東京都北西部〜埼玉県南部で徒歩圏・広めの敷地の建売が欲し

[購入検討中さん]

東京都北西部（練馬、板橋、西東京市、東久留米等）〜埼玉県南部（和光、朝霞、新座、志木、浦和、大宮等）で建売を探してます。
敷地40〜50坪（できれば南道路の整形地）、徒歩15分以内で予算は6500万円。大手業者希望。
広い敷地の物件がなかなか見当たらないので、情報ある方、お願いします。

[41: 匿名はん]

>>40
たとえば、150坪の土地があったとします。
地価は坪100万。

建て売り業者が、この土地を購入して建て売りを建てたとします。

5棟とした場合は、一戸あたり30坪

一戸あたりの原価は
土地 3000万
建物 1000万
計 4000万

これに、粗利30パーぐらい乗っけたとして
販売価格は5200万くらいとします。

業者は、5戸なので
売り上げ 26000万
粗利 6000万
となります。

一方、3戸とし、一戸あたりを50坪とした場合

一戸あたりの原価は
土地 5000万
建物 1200万
計 6200万

です。30坪の時のように粗利を30パーにすると
販売価格は8060万

業者は、3戸なので
売り上げ 24180万
粗利 5580万
となります

これでは、業者からしたら5戸のほうが儲かります

粗利の確保を販売価格に転嫁したとします。
差額は620万
これを3戸で割ると206万
販売価格は8266万
粗利は33パー

購入者が3パー、余計にお金を払うかたちになります。
販売者から見ても高額物件の売れ残りはリスクです
ですから、30坪で売れる土地なら、30坪となります

[42: 物件比較中さん]

これだけ広めの物件が少ない中、希少性があればプレミアムとして３％どころかもっと出してもいいけどね。

[43: 匿名さん]

場所にもよるのでは、地価が高い地域で50坪の建売買える人も限られますからね。

[44: 匿名さん]

結局その価格帯になると建売ではなくて注文住宅（建築条件付土地含む）になるんでしょ。
大手の分譲一戸建ては町並みも揃っていてきれいだけど、郊外で6000万円～8000万円の家を数十棟まとめて売るって大変だよ。
さらに土地を広くすると棟数が減り価格が上がる。私道や街路灯などの設備整備費の分担も高くなるから、そうそう手が出せなくなっちゃう。
たまに広い建売が広告に入るけど、開発ではなく２棟か３棟で元お屋敷の分割物件です。

[45: 近所をよく知る人]

プラウド新座の中古を狙ってみてはどうですか？しばらく前に1戸出てましたよ。5000万台ですぐに売れてましたから、よく見てないと逃してしまいますが。

[46: 購入検討中さん]

和光市エコライフタウン、37.8坪の建築条件付宅地が4500万円（坪単価120万円）。北口の徒歩10分だし。南口ならともかく、これは高過ぎ。副都心線の影響かなあ？

[47: 匿名さん]

大宮在住です。
京浜東北線の浦和～大宮沿線で徒歩15分（約1.2km）、坪100万円程度、土地40坪台を考えているのであればちょくちょく条件にあうチラシが入ります。
建売ではなく土地＋注文住宅ならば条件に合致するところもたくさんあると思うので、その線でいくならもうちょっとエリアを絞って不動産屋まわりなどをした方がいいと思いますよ。

[48: 匿名はん]

>>42
あくまでも>>41は、単純化したモデルです。
計算しやすいように坪100としていますが、都内通勤圏ですともっと高いでしょう
その場合は、3パーよりあがります
建て売りのメリットがどんどんスポイルされていきます

個人的には、ある程度の広さを必要とするなら注文をおすすめします

[49: 匿名さん]

>>47
スレ主は街並みが重要なんだて
実はそこが一番のハードルなんだけどね
新三郷辺りならいいんじゃないの？地盤悪そうだけど

[50: 匿名さん]

需要があるなら敷地の広い建売分譲地が出来るはずですが、ファインコートもプラウドシーズンも希望の場所ではほとんどが30～35坪の土地になっています。
大手ディベロッパーが手を出さないってことは需要がないってことなのです。（高すぎるってことも含めて）
大手だとプラウドの上福岡がちょっと都心からは離れますが駅から徒歩10分程度で希望の広さの物件もあるようです。

[51: 周辺住民さん]

今日のチラシ
新座駅8分に最大45坪のパナホーム！と思ったら、
案の定、思いっきり旗竿地でした。
それ以外は南北に長い35坪。
とてもプラウド新座のレベルではありませんでした。

[52: 匿名さん]

新座って都心に行くには乗り換えで立地的には評価は低いと思います。そんな場所で６０００万だしゃあそりゃあ広い土地になりますよ。

[53: 匿名さん]

東横線か埼玉と繋がって、目に見えてマナーが悪化した。
横入りや優先席でけいたいかたてにダベる若者。
郊外に住むのは結構だけど、田舎マナーは田舎だけでやって欲しい

[54: 匿名さん]

本当か？以前の東横線だって、そんな奴いっぱいいたぞ。

[55: 匿名さん]

＞５２
そうは言っても、周辺エリアで探しても広い建売物件がないというのが現実で。やっぱり希少なんだよなぁ。

[56: 物件比較中さん]

そうですよね。新座でも志木でもいいから最低４０坪以上の分譲に期待する。

[57: 土地勘無しさん]

今日新聞広告見てたら、プラウドシーズン花小金井の中古が6100万円で出てたけど、やっぱ中古じゃダメ？　122m2だから40坪に少し足りないけど。
http://www.nomu.com/house/1192432/

[58: 匿名さん]

122m2（36坪強）くらいなら、結構あるからね。

[59: 匿名さん]

容積率８０だと、総床面積で100平米切っちゃうよ、それにここずーと前から出ていたから、交渉で６０００万は切りますね。

[60: 匿名さん]

2年そこいらで売るってことは何かしら事情があるんだろうけど
家って、前の人の良い悪し含め運気を受け継いだりするからなぁ
ちょっと自分は怖くて手が出せない。
それに写真をみるからに外観ちょっと変だよね…