変動金利検討スレ（テンプレ参照） その６

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている方、また変動利用の皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[1097: 匿名]

ひょっとして短期固定金利？それなら分かる。
でもメリットがない

[1098: 匿名さん]

固定と言うのは誤りでしたね、変動の一種の期間固定を勧めてきます。

[1099: 匿名]

短期固定型ローンは100害あって一利なし。
フラットか変動どちらかで組んだ方がいい。
理由は金利上昇時に変動の救済措置が適用されないからだ。

[1100: 匿名さん]

銀行の見解として、向こう5年から10年近くは短プラが上がらない、もしくは上げられないとしたら、変動金利は利幅が小さくなるとは言えないのでしょうか？
それならば、10年固定で確実に利鞘を確保するとは言えないのですか？

[1101: 検討中の奥さま]

>1095
銀行の場合、固定はフラットと比較されるとあれだから
勧めるのは変動中心になるよね。

その上でいつも固定を勧められるのはあなたが変動の金利上昇に
耐えられない程度の所得水準と判断されてるからでしょうね。

[1103: 匿名さん]

>1094
勘違いしているようですが
固定も借り主がリスクを負担しています。
上限ありの先払いか、先払いよりも上限が高いが、金利が低い自己負担かの違いしかないです。

[1104: 匿名さん]

＞1101
それは違うな。
銀行はフラットは屁とも思ってない。
そもそも、メガバンクや多くの地銀ではフラットの窓口になっており、フラットで契約になれば手数料が入る。
しかし、それが少額であるため短期固定を勧めるということ。

ちなみに、当方の所得水準は極めて高いと言えないが、８桁なので極めて少ないとも言えないと思う。

[1105: 匿名]

固定3年型は変動を凌ぐ実質最低金利だろう。
それを利用するメリットがあるなら3年間を全力で繰り上げ返済に充てて
残債を変動で組むのがベストかな。

[1106: 匿名]

銀行も商売ってことだ。
だが短期固定金利は実にいやらしい

[1107: 匿名さん]

長期間の金利設定に、金融のプロが自行でリスクを取るわけがないです。向こうは商売ですから。
固定も変動も、きちんと銀行に利益が出るようになってますよ。

[1108: 匿名さん]

長期間の金利設定に、金融のプロが自行でリスクを取るわけがないです。向こうは商売ですから。
固定も変動も、きちんと銀行に利益が出るようになってますよ。

[1110: 匿名]

銀行にとってフラットが一番利ざやが低いし勧めたがらない。
銀行固定金利は銀行がそれぞれ設定している金利だから旨みがあるんだな。

[1111: 匿名さん]

だから変動より短期固定を勧めることが多いですよね？

[1112: 匿名さん]

そうじゃない？
住宅ローンは一番の優良貸し出し先だから、とりあえずの囲いこみは大事。

[1113: 匿名さん]

となると、＞1094の意見は否定されますよね？

[1114: 匿名さん]

いざとなれば上げればいい。
という考え方自体に無理がある。
「いざとなれば」の「いざ」はないではないが、極論すぎて議論するには現実的ではない。

要は常に顧客が欲しい銀行の考え方とは真逆ということ。

[1115: 匿名さん]

変動は短プラ連動の銀行がほとんどで、短プラを政策金利と無関係に上げたら、誰もそんな銀行に融資を頼まないよ？
潰れる間際ならあり得るかもしれないが、非現実的な話だね。

[1116: 匿名さん]

住宅ローンを獲得するということはその利鞘だけに留まる話しではない。
多くの場合、住宅ローンを組んでいる銀行がメインバンクになるので、給料振込口座になり、公共料金引き落とし口座や年金振込口座にもなる。
それも銀行にとって有益になる。
退職金も振込まれる可能性がたかいから、その歳に投資信託等の資産運用も提案が出来る。
NISAも然り。
目先のローン利鞘だけでなく、長期に亘り利益をもたらしてくれる顧客になるから必死に獲得するのでは？

[1117: 匿名さん]

変動は撒き餌。
いったん契約すれば銀行に不利益は一切ない。
固定の場合は契約時よりあがれば銀行負担。
上がらなければ借り主負担。

銀行は変動の方がリスクがない。

[1118: 匿名さん]

＞1117
概ね同意だが、リスクが低いことと利鞘が大きいことは同義ではない。
寧ろ、対極にある概念。
銀行のその時の姿勢で、つまりリターンを追求するのかリスクを抑えるのかで決まるのかな？
大体においてリターンを追求しているように感じるが。