坪単価の考え方

[申込予定さん]

今注文住宅検討中で、工務店を中心に話を進めています。
無知なので教えて頂きたいのですが、坪単価は建物建築費だけで考えられている数字なのでしょうか？
またその場合、住設や配管など一般的には含んで考えられているのでしょうか？
どなたかご教示ください。

[1: 匿名さん]

含むものと考えるのが通常です。
建築士の費用は坪単価に含まれないので別途となります。

[2: 匿名さん]

決まりはありません。
ですので、坪単価は無視して、総額で考える方が分かり易く、比較し易いです。

[3: 入居済み住民さん]

経験則ですが。
坪単価を確認する際に、「設備・経費などを含めて、住める状態になるのは坪いくらくらいか？」とするのが良いと思います。
単に坪単価では、各社独自方式（？）での回答が返ってきてしまいます。

[4: 入居済み住民さん]

2さんの言うとおりだと思います。

[5: 匿名さん]

人工と材料、工事雑費で幾らというより、相場感みたいなもの。
建築って設計は細かくできているが、価格は細かい積み上げをしない大雑把なもの。

[6: 申込予定さん]

主です。
皆さんわかりやすいご説明有難うございます。

やっぱり結局は相場で考えた方が間違いないですね。
俗にタマとかアエラが言う坪単価が、結局何を入れて考えているのか気になったりしてました。

要望伝えて総額で比較します！

[7: 匿名さん]

壺の値段なんか緻密魍魎の世界、曰く騙された方が悪い。
坪も同様。

[8: 匿名さん]

資材は建設物価、労賃は技術者賃金が、軸組み、防水、左官など技術ごとに日当が決められている。手伝いの作業員賃金も全てそう。
いい加減と言われる公共事業より、もっといい加減なのが、個人住宅の坪単価、何の根拠も示さない。

[9: 匿名さん]

他スレでも書いているが、手間隙掛けた見積もりが欲しければ事前に見積もり料を支払うのが筋です。
食い逃げという言葉がありますが、そういった行為を平気でできる人種は下衆と呼ばれます。
＞8さんは見積もり料は事前に支払うことを前提で言われているのでしょ？

[10: 匿名さん]

＞9
たしかにね。いい加減と言う言葉の意味が解れば、誰が一番いい加減か見えてきますね。

[11: 匿名さん]

1日日当１０万円や一式いくらなどという根拠のない見積もりならお断りですが、国が定める技術者賃金の６万円？日当で、根拠のある適正な内容なら支払います。
甘いどんぶりの世界に浸っている建築士にできるかな？

[12: 匿名さん]

>11
その前に、詳細な見積もりができるだけの詳細な図面が必要です。
それを建築士に有料でお願いしないといけない。
概略図面では概略予算しか見積もれないしね。
勿論、図面完成直後に設計料は支払わないといけない。
採用しない理由で踏み倒す人いますからね。
これも前払いにしないとね。

[13: 匿名さん]

詳細図って平面図と断面図があればいいんじゃないの？
伏図は、半自動的にできるし、そんなもん、土地区画と間取りがあれば，1時間もあれば、できるだろう。
設計に１５万払ったことがある。
１日仕事がせいぜいのものだったよ。
請求する前にどんなものをどこまで作るか、そしてできたものを支払う前に確認する権利が、発注者側にあるはず。
素人だから、これで良いだろうという姿勢はやめるべき、あなた方は、請負者なのだから。
相応の対価なら納得するが、不動産業界？慣れして、ぼったくりになっていると思った。

[14: 匿名さん]

見積もり料だって？冗談でしょ。
見積もりだけで金を要求する業界や企業を私は知らない。

客からすれば、仕様が明確になっていて総額が安ければ十分。
積算の内訳なんて、在るに越したことはないが大して重要ではない。

競争だけで考えれば価格は安い方が良い。
しかし、むやみに安くしたんでは利益が出ない。
利益を確保しつつ競争力のある価格を提示するには出来る限り正確な積算が必要になり、少ない手間で正確な積算をする事は、それ自体が重要なノウハウなんだよ。
手間の分だけ金をよこせって？アルバイトじゃあるまいし。

[15: 匿名さん]

つまり、採用するかしないかは別問題で、詳細な見積もりを取るためには詳細な図面が必要であり、30坪程度の住宅なら詳細見積もり設計料で100万円？と詳細見積もり料6万円×5人区＝30万円？が必要になってくるわけですね。
一社相手だけだと30万で済むかもしれないが、平均3社以上でしょう。
合計で200万？程度です。
これも、施主に心変わりがない場合で、設計が気に入らなかったり、予算と見積もりが違った場合、
これ以上の前費用が必要になってきます。
最近の消費者の動向をみてると、最初の設計で気に入るケースは稀だと思います。
多分、最低でも2棟分の設計はありでしょうから200万×2回分＝400万円が前費用として必要になってきます。
その400万円にしたって建物本体価格とは別ですから、それに建物本体価格が上乗せされます。
坪単価見積もりも、本来なら見積もり料も必要ですが実体としては無料としています。
詳細な見積もりをとるために、その差額は400万程違ってきます。
その差額の400万を支払う覚悟があるのか、それとも概略図面による概略予算に頼るのか、施主が決めればいいことです。
場合によっては、その差額が400万で済まない場合もあります。
無駄な費用だと思いませんか？

[16: 匿名さん]

無駄なカネを払うぐらいなら、坪単価で納得しなさいと言いたいのかい。
それなら坪単価で概算で契約してから、詳細設計をして、坪単価との差額を返金することです。
坪単価から浮いて金をそのままポケットにいれて無い無いは、いけませんね。
２．３日の設計のみで、１3０万円ですか。
良い御商売ですね。

[17: 匿名さん]

住宅コンペサイトを作って、その積算価格を基に業者入札を行って、採用設計建築士には５％、監理もするなら10％を支払うようにすればいいですね。
それなら４００万払わなくて済みます。

[18: 匿名さん]

>それなら坪単価で概算で契約してから、詳細設計をして、坪単価との差額を返金することです。
業者はその方法を好むと思いますし、現行がそのやり方だと思いますよ。
返金するケースもあれば、追加となるケースもある。

[19: 匿名さん]

＞15
＞設計料で100万円
設計屋なら設計は商品なので代金を請求するのは当然だが、住宅屋なら設計費用は経費なので「設計料」として請求するのはおかしい。もちろん、見積もりの内訳に含むのは何の問題も無い。

＞本来なら見積もり料も必要ですが
なぜ『必要』と断言する？貴方の勝手な理屈でしょう。

＞16
＞概算で契約してから、詳細設計をして、坪単価との差額を返金
返金の必要は無いでしょ。その金額で納得して契約したんだから。出来高払いの契約でない限りは。
逆に、足りなかったと言われて請求されたのでは困る。

[20: 匿名さん]

＞なぜ『必要』と断言する？貴方の勝手な理屈でしょう。
ボランティアじゃあるまいし、どこの世界にただ働きしてくれる人がいるの？
だから施主は常識がないっていわれるんだよ。

＞返金の必要は無いでしょ
話の前後をよく読んでから意見しな。（笑）

[21: 匿名さん]

＞ボランティアじゃあるまいし…
タダ働きじゃないでしょ。給料貰ってるでしょ。
売り上げに結びつかない仕事なんていくらでもあるよ。

＞話の前後をよく読んでから
読んでるよ。「坪単価で概算で契約して」って書いてある。
見積もりを出した方法が『概算』なだけであって、その仕様と金額で契約したのなら、その契約どおりにするのが筋だろ。
もちろん、何らかの変更をしたのなら、その変更の度に見積もりを貰い、再度契約する。

[22: 匿名さん]

>21
よく読んだ結果がその返答か。
人それぞれ能力の限界があるからね。

[23: 匿名さん]

＞人それぞれ能力の限界がある
全く同意。
貴方には説明する能力は無さそうですね。

[24: 匿名さん]

概算ということは精算があるということだ。
精算するには、予め利益率まで決めなければならない。
ということで、NO18は嘘。
常識ないな。

[25: 匿名さん]

>タダ働きじゃないでしょ。給料貰ってるでしょ。
その給料は会社が払っている。その会社は誰からもお金もらわなければ
どうやって給料払うの？

>設計屋なら設計は商品なので代金を請求するのは当然だが、
>住宅屋なら設計費用は経費なので「設計料」として請求するのはおかしい。
住宅だって建築業界の一部。住宅屋の社員や外注先に設計屋がいて彼らが設計をする。
体育館の設計は経費で処理されなくて住宅の設計は経費で処理されるとかいう考え方自体がおかしい。
住宅屋の多くは設計料無料を売りにしているだけで、設計に関する費用が発生しないわけではない。

[26: 匿名さん]

>外注先の設計屋が建築確認と監理建築士をするの？
だから、現場に一度も監理建築士が来ずに学校出たての素人の現場監督がくるのか。
これって、違法じゃないの？

[27: 匿名さん]

>>21も>>25もどっちも正しいんだよね。
悲しい事にどっちも現実として実際にある。
知的労働の価値は認めてもらいたいけど、
その価値が分からない人にとっては形にならないものは無価値なんだよ。
本当に残念な事だが。

[28: 匿名さん]

注文するかどうかを決めるための見積りなのだから、これが無料なのは一般的
もちろん業者側がその段階で費用を取る取らないは自由で「うちは商談一回一時間で幾らです」と
費用を取るのも自由です。
ただそんな事をしたら、まず客が寄り付かないのも現実でしょう。

見積りが後の契約内容に順ずると考えれば（大半はそうなるでしょう）
見積りの精度を高くしておかなければ、契約後の行き違いになりかねません
もし単純に「４０坪の家２５００万」これでは木造かRCかでさえ決めていない
そんな詳細の無い状態で先に進めば、業者が泣くか施主が泣くか、どっちにしてもトラブルの元。
だから概算であっても誤解を生じ難い程度の見積り精度は要求されます。

坪単価の運用で困ったものが、表面上を安価に見せる為の「建物本体価格」による単価表示
一体この建物本体価格とは何なのか？
本来、建物本体だけに価格設定するならば、法的・事務的費用を除けば本体だけを購入して他は別途と
する事が可能なはずです。ところが現実には、そんな値段で本体だけ売りましょうなんて業者は少ない。
（実際にパッケージ販売で、本体価格売りを行う業者は有ります）
しかしその大半が囮広告で商売をしているのが現状です。

こうした現実を踏まえれば、土地の特殊な条件を省いた状態で、総額として坪単価を考えるのが妥当です。
そして後付けでもよいもの（賃貸なら装備されないもの）これは千差万別なので別途と考えます。

[29: 匿名さん]

>だから、現場に一度も監理建築士が来ずに学校出たての素人の現場監督がくるのか。
>これって、違法じゃないの？
監理建築士は現場に行かなければならないという法律はない。
写真で報告を受けて電話で指示を出すという方法でもよい。
実際のところ住宅業界だけでなくゼネコンでも同じ。
設計部の部長が監理建築士であり、実際に現場を確認に行くのは設計担当者というのが多い。

坪単価で契約した場合のよいところは、図面に書かれていなくて見積もり落ちがあっても
そっちの落ち度だろうといって打ち合わせで実施すると約束したことを強制できるが
詳細見積もりによって契約したの場合、図面に書かれていなかったり見積もられていない
部分については実施を強制できない。
これは詳細見積もりの場合には但し書きが多く「見積もられていない部分は見積もりに含んでいない」と
書いてあるため。詳細を出しているんだから見積もり落ちや図面化されていない部分は自分で見つけ出せと
いう事。

[30: 匿名さん]

センチュ○ーホームだっけ？
はじめに３万だか払わないと、見積もりどころか構造とか施工の方法さえ、
何の質問しても教えられないシステムのHM。

一応、企業の姿勢として、チラシに書いてあるのが、
「建築契約しなかった人の見積もり等の経費を、建築契約した人が負担するのはムダだ」
という、一見マトモに見えるが、よくよく考えてみると、おかしな屁理屈。

そういうのが良い人も居る訳で。

[31: 匿名さん]

＞25
＞どうやって給料払うの？
売上げの中から払うんだよ。
で、契約が取れなければ売上げも上がらないから、資本金や借入金から払うんだよ。
でも、売上げが上がらないとジリ貧だから何とか契約を取りたい。そのためには、商品の価値を高めるとともに、価格を抑える必要がある。だが、利益を確保する必要もあるから安くし過ぎるわけにはいかない。だから、見積もり（積算）の制度を上げる努力をするんだよ。

＞設計料無料を売りにしているだけで、設計に関する費用が発生しないわけではない
費用が発生しないとは言っていない。
その費用は商品の代金ではなく経費だと言っている。

＞27
私も知的労働の価値は認めているよ。私自身が知的労働をしてきたわけだし。
だが、ビジネスとしては、見積もりを行い契約を取らなければ売上げにはならない、と言っているんだよ。
私自身はIT業界だが、積算し客先に説明にも出かけても受注に至らなかった事は何度もある。
だが、積算は業務として行う必要があるし、（精度や根拠はともかく）積算せずに受注するなんて事はありえない。

スレの内容（坪単価の話）からズレちゃったね。

誤解の無いように書いておくと、坪単価×面積による積算を否定している訳ではないよ。
簡便な積算方法でも問題は無い。
ただ、仕様を十分に明確にする事と、全ての必要な費用を含める事が必要。坪単価×面積だけでは十分でない。

[32: 匿名さん]

>外注先に設計屋がいて彼らが設計をする。
答えを部長と社内に限定して逃げているが、以前に外注と書いている。
外注に限定しよう。
客は会社と契約している。
それを客の了承なしに委託したのであれば、違法と考えるのが普通だ。
丸投げだ。

建築士の部長は、社員から報告を受けていなければ、預かり知らぬところで、欠陥住宅の責任が無くなるからこうした分業が行われる。

本来、自分で設計したものがその通りできているか確認するのは技術者の基本だ。
大御所の建築士もやっている。
住宅会社が分業をして、つくる側が顔の見えない住宅づくりを始めたことが問題と確信を深めたよ。
偽装事件という信じられない事件が起こる下地が備わっている。

坪とか一式という見積もりは、目安としては分かるが、根拠がないので契約額としては認められない。
前レスに不十分とあるとおり、積算ができていない仕様があいまいということ、それが常識化している。
建売や売り建て、建条付きはまさにそのもの。
安い買い物ならともかく、生涯住むことになる住宅がこんなお粗末な世界とは驚く。

[33: 匿名さん]

＞売上げの中から払うんだよ。
そんなつまらない答えをもらう為にこの質問が出たわけではないと思うよ。
見積もり作業が営業費用の一部なら、営業費用を下げれば商品価格に反映されるわけだ。
詳細見積もりなどと言う無駄な作業を合理化したのが坪単価見積もりです。
中には合理化の意味も解らず、単なるどんぶり勘定の業者もいるかもしれない。
その辺は施主の選択眼も必要とされる。
見積もりに過大な時間を費やしている業者は馬鹿としか言いようがない。
できれば、全ての顧客に対して詳細見積もりを実施している業者の方の意見をお聞かせいただきたい。
IT業界ではなく、住宅業界の方です。

[34: 匿名さん]

＞詳細見積もりなどと言う無駄な作業
客不在の産業、すべてはここに集約されている。
なめてるよ。

[35: 匿名さん]

そんなつまらない答え、詳細見積もりなどと言う無駄な作業、 合理化の意味も解らず、単なるどんぶり勘定
馬鹿としか言いようがない。
住宅産業独特の言い回しのようです。

[36: 匿名さん]

何のために詳細な見積もりが必要かを考えればよいのです。
家を建てる側から言えば、見積もりは坪単価でもけっこう、一式工事でもいいのです。坪単価はそのＨＭがこの金額で売りたいという数字ですから高いと思えば値引き交渉をするか、他のＨＭを探せばよいのです。
ポイントは使われている建材・資材が単価・定価のわかる程度まで仕様がオープンになっているかどうか、特に仕上げ材・設備機器の設計変更の際にどのような手続きをするのか、この２点を事前に了解していれば契約上の問題は起こりません。

[37: 匿名さん]

仕様と詳細見積を出した上で契約という会社だってあるのに、
何で住宅業界とか一括りにしてるのかね。
どんぶり勘定な会社があるのは否定しないが、
そんな会社とは契約しないよ。

で、坪単価に話を戻すけど、
仕様に対して坪単価や総額が見合ってるか見合わないか、
知りたいのはそこ。
だから詳細な見積が欲しいのよね。

[38: 匿名さん]

坪単価でやっている所が詳細な見積もりなんて出せるわけがないよ。
本人たちが困ってしまうよ。

[39: 匿名さん]

中身のない脳内さんたちのレスが続いていますね。
詳細見積もりに関しては、施主側が自分で数量見積もりまで業者に提出すればいい。
見積もりの方法が解らなければ自分で勉強すればいい。自分の家のことだからね。
業者は単価を入れるだけ。手間もかからない分、施主には大きな労力が必要となる。
自分の家のことだから当然と言えば当然。
これなら、何回でも見積もり依頼しても、業者のほうも理解してくれると思う。
数量、内訳に誤りがあれば自己責任。
これでうまく収まると思う。

[40: 匿名さん]

＞38
＞坪単価でやっている所が詳細な見積もりなんて出せるわけがないよ。
よくわかっていないね。
積算ソフトを使えば、馬鹿でも詳細見積もり位はできるよ。

[41: 匿名さん]

＞39
施主ですが同意。
自分で設計して図面を書いて積算資料を見ながら数量を出して仕様書（材料一覧）をエクセルで書き、工務店に価格を入れて貰った。
多くの施主は知らないでしょうがべた基礎のコンクリ量を出すだけで半日は必要、鉄筋の長さを出すのも同様です。
全ての量を出すのは膨大な日数を必要としました。
家の勉強（調査）、計画、土地探し、設計製図、計算（断熱を初め様々）、仕様書作成で半年位遊びました。

坪単価は統計だと思います、ゼロから設計して全ての部品を拾い出して数と価格、工数を出すには膨大な手間が必要です。
家を建て、使用した材料の量、価格、人工代・・・は整理すれば実績として分かります。
実績の数を増やせば傾向が出ます、特別な要素をチェックして除いたりすれば正確な坪単価になっていきます。
設備などは元々、半オプションですから取り付け人工だけで済みますし数も極端に異なりません。
統計的に標準の坪単価を決めて例えばガルバ屋根を標準としてて顧客から瓦の要求が有れば躯体強度、屋根勾配などが変わりますからオプションとして坪？万円上乗せにする。
坪いくらのH.Mは殆どが上の方式で合理的な見積をしてると思われます。

[42: 匿名さん]

確かに手計算なら、そうなるが、専用のプログラムを使えばそう時間はかなからないと思う。
実際の設計屋さん、３０坪の家を概算するのに何日要しますか？

[43: 匿名さん]

＞41の追記
図面と仕様書の施主支給見たいな物ですが、安く出来たかと云うと逆に高くなりました（坪単価と積算資料からの推測）。
工務店では初めての経験で自分の土俵で相撲を取れませんから相当リスクを感じたようです。
単品価格は高め、必要工数は多めになってました、全て網羅されてますから経費代だけでは調整出来ない事も有ると推測します。
上に数も自己責任との記載が有りますが工務店としては不足した場合は二度手間になり損害になります。
人工のやりくり等も生じてしまいますので工務店としても最低限の確認をしたと思われます。
安くするための目的では有りませんからエクセルの仕様書を３回ほどメールでやり取りして契約しました。

[44: 匿名さん]

＞42
例えばべた基礎のコンクリ量を出すソフト等有るのですか？
3DのCADを使用して基礎図を書けば体積もCAD機能で出せます。
図面がなければ分かりません、この場合は２次元でなく３次元が必要です。
CADでも何でもそうですが人が手間をかけてデータを入力しないとソフトは何もしてくれません。

[45: 匿名さん]

＞42
概算とは？
坪単価と同じではないですか？
設計屋もたくさんの実績資料が有りますから同じような物件を探して異なる部分を修正するだけでしょ。
どんな業種でも経験と云う、不正確なようですが実際は正確な、どんぶりをしてます。

コンピュータは正確にデータを入力してソフトにバグがなければ答えを早く出してくれます。
しかしその答えが正しいか入力ミスが無いかを判断するのは経験に基づく感なのです。

[46: 匿名さん]

＞42，＞44
見積もりの段階で厳密に正確な計算が必要ですかね？
過去の経験から大まかに分かれば十分なのではないでしょうか。
大まかだと利益は変動するでしょうが、数をこなすうちに平均化されるでしょう。
受注できてから、工事で必要になるまでに計算し直せば済むように思います。

＞45
同意します。

[47: 匿名さん]

ミスは、どの時点で発覚しても自己責任でしょ。

[48: 匿名さん]

コンクリ－ト、面積×厚さ、立ち上がり延長×高さ×厚さ、アロワンス、これ意外に何があるのでしょうか？

[49: 匿名さん]

概算は根拠あるもの、坪単価はカン。

[50: 匿名さん]

＞48
基礎図面が有りましたら、エクセルなどで試しに計算して見てください、べた基礎ですと斜め部分も有り、相当な数のデータを入力すると思います、分割を間違わないように抜けがないようにして下さい、見積のコンクリ量と比べて下さい。
コンクリは生ものです、多く手配して残っても使えません、ほんの少しだけ残すようにしますから量の把握は大切です。
実際は最後のローリーの量を調整してるようです、現地の状況をみて電話で連絡してます。

[51: 匿名さん]

＞49
坪単価も過去の実績価格を統計した場合は概算と同じで根拠が有ります。

[52: 匿名さん]

＞47
ミスの話ではなく、経験者の感は大きな誤差は有りませんと云うことです。
経験の少ない者がソフトを使用して結果を出しても不正確になります。
ソフトも材料だしまで出来るものは相当な技能が無いと使いこなすことは出来ません。
生半可では覚えられません、扱える方ほんの少数と思いますし大手くらいと思います。

[53: 匿名さん]

どの話も正しいと思いますよ。
見積もりは大手ほど雑にしていると思いますよ。
実績データが豊富にあり、商品戦略が明快です。
彼らの商品は大量生産品であり、彼らの才能以上のものは最初から扱わない。
何でも飛びつく中小工務店もその辺は見習うべきです。

[54: 匿名さん]

>>42
ソフト利用って、そんなことできる工務店はどれだけある？
よほどの工務店かＨＭでない限り、自社で数量出したりしないでしょう。
数量を書き込んでも下請けが計算した数量のままでしょう。

[55: 匿名さん]

詳細な見積もり設計ができていない段階で、濡れ手に粟の膨らんだ坪単価で契約させられていることがよく分かった。

[56: 匿名さん]

詳細な見積りといっても結局は、この面積ならこんなもん　といった数量を元に計算したりする。
例えば釘の種類に数、そんなんは正確に数を出せと言えば計算は可能だけど
その手間を考えたら概算の方がいい。
だから過去の実績と経験で概算の含まれた見積りになってるという話でそ。

じゃあソフト計算（たぶん大手業者は皆そうだと思われ）が正確なのかといえば
決してそうでもない。
何故ならソフトに入力されてる各種の部材単価は必ずしも実際の仕入れと同じじゃないだろうし
人工も同様。
日々刻々と変り都度条件でも変るだろう仕入単価が、随時ソフトに反映されるなんて有り得ないわけよ。
まあもし反映されちゃったら、今日の見積りは本日限り有効なんて条件が付いてしまう。

業者さんが経験で踏まえる見積りは、私達も微かな知識と経験で判断するしか無いって事ね。

[57: 申込予定さん]

それなのに、なんでこの業界は坪単価を堂々とうたうのでしょうか？
リクルートの雑誌の会社紹介にも目安坪単価があるのもおかしくないですかね？

[58: 匿名さん]

慣習というものでしょう。
これには根拠はありません。
商売とはそんなものなのでしょう。
住宅が高価なものだから、客がシビアになっているだけです。
例えばタイ焼きが１００円だろうが１５０円だろうがどうでも良いですよね。
それを住宅会社は購入者に求めているのでしょう。
タイ焼きと違って、素材もつくりもそれぞれ違うのに坪単価は同じという不思議な世界です。
餡の代わりに儲けがびっしり詰まっているのが坪単価ということになります。

[59: 匿名さん]

その儲けがびっしり詰まっている大手HM程人気があり、消費者も集まる。
矛盾した世界ですね。摩訶不思議。

[60: 匿名さん]

どちらかというと、坪単価を前面に出して商売してる所は
建物本体価格なんていう実際の建築費とは、かけ離れた安さで客を釣り上げる
囮広告の業者が多いかと思われます。

[61: 匿名さん]

まー目安としての坪単価はあってもいいけどね。
ミスマッチが減ってお互いメリットはある。
前面に出して商売してるようなのは論外。

[62: 匿名さん]

目安としての坪単価は必要でしょう。
上の方で時々書き込みがある細かな数量を書いた見積書は契約書の一部で、仕様を決めるものと考えるべきです。

ところで発注には契約者側がチェックした細かな数量を書いた見積が必要との書き込みがありますが、住宅程度の工事ではあまり値打ちがありません。必要なのは、工事チェックや設計変更時に必要な建材と工法の仕様を契約書に記載することです。

[63: 匿名さん]

坪単価通りの価値があるとは限らないということです。
タマや埼玉生協が３０万円でつくると言いだしたころは、３０万ではできないと言っていたが、実際は下請けの価格はそれ以下で行っていたのが大手である。
建具や便器を他多少良いものにしても全体の坪単価からすれば僅かなコストアップにしかならない。
材料費と施工賃を明確にして、利益率を間接費で載せるのが良い販売方法かと思う。

[64: 匿名さん]

アイダは坪20～３０万円、これならいい。
それでも仕様はもらっておくべきだ。

坪６０万もするのなら、材料費、施工費などの明細を提出すべきと思う。

[65: 匿名さん]

>材料費と施工賃を明確にして、利益率を間接費で載せるのが良い販売方法

意味ない。
単価を決めることにあまり意味がない。
住宅に限らず、公共建築からゼネコンのビル工事までそんな見積書を作っているところは日本では無い。あるとすれば一部のセルフビルトを謳っているところぐらいか。

[66: 匿名さん]

意味のあるなしは君の価値判断ではないよ。
公共建築では、見積もりを取っている例はあります。
嘘も大概に。

[67: 匿名さん]

設計・仕様が決まっていれば相見積もりで。
ほとんどの客が素人だからＨＭ業界もそれなりになってるだけ。
公共事業は設計から入札だから。予定価格は積算システムとか使うし。監理も当然委託で、一般住宅を建てるのと全然違う。

>坪単価通りの価値があるとは限らないということです。

建てた家を総合的に評価するものさしでもあればいいが、そんなものはない。住宅性能表示や長期優良住宅も構造上の規格の話であって、部材が高級・低級だどか、住みやすさなど全く表していない。スペックなどと評して数値や坪単価を比べているだけでは満足できる家は建たない。数字を並べられてわざと比べされされていることに気づかないと「いい家」の条件は見えてこないよね。

[68: 匿名さん]

>一般住宅を建てるのと全然違う。

知識があるなしではなく、本来は全てちゃんとすべきもの。
消費者がいかにないがしろにされているかということです。
勉強して購入しないと何をされるかわかりませんよ。

[69: 匿名さん]

＞67
まともな方ということは分かります。
厳しく書いてごめんなさい（ＮＯ６８）。

[70: 匿名さん]

埼玉の共済は地元の工務店協賛だから、工夫で本当に坪３０万円台目指して作れるけど
タマなんかのローコストは、大半が客寄せの囮広告値段だから、坪３０万円台はかなり厳しい

[71: 匿名さん]

住宅営業が言葉巧みに坪単価を釣りあげるんだろうな。

[72: 匿名さん]

>70
そうだね。タマは最低レベルの坪単価でも実質は45万位。
あとは、広いエリアをカバーしていて、本当に実質35万位で出来るのは一建設位しかない。

[73: 申込予定さん]

結局僕ら素人は何を基準に業者を比べれば良いのでしょうか？
今までの書き込みだと、素人はほぼ不可能としか読めませんね（笑）

[74: 匿名さん]

実際、建築士程度の知識がなければ、工事の良し悪しは分かりませんし、中身の比較は内容を明らかにしない業者の体質がるある限りできません。
例えば、単価については、タマ、埼玉生協、アイダが全て坪３０万ですが、設備、材料など仕様、施工人工があって始めて比較できるというものです。
このレベルは全て同じと捨てセリフが出てきそうですから、大手メ－カ－の商品で坪７０万円と建築士事務所が設計する７０万円のものがあったとしても、その中身が分からなければ比較できないことを付け加えておきます。

[75: 購入経験者さん]

＞No.73さん

父親が元大工だったから相談できましたが、私には素人には無理だと思いました。
また建築士と言っても何も出来ない人も要るので、あてになりません。
とりあえず解ることは自分で勉強して、後はあなたの運だと思います。

[76: 入居済み住民さん]

>実際、建築士程度の知識がなければ、工事の良し悪しは分かりませんし、中身の比較は内容を明らかにしない業者の体質がるある限りできません。

現実的にも着工して自分でチェックできるか、と言えばやっぱり無理で、仮に建築中に瑕疵を見つけたからって直させる立場でもありません。結局、施主であっても何もできないに等しいでしょう。もちろん、重大な瑕疵があれば責任問題でしょうし、ＨＭの監督（監理）者に話はできるでしょうが。

>とりあえず解ることは自分で勉強して、後はあなたの運だと思います。

大手ＨＭでも少なからずトラブルありますので、「運」はあると思います。ＨＭの注文住宅であれば、①担当の営業に当たり外れがあるので、選びに選ぶこと、②予算で無理しない、コスパを求めない、ケチらない、③とにかく時間をかける、はやった方がいいです。

[77: 匿名さん]

>>73
ここは坪単価スレなので、腕の良しあしは別にして。
また、だいたいの予算が決まっているとして。
業者選定の方法としては、基礎・材木・仕上げ材・設備・その他の事細かな仕様を提示してくれるところを選ぶということでしょうか。
変更するときの手続き方法も最初に決めておきます。工務店の契約書には、現場変更を認めないと書かれたものも多いので注意してください。
あとは、図々しく、細かな仕様を提示してくれた工務店・ＨＭの図面・仕様書を他の工務店に持ち込み、見積比較をすることぐらいです。

[78: 匿名さん]

>31
>どうやって給料払うの？
>売上げの中から払うんだよ。
融資が受けれない会社は倒産してしまう。倒産しないように、給料を未払いにする。結果ただ働きとなる。

>設計料無料を売りにしているだけで、設計に関する費用が発生しないわけではない
>費用が発生しないとは言っていない。
>その費用は商品の代金ではなく経費だと言っている。
「設計料無料を売りにしている 」とわざわざ書いているのが理解できない人がいるらしい。
通常は、仕事に対して対価と払う。だから通常は設計料を払う。つまり設計という商品に対する
代金が発生する。設計は無料という考え方から離れられない人には意味がわからないだろうけどね。

>32
>外注先に設計屋がいて彼らが設計をする。
>答えを部長と社内に限定して逃げているが、以前に外注と書いている。
「設計部の部長が監理建築士であり、実際に現場を確認に行くのは設計担当者というのが多い。 」
と書いてるだけ。これが何かを限定してる文章か？
>外注に限定しよう。
外注先の建築士が監理建築士でも変わらない。監理建築士は現場に行かなければいけないなんて
事はない。

>本来、自分で設計したものがその通りできているか確認するのは技術者の基本だ。
写真で確認すればよい。それに監理建築士の話をしている。監理建築士が設計したわけではない。

>坪とか一式という見積もりは、目安としては分かるが、根拠がないので契約額としては認められない。
垂木１本１０００円と書いてあった場合、そこにある根拠は何かわかる？原価でもなんでもない。
この場合、なぜ根拠があるので契約額として認められるのか説明して欲しい。
契約とは、売り手と買い手が納得して決めた額であり、それが一式だろうがなんだろうが
互いが認めれば契約として法律上認められる。そこには相場なんてない。

>安い買い物ならともかく、生涯住むことになる住宅がこんなお粗末な世界とは驚く。
世の中には住宅より高い宝石や車が存在する。で、その宝石や車を購入するときに
詳細見積もりが必要ですか？重要なのは、購入者による価値判断ですよ。

>それを客の了承なしに委託したのであれば、違法と考えるのが普通だ。
どこからそんな話になったの？

>客不在の産業、すべてはここに集約されている。
>なめてるよ。
世の中の大半の人はそれを承認しているから、このような産業が続いているだけ。

>積算ソフトを使えば、馬鹿でも詳細見積もり位はできるよ。
積算ソフトを利用する前にはすべての原価を入力しておく必要がある。
会社ごとに原価が違うので使えるようにするために全部を入力するのに半年以上かかるわけだが
小さな会社ではそんなことやってられないので原価のところに●●円/一式とか入力する。
なので結果は一緒。

坪単価なら、３００００円/坪　詳細内訳なら、見積もり落ちがあると後で困るから３５０００円/坪
ぐらいになるように書いておこうかな。っていうのが実情です。原価なんて死んでも書きませんよ。

[79: 物件比較中さん]

↑だからこんな奴がやってるから最低なんですね。

[80: 匿名さん]

しかしなんで木材1本、釘1本の話になるのか分からんな。
詳細ってのは仕様の詳細だろうに。

[81: 匿名さん]

今は見積もり詳細の話ししてるんですよ。坪単価見積もりと積み上げ式の詳細見積もりの比較。

詳細見積もりとは、木工事が幾ら。金物工事が幾ら。と、まず大きな項目が明記され、詳細で羽柄材が
トータル何立米で幾ら。金属工事におけるアルミ金物が一式幾らで、鋼製金物は一式で幾らという
書き方になっている。鉄筋の総重量・単価・小計など。
通常はここまでだが必要に応じて各材料の単価を公開する。垂木が一本幾らとか洗面化粧台が一台幾らとか。
見積もり書から仕様を読み取ろうとしても無理。

仕様の詳細は仕様書や詳細図で確認することになる。
洗面化粧台の仕様は仕様書や図面でしかわからない。

詳細見積もりの内容も知らないのに詳細見積もり出せない企業はだめだとか、
最低とか言ってるのを見ると、業界ごとの決まりや体制があるって事を認めることができない
社会を知らない人だなぁって感じてしまう。最終的にどのような体制の施工会社を選ぶかは
客なので、自分がOKだと思う会社に頼めばいいだけであり、okだと思わない会社を批判する
必要は無い。

「半間サイズのフリーカット板による棚板７段の可動棚は一式幾ら」っていうのは個別見積もり
であり建物全体に対する詳細見積もり書にこのような表現方法がとられるのは
オプション工事としての増額や減額をわかりやすく明示するためである。
この表現方法で建物すべての金額を明示するように構成された新築工事の見積書は
一般建築物や特殊建築物も含め見たことがありません。

[82: 匿名さん]

＞見積もり書から仕様を読み取ろうとしても無理。

？？。
そこまで詳細な見積もりなら仕様がすべて書きこんであるはず。

でも、このスレの趣旨、また小住宅の契約程度でそんな詳細な見積もりが何のために必要なのかわからない。

[83: 匿名さん]

いや仕様の詳細は必要だろ。
坪単価の根拠になるんだからさ。

[84: 匿名さん]

もちろん一から積み上げるなんてのは現実的じゃないし、
過去のデータからある程度引っ張ってきてもいいよ。
でも何を使ってるのかすら分からず、ただ坪単価だけなのはやっぱり嫌だな。

[85: 匿名さん]

仕様を明らかにしないのではない。
住宅程度の見積もりなら、詳細な見積もりは不要じゃないかと。
使われている建材の仕様を詳細にリストアップし、施工については旧公庫仕様書を適用箇所を明確にして契約書に添付する。
設備機器やキッチンは定価に対する掛け率を打ち合わせ記録に残して契約書に付ければよい。
これで本体工事費は、面積何平米の一式幾らで契約できる。
ただし本体工事以外のオプション、たとえば申請、屋外、給排水引込、地盤調査、杭等は詳細な見積もりを添付してもらえばよい。

[86: 匿名さん]

決めておくべき仕様品は全て明示するという前提で、たぶん本当に重要な事は
見積りに見えない部分があったらそれを業者に確認し
それでも内訳をごにょごにょ誤魔化したり、当社オリジナルで逃げたりする業者が
一番怪しく問題ありです。

必要無さそうだから一式で、内情は面倒だから毎度一式でだしてますよ
詳細は求められれば出せますよといった業者の姿勢が、褒められなくもまともな姿。

[87: 匿名さん]

どうして詳細を隠したがるの？

[88: 匿名さん]

どうして住宅程度とか言ってしまうの？

[89: 匿名さん]

設計だけして、どんなん住宅ができようと知ったことかという建築士には頼みたくないね。
会社勤務の建築士って最低だな。

[90: 匿名さん]

建築では、施主の了解なしに外注に出すことは、違法なのでしょうか？

[91: 匿名さん]

丸投げは禁止されてるけど、部分外注はごく当たり前のこと。

[92: 匿名さん]

了解なしにするのが普通なのですね。
自社施工を売りにする会社がありますが、どの程度まで自社でするのでしょうか？

[93: 匿名さん]

そんな会社は皆無です。
いれば紹介してください。

[94: 匿名さん]

自社施工でぐぐると結構あるけど。

[95: 匿名さん]

無いけど、それが売りなんだよ。
口先案内人か？

[96: 匿名さん]

中小というより零細工務店の多くは自社施工。自社に大工が居るってこと。

逆に零細でありながら大工の居ない業者は、実質不動産屋で住宅を売るのが生業ですね。

これはハウスメーカーで、メーカーを名乗るなら製造部門があって当然で
ビルダーであれば、建築部門をしっかり抱えているのが前提。

何を名乗っても社内の大半は営業部門で、若干の工事担当と監督だけで成り立ってるのは
建築業者というより不動産業者に限り無く近い。

そしてそんな業者は沢山存在する。

[97: 匿名さん]

住宅問題を引き起こしているのはそうした不動産屋じみた住宅会社ってことか。

[98: 匿名さん]

なるほどね。口先案内人とはよく言ったもんだ。

[99: 匿名さん]

>96-98
その考えはどうかな～、建築設計事務所というのもあるからｗ

[100: 匿名さん]

>>96
不動産屋ではないけれど、自社に職人・大工のいない零細工務店は多数ある。
それを実質、不動産業者といっても、まあ、仕方ないか。
そんな零細工務店の一番の問題は技術力。
手抜き、欠陥を自覚無しにやっている。