23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[1051: 匿名さん]

レインズの月例マーケットウォッチによると、
東京都の中古マンションに関して、
2016年5月の成約件数は約1500件で、在庫は約24000件。
すぐには減らないし、値上がりもしずらい状況。
買う人は、レインズの成約事例を見て、お買い得なものを選んでください。高値掴みしないように。

レインズ 月例マーケットウォッチ
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_201605data.pdf

[1052: 匿名さん]

>>1051 匿名さん

レインズって一般人も見ることができるんですか？

[1053: 匿名さん]

>>1052
不動産屋にお願いすれば、印刷したものがもらえます。
ただ、加工したものを印刷しているかもしれないので、複数の不動産屋にお願いしたほうがよいでしょう。
レインズの成約事例を見せたがらない不動産屋は、ろくでもないので、避けたほうがいいと思います。

[1054: 匿名さん]

>>1053 匿名さん

ありがとうございます。
そね場合って、検討している物件と同じマンションの制約事例を何件か確認して坪単価を比較してお買得かどうか判断すればいいのでしょうか？
質問ばかりですみません。

[1055: 匿名さん]

NY株が大幅続落して、本日の日本株は大幅安スタート必至

株→下がると思えば、先物・オプション・信用などで、
レバレッジをかけて売るから、一気に下がる

不動産→現物取引が中心で、過去の成約事例を気にするから、
株より数が月遅れて下がり始める傾向にある

東証REIT（不動産投資信託）指数
2016年4月25日 1970.72
2016年6月27日 1729.56

[1056: 匿名さん]

建築資材の値下がりが目立つそうです。

建設資材、下げ目立つ
http://blog.shinei-kousyou.com/s/article/171974513.html

建設資材の値下がりが目立ってきた。主要な建設用鋼材の価格は2015年初めに比べ１割以上下落。樹脂も原油安の影響で値下げ交渉が進んでいる。

[1057: 匿名さん]

建設コストが下落したそうです。

建築コストがやや下落 2016/02/24
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/bldnad/15/160225/113000012/?ST=sma...

これまで高止まりしていた建築コストが需要の鈍化により、やや下落した。

結局、建設コストも下がって、在庫はダブついて、買い手市場なのかな。

[1058: 匿名さん]

そういえば、リーマンショックのときも、その前にファンドバブルで不動産が上がって、リーマンショックが起こる前には、サラリーマンが買えない値段になって、下落し始めた。そして、その状況で、リーマンショックが起こって、不動産価格が真っ逆さまに落ちた。

下落し始めても、新築の供給が減るからとかいろんな理由を挙げて、価格は下がらないという声がたくさん出てたけどね。
結果は見ての通り。

今回はどうでしょうか。

[1059: 匿名さん]

結局、人それぞれのライフスタイルとライフサイクルに合わせるしかないから。

今は仮に割高だとしても、職場（収入）、通勤、生活（の質）、子育てなんかの
タイミングとスケジュールを勘案していくしかないと思うなあ。

リーマンショック直前だってバブルだ、超割高だって言われてたけど
結局戻っちゃったし。（その場にいたら戻らない可能性も当然考えてた）

待てば、そりゃ安く買えるチャンスは絶対あるとは思うけど、
今欲しいマンションは、例えば20年待って同じ場所で格安で同等マンションが出ても
必要なくなってると思う。子育てとか終わっちゃって。

ということは、その待った時間はマンションの値下がりと引き換えに何かを
犠牲(我慢）にしたってことだと思うよ。人生そんなに長くもないから、
なるべくそういう不確かな不安をもとにした我慢は精神衛生上したくない。

という個人的考えのもと、このタイミングだとひょっとしたら
最高値をさらにジャンピングキャッチ！って気がしたけど、買ったｗ

[1060: 匿名さん]

気になるのは、バブルってバブルと大衆が認識している時に、はじけないという都市伝説

[1061: 匿名さん]

気になるのは、バブルってバブルと大衆が認識したときには、既にはじけているという都市伝説

[1062: マンション検討中さん]

人口が減れば需要が減るから値段が下がるって、それなら車もケータイもなんでも下がるよね。 供給も減るか、移民を受け入れるか、質が落ちるか、で結局全体的には大きく変わらないかも。 場所によってメリハリがあるんだと思う。 コスモポリタンなところ、良質なコミュニティが維持されるところは大きく下がらないのでは？ 湾岸やムサコのタワーマンションはどうかね。

[1063: 金融投資家]

>1062

数年前の価格、調べたらどうだ？

下落しないところなんてないんだよ。

[1064: 評判気になるさん]

>>1063 金融投資家さん
口の利き方、学んだらどうだ？

世の中に絶対なんてないんだよ。

[1065: 匿名さん]

とにかく今から買う人は
自分の背丈に合わせて、住宅ローンは年収の4倍、多くて5倍以内で、
子供の養育費を残して、
年金なんて当てにあらないんだから、老後の資金を残した上で、マンションを買いましょう。

今ババ抜きのババはひいたら、もう誰にも渡せなくなる可能性が大だから、
レインズの成約事例を見て、相場を押さえた上で、高値掴みしないように、じっくり選びましょう。
今売れ残っているのは、売主の希望価格が高すぎて、相場からずれすぎてるものばかりだから、その価格を基準に考えないように。

[1066: 匿名さん]

6000万フルローンなら1500万、8000万なら2000万か。
確かにそんなもんかもね。

[1067: 金融投資家]

>1065

貴方は、利口だね、1062や1064と違って。

その通り、将来の年金なんてないよ。


そう言えば、
ＧＰＩＦの第４四半期の運用実績、
まだ出てこないのかなぁ。
暴動が起きるの怖くて、出せないのか（大笑）

庶民の皆様は将来、大変ですねぇ。。

[1068: 匿名さん]

安倍政権は2014年10月にGPIFの投資比率を見直し、債券よりリスクが高い株式投資を24%から50%に引き上げた。
これについて民進党の山井和則議員は、独自に試算を行い、GPIFの2015年度の損失が約5兆円と発表している。
2016年度も現時点で巨額損失？　年金原資がヤバイよね。参院選後に運用実績を公表するってどうなのよ。

[1069: 匿名さん]

みなさんが、これを買ったらババをひいたな、と思われる物件は例えばどのマンションですか。

[1070: 匿名さん]

>>1068　GPIFはREITも大量に購入して不動産価格の上昇要因になったね。

>>1069 五輪選手村の6千戸が分譲･賃貸で放出されるエリアだと思う。

[1071: 金融投資家]

私が昨日、
ＧＰＩＦを指摘したら、
早速今朝のニュースで出してきたな。

対応が早いのはいいが、
内容はお粗末だな。

２０１６年度は、さらに損失拡大だしね。。

[1072: マンション検討中さん]

1062 ですが、大きく下がらないっていうところがポイント。 10年経って 30%下がっても家賃より安い。 20%下がっても、年利 1%の運用益。 リスクに見合わないかもしれないが、まあ生活の一部だからね。

[1073: 匿名さん]

金融投資家さん、
GPIFが株式投資で損失を出しているようだけど、
REIT投資は続けて大丈夫なの？

[1074: 匿名さん]

マンション検討中さん　
1990年代のバブル崩壊で苦い経験している高齢者の立場では、そのような考えはできないよ。
当時は不動産が1/2、1/3になるのが当たり前だった。

[1075: 匿名さん]

>>1074 匿名さん

当時と今では金利が全然違いますが、どう考えますか？？

[1076: 金融投資家]

>1073
大丈夫なわけないでしょ。
株が下がるんだから、ＲＥＩＴも下がるに決まってるでしょ。
それくらいは、バカでもわかってほしいな。

>1072
１％の運用益目指して投資するとは。。
ほんと、日本人の勤勉さには脱帽ですね（大笑）

>1075
金利の差なんて、誤差の程度ですよ。
投資してる人なら、みんなそうです。
金利気にするのは、あなたのような貧乏リーマンだけだと思いますよ。

[1077: 匿名さん]

>>1076 金融投資家さん

投資するのに金利動向を無視して投資するんですか！？金融投資家という名前なのに不思議な方もいるものですね。

[1078: 金融投資家]

>1077

投資を実践してない、あなたには理解できないんでしょうね。
金利動向を無視なんて言ってないですよ。
金利差なんて無視と言ってるんですよ。
その低い読解力で、あなたのレベルがわかるというものです。


例えば、
日本よりはるかな高金利（だった）なオージー＄にしても、
＊＊＊は金利差狙いでやってたバカどもだし、
勝ち組はあくまで差益でとってる人達です。

売買差益に比べて、
金利差なんて誤差の範囲というは金融投資では常識です。

[1079: 匿名さん]

金融投資家さんは、現在どのような投資をしているの？
マンコミュに投稿しているということは、新築マンションは買い？
株は空売り？海外資産は？

[1080: 匿名さん]

>>1076 金融投資家さん

1072みたいな居住目的も兼ねたマンション購入検討者を運用目的みたいに捉えるのは、素晴らしい読解力と想像力ですね！さすがです。

[1081: 匿名さん]

去年は路線価が上昇していたそうです。
1月1日付のデータ。
いまごろ、半年も前の話をされても、、、という感じです。

16年路線価、8年ぶり上昇に転じる　全国平均＋0.2％
http://jp.reuters.com/article/tokyo-nagoya-idJPKCN0ZH3J0

[1082: 匿名さん]

中古マンション市場が都心部で変化の兆しだそうです。
別のニュースで、都心６区（千代田、中央、港、新宿、渋谷、文京）は下落し始めた、と出ていましたし、
価格上昇が大きかった場所ほど、反動が大きいようです。

中古マンション、東京都心で鈍化…変化の兆し
http://mainichi.jp/articles/20160701/k00/00e/040/213000c

ただ、地価上昇や新築マンションの価格高騰などを受けて活発化した中古マンション市場では、価格上昇を引っ張ってきた都心部の物件の価格が頭打ち傾向に転じるなど、今年に入って変化の兆しが表れ始めている。海外からの投資も伸び悩んでおり、近い将来の地価下落を懸念する声も出ている。

[1083: 匿名さん]

今の市況で、3年後に完成する新築マンションを買うのは危険だそうです。

3年後に完成する新築マンションを今買うのは危険？ローン月5万増、資産価値暴落の恐れも
http://biz-journal.jp/2016/06/post_15689.html

6月現在、マンション市場の潮目に変化の兆しがみられるのも事実です。今年に入ってから、首都圏や近畿圏の新築マンション市場では、価格引上げのタイミングを見据えながら販売を先送りにする傾向が強まり、月間の新規販売戸数は前年割れが続いています。販売戸数が減れば、一定の需要がある限り契約率が高まるものですが、現実には好不調のボーダーラインといわれる70％を切ることが多くなっています。
　昨年まではマンション価格が高くなっても、もっと高くなるだろうという先高感が強く、好調な販売が続いてきました。しかし高くなりすぎた結果、消費者がついていけなくなりつつあることを背景に先高感が弱まり、様子見傾向が強まっているといっていいでしょう。

むしろ転換点が近い、潮目の変化が近づいている――そう考えるほうが妥当なのではないかという気もします。

[1084: 金融投資家]

>1079

私の投資は、株の信用取引、ＦＸ、ＣＦＤがメインですね、海外口座も含めて。

新築マンションは、欲しいモノがあれば、いつでも買いですよ。
私の場合は不動産は投資ではなく、株やらで儲けて趣味で買うものですが。

株はカラ売りって、信用取引に決まってるでしょ。
現物株やる人は、不動産投資する人と同等のバカです。

海外資産は、最近ニュースになっているような海外の口座は、当然持ってますよ、パナマではないですが（笑）



>1083
転換点はとっくに過ぎて、潮目は完全に変わってますよ。
マジでわかってないの？

[1085: 1079]

金融投資家さん、どうもありがとう。
本音ベースの辛口トーク良いですね。
弟子入りして学びたいです。

> 転換点はとっくに過ぎて、潮目は完全に変わってますよ。

新築マンションはオリンピック前まで、
少なくとも今後1年くらいは上昇すると考えていたのですが、
既にピークアウトしたと判断されているのですか？
大きな住宅ローンで購入しようと考えている私はバカですか？
遠慮なくビシバシよろしくお願いします。

[1086: 匿名さん]

40過ぎて今初めてのマンションって奴は
相当アホだと思う

[1087: 金融投資家]

>1085

何が正解っていう風に、答えは一つに決まってるわけではありませんよ。

その時々に柔軟に立ち回れるのが我々金融投資家の強みで、
我慢して我慢して上がるまで待つのが不動産投資家というだけです。
手っ取り早く稼ぐ方法があるのに、我慢する奴はバカだと考えているだけです。


>既にピークアウトしたと判断されているのですか？
>大きな住宅ローンで購入しようと考えている私はバカですか？

ピークアウトしているのは間違いありませんが、
不動産は計画から販売まで数年がかりとかもありますので、
時勢について行けないというだけの話です。
数年先には２０１６年に買った人はバカだなぁと言われるのは間違いありませんが、
３０年先になったら２０１６年に買った人は賢い勝ち組と言われているかもしれん。
そんな先のことは、誰にもわかりません。

ちなみにローンを組むなら、
固定金利を組むやつはバカですよ。
今の日本に、
金利が上がる要因は何一つありません。
もしあるとしたら、
国家破綻してハイパーインフレになった場合くらいですね。

[1088: 1085]

金融投資家さん、何度もありがとうございます。

今週末 某都心物件の登録に行く予定だったのですが、
慎重に再検討しようと思います。

アベノミクスが逆回転を始めて、
円高・株安・デフレに戻りつつあるのかもしれませんね。

[1089: 匿名さん]

間違いない、絶対、100%などと言う投資家やそれを鵜呑みにする人もバカだと思いますよ。

[1090: 匿名さん]

>1087

いわゆるプチバブルの時もそういわれてたけど、
2007年に買った人って、2010～2014の4年間は高掴みと言われてたけど、
今じゃ勝ち組扱いだよね。

ちなみに、金利は固定も変動も損得ないですよ。
プロの銀行がきちんと計算して利率を出してるんだから、
どっちも損得ないです。
会社の補助とか条件のいいローンが通ったほうで決めていいと思うな。

[1091: 通りがかりさん]

>>1033 匿名さん

駄埼玉県年増区になります。

[1092: 匿名さん]

子熊ホームズ。

[1093: 匿名さん]

やはり不動産バブルは崩壊したようですね。

不動産バブル崩壊のサイン　都心部でも供給過多が顕著に
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160530-00010000-moneypost-b...

都心においても不動産バブル崩壊の兆しが出始めているようだ。

都心部でもすでに在庫が前年の倍近くまで膨らみ、供給過多となっています。
たとえば不動産業者向けの不動産情報を見ると、最も需要が多いとされてきた都心3区（千代田区・中央区・港区）の中古マンションの在庫件数は、昨年5月から右肩上がりで増え始め、今年に入ってからは前年同月比80％超と大きく積み上がっています

不動産経済研究所のまとめた「首都圏のマンション市場動向」を見ても、新築物件の契約率は昨年9月以降、好調とされる目安の70％を割り込む状況が相次いでいる。今年1月には60％割れまで落ち込み、2月は70％超となったものの、3月は67.6％と再び70％割れに沈んでいるのだ。

これは2008年のリーマン・ショック以来という最悪の水準です。ほかにも某住宅メーカーの現時点での販売用不動産の保有金額を見ると、1年前の3倍以上に膨らんでいます。これは明らかに供給過多といえるような状況です。これらのデータを見る限り、人気の高い都心部でさえも物件が売れずに在庫が積み上がっていることは明白。不動産バブルが一気に崩壊する恐れもあります

[1094: 匿名さん]

明白とか言うなら具体的なソースを示して話してくださいね。曖昧な説明なので何も明白ではありません。

[1095: 匿名さん]

もともと金利は低いので、金利が下がっても、マンションの売れ行きは鈍いままだそうです。
マイナス金利はマンションの売れ行きに貢献しなかったとのこと。

マンションが売れてないみたいです。

超低金利でも売れない… 不動産販売バブル崩壊の裏事情
http://npn.co.jp/article/detail/53007603/

新築マンションの売れ行きが鈍い－－。不動産各社がこう嘆いている。
マイナス金利政策により住宅ローン金利が下がれば、不動産販売にも大いにプラスに働くと思われた。ところが、実際は“足踏み状態”に突入している。

不動産経済研究所(東京・新宿)の調査によると、今年3月の首都圏マンション発売戸数は前年比39.6%減の2693戸で4カ月連続の減少。契約率も67.6%と、好不調の境界線70%を2カ月ぶりに下回った。

国税庁が発表した2014年のサラリーマンの平均給与は415万円。昨年から今年の平均給与も、ほぼ同様。そんな中でマンションだけが価格アップすれば、契約率も下がります。新築マンションは、今や一般サラリーマンの手が出にくい価格帯に突入しつつあります

日銀の黒田東彦総裁が放った“黒田バズーカ”のマイナス金利も、本来はマンション分譲には追い風になるはずだったが、成約率は上がるどころか落ちる一方だ。
「もともと金利は低かったし、マイナス金利がさらなる風にならなかっただけ。やはり価格が下がらないと手が出ないでしょう」

[1096: 匿名さん]

ただ超一等地はマンション向きの土地はまず出ないでしょうし、
超一等地の築浅中古はまだまだ強気ですし、
当分は待っていても安くなるわけではないでしょうね。
もし安くなればなったで飛びつく人が多くて当たることはないでしょう。

[1097: 匿名さん]

買いたいものに出会った時に迷わず買う、これに尽きると思います。

[1098: 匿名さん]

>>1095 匿名さん

昔から板で書かれてるけど、発売と販売は意味が違うから。マスコミはよく混同する。

[1099: 金融投資家]

>1098

そんな言い方の違いは、不動産屋の都合でしかない。
実体経済には関係のないこと。

不動産屋はそんなこともわからないから、
世間からはバカの代表と見られてることも理解できず、
自分が偉いと思ってるんだよね、救いようがない。。

[1100: 匿名さん]

価格が下がらないと一般サラリーマンの手がでない　まではそうかもしれないけど、だから価格が下がるかどうかは別問題では？
一般サラリーマンよりお金のある人だけが新築を買い、売れるだけ建てればいい。