新宿エリアの住環境について話そう PART3

[不動産業者さん]

【地域スレ】新宿エリアの住環境についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



※前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/83561/

新宿区
http://www.city.shinjuku.lg.jp/
歌舞伎町商店街振興組合
http://www.kabukicho.or.jp/

新宿二丁目 [編集]

詳細は、「ゲイ・タウンとしての新宿二丁目」参照

二丁目のメインストリート「仲通り（なかどうり）」を中心にゲイバーなどが密集している。ただ実際は新宿三丁目や五丁目など、二丁目周辺にもゲイバーなどのゲイスポットが点在しており、ゲイタウンの範囲は「二丁目を中心としたエリア」ということになる。また二丁目から離れた歌舞伎町、西新宿（新宿駅西口）、北新宿・大久保、代々木（新宿駅南口）エリアなど比較的広範囲にゲイスポットがある。2008年の地下鉄副都心線の新宿三丁目駅開設をきっかけに、ゲイタウンの存続を危ぶむ声も上がり始めている（後述）。
現在、約450軒ほどのゲイバーがあるといわれている[7]。通常のゲイバーや売り専バー、イベントを行うクラブ、ゲイグッズを扱うゲイショップ、同性同士で利用可能なホテルなどが占める。
ゲイ・イエローページ「Gclick」（2013年）だと、2丁目エリアにあるゲイバーは274、売り専バー17、売り専・出張専門28、マッサージ（整体院含む）43、発展場15、ゲイ系トータルでは402店（西新宿・歌舞伎町・代々木・北新宿含めず）となっている[8]。それに加えて、ゲイ出版社など非店舗系のゲイ企業や、ビアンバー30店ほどがある。因みに西新宿はゲイ系店舗が18、歌舞伎町は17、北新宿・大久保は14、代々木は9店立地している[内訳 1]。
以前はゲイポルノ映画館が2丁目ではないが、歌舞伎町や駅東口などに数軒あったが閉店した。東口駅前の一般映画館、新宿武蔵野館ではゲイ映画が比較的よく公開される。伊勢丹メンズ館や新宿マルイメンはニ丁目に近接したエリアにあることが成功した一因と言われ、ゲイ御用達となっている。
ゲイ・タウンとしての新宿二丁目の歴史は、1960年代半ばから始まると言われ、空家となった元赤線の店などを利用してゲイバーが営業を始め、徐々にその数を増やしていったとされる。その後もディスコやクラブなどが増え続け、今日に至っている。
文学・映画・テレビなどでも二丁目は登場し、新宿二丁目を舞台にした比留間久夫の小説『YES・YES・YES』、二丁目でもロケが行われた中島丈博監督の『おこげ』（1992年）、新宿二丁目のゲイバーがモデルの店が出てきてゲイの苦悩を全編に渡って描いた日本テレビ系連続ドラマ『同窓会』などがあった。
2008年に地下鉄副都心線の新宿三丁目駅が開設したことで、二丁目界隈でミニバブルが発生。ゲイバーが入る不動産家賃が上昇し、折からの不況もあって経営難に陥り、閉店する店が増えた。異性愛者向けの店舗も激増しており、ゲイカルチャーの衰退やゲイタウンとしての存続を危惧する声が上がっている。薔薇族2代目編集長の竜超氏は「消える新宿二丁目」（彩流社）で、「ゲイの街二丁目は、今や風前の灯」にあるとして、警鐘を鳴らしている[2]。

[1: 匿名さん]

税務署通りは、飛鳥ホテル解体中、ファミマ開店、新築マンション続々建設中。
再開発で、ユニオンできたし、商業施設が充実してくれば、ますます便利になりそう。

[2: 匿名さん]

成子坂下エリアは西新宿五丁目中央北地区の再開発を控えています。富久地区、大久保三丁目地区も再開発。
スクラップアンドビルド。生まれ変わるまち 新宿。

[3: 匿名さん]

成子神社より東側の西新宿８丁目とか、北新宿～百人町の低層住宅あたりは再開発しないんですかね。古い空室アパートが多くて、夜歩くのがちょっと怖い。

[4: 匿名]

西8は大地主がいて再開発に消極的だから、準備組合が立ち上がらず
かといって中小地主や個人では資力がないからずっと放置

という状況らしい

[5: 匿名さん]

飛鳥ホテルの跡って何になるの？

[6: 匿名さん]

マンションになると他サイトに書き込みあった。便利な商業施設も入るといいな。

[7: 匿名さん]

どこのデベかによるよ

もし住友だったら丸正のライバルになるから店舗は造らないだろうし

[8: 匿名さん]

新宿税務署の移転の話は進んでるんだろうか。
公の施設の跡地は、生活利便性の高い施設が入る気がする。
今なら保育所か？

[9: 匿名さん]

税務署通りは更にマンションが増えるのかな。

[10: 匿名さん]

>>9
ヤナセ西側の戸建て住宅前に工事用フェンスが。
あそこもマンションになるんだろう。
人が増えれば、再開発の空き店舗にも徐々にお店入るかな。

[11: 匿名さん]

コンビニが出来た辺りですか？
税務署通り沿いは山手通りに向かって更に賑わって欲しいですね。

[12: 匿名]

税務署通りは大分古家&駐車場が減ってきたしそろそろ打ち止めかな？
開発出来そうな場所まだあったっけ？

[13: 匿名さん]

そう言えば、ここ数年で税務署通り沿いは
殆ど新しくなっているなぁ。

[14: 匿名さん]

税務署通りって西新宿駅から近いし、新宿駅にも徒歩圏内だけど、
坪単価はそれほど高くないよね。再開発の利便性向上が価格に反映されてないのかな？

[15: 匿名さん]

地味エリアだから注目度が低いんだと思う。
中野や東中野に注目する層ですら、このエリアは大久保と認識してるかも？
広域から客を呼べないから、地元需要メイン。
業者さんは高値で出すのは怖いでしょう。

でも、便利だから一度住むと離れられなくなるよ

[16: 匿名さん]

>>15
なるほどねぇ。
確かに、あのエリアにマンションがあることはまだ認知度低いかも。

>でも、便利だから一度住むと離れられなくなるよ

なにげに穴場なのかな。
副都心勤めのサラリーマンも多そうだし、賃貸でも資産運用できそう。

[17: 匿名さん]

西新宿五丁目北の開発と同時に路線価は上昇するでしょうね。

それにしても新宿村スタジオの工事長いな・・・。

[18: 匿名さん]

>16
近隣エリアに比べれば穴場だけど絶対値が高いからなぁ
しかも、副都心エリアのサラリーマンですら、この辺に住める場所があるって知らなさそう

>17
5丁目の再開発が終わっても上昇しないと思うな
アトラス、コンシュリア、ラトゥールとどんどん開発されてるのにピクリとも注目されない
住みたい街とか、お得な街特集とか、そういう特集で絶対取り上げられないのがこのエリア(笑

なお新宿村の辺の開発はあと約2年かかるはず

[19: 匿名さん]

税務署通りエリアは住所が北新宿なので、知らない人は新宿駅まで歩けないと思うのかも知れませんね。
頭の中が北新宿再開発前のままの場合もあるでしょう。

西新宿五丁目中央北地区の再開発工事もやっと始まりましたから、相乗効果としての近隣地域の活性化に期待します。

[20: 匿名]

西富久から余丁にかけても今後はお得なエリアになるかもな
いまは全然供給がないが今後外苑西通りが延長したら税務署通りみたいに続々とマンションが建ちそう
ただお店がないエリアなのはマイナスだな

[21: 匿名さん]

そうそう。今はお店が少ないですが、将来性のあるエリアですね。Tomihisa cross から始まり、更に人口増、洗練されたまちになりますかね。

[22: 匿名]

富久クロスは高いらしいから穴場は？だが、街自体は10年くらいかけて綺麗になっていくんじゃない？
お店は税務署通りと一緒で多分コンビニが増えるくらいだろう。
もしかしたらマイバスケットあたりはくるかも

[23: 匿名さん]

>住みたい街とか、お得な街特集とか、そういう特集で絶対取り上げられないのがこのエリア

それはネ、集客用の提灯記事書かせるためにデべが金出したりしないからだよ。
そもそも土地代がそれなりするから、過剰な宣伝費はかけられない。
元値タダみたいな土地の化粧代にだまされるとあとあと泣くよ。

[24: 匿名さん]

プロモーションされる土地。

[25: 匿名さん]

新宿区内だと、どの辺が過剰にプロモーションされてるの？

[26: 匿名さん]

さすがに新宿区内にはないでしょう。
23さんが言うのは埋立の工場跡地とかのことじゃないですか？

[27: 匿名さん]

都が、北新宿地区第二種市街地再開発事業「２街区２―２Ｂ棟及び３街区３―１棟」の特定建築者の公募手続きを開始した。
どこの業者になるんでしょうね。いつ頃完成？

[28: 匿名さん]

公募ってことは業者はこれから選定だろうけど、工事は27年3月末完了予定のはず
2-2Bが5階建て、3-1が6階建てで、2-2Bは賃貸限定で制限がかかってるっぽい
あと2年でようやく完成だね

[29: 匿名さん]

新宿税務署は、27年度完成の大久保再開発合同庁舎に移転。跡地は売却。
その頃には、飛鳥ホテル跡地もマンションが売り出されてるだろうな。
ヤナセの西側の木造住宅も６月中旬から解体始まるみたい。
３年後の税務署通りは、街並みが少し変わりそうな気配。

[30: 匿名さん]

税務署通りから税務署が無くなる？

[31: 匿名さん]

税務署移転するなら入り口付近のワンルーム建設待てば良いのにね。
あんな狭いところに無理やり作らなくても、と思ってしまう

[32: 匿名さん]

>>31
たしかに。あそこはさすがに無理やり感が否めない。
まぁ投資用だから、建てばいいんだよね。
はたして投資成り立つのかな？

[33: 匿名さん]

アベノミクスの容積率緩和、新宿も入るとしたらどこら辺になるんだろう。

西新宿をこれ以上に高層化しても仕方ないし
東口の目抜き通りは、もっと高くできるはずの建て替えも中層止まり
（中村屋もALTA隣のヒューリックも）。
意表を突いて新宿四丁目あたりとか？

[34: 匿名]

たぶん都の特区エリアじゃないのかな

[35: 匿名さん]

都の特区エリアに新宿が入るとしたらどこが変わる？

[36: 匿名さん]

アジアヘッドクォーター特区だから、都は外資系企業のAP本社を置いてもらいたい。
なので、オフィス中心の開発がしやすいように容積率の緩和がメインじゃないかな

エリア的には、西から、税務署～職安通り、山手通り、甲州街道、十二社通りに囲まれたエリア。
それに、北新宿2、西新宿8、東新宿、西新宿3、西新宿5の再開発エリアが指定されてるね。
通りを外れた再開発地区をあえて取り込んでるから、オフィスメインなんだろうなと想像できる。

[37: 匿名さん]

山手通りじゃなくて、明治通りでした。

[38: 匿名さん]

西新宿5の再開発やっと始まったね。やっぱり200mレベルのタワーレジデンスが建つらしい。

[39: 匿名さん]

>>38
店舗は入るのかな。
国や都は、どんなコンセプトで再開発をしているんだろう。
「働く」から「働く＆住む」街にイメチェンできるといいんだけど。

[40: 匿名]

住むメイン
全体の約8割以上が住戸限定の都市計画だからな
最近は新宿はオフィス不況だから西新宿5はもうオフィス化は諦めたんだろう

[41: 匿名さん]

計画発表されてる再開発、どこも駅から遠すぎ。
南口にJRが建てたジェクサーのビル、オープンから満室だよ。
高島屋隣の33階建てとか噂される旧マイシティルミネ、
西口駅前の明治安田生命あたりが超高層に建て替わったら
オフィス需要はまだまだ掘り起こせるでしょ。

周辺部にタワマン乱発して値崩れ誘発させるより
JR新宿駅半径500mくらいで建て替え促進する方が需要あると思うんだけど。

[42: 匿名]

新宿は新しいビルができる度に玉突きで古いビルに空室が出来る状況
スバルビルなんてスバルが売り払って渋谷に本社移転予定だぜ

西口再開発後は大規模な開発がないから地盤沈下は仕方ない
あと20年位すれば西口がまた開発ラッシュになるだろうから再注目されるかもな

[43: 匿名さん]

再開発計画は何故、西新宿に集中しているの？

[44: 匿名]

>42

スバルビル、売値2000万/平米だよ。地価は当然、移転する恵比寿＜新宿。
経営不振企業が不動産を売って体質改善を図る、NYや大崎のビル売ったSONYと同じ。
買った小田急は東西自由通路のために、部分的にでも既存店舗改造しなきゃだからね。
松岡セントラルと一帯開発なるか。

>43

東（口）はペンシルビルが多すぎて大規模は無理
（中村屋とかコマ劇場とか、単体ならある）
北は大ガードで一旦切れるし小滝橋通りはビルとさえ言えないミニ物件ばかりで
これまた再開発困難。オフィスにも住むにも需要望み薄
南は御苑大通りが開通して、高島屋隣に33階が建つ頃には
反対側の代々木にも変化が出てくるかな。
西新宿の再開発は、元々二階家密集地域だったとこも多いからね。
既存建物の容積率が少ないほど、大規模開発の儲けはデカい

[45: 匿名]

富士重は経営不振じゃないだろ？
自社ブランドビルで地域に親しまれていて建替える余裕もある（新本社も立て替え）のに新宿は選ばれなかった
床面積の問題もあるから一概には言えないが、象徴的ではある

新宿の弱点は大資本がなく、しかも栄えているからなかなか一体開発がされないところ
東はそれが路面店の存続による魅力に繋がるからまだ良いが西新宿はオフィスメインだからそろそろ新陳代謝を始めないとヤバイな

西新宿のオフィス街がホントに古くなる前に駅前エリアや西新宿78辺りが開発されてそれが終わった頃に西新宿オフィス街が再開発になれば厚みが増すんだがなあ

[46: 匿名さん]

No.44さんありがとうございます。

[47: 匿名さん]

>>45
西新宿78辺りの開発、いつ頃になりますかね。

[48: 匿名]

残念ながら全く予定がない
8丁目はかなり開発余地があるはずなんだけどな

[49: 匿名]

北新宿の三菱（＆住友）タワーの土地の仕入れ値、
地元はみんな知ってるからよほど条件よくないと乗らないでしょう。
一方、再開発で損失出したデベロッパーは、当時みたいな高値掴みはしない。

立地に自信のある地権者が現状に不満なければ
条件折り合わず時間だけ経過、は良くある話。

[50: 匿名さん]

北新宿のパークハウス新宿タワーの土地価格が凄い金額だったのは聞いています。詳しくはわかりませんが。