変動金利検討スレ ５

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

【板違いのため、一戸建て何でも質問掲示板から住宅ローン・保険板に移動しました。2013年4月20日 管理担当】

[906: 匿名さん]

変動で三回借換えたのはなぜですか？
優遇条件にしても、それほど銀行間で金利差がない為手数料がもったいない感じがしますが。
かなり以前は同じ変動でも金利差が行間であったのですか？
それとも優遇条件の付け方が過去は厳しかったのですか？

[907: サラリーマンさん]

>>906さん

いえいえ、1軒目のときは1行だけです。
2軒目は途中で1回借り換え、そして今の3軒目も1回目の借り換えです。

1軒目は公庫で借りるのが普通の時代でしたが、
少しでも安くと、市中銀行の変動を選びました。
当初4.3％だったのが、買い替え時点では2％台に下がっていました。

2軒目も変動で借りたのですが、金利がいくらかは失念しました。
途中で新生銀行の変動1％というのが登場して、すぐそちらに乗り換えました。
ただし、リーマンショック後に新生銀行のその金利が
高止まりしてしまって、少し失敗でした。
さらに借り換えるには、微妙に出費の方が大きくなり。。。

今回は変動0.775％という非常に安い金利に巡り合えたのですが、
政権交代で先が読めなくなってきたので、固定に変えた次第です。
同じ銀行内で固定に切り替えると2％程度になってしまい、うまみがありません。
元々、借り換えのための資金は確保してありましたので、
出費が増えても安心を優先させました。
10年くらいで返すつもりではいます。

[908: 匿名さん]

計算間違え…言ってることコロコロ変わってるし…
偉そうに書き込むなら頭の中で整理してからにしてくださいね。

[909: 匿名さん]

自分のローンの状況も把握できないようなら、固定の方が向いてると思います。
さようなら〜

[910: 匿名さん]

変動利率、ＭＡＸいくらまで上がるかな。
過去の利率は8.5％ぐらいかな。
5％あたりまでかな。
給料上がらず金利が嵩む。
最悪。

[911: 匿名さん]

消費税上がり
非正規雇用増え
正規雇用でも給与横ばい
それで金利上がったら
日本平均年収500万台では
家買えないよ。

[912: 匿名さん]

そんな現象になってるのに給与上がってないなら
相当な格差社会なので結構な数の人が家を手放してるだろうね。

[913: 匿名さん]

そういう格差社会では物価が上がらず、金利も上がらない事が前回の好景気で証明されてるけど。

[914: 匿名さん]

問題はデフレじゃない。
一般庶民の所得が上がらないのが一番問題。

例えば、レストランの商品が値下げされたとしても、
外食の回数が増えれば、外食産業の景気は上向く。
しかし、客の収入が減れば、より安い店を選択した上に、
利用回数まで減ってしまう。

しかし、なぜかこの国では、低賃金の方に世の中の
所得の足並みを合わせようとする世論が働くようだ。
公務員バッシングとか、生活保護バッシングとか。

非正規社員の給与を正規社員並に引き上げるのではなく、
正規社員の給与を非正規社員や途上国並に引き下げようとする
ユニクロ社長のような考え方が経営者の本音でしょう。
個別の経営判断としては正しいのだろうけど、国レベルじゃ
景気が悪くなるだけ。なんで、日本の経営者は何時からこんな小粒の
悪党ばかりになったんだろう。ブラック企業を経営して
経営陣だけ何億いや何十億の収入を得ている。

若年労働者の就職環境が良くないので、高齢者をリストラしろ
とか、解雇の自由化とか限定社員とか。勤続年数にしたがって
給料や退職金が高くなる傾向が高い日本で、給与体系を見直さずに、
首切りだけしやすくすれば、生涯収入は激減してしまうでしょう。

こんな方向性で景気が回復するはずがないし、政策金利も上げられない。
どうせ国債刷って一部大企業に大判振る舞いするなら、年金支給額や
生活保護の支給額や最低賃金を大きく引き上げてみる方が、
よっぽど景気を上向かせる効果があると思うけど。

経営者や既存の政治家にはまったく期待できない。
お互いに足の引っ張りあいをしないで、庶民は団結すべきだよ。

[915: 匿名さん]

三井住友の固定3年金利下げ。
まともな視点を持っているのはここだけか？

[916: 匿名さん]

アベノミクス国際会議なんてやってたんだね。相変わらず消費税増税だけは譲れないようですが。

[917: 匿名さん]

世界的には金融緩和をしても物価が上がりにくい状況だそうで。

[918: 匿名さん]

新聞さんあんまり調子に乗って載せるようなら新聞社にリークするよ。

[919: 匿名さん]

持続的な物価上昇には所得の上昇が不可欠だそうです。

[920: 匿名さん]

来年消費税が増税されてそれに見合うだけの賃金上昇が無いと実質賃金は減る事になる。となると、増税以降、確実に物は売れなくなるので物価は逆に下がるんじゃないかと思う。

[921: 匿名さん]

変動以外固定は上がりましたね。今月以降ローン借りる方は悩みますね〜

[922: 匿名さん]

「物が売れない」→「企業業績落ちる」→「雇用が減り賃金上がらず」
「物が売れないから」→「企業薄利多売戦略を取る」→「給料は据え置き」
赤字でも消費税は払わなければ成らない税金。倒産件数増える。

[923: 匿名さん]

金利は上げモードに入ってますから、これから買う方は余裕がないかたは固定にするか、ミックスでしょうね。
途中から借り換えでもなかなかミックスにできない銀行が多いし、今の変動低金利のメリットは捨てきれないし、私ならミックス。

[924: 匿名さん]

金利タイプの選択は懐事情も有り悩む。正解が無い、それぞれのローン終了して初めて分かる。

[925: 匿名さん]

次の変動金利の見直しって10月？

[926: 匿名さん]

10月に来年1月から6月までを見直し。
10月1日迄に政策金利が上がらなければ9ヶ月先迄変更なし。

[927: 匿名さん]

選挙の前なら上げないだろうが、後だからなぁ。
金利に対して政府、日本銀行の考え方がそこまで分からないのは不安ですね。
消費税増税まで上げない？
不景気かわらなければ上げない？
政府は景気良くなりインフレになってきたと言って上げてくる？
日銀はどこまで政府の意思をくむのか？
腹の内はどうでしょうね。

[928: 匿名さん]

この不景気の中、金利上げたら世界中の笑い者にされるよ。
更に消費税で追い打ち？！

まあ、倒産寸前の企業経営者に殺されても文句言えないレベル。

[929: 匿名さん]

長期が上がっただけで慌てて
株価がこの下がりようだよ？
利上げって意見は馬鹿にされるよ。

[930: 匿名さん]

金利を上げる事で経済にどんな影響が有るかですね。
金利を上げる方がメリットの有る状況を考えれば利上げ時期も想像出来そうです。

[931: 匿名さん]

日経また下がってるよ・・・

[932: 匿名さん]

政策金利あげたら円高進むけど、そんな事する？

[933: 匿名さん]

利上げを極端に恐れてるけど皆さん借り過ぎだったのでは？
見ていて気の毒になります。

[934: 匿名さん]

確かに昨日は刈り過ぎて青くなった

[935: 匿名さん]

利上げウェルカム。早く景気良くなって欲しい。

景気が良くなっても給料が上がらない人は固定で借りるしかないでしょうけど。

[936: 匿名さん]

>933
あんたはお気楽でいいね。
経済に疎いってのも長所だわ。

[937: 匿名]

ギリギリ変動を組むことを「ギリ変」って
言うそうです。

一般的な年収なのに年収の6倍以上の借入額
とかそんな状態かな？

[938: 匿名さん]

スレ違いなので他でやって下さい。害虫みたいに色んな所に湧くのはやめましょう。

[939: 匿名さん]

株価の乱高下が激しい。
こうなると景気指標より、マネーゲームの意味合いの方が合ってるように見える。

[940: 匿名さん]

アベノミクス相場が調整局面を迎えているって事でしょう。次は業績相場になると思います。

期待値だけにしてはよくここまで上がったなって印象ですね。

[941: 匿名さん]

テンプレってなに？

[942: 匿名さん]

固定さんが恐れおののくもの

[943: 匿名さん]

本当に知りたい。

[944: 匿名さん]

確かなんかあったね。
要はただの繰上げ返済なんだけど、
なんか経典みたいにして無理に布教したがるのは
宗教的な救いをそこに求めてるからかも。
ギリギリな私をお救い下さいみたいな。

[945: 匿名さん]

と、一切反論出来ない人が言ってます。

[946: 匿名さん]

ギリ固するくらいならテンプレに沿って差額を貯蓄に励んでる方が安心じゃない？
まあ、そのレベルなら借り入れ減らせって話だが。

[947: 匿名さん]

だな。

自分の不安を変動スレにぶつけるのって虚しい。かわいそう

[948: 匿名さん]

変動君は後がないって感じ？
必死過ぎ。

[949: 匿名さん]

今のうちに固定にしとけば間に合うかもよ。

[950: 匿名さん]

>948、>949 実に醜い

[951: 入居済み住民さん]

固定って要は掛け捨て保険だろ。
ただし加入した後の考え方はかなり異なる
保険：万が一の病気や損害はそもそも自分の不幸でもあるので起こらない事を願う。
固定：万が一の金利上昇やインフレはローンの面だけを見れば他人(変動)の不幸
なだけで、相対的に得した(保険金を得たw)ことになる。
逆に起こらないと相対的に自分が損した気分を味わう。だから起こる事を願う。

[952: 匿名]

>>951さん
うちはそう。掛け捨て保険のつもりで固定にしました。
変動との差が小さかったから決断できましたが
これから借りるひとは迷うでしょうね。

[953: 匿名さん]

残念ながら固定は掛け捨て保険ですら無い
ただ、金利を契約月になるまで何％になるかわからない所で
固定する効果しかなく、長期金利の動き次第ではとんでもなく
高い所で固定されてしまう可能性もある

本当の掛け捨て保険というのは変動＋ヘッジポジション（オプションのプット買いとか）
みたいな考え方

[954: 匿名さん]

掛け捨ての保険と思って固定にするのは別にいいんじゃないの？

ただ、掛けた保険が無駄になったからと変動スレを攻撃し続けるのはどうかと。

[955: 匿名さん]

>>954
思うのは勝手だが、変動に対して保険に入ってないから危険だ
と攻撃するのは明らかな間違いだろうね。
UFOや神様が居ると信じるのも別に自由だし、その辺は全く否定しない。