繰り上げ返済は愚か者？【Part４】

[匿名さん]

最低金利の今、繰り上げ返済するなら他で運用したほうが得！という気のちもわかりますが、
やはり繰り上げ返済で気楽になりたい。実際どうなか！
引き続き楽しみながら話し合いましょう！！

Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/322353/

[251: 匿名さん]

繰上は個人の性格もある。

[252: 匿名さん]

住宅ローン減税があるので、10年間は繰上しませんが、年間100万ぐらい繰上資金を貯めてます。
今年2年目で、予定通り200万貯まる見込みです。
これを、ただ放置するのも勿体ないので、迷ってます。

補助金が無くなったり、売電価格下落で旨みがなくなったみたいですが、
90万円2.2kwぐらいの太陽光パネルで、現状年間10万ぐらいかかってる電気代を
自家消費と売電で、これからほぼ電気代実質0円なら、これも有りかなと思うし
（浮いた電気代・売電は全て繰上用に貯める）

※都内、総２階建29坪、南北に細長い寄棟なので、2kしか載らないのが、仕方ないですが・・

[253: 匿名さん]

>248
ローン4000万は今の残債。
購入時はローン5000万頭金1000万で6000万の住宅を購入。
ローン5000万に抑えたのは、印紙代やその他の制限で
1000万くらいなら頭金入れても痛くないと判断したから。
フルローンしろなんて言っていない。
必死に繰上げするのが馬鹿らしいといっているだけ。

>250
一例

国内株式 20.00%
先進国株式 30.00%
新興国株式 10.00%
国内債権 10.00%
先進国債権 15.00%
ハイイールド債権3.00%
新興国債権 6.00%
海外リート 6.00%

日本株は現物で他はインッデクスで運用。
日本上場のETFでかなりまかなえるし、
米国株のアカウントを持っているれば、
好きなようにインデックだけで作れる。
先進国市場に明るくなれば現物に切り替える予定。
新興国市場はインデックスで運用していくつもり。

投資信託手数料が高い。

＞リーマン前にはじめた人は6年たってもまだ戻らない人も多いと言うのが現実。
日本株だけの話。
DJ、FT100などとっくに回復している。

[254: 匿名さん]

>253
＞日本株だけの話。
http://www.statestreet.co.jp/public/pdf/SSForeignEquityIndexOpen.pdf
http://www.nikkoam.com/files/fund_pdf/958387/file/m_dc_idx_gaikab_na.p...
10年以上の実績がある海外株式インデックスの例。
ここ2年の急騰でやっと7年前の水準に回復した程度だね。
次何かショックが起きればまたリーマン前より落ち込む可能性は高そうだよ？
海外の株価そのものはもっと回復しており、円が一時期よりましになったとはいえリーマン前より2割近く高いから仕方がない面もあるが、為替リスクのない日本株はもっと悲惨な状況。
アクティブファンドの6割はインデックスよりパフォーマンスが落ちると言われているので、リーマン前にFPの勧めに従った人はまだ戻らないというケースが多いと判断している。

当然利益が出ている人も多いし、適切な組み合わせができればリスクを下げる事は可能だから投資は否定しないよ？
でも誰もかれもが適切な組み合わせができるわけでもないので、リスクを取って良い資産とリスクを取らない資産に分けるべきだと言っている。
無駄な金利を払わない変動のリスク管理には、計画的にノーリスクな繰上するのがパフォーマンスは良い。
全資産をノーリスクの繰上に回すべきだと言っているわけではない。

[255: 匿名さん]

>252
90万で2.2kWだと、kWあたり40万以上しているね。
10年間は確実にメリットがあるけど10年後の買取状況が不透明だから、たまたまこないだ計算した感じだとkWあたり30万を切らないと少しリスクがあると思う。
10年後も購入する電気料金と同額で売電できるならkWあたり40万円でも大丈夫だと思うけど、正直太鼓判は押せないので自分で判断するしかないと思うよ。

[256: 匿名さん]

＞２５２
200～300万の少額投資では、今太陽光発電が一番良いみたいだね。
家は南向きで日当たりが良いので、
10年間の電力買取と電気代節約分でIRRが最低6%行く試算。
10年後の買取価格は不明だけど、電気代の節約だけでかなりの
リターンが期待できる。
マンションや日照条件の良くない戸建以外は、
太陽光発電に投資。
200～300万の少額だけれど。

[257: 匿名さん]

太陽光は、地価を考慮に入れて計算すると、話にならない位低い利回りになるけど、
使い道のない自宅屋根だから、ペイできる感じなのかな

なので、自家消費分程度の10年150万程度までなら、さほどリスクなく考えて良いとおもう
それ以上に、設置してリターン得ようとすると、
証券化された物と違い、売却できないから、補助金と売電価格・量から、償却分を回収できるか否かになりますね。

[258: 匿名さん]

ざっくり計算してみた。
条件は東京電力管内のオール電化として、夏季の昼間電気料金kWh38.63円、それ以外の昼間電気料金kWh31.64円、H26年度設置の買取価格kWh37円から、昼間の電力使用量は家庭によるのでざっくりkWh35円で計算する。
1kWのパネルは平均年間1000kWh～1300kWhの発電量が期待できるので、経年劣化も考慮し年間1200kWh発電すると仮定すると、
　2.2kW×年間1200kWh×35円＝年間92400円
90万円の投資回収まで9.74年程度、kWh37円で計算しても9.21年掛かる。
パネルは経年劣化で多少発電量が落ちる程度で破損リスクは無視したとしても、10年後にはパワコンの維持費が掛かってくるので、10年間の投資リターンは0に近いと予想される。
その先の10年間は発電のほとんどを自己消費しkWh35円をキープ、パネルの劣化を1割、パワコン維持費に10万円と仮定すると
　2.2kW×年間1100kWh×35円×10年－100000円＝747000円
つまり、90万円の投資で20年間に約75万円の利益が得られるので、年率に直すと3.38％程度の利率。

もう少し多くパネルを載せるかkW当たりの出費を抑えることができれば太陽光はお勧めなんだけど、2.2kWしか載せられずにkW当たり工事費が40万を超えていると太鼓判は押しづらいな。

[259: 匿名さん]

ローン減税と合わせると実質
1%以下の融資を捨てる繰上げより
良いのではない。

[260: 匿名さん]

試算ありがとう。

まだ、見積り取ったわけでもないので、
昭和シェル子会社のが170Wで、kw単価30万程度らしいので、このあたりで

１０年１０００万のうちの１割程度、分散投資のひとつとして
これから、じっくり検討してみたいと思います。

[261: 匿名さん]

>258
の計算を批判するつもりはないけれど、
日照の良ところでは、効率が20%は確保。
それに平日の日中は留守で、37円で売電。
夜間だけ東電から24円で買電、
とかでシミュレーションすると
全然違ったリターンが出てくる。
全て、個別に判断しなければならないので、
一律には言えないが。

いづれにしろ、戸建の強味だね。

[262: 契約済みさん]

これからローンを申し込む予定の者ですが、ここで質問させてください。
4500万の物件で頭金ゼロのつもりです。貯蓄、株など合わせれば物件価格以上の蓄えがあります。
私自身の考えでは、この低金利を活かして全額ローンでと思っているのですが、担当者は少しであっても頭金を入れる人が多いと言っていました。
こちらの掲示板でも、審査に余裕があっても頭金を入れる方が多いようですが、繰り上げ返済と同様、なぜ手元に資金を残そうとしないのでしょうか？
私が満額ローンが通ったとして、月々の生活費を考えると返済はカツカツになる可能性があります。そこは貯蓄から切り崩すことになるかもしれません。こういうローンの組み方は間違ってますか？

[263: 匿名さん]

ググると頭金2割とか3割とかの理由のコメとか出てきますよ。

[264: 匿名さん]

>260
一応補足しておくと>258はかなり良い条件での試算だから、南に何か屋根より建物があったりするともっと悪くなるので、安全サイドを見込むなら年間kW当たり1000kWhで計算した方が良いかもね。
新築時に載せておけば足場代は不要になるので、もう少し工事費が減ったんだろうけど。

[265: 匿名さん]

>262
好きにすればよいと思うよ。
自分の例だと、妻の独身時代の貯金を借りて大幅に減らすことは可能だったし、投資用の自分の小遣いも頭金に充てることも可能だったけど、住民税減税と所得税還付を合わせて年末にローン残高の1％が満額戻ってくる程度までローンを借りた。
個人的には、ある程度は頭金は入れといたほうが安全だからお勧めするけどね。

例えば定期収入がなく投資を生業としていて金融資産の半分程度の物件を買う場合は、固定にしてローンで借りた金を投資に回すのも良いだろうし、定期収入があり返済に余裕があるなら繰上を前提とした変動にして、自分のようにカツカツまで頭金にせず投資用の資金を残すのも良いと思う。
独身だったらさらにリスクを取っても良いし、子供がいるならリスクを落とすべきだと思う。

[266: 契約済みさん]

262です。
ありがとうございます。自分でもググってみました。
頭金を入れたほうが安全というのは、売却の際に残債を払えない事態を回避したいからということでしょうか。他にもあったら教えてください。
自分は、1000万ほどのすぐに使えるお金は持っておきたいたちなんです。なんとなく、現金がないリスクのほうが頭金を入れないリスクより大きい気がして…。
こういう考えだと、繰り上げ返済もできないんだろうな。

[267: 匿名さん]

>266
ある程度の現金と流動性リスクの低い資産は持っておくべきだと思う。
カツカツまで投資に回して何らかのショックで世界的な不景気が来て、定期収入が減った上に投資した資産が激減して可処分所得がマイナスになった時回復するまで耐えられないと、自分一人なら自己責任だから良いとしても家族まで路頭に迷わせることになる。
所謂繰上貧乏になるほど無理にローンを減らすべきではないし、資産が減っても一括返済できる程度の余裕がなければ余剰資金の大半を投資に回すべきではないと思う。
せっかくの新居なんだから、家族が笑顔でいられるように遊行費用も考慮に入れて、節約疲れで家の雰囲気が悪くならないようにしないとね。

ある程度は人によるから一概には言えないけど、何事もほどほどに。
過ぎたるは及ばざるがごとし。

[268: 匿名さん]

流動性が低かったら、やばいだろう。
と揚げ足取ってみた。

誰かみたいに、年収一年分とは言わないけれど、
3ケ月部分くらいは、流動性の高い現金や
預貯金で持っていたね。

ひと昔前の婚約指輪の金額と同じ。
今はどのくらいかな。

[269: 匿名さん]

返済しないのが愚か者で、さっさと返すには愚か者でない。

[270: 匿名さん]

>>269

そんなの金利によるだろ？
金利がゼロならさっさと返すのは愚か。

[271: 匿名さん]

ファイナンスの知識のない人に取っては、
仰せの通り。

ファイナンスをまともに学んだ者にとって、
住宅ローンに関しては、真逆。

マーケットがスキューしてるところに利益あり。
ヘッジファンドと同じスキーム。

今の住宅ローン金利は国策、国の援助が入っているんだよ。
補助金もらいたくない人は、もらわなければよい。

[273: 匿名さん]

＞258
ソーラーフロンティアの見積してもらったら、3方向でパネル18枚で3kWのるそうです。
見込み年間2900kWhで110万です。

どうでしょうか？

[274: 匿名さん]

8年で繰り上げ完済早5年、安心感は8年の苦労に変えられない。幸せ

[275: 匿名さん]

フラット20、8000万を6年目の来年夏に完済します。その後投資をエンジョイします。

[276: 匿名さん]

もし繰上資金があるなら、控除で逆ざやが出ている金利なら10年後にすりゃいい。

[277: 匿名さん]

控除対象外です。

[278: 匿名さん]

現金で買いなよ。

[279: 匿名さん]

制度が色々あるのに現金？

[280: 匿名さん]

これからはそうします。

[281: 匿名さん]

お金もないのに目の前のおもちゃほしがる子供じゃないんだから

[282: 匿名さん]

マイナス金利の今は、1%程度の利息を確実に節約できる繰り上げ返済が正解ですね。

[283: 匿名さん]

手数料ほしいからキャッシュは辞めてください

[284: 匿名さん]

預金連動ローンはまだどこかで細々やってるんじゃないの。
東スタの終了前に飛び込みで融資を受けて利用中。

[285: 匿名さん]

あとは宝くじ頼み＾＾

[286: 匿名さん]

>>284
住宅ローン減税期間中なら、0.38%5年や0.47%10年とかの低金利固定にしたら
手数料含めても得すると思う。

[287: 匿名さん]

どんな方法でも、定年までに完済すればいい。
最悪は退職金をローン返済に充てること。
退職金は老後生活費の補填金。
借金の返済に使ったら年金だけでは生活できない。

[288: 匿名さん]

手元に1年分の生活費を温存できるなら、早目に繰り上げるべし。

[289: 匿名さん]

最初から繰り上げなしで、定年までに完済するローンにしておけばいい。

[290: 匿名さん]

>>289 それだと収入が大きく減った場合に対応できない。

[291: 匿名さん]

ニ馬力とか、もともと家を買うような属性じゃないんでしょ。

[292: 購入経験者さん]

貯蓄が貯まる度に繰り上げ返済。
ローン残高約1300万円位。
55歳までにローン完済予定です。
教育費、老後資金貯蓄済みだけど、今の世の中何があるかわからないので、貯蓄継続していく予定です。

[293: 匿名さん]

この低金利なのに定年までの完了ローンや繰り上げする意味がわからん。
減税期間はローン残高を極力残して、終了後も低金利なら繰り上げしないな。
死んだらチャラでこの低金利なのに、なんでそんな急いで返済するの？

[294: 匿名さん]

金利１％以上のフラットでは

[295: 匿名さん]

>>293
定年過ぎると、所得が激減してローン返済できないからね。
退職金でローン払ったら、老後生活は確実に破綻。
どんなに低利でも借金は早く返すのが鉄則。
長期間金利で稼ぐ業者に無駄金貢ぎたくないし････。

[296: 匿名さん]

>>293

早く死ぬ前提なら、それも良いんじゃないかな。
ただ、下手に長生きすると大損なので一種の博打だね。

ただ、家は投資目的のものでは無くて、
大切なのは、本来の家の購入の目的でもある
その家で家族と過ごす日々を買うことだと思う。

私は子供が小学生の間に完済したので、
ローン返済分を将来の子供の教育資金や、
自分達の老後の蓄えなどに充てても余裕がある日々を送れている。

早めに払ってしまった方が、
気持ち的にも経済的にも楽だよ。

[297: 匿名さん]

今は銀行からの借入だと実質金利手数料がかからないから
手数料無料の分割払いと同じようなもの
繰上返済はせっかく無料の団信を解約するようなものですね。

繰上返済してメリットがあるのは、団信が別で金利が高いフラットの方だけですね。
（借換えたほうが良いと思いますが・・・）

[298: 匿名さん]

住宅ローンを投資として考える場合は、
借金を基盤におこなう投資のようなもので、
ハイリスクローリターンの投資になるので、
賢明な人は基本的にはやらない。

投資は基本的に余剰金を元手におこなうべきものだよ。

[299: 匿名さん]

住宅ローン三軒目(笑)
家だけで大手サラリーマン程度は稼いでる
ローンはつかい倒すべき

[300: 匿名さん]

住宅ローンは投資でなく負債の返済。
余裕資金で行う不動産投資の理屈は、一次取得者のローンには適合できない。