。

[270: 匿名さん]

>>268
ふーん・・・。ここで「軟弱地盤じゃない」と出まかせを言ってしまうとまた倍返しされるよ？

テノコラムは高級物件での採用は皆無で、数としては賃貸アパート系の基礎での採用が中心。
ダメとは思わないが「品質はともかくとして工期優先」で選ぶものでしょ。

[271: 匿名さん]

2つ上の269サンへ
2LDKメインで行くと、選択肢が減っているよ。
よくモデルルームにあるような、大きなバラを貼る価格表がないから、わかりませんが、販売が進んでいる感じでしたよ

[272: 匿名さん]

テノコラム工法に関しては「戸建て住宅、集合住宅から大規模ショッピングセンターや高層建築物」という情報もありますよ。震災での実績もあるようです。

ブランド高級物件は昔からのネームのある地に建てるから、そもそも、そう言う地は地盤改良は不要でしょう。

[274: 匿名さん]

目黒ですよ、震災で液状化した浦安じゃないんだから。支持層まで数十メートルの軟弱地盤はもっとたくさんありますよ。テノコラムでは支持層まで数メートルらしいです。
精度は分りませんが、地盤簡易検索によるとオーベルの敷地には良と不良の部分があるようです。

[275: 匿名さん]

簡易ではなく詳細では、高台からみて丁度オーベルから河谷底となり「悪い」地盤。
表層地盤増幅率もオーベルから1.8を超えており「地震で揺れやすい」地盤とされる。
これで地盤が悪くないと言うのは、相当に無理がある。

もちろん目黒駅界隈としては悪い地盤というだけともいえ、
城南住宅地でわざわざそんな場所に…という考えが一般的とは想像するが、
契約者が書いているように、東京の東側や浦安など、
国内最悪の地盤まで含めて比較をすれば、特段悪いという印象はなくなる。

[276: 匿名さん]

だったら安心なんじゃないですか。
まぁこのあたりが壊滅したら全て終わり。目黒が好きなら、いいんじゃない

[277: 匿名さん]

地盤はもちろん大切。
でももっと大切なのは、その人にとって、その時期に購入する事が大切かどうか、だと思いますよ。
結婚、出産、子供の学校等々。シンプルにシンプルに☆
真面目に私は不動産業者ではないですからね(笑)

[278: 匿名さん]

オーベルから表層地盤増幅率1.8（1.5以上が要注意）ですか。表層地盤増幅率をWikiで調べたら、増幅率が高い（地盤の弱い）駅、低い駅のベスト5がありました。

増幅率が高い（地盤の弱い）駅

1位 秋葉原駅（千代田区）1.85
1位 水道橋駅（千代田区）1.85
3位 浜松町駅 （港区） 1.74
3位 東京駅（千代田区） 1.74
5位 神田駅（千代田区） 1.69

オーベル隣接の旧代官屋敷の乗っかる台地の支持層までテノコラムで強化してあるんだったらまあ安心です。

[280: 匿名さん]

ちなみにWikiにある増幅率の低い（地盤の強い）駅ベスト１は

1位 東新宿駅（新宿区） 1.31
1位 代々木駅 （渋谷区）1.31

となっていますが、これは山手線の主要駅の中でのベストで
試にJR中央線八王子駅を調べたら1.05でした。

[281: 匿名さん]

一般的にローム台地でも、増幅率は1.7程度あるよ。J-SHISの増幅率も詳細な訳じゃない。地形分類と30mのS波速度からの簡易評価式でしょ。1.5が要注意って聞いたことないな。本当に揺れやすいのは、谷底低地ではなく、埋め立てなどの2を超す地域じゃない？しかも、建物の被害って、地盤にも構造や階数など色んな要素が入るでしょ。増幅率が高いから、壊れるってのは、不安を煽りすぎだよ。地盤改良で直接基礎を選定できる建物なら、安心な方だと思うよ。

[282: 匿名さん]

ここの地盤が城南の住宅地らしくない絶対的に軟弱かどうかの話なのに、

山手線の東側の駅とか、躯体構造の話に持って行くのは何なのかね。

すぐ隣の高台は1.4で、ここは1.8以上。

これを比較するならともかく、下を探して、

埋立地の方がよっぽど揺れやすい、ねえ。

しかも、主観のみ、自分基準で公的な指標を否定するとか、神かよ。

[283: 匿名さん]

建築技術で、壊れにくい建物にはなってるでしょ、そりゃ当然。

日本全国、どの建物も同じだ。

不安を抱えて住んでいる人はいない。

じゃあ、なんで地盤をみんな気にするのか。

なんで軟弱地盤は嫌われるのか。

[284: 匿名さん]

やっぱり、震災でN値がゼロの埋め立て地の軟弱地盤が液状化したり、水道管が曲がって一ヶ月くらいお風呂に入れないとかいった被害があったからじゃないですか？
勿論この辺は大丈夫だったと思いますが。
そう言う色々な教訓が反映されたオーベルの建物や、現在の低金利動向、2%のインフレ目標、現金持ちは買い時かな？まあ、一番はその人が自分の家を持ちたい時が買い時でしょうが。

賃貸派もいいでしょうが、リーマンショックで仕事を失った人を知ってますが、家を持ってたから、ホームレスにもならず結構平気でした。

[286: 匿名さん]

もう地盤の話はわかりました。
ハイハイ。
お腹いっぱいダヨ。

[287: 匿名さん]

オーベル目黒、1%割引。
http://contents.benefit-one.co.jp/pdf/taiseiyuuraku_OBER_realestate.pd...

[288: 匿名さん]

まとめとしては、オーベルは軟弱地盤で、表層地盤増幅率1.8以上のよく揺れる要注意地。
でも、賃貸アパートでよく使われる実績ある地盤改良を施して、その上に建てたから安心ってことで。

[289: 匿名さん]

いや、違うな
わかってないな(笑)

[291: 匿名さん]

地震ハザードマップの増幅率は公的情報だけど、282の言う公的指標って何ですかね。そんな指標ないよ。1.4と1.8を比べて、ここは城南らしからぬ地域。だから何？資産価値が劣る物件になるのかね？何が言いたいのか、分からない。地盤云々のみで危険性を語るなら、ちゃんと上物や地盤対策を含めて、意見した方がいいですよ。

[292: 匿名さん]

で、結局、事実を出されて激おこで終了。見苦しい。

[293: 匿名さん]

皆さん100％で、誰からも攻撃されないマンションを買ってるのかね？
そんな予算無いでしょ？

[295: 匿名さん]

山手通り沿いの地盤もかなりきな臭い。首都高速の中央環状線の工事が、地下から水が出て、一年完成が延期になったくらいだからね。地盤中心で考えるのなら、多摩地区の国分寺崖線沿いが良いのでは。

[297: 匿名さん]

オーベルの高台側の隣が、江戸(？)時代の代官屋敷の土地ですからね。その直ぐ隣りが急に軟弱地盤で危険とは。考えにくいですね。ちょっと掘れば直ぐに支持層でしょう。

[299: 匿名さん]

坂はありますが、目黒駅徒歩6分に3000㎡弱の敷地ですから、
テノコラム程度で改良できるなら改良して、隣の台地を拡張した強固な地盤に変えて利用すべきでしょう。
目黒川も氾濫しないように次々に対策がうたれていますし、お金をかけて守られたこの目黒に住まなきゃ損、損。