ブランズ本郷真砂ってどうでしょうか？

[匿名さん]

売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー

総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2

敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て

ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～

所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
　　　都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分

【物件情報を追加しました　2013.5.12　管理担当】

[1: 匿名さん]

http://www.bing.com/maps/
こちらの概観図（文京区本郷4丁目10）でみると周囲の関係がよくわかりますね～

[2: 匿名さん]

タイプＳの間取りはなかなかみないですね～

[3: 購入検討中さん]

タイプＳの間取りは素敵ですが、北向きなのが残念！

[4: 匿名さん]

白山のブランズが平均＠340だったので、ここは＠360以上でしょうか。

[5: 物件比較中さん]

代表間取りが３タイプ公開されましたね。
Ｃ５３平米、Ｍ７８平米、Ｓ８３平米ですが、
すべて窓のない４畳程度の、行灯部屋があります。
低層マンションなのに、どうしたことでしょう・・・。
タワマンなら仕方ないかと思いますが。
最初からこれでは、他の間取りも、行灯部屋確実かも。
期待できそうにないかなあ・・・。

[6: ご近所さん]

せっかくの好立地ですが、間取りは残念ですね。

[7: 匿名さん]

かなり苦しい間取りになっちゃいましたね。

西側の道路は北側へ車で抜けられるんですか？？

[8: 周辺住民さん]

ここで眺望を重視するなら南向きより北向きの方が良いですよ。
北側は高い建物がなく、また、建てにくい地域でもあります。
南側は南隣や春日通りが塞がった感じがします。
部屋によっては東京ドームが見えるかもしれませんが。

>>5さん

中廊下で部屋数を取ろうとしているので、
どうしても行灯部屋はできてしまうと思います。
この近辺は、単価が高いのはOKですが、
部屋数を確保しないといけなさそうですね。

[9: 周辺住民さん]

>>7さん

西側の道路は北側に抜けられます。

[10: 周辺住民さん]

書き忘れました。
グーグルマップでは北側に一方通行になっていますが誤りです。
南側にも通行できます。

一方通行になるのは、鎧坂の途中からです。
公務員住宅の入り口辺りに標識があるので、
そこから北側が一通になります。

[11: 周辺住民さん]

ついに発表されましたね。意外に完成が早いような気がします。
5階建ては前から聞いてわかっていたのですが、65戸という戸数が意外に多いと思いました。
1LDKの部屋が多いのでしょうか。

いずれにしても、モデルルームに行くまでわかりませんね。

[12: 購入検討中さん]

近くのプラウドは平均すれば＠330～340だったと思います。
＠360～は割高じゃないですかね？
ブランズの下手な値付けだとそんな感じなんですか？

[13: 周辺住民さん]

ちなみに、隣のパークコートが売りに出ていますね。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=03&md=area&...

[14: 匿名さん]

本当なら330－340ですが、ブランズが相場並みにしてくるとは思えません。
白山＠340、茗荷谷＠360ですので、＠340以下はないと思いますが、どうでしょう？

[15: 周辺住民さん]

今日、通りかかりました。地下階（ピット）のコンクリートを打設したようですね。

>>14さん

近年、本郷一丁目は価値がアップしていると思いますが、四丁目でも白山に及ぶかどうかですね。茗荷谷は高層なので、そこそこ単価が高いのは頷けます。

ということで、この物件の単価はどうなるのでしょうかね。

[16: 周辺住民さん]

連投スマンです。

いま公式サイトで間取りを見てきました。
部屋が細切れなのとトイレに手洗いが
付いていないことからして、
高単価を指向していないように感じました。

[17: 匿名さん]

>13さん

築７年超、４階／１３階建、東向きで坪単価３２０万円ですか。この辺りって高いんですね…。

[18: No.17]

ちなみに本郷一丁目のパークハウス本郷ザ・プレミアフォート、

築６年弱、１２階／１４階建て で、坪単価４４４万円 …。

　http://realnet.mecyes.co.jp/buy/detail/B023110110912I01

ひぇぇぇ…。

[19: 周辺住民さん]

>>17=>>18さん

住所が本郷4丁目ですと、こんな感じです。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=03&md=area&...

必ずしもすべて高いわけではないかと。

近隣住民に配られた図面では、サッシが床まであって、高級指向だなと思ったのですが、せこい間取りをみてちょっとがっかりしました。

[20: 匿名さん]

しかしこの立地で低層マンション、なかなか良いですね。

[21: 周辺住民さん]

>>20さん

この辺は、北側斜線制限がきついです。
パークコートみたいに南北に長い敷地だと高いマンションが建てられるのですが、ブランズの場合は逆に南北が短いです。

最初に近隣住民に配布された資料では6階建てになっていましたが、反対が強かったのか、5階建てになってしまいました。

[22: 匿名さん]

ここ１年で販売された近くのプラウド（本郷一丁目ディアージュ、本郷ヒルトップ）の人気がすごかったので、ここはかなり強気の価格設定で来そうですね。プラウドの２件、野村は価格設定を誤った（低く設定しすぎた）と思います。

Ｃタイプは、この広さの平米数にしてはゆったりしていますね。

[23: ご近所さん]

東急は良心的ですね。
住民の反対を受け入れてくれるなんて・・・
プラウド本郷ヒルトップ（野村）なんか無理やり１７階のマンションを建て、近所の迷惑は全く無視ですよ！

[24: 購入検討中さん]

他のいろいろな物件の掲示板で東急の評判がありますが、
どこも下記のような割高設定の不評イメージ。

＞いつも高値でだして、ずっと売れ残って最後大幅値下げして売るパターン。東急で成功物件て久しく無いきがする！

せっかくいい場所なのに東急の物件で残念です。
また勘違いの割高価格設定にするのでしょうね。

周辺のプラウドの価格設定を間違いという方もいらっしゃいますが、
プラウドはブランドイメージを保ちつつ、納得感のある値付けで大人気。
即日完売の物件が多く、ブランドイメージとともに更に人気をアップさせているように思います。

その点東急はブランドイメージは2流、3流で、そのくせ価格は強気（割高）で、
管理が悪いという世間の評判かと。

明らかにプラウドは成功で、東急は失敗していると思いますが？

[25: 匿名さん]

6階建ての予定が5階建てになるだけで、反対派の方は納得するものですか？ 反対運動を通して「何か勝ち取ったもの」がある、というのが、反対派にとってはポイントなのでしょうか。

プラウド本郷ヒルトップは、16階建ての予定だったのが、こことは逆に上に伸びて17階建てになったと聞いた気がします・・・

[26: 匿名さん]

ＨＰの現地案内図には、白山通り沿いにドンキホーテが開業予定とありますね。他のスレでも以前に話題に出ていましたが、やっぱりかぁという思いです。

大型スーパーであれば、食料品の買い物がかなり便利になったのですが…。残念！

[27: 匿名さん]

赤坂のドンキは整然としていて飲料・食料等ありコンビニのようですよ。
どのようなコンセプトのお店にするのかわかりませんが、ドンキ＝新宿のような店舗ではありません。
本郷ではどんな店にするんでしょうね。ホテルも同居していますし。

[28: 匿名さん]

＞いつも高値でだして、ずっと売れ残って最後大幅値下げして売るパターン。

実はこれが、利益を最大化するやり方なのかも知れません。

私は都内の東横線・田園都市線沿線のブランズもいくつか検討しましたが、竣工前後にも残っている物件は、高いだけではなく、周辺環境もあまり良くないと感じました。
その点、ここは環境面で問題なしですから、早期に完売するんでは。

[29: 匿名さん]

四番町などを見ても最近のブランズは以前とは変わって来てる感じがします。
プラウドからの引き抜きのせいですかね。

[30: 匿名]

東急お得意の奥まった静かな立地です。区内で新築でこういう立地が出るのは年に１件あるかないか。欲しい人のネガ書き込みに惑わされず営業に熱意を伝えましょう。

[31: 購入検討中さん]

営業に熱意伝えて何の意味があるの？(笑)

[32: 周辺住民さん]

５階建で、戸数が65にびっくりです。
多くないですか？

[33: 周辺住民さん]

>>32さん

土地が結構広いです。
そんなもんじゃないでしょうか。

[34: 匿名さん]

>31

熱意を伝えなければこの物件の希望の間取りは買えないと思います。「まだ価格が決まってません」その後「既に申し込みが入っております」でおしまいです。

[35: 周辺住民さん]

地権者さんが云々とか、土地から鉛が出てきたとか、PCBを持っていたとかなさそうですね。
春日通りからかなり奥に入っているので静かです。
JR水道橋駅までは頑張って歩けないこともないｒですが、ちょっとエリアではないですね。
北側が崖になっていますが、地震などに対しては大丈夫でしょうか。

[36: 匿名さん]

擁壁ですね。既存のものを再利用する場合には構造計算とかは不要になるでしょうね。

[37: 匿名さん]

プラウドを賞賛する声が多いようですがあのインチキな手口では即日完売は当たり前です。
三井、三菱、東急、そういった優良デベが頑張って欲しいですね。
ここはなかなか閑静なところですね、春日駅の都営団地が少し気味悪いですが。。

[38: 匿名さん]

東急が優良デベとは初めて聞きました。

[39: 匿名さん]

プラウドを称賛する者ではないですが、インチキは言いすぎじゃないの？
インチキし続けてやっていけるわけないし、そこまでして即日完売させる
理由もないような気がする。

[40: 匿名]

ブランズ白山、茗荷谷も検討して
見送りました…。
結局売れ残り、値下げしてました。
ここはどうですかね。低層だから
一階上がるごとに価格差が大きそう
ですね。

[41: 購入検討中さん]

37の方自身が一番インチキくさいですね。

野村がインチキで、東急が優良だということを論理的に説明して頂けますかね。

東急はブランド力もないのに割高の価格設定が多く評判が悪いというのが世間の評価であり、事実と思いますが。

[42: 匿名さん]

デベのバトルはバトルのコーナーでお願いします

[43: 購入検討中さん]

＞34

東急はそんなやり方なんですか？

普通は正式価格決定後に申し込み期間があって、申し込みが重複したら抽選で決定、という流れではないでしょうか？

[44: 周辺住民さん]

>>43さん

>>34さんのコメントはそういう意味ではないでしょ。

ある部屋を買う意思表示をすれば、その部屋に他者の買い希望が入らないように極力調整してくれる、という意味かと思います。「その部屋は既に希望が入っているので、他の部屋なら抽選になりませんよ」って具合に。

[45: 購入検討中さん]

＞44さん

ご解説有難うございます。

でもそれは当たり前の普通の話ですよね。
いくら意気込んでみても、結局、人気のお部屋は重複、抽選になりますよ。

まぁそれも東急が真っ当な価格設定にして人気物件になればのお話かもしれませんが。

[46: 匿名さん]

何のための予告広告かということですね。現地マーケティングをやってギリギリの価格設定で竣工時に１～３パーセントの戸数が売れ残っているというのがデベにとってベストな状態です。

[47: 匿名さん]

東急の白山は完売、小日向もあと一戸のようですね。
東急って優良とまでいかないにしても総合的にはデベとして
私には悪くはない印象です。ただ東急線沿線を文京区とかに
進出してきてるのはどういう意図なんでしょうか。

[48: 匿名さん]

進出って感じではないと思うんだけど♪

[49: 周辺住民さん]

本郷一丁目に東急不動産によるアルス本郷というビンテージマンションがあります。築40年くらいでしょうか。それ以来かも。

[50: 周辺住民さん]

自己レス。そういえば、新しいアルスが給水公園の近くにあったかと思います。