クリスタルマークス（旧：（仮称）小岩駅前計画ってどうですか？）

[土地勘無しさん]

クリスタルマークス（旧：（仮称）小岩駅前計画ってどうですか？）について情報がありましたら宜しくお願いします。
三井のカスタムオーダーマンションってどうなんでしょうか？

所在地：東京都江戸川区南小岩8丁目1787番1（地番）
交通：総武線 「小岩」駅 徒歩3分
京成本線 「京成小岩」駅 徒歩14分
間取：未定
面積：70.95平米・70.97平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/koiwa/
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【正式名称決定のためスレッドタイトルを変更しました。管理担当　2013.06.25】

[520: ご近所さん]

>>519
小岩や平井は場所的なイメージが悪いから
ここは特にガラの悪い飲食店・パブ等が入った雑居ビル２つに囲まれてるし

その割には高くて、かつ営業もやる気なし
まあ、売れないでしょ

[521: 匿名さん]

バルコニーの手摺がガラス手摺なのもちょっと…という感じもするかも。
まあいずれにせよ、現状とあまり変わりないかなァ。
この辺り、もう少し雰囲気が変わっていけばいいなーとは思います。
でも駅に近い場所に住む、ということは繁華街と同居することになりますから、
割りきってやっていくのが一番になってくるのかしら？なんて思ったりもして。

[522: 来週内覧予定 [男性 40代]]

来週内覧予定なんですが、部屋の良い点を教えてください。
かなり買う気なんですが、ひとおし応援してください。

[526: 来週内覧予定 [男性 40代]]

>>525
中国人も住んでいるのかな？

[527: 周辺住民]

>>522さん

どのような家族構成で、
どの程度の期間お住まいになりたいのかわかりませんので、
いい加減なアドバイスになりそうですが…。
お子さまが小さくて
リセールをお考えであれば一意見として気楽に読んでください。

70平米の田の字プランで、
居室２つが廊下側に面しているのが、
わたしの場合はNGです。
北側か南側の角が空いていれば
前を人が通らないのでよいですよね。

リビングと仕切り戸で区切る部屋は
どうせずっと開けっぱなしで使うのだろうなぁと
中途半端な気もしますし、
リビングインしているパウダールームも
少々残念ですね。
でも収納量は多くて良いですよね。

周辺環境は色々言われていますが、
マンション前の通りを境に駅寄りが
再開発エリアですので、
ご存知かとは思いますが、
風致地区となり、
現在の風俗や派手な看板などは取り払われる運命にあります。
15年～20年はかかると思うのですが(^^ゞ

何を大事にするかですね。
お子さまがいなくて二人暮らしなら
駅に近いのはよいとして広すぎると思いますし
お子さまが中学生ぐらいで分別があって
ここにしばらく落ち着くのであればそれは
良いように思いますし、
子供が小さいのなら
もっと狭くても同価格帯で買える
中央区の中古の方が良いと思いますし。

アドバイスになってませんね(^^ゞ
30年住んでますが小岩はよい街ですよ。
いい加減買い物になるとよいですね。

[529: 来週内覧予定 [男性 40代]]

>>527
ありがとうございます。
二人で住居で将来家族も増えない予定なので少し広いかな？
駅近物件しては魅力ですよね！
飲食店が近いのも良いかな？
総武線も使いやすいし！
ただ、販売ペースが遅いのが心配かな？
何かあって売れないかな？
将来的に売る可能性があった場合は売れるかな？

[530: 周辺住民さん]

>販売ペースが遅いのが心配かな？
主観ですが、
住友さんの売り方は、販売している時期に応じて
売価を変動させるような感じですよね。
値を下げて売り切ってしまうような感じではないので
その辺は好感が持てますが、
いつまでもマンション壁面に垂れ幕が下がっていたり(もう無いようですが)
内覧者が出入りするのも気持ちのいいものではないですよね。

>何かあって売れないかな？
東洋ゴムの免震ゴム性能評価改ざんの事件の際、
当マンションはブリジストン製だと出ていたような気がします。


>将来的に売る可能性があった場合は売れるかな？
こればかりはなんとも言えませんが、
現在の状況で以下のように比べてみました。

SUMOで「中古」、「小岩」、「徒歩7分以内」、「70平米以上」
という条件で検索したところ、めぼしい物は以下3件でした。

■1.クリオ南小岩
徒歩6分　2008年築　3480万円
72平米 2階 南向き
平米単価48万円　坪単価158万円

■2.東京グランファースト
徒歩2分　2007年築　4280万円
75平米 19階 南向き
平米単価57万円　坪単価188万円

■3.南小岩ハイデンス
徒歩6分　1980年築 3180万円
70平米 6階 北東角
平米単価45万円　坪単価148万円

■4.クリスタルーマクス
徒歩3分　2015年築　4480万円～
70平米　●階　東向き
平米単価64万円　坪単価211万円


前提として、
「４」はよくある間取りで競合は多く、
「１」や「２」と比べられやすいです。
一般的には南向きの方が単価が高い傾向からみても、
「４」は割高(新築なので当然ですが)に見られます。

「１」は物件規模的に「４」より明確な格下感がありますが、
名よりも実を重視する方にはちょうどよい物件と思います。

「２」は物件規模「４」よりも多少多いですが、
デベロッパの知名度や管理の信頼性は「４」が上でしょうし、
線路に近すぎて騒音の懸念がありそうです。
当方は当物件の18階南東角中古を内覧しましたが、
成田EXが通る、快速が通ると窓をあけていると
会話が困難なほどうるさかったです。

「３」は北東角部屋という強みがありますが、
築年が３５年を超えています。
この単価で売れると判断したのでしょうから、
小岩の駅周辺のボトム価格とするには、
この物件はよいベンチマークのような気がします。


仮に、悪いパターンを想定しておくとしましょう。
検討者様が4480万円で購入し、
10年後に平米単価が50万円に落ちていたとしますと、
70平米×50万円＝3500万円。
平米単価がここまで落ちないとしても、
購入諸経費などを踏まえるとマイナス1000万円程度。


続いて、借り入れを仮に以下としますと、

頭金：500万円＋諸経費
借り入れ：4000万円
ボーナス：0万円
期間：30年
変動：0.775
<ttp://www.chibabank.co.jp/cgi-bin/loan/kojin/sim/loan/shinki.cgi>


で試算しますと、毎月12万円程度の返済で、
10年後の残額は2700万円となります。

住宅ローン減税は10年間、残高の1%が返ってきますから、
現在の低い金利局面では、
借り入れ金利は気にしなくてもよさそうです。

仮に3500万円で売れたとして、
ローンを完済して手元に800万円残ります。
当初頭金とした500万円よりも300万円ほど上振れする結果です。
現実には売買手数料で売価の3%(3500万円なら105万円)がかかったり、
新規購入する物件の手数料や新規のローン手数料がそれぞれ100万円程度、
引越し、新規購入家財もろもろで
トントンというのが良いところでしょうか。

新しい物件に10年住んでトントンであれば良いと考えるか、
儲かるように転がせなければ負けだと考えるかによって、
受け取り方は様々ですがこんな感じでしょうか。


あくまでも平米単価が50万円に下がった場合のシュミレーションですので、
購入額と同額で売れれば、御の字です。
競合「２」辺りをみるとその可能性もありそうに見えますが、
建設費が高い現在での単価ですので、
オリンピック特需が終わったら、もっと安い単価で新築物件が出るでしょう。
また、金利もどうなるか分かりません。

明確に言えることは、頭金が少ないと
上記のシュミレーション（売価がローン残高を超える）も上手く行きませんので、
ご自身の金銭状況に合わせてお考えください。

多分に主観が含まれていて、誤ったことも申しているかもしれませんが、
ご参考になれば幸いです。

[531: きんりんじゅうみん]

>>530
何者？
業者さん？
だれだ

[532: 周辺住民]

>>531
最近南口の物件を買った近隣住民です。素人ですが、買うに当たって勉強はしました。

[533: 匿名さん]

完成後半年以上たって、まだ２０戸以上売れ残ってるマンションってここですか

[534: 来週内覧予定 [男性 40代]]

>>530
色々と詳しくありがとうございます。
内覧に行って来ました。
良い感じで印象はよかったです。
今月が期末で急いでましたが、来週には購入するか決めます。

[535: 周辺住民さん]

２Ｑ（7～9月）の目標数字を追い込むには、
もはや日数が足らない(９月中の契約は不可能)だと思いますので、
営業さんの2桁万円前半のお気持ちの微々たる値引きのセールストークでしょうか。

どの業界でもそうでしょうが、
2015年度の在庫を来期に持ち越すことを嫌いますので、
ローン実行にかかる日数が概ね１ヶ月ということを勘案すると、
値引き交渉は1月や2月辺りが一番効果的なんでしょうね。

ただ今回の場合は完成物件内にモデルルームがあるので、
営業人員の工数と、管理費修繕費の建て替え払いだけですから、
あまり値引きも見込めないのでしょうね。
住友さんは田町や秋葉原に大きな常設ショールームを設けて、
その辺の管理費をミニマムにしていますし。

以前、財閥系の人形町の物件で、
年末にモデルルームを畳んで営業も次へ行くというなか、
残りの１部屋を検討したことがあるのですが、
その際の値引き提示はグッとくるものでした。

しかしよくよく考えれば、
売れ残る部屋というのは、
おそらくはそういったことも折り込み済みのものなのだろう、
安く買ってもリセールはどうなのだろうと考えなおし、
購入には至りませんでしたが。。

クリスタルは、ほぼ同じ平米、同じ開口向きで、
階数で1000万円の値段差がありますので悩みますよね。

小生の場合は、同一フロア内の
北側の部屋が狭く、南側は広かったのですが、
同一フロアであれば平米単価＋3万円とほぼ同一で、
広さによって価格が変わるといった感じに受け取れる
フロア構成でした。
上下同一間取りの価格差は20万円でした。。

角部屋かそうでないかで値段が大きく違うのだと想像しますが、
北側の角部屋は線路に面していて、
むしろ窓が無いほうが静かでしょうし、
南側の角部屋も家具配置が難しいLDになりそうです。
南にメインの開口部を設けた作りにしなかったということは、
今後その方面に大きなものが建つことを予見してのこととも思えます。

階が高いほうがもちろん良いですが、
小岩の相場と照らして、
売る際に割高感が出てしまわない適度な金額の部屋が
残っていると良いのですが。

良い買い物になりますように。

[536: 匿名さん]

なんか…いろいろと裏樹上があるのでしょうね。
良い買い物をしていくには、そいう背景まで知らないといけないのね…と思いました。
たくさんのことを教えていただいてありがとうございます。

窓があればいいというわけじゃなく、
音のことを考えると行灯部屋と言われるものの方が良いという可能性もあるのですね。

[537: 購入初心者 [女性 30代]]

両親と3人で住むため、現在こちらのマンション検討中です。
周辺住民さんのスレがとてもとても勉強になり初投稿してしまいました！

住友不動産さんは、悪評の住友不動産販売さんとは違いますか？大丈夫ですかね...？
施工会社も勉強不足であまり知らないので不安に感じますが、小岩好きと便利な立地と免震構造が決め手で、いずれ両親が居なくなったあとの運用も考えてこの物件に決めようか迷っています。

皆さんのスレを読ませていただき、ますます悩んできてしまいましたー
モデルルームにもう一度行ってみようかと思います。ありがとうございました。

[538: 周辺住民]

>>537さん

そうですか。それは良かったです。

どのような悪評か存じませんが、
住友不動産販売は三井のリハウス的な
中古仲介業者だったと思いますよ。

販売会社は住友不動産、
施工は準大手の前田建設ですね。

上野 不忍池前の住友物件を竣工後に内覧に行ったことがありますが、
内覧後、秋葉原のショールームのデスクで
2時間拘束されました(笑)。

最後のひと部屋だったので先方も必死だったのだと思いますが、
買うに当たって不安に思うこと、不明なことを
とことんヒアリングされ、
理詰めでそれらを解消する接客スタイルでした。
私の質問が金銭がらみが多かったからでしょうけど。
最後は「何となくピンとこない」と
エモーショナルな逃げかたとなりました。

まぁでも住む当人が
しっくりくるというのが一番大事ですから、
ご両親の気持ちを聞いてあげつつ検討ください。
私の祖母は70後半で平井から小岩に越してきたら
ボケが加速してしまったので
本当にお年寄りには環境は大事なのだと身につまされました。
マンションや小岩に慣れた方だと心配ないでしょうが。
私は今のところを決めるまでに
同じモデルルームに7回行きました。
3回を過ぎると顔パスです(笑)
迷惑と思わずに納得するまでご両親含め一緒に見たら良いと思いますよ。
土日の新規顧客の邪魔にならないような時間帯なら
先方も嫌な顔はしないでしょう。

この物件の営業の方はどんな方でしょうね。
勝手なイメージですが、
竣工後を任されてる方なので、
メールかなにかで、
営業の方がじっくり考えて返答できる方法で
不安な点や不明なことを具体的に質問してあげると、
誠実な回答が返ってきやすいかもしれませんね。
口頭だと、どうしてもその場その場の
当たり障りのない会話になりがちでしょうからね。

よい買い物になりますように。

[539: 周辺住民さん [女性]]

購入初心者様
初めまして、ご両親と住まれる新居探し大変ですね。
ここは、駅近くで便利ですもんね。
購入初心者様のご年齢からご両親のご年齢を考えますと
勇気のある場所でお考えなんですね。
昼は、あまり人通りなく静かですが夜は先日も酔っ払いの喧嘩がありパトカーが来てましたよ。
住友不動産のマンションブランドは、シティテラス、シティハウスなどシティがつきますから、クリスタルマークスと名前を変えているじてんでマンションブランド力は無いと思いますよ。
免震工法に関しては良いものと思います。
ただ高層マンションでは無いのに免震工法は、将来のメンテナンス費用が大変そうですね。
かなり割高と聞いてます。
運用も考えているみたいですが、場所的に難しいと思いますよ。
私は現実的ですが参考にしていただけましたらと思います。

[540: 購入検討中さん [男性 40代]]

購入するのはやめました。

[541: 購入初心者 [女性 30代]]

538様！539様！貴重なご意見ありがとうございます<(_ _)>

売主と施工業者については大丈夫そうで安心しました！営業の方は若い方でしたが、あまり前のめりではなく、余裕なのかグイグイきませんし、連絡もありませんでした。
こちらから2度目のモデルルームの予約をしてしまいました。。
モデルルームは現地ですし、たくさん行ってもいんですね！そりゃ大きな買い物ですもの納得いくまで見ないとですよね！あとは電車音がどの程度か気になるので見てきます。

免震のメンテ費用に関しては私も不安を感じてるところです。。
環境は最悪と聞いてますし実際もなんとなく知ってますが、改めて夜に何度か行ってみたいと思います。。親は気にしてないみたいですが一緒に連れていきます…。

今、無駄に賃貸で暮らしている分、早く決めてローンへ回したいのですが、今ある物件で駅近だとかなり限られますよね〜悩みどころです(泣)

そして…540様…何を懸念されて購入を見送られたかも気になってしまいました。。
もしよろしければ参考までに是非おしえてください<(_ _)>

[542: 購入検討中さん [男性 40代]]

>>541
購入をやめたのは、やはり価格が高めだから。(免震分?)
夜9時頃に行ったら飲み屋のキャッチが3人位マンション前で堂々と営業していました。異様な光景に映りました。
あまりマイナス点を言うと営業妨害になるので難しいですが。
他を探します。

[543: 周辺住民さん]

541さん

539様の仰るとおり、
聞いたこともない、お初のマンション名ですが、
住友不動産は総じてそのような傾向にあります。
「シティ」を冠するのは100戸以下の比較的小さめの物件に多いようで、
100戸以上になると、固有ブランド名になるようです。
勝どきのドゥ・トゥール(1450戸)なんかもそうですね。

他のデベは「野村＝プラウド」、「大京＝ライオンズ」といったように、
デベ名とマンション名が紐付きやすいですが
スミフは独自の路線というか
その土地に合った？ポエム色が強い名前をつけますね。
住友不動産、前田建設というだけで、私は充分と思っています。
ちなみに南口のタワマンは、
「スターツ＝アルファグランデ」ですが、
デベは「え？分譲やってるの？賃貸仲介でしょ？」みたいな中小企業ですが
施工はスーパーゼネコンの大成建設だったりします。


免震ゴムのメンテナンス費用ですが、
この物件が採用しているブリジストンは５年毎の目視確認みたいですね。
<http://www.bridgestone.co.jp/products/dp/antiseismic_rubber/question/i...

施工時に数％高くなると書いてありますが、
まぁそれはそうですよね。
大震災が来たら、家財は平気でもマンションの修繕に
お金がかかってしまうのかもしれませんし、
これも何を重視して買い物をするかという個人の価値観のひとつですね。

電車の音については、
ぜひその時の風向きも気にしてみてください。
線路を挟んで南側に位置するこの物件は、
北風の時に聞こえやすいのでしょうけれど、
寒くなってきたらあまり窓は開けないかもしれませんしね。
南風だろうが、線路に近いので窓を開ければそれなりに聞こえると思いますが。
ガラス戸の遮音等級もT-3ですし、
換気口も遮音性の高いものであると謳われてますから
閉めれば気にならないと思いますよ。
音といえば、
住友の木場公園や平井の物件は
建設費高騰のおり、二重床の記載がないですしね。
単純な平米単価で比べるのは目安として有用ですが、
快適性に対する大きな構造の違い（二重床・天井、サッシ等級など）も踏まえると
なかなかいい線の価格ではないかと思っています。
中古物件としてカタログに並ぶ際には、
そんな細かい所まで伝わりませんが、気にする方は気にしますからね。


マンション前の雰囲気が気にならないのであれば
ご両親がさらにお年を召してからでも買い物しやすい立地ですし、
良いのではないでしょうか。
金曜夜が一番盛り上がっていますので行ってみてください。
しかし老人・女性には無害と思いますよ。
30歳そこそこのわたしは声をかけられまくりますが…。

新築にこだわらなければ、
小岩駅10分以内の中古はそれなりに出ていますから、
視野に入れると良いと思いますよ。
最新の什器に入れ替えるリフォームに300万円かけても
新築の方がまだ高め（平米単価）だと思います。

良い買い物になりますように。