マンション管理士の活用。。。パート10

[匿名さん]

こちらはマンション管理士についてのスレ、パート10です
引き続きマンション管理士について、情報交換の場にしましょう～

[161: 匿名さん]

>>157
>滞納問題で困っている管理組合には喜ばれると思いますよ

喜ばれる価格で買いっこないって。
金融機関から債権をまとめて買う債権回収会社(サービサー)は、一部の債権を除き1債権1円で買うのが基本だそうな。
あんた1円でも10円でもいいが売って喜ぶのか？

[162: 匿.名さん]

>>159
>現実は、理事会が全く開催されてないマンションは結構ありますよ。

独自調査ですか？
ソースを明らかにしたほうがよいと思います。

＜参考＞
国交省の「平成２０年度マンション総合調査結果」の「理事会の開催状況（Ｎ＝２，１６７）」では、
Ｏ 開催したことはない・・・１（０．０％）
Ｏ ほとんど開催していない・・・３２（１．５％）
と発表されています。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/tenpu/so-06.pdf

[163: 匿名さん]

>>159
当たり前の理事会すら開いていない→目先楽チン後で苦労する
理事会が機能して先手先手で対応→目先苦労し、後楽チン

バランスが取れていますが。。。

[164: 匿名さん]

>>159
>理事会が開かれていないマンション

まさか、管理会社が役員一軒一軒回って今日は理事会ですよ、って声かけるのか？
幼稚園児じゃあるまい。

[165: 匿名さん]

100組合中、一つあるかないかのレアケースでお門違いの管理会社をバッシングとは。
管理会社の方が気の毒というもの。

[166: 匿.名さん]

>>69-77 を読むと、
少額訴訟や支払督促は、“ 素人でもできる ” “ 素人でも簡単 ” “ こんな誰でもできる簡単なもの ” ときて、
止めは、>>79 で、
>弁護士に頼まなくても、少額訴訟や支払い督促の手続きをとると滞納者にいうだけで、殆ど解決するものですよ。
>みんな、裁判官から支払い命令がでたら、ビビリますからね。
>管理会社にやらせればいいんですよ。
>それぐらいはやってくれますよ。
>但し、原告は理事長ですけどね。
>簡易裁判所から、用紙をもらってきておけばいいんですよ。
>そして、内容は同じにして、金額と日付だけ変えればいいようにしておけば、後は裁判所にもっていくだけだよ。

この主張がどのように >>147　>>150　>>159 に繋がるのか理解ができません。

[167: 前期高齢管理士]

＞１５９　匿名さん

あなたが一貫して主張されている主旨は解っています。が
「甘えてばかりいては、管理組合にとっても滞納者にとっても、益々泥沼にはまってしまいます」
だから「 管理会社が手を差し伸べないと～」と云う論旨には与しません。

「管理組合に自分達の責務について自覚を促すのはフロントだ」程度なら一応解ります。
（役員に耳障りなことは強くは言わないと思いますが…）

[168: 匿名さん]

延滞回収って既に出ている通り、色々なやり方がある。一概にどれが正解、不正解とは言いづらい。
それだけに、組合側が管理会社の助言を聞いて自ら判断する必要がある。

[169: 管理侍]

昔からのコテハンの方々を中心に的確なご意見が多数寄せられていますね。

管理会社は管理組合との契約に基づき管理事務を遂行します。
契約は言うまでもなく両者の合意事項ですね。
つまり、督促業務のやり方については予め合意済みのはずです。

もしも管理会社に契約不履行があるならば、履行の催告をするなり、解約するなりすればよいことです。
そんな会社に遠慮は無用。

また、標準管理委託契約書に記載の督促業務でさえ、やり方によっては非弁行為に該当する可能性もあります。
（この手の判例はまだなかったと思います）
そもそも自社の債権でもないので督促手段に限界があるのです。（新聞代の集金は自社の債権の話）

一方、債権を割り引くのは、もはやさんのコメントの通り債権放棄で全員合意が必要
（小規模マンションでない限りほぼ不可能）

結論として、未収金対応として大切なことは、

・組合は自己の債権である自覚をもつ
・理事は未収金の数字を常にチェックする
・管理会社の督促業務の履行状況を定期的に確認する
・ダメな管理会社なら変更する（担当者から適切な助言があることも重要）
・必要な場合は理事会として早目の決断をして法的措置に踏み切る
・そのために予め細則を定めておき、理事が交代しても同じ判断基準で粛々と手続きを進める
・弁護士を有効に活用する

そんなところでしょうか。

[170: 匿名さん]

だから、素人が滞納金回収出来るなら楽な世の中だよ。

観念しな、無いモン取れないのよ、組合ごときがさ。
先取特権も、抵当権には勝てないからな、爺さんたち。

[171: 匿名さん]

>>153
>例えば新聞配達の集金業務は締切期日までに集金出来なければ手当てがｶﾞｸｯと落ちるそうです。

ここだけはいい指摘だ。
管理報酬を歩合制にすればよい。
そうすれば延滞回収に精を出すし、理事会サポート料も従量制にすれば、フロント担当も理事会の定期開催を促すに違いない。

[172: マンション住民さん]

集金するのは管理組合だろう。管理会社は収納代行してるだけ。

[173: 匿名さん]

収納代行でも歩合制にしても問題なし。

[174: マンション住民さん]

滞納は理事長に立て替ええさせるようにしたらいい。
そうしたら理事長は必死になって滞納宅に夜討ち朝駆けするようになる。

[175: 匿名さん]

そいつは愚策だ。
理事長のなりてがいなくなる。
言い出しっぺのおマイさんがやることになる。

[176: 匿名]

>>169
次の契約も今と同じとは限りません。
すなわち、この問題を抱えるマンションにとってはおそらく深刻な事態であり当然契約条項の見直しの機運が高まるでしょう。
要は管理会社はどれだけ顧客（管理組合）の為に汗をかけるかが今後の管理会社の評価基準の一つになりましょう。
一例としてこの問題の場合、理事長から相談を受けたら『契約外だから』とか逃げるのではなく
『では一緒に滞納宅に訪問しましょう』
と問題意識を共有してくれる姿勢だと思います。

[177: 匿名さん]

いつから一緒に行かない前提になってんだ？

[178: 匿名さん]

>言い出しっぺのおマイさんがやることになる。
やったよ。脅しまくって3月で滞納撲滅した。

[179: 匿名さん]

立て替えたのか？

[180: 匿名さん]

立て替えたくないから脅しまくって払わせたのだろう。
理事長に組合員滞納のペナルティーを課さないと真剣に回収しないからな。