マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[816: 匿名さん]

あんたマンションでデイトレードして毎日億単位の金を動かしても問題ないだろうが。で、ボランティアで毎日数十人教えても、共用施設の問題もクリアだろう。で、何で塾が問題なのよ？そこを明確にできないから、絶対反対派は弱いよ。屁理屈ばかりじゃないの？

[817: 匿名さん]

建築基準法　消防法の規定が、にわか弁護士さんから披露されるのかと思った。

[818: 匿名さん]

塾は五月蠅いでしょ。

[819: 匿名さん]

”住居専用”というだけで、塾はアウトでしょ。
この規約の文言で塾終了となる。

[820: 匿名さん]

なんで？勉強しているだけじゃんか。

[821: 匿名さん]

>819
だから、住宅で塾をしているのです。問題ありません。

[822: 匿名さん]

住居専用という言葉は、非営業という意味だろう。

[823: 匿名さん]

>>818
塾でなくても隣の家の収入が気になる奴なんてもっとうざいぞ。

[824: 匿名さん]

>822
勝手な解釈は感心しませんね。

[825: 匿名さん]

五月蠅いからな～塾は。

[826: 匿名さん]

花火工場の内職を始めました。塾です。

[827: 匿名さん]

>825
勉強をしているだけで五月蝿いとは随分とボロなマンションですな。

[828: 匿名さん]

ﾎﾞﾛｲから静かにするんだろ

[829: 匿名さん]

>>827
ボロなマンションは塾禁止という、結論をひとついただきました。ありがとうございました。

うちのﾏﾝｼｮﾝはとりあえずボロなので塾はお止めくださいww

[830: 匿名さん]

普通は部屋に入ってしまえば音なんて皆無です。
行き帰りがお行儀よく出来るかどうかは地域性もあるんでしょうね。

[831: 匿名さん]

>829
それはお宅のマンション個別の問題ですので、お宅のことの組合に掛け合って下さい。
本スレとは無関係です。

[832: 匿名さん]

いや～塾は五月蠅いよ
　
五月蠅くて退居した英語塾を知っている。マジな話ね。

[833: 匿名さん]

>832
勉強をしているだけで五月蝿いとは随分とボロなマンションですな。
うちのマンションの塾は静かだよ。

[834: 匿名さん]

建築基準法　消防法の規定に引っかかるでしょ。
確定申告時にチェック入ると思うけど？　ご存じない？

[835: 匿名さん]

>>822
>住居専用という言葉は、非営業という意味だろう。
って、考えるのはビギナーですよ。

住む・生きるってことが色々な活動を伴うのは、当然。その中に、営利を目的として事業・しごとをいとなむことがあっても不思議でない。

だから、国交省のコメントがあるんだろうが。永久に理解できない？

[836: 匿名さん]

>>827
ボロなマンションは塾は五月蠅いので禁止という、結論をひとついただきました。ありがとうございました。

うちのﾏﾝｼｮﾝはとりあえずボロなので塾はお止めくださいww

[837: 匿名さん]

>>835　塾は五月蠅いから禁止なんですって

[838: 匿名さん]

マンションで塾ですか、典型的なビンボウ臭いマンションですね、引っ越しましょう！
どうせ汚いガキが俳諧するのでしょうね。

[839: 匿名さん]

>822
投資目的で購入して賃貸に出すのもダメなんですか？有り得ない。

[840: 匿名さん]

住居基準の静粛性は維持できないんでしょうね。　
　
塾が潰されて「ボロマンション・・・」と愚痴る塾経営者がいるようですが

[841: 匿名さん]

>837
五月蝿くない塾もありますので、塾＝五月蝿いというのは間違いです。

[842: 匿名さん]

騒音の話は、個別の話でしょう。で、脳の中で、「隣は金儲け」って唸っているだけじゃあないの？

まあ、共同の不利益になっているかどうか、頑張って立証して頂戴。

五月蠅いってことを言い出すこと自体が、規約違反ではないって言っているのと同じだから、いいことよ。

[843: 匿名さん]

>840

>住居基準の静粛性は維持できないんでしょうね。　

耐震偽装マンションでもなければ維持出来ます。

[844: 匿名さん]

貸し手がトラブル起こすとかマジでご不幸w

[845: 匿名さん]

スレ主のとこの塾は１年半も誰も問題にしなかったくらい静かみたいですよ。
スレ主自身はお金を稼いでると知ったら五月蝿く感じる様になったみたいですけど。

[846: 匿名さん]

君たち、本当にマンションで塾経営しているの？

[847: 匿名さん]

845　どの塾も最初は生徒一人からスタートだよ

[848: 匿名さん]

1年半で何人に増えたんだっけ？その塾は　30人？

[849: 匿名さん]

五年前は一人だったかもね。その頃はホームページもなかったようですし。

[850: 匿名さん]

ホームページで塾生を募集するようになって１年半ですから。

[851: 匿名さん]

その英語塾は防音を施したけど、トラブルが解決せずに退居していったんだよ
塾は五月蠅いからね

[852: 匿名さん]

>851
勉強をしているだけで五月蝿いとは随分とボロなマンションですな。
うちのマンションの塾は防音なんて施していないけど静かだよ。

[853: 匿名さん]

隣のお宅の声や音なんて絶対に聞こえない。
うちのお隣は良くカラオケパーティをしているけど何も聞こえない。

[854: 匿名さん]

君は塾を経営しているの？

[855: 匿名さん]

外見だけで塾がOKと判断されてもね～
それなりの用意をしてから開講するものだよ

特にマンションなら

[856: 匿名さん]

と言うことで、塾を絶対否定する意見は皆無のようですなあ。

[857: 匿名さん]

個人塾で５年で３０人とすれば、いいペースで増えているんじゃないかな

規模に見合った場所が必要ということかな

[858: 匿名さん]

未来永劫増え続けるもんじゃないでしょ。

[859: 匿名さん]

３０人程度なら規模的にも問題ないですね。

[860: 匿名さん]

俺んちは、６００戸規模の高層だから、１０戸くらいは、塾をやっているかもね。誰も気にかけんよ。子供ならば。

[861: 匿名さん]

たまたま３０人で引っかかったんだろう
元気な塾生がいたんだろうなw

[862: 匿名さん]

普通は３０人では気付かれないんだけどね

どっちにしろ気付かれたらおしまいだね。
新しい場所を探す良いｷｯｶｹだろう。

あと、確定申告も準備したほうがいいね。

[863: 匿名さん]

↑　貧乏臭い高層なんだね、ガキもセキュリティーもなんでもＯＫだろ。

[864: 匿名さん]

いや、たまたま３０人の時にホームページを見つけて、それ以来五月蝿く感じるようになっただけ。

[865: 匿名さん]

塾（子供を預かる）の基準は自治体によって異なるから、役所で調べた方がいいよ。
問題はクリアにしておいたほうがいい。

マンションの隠れ屋塾とは違うからさ。

[866: 匿名さん]

>862
確定申告は毎年していますが？

[867: 匿名さん]

君たちは、塾保険には入っているの？

[868: 匿名さん]

>>866
何の塾？　うちは英語。子供向け中学生までの。

[869: 匿名さん]

863　静かにしてろ！下品な

[870: 匿名さん]

それ以前から、隣の羽振りの良さが気にくわなかったとか。暇なおばさんにありそうな嫉妬かも。片側の意見だけ聞いても、そういうのは、わからないから、要注意。

[871: 匿名さん]

>>866
塾保険入っているの？

[872: 匿名さん]

870　そんなの相手にしなくていいでしょ　なんでいちいち相手にするの？

[873: 匿名さん]

>>866
何の塾？

[874: 匿名さん]

幼児向けの学習塾です。

[875: 匿名さん]

君たち本当に塾経営しているの？　でまかせ？　
もしかして、スレを荒らしているだけなの？

[876: 匿名さん]

>幼児向けの学習塾です。

英語？

[877: 匿名さん]

>幼児向けの学習塾です。

当方、幼児クラス英語もやっているんですよ

[878: 匿名さん]

幼児クラス英会話　ね

[879: 匿名さん]

スレ主のマンション塾ですは、閉鎖して住居専用で使うことになったようですが

６１番の塾の生徒の父兄さん、聞いてませんか？

[880: 匿名さん]

スレ主のマンション塾は、閉鎖して住居専用で使うことになったようですが

６１番の塾の生徒の父兄さん、聞いてませんか？

[881: 匿名さん]

何にも準備せずにマンションで塾を始めて、規模が大きくなって問題発生
そりゃ、転居するでしょ。

新たにテナント借りて塾をやっているのかな？

[882: 匿名さん]

テナントを借りると、間違いなく税務署さんがやってくるからねw

[883: 匿名さん]

>>880
>スレ主のマンション塾は、閉鎖して住居専用で使うことになったようですが

本当ですか？
塾のホームページは普通に生徒募集しているし、ブログにもそれらしき記述は見当たりませんでしたよ。
まあ、５階のお部屋は塾向きじゃないと思うけどね。

[884: 匿名さん]

大変なマンションだね。よってたかって他の住民に嫌がらせするマンションって最低！

[885: 匿名さん]

ノイローゼ気味の住人が一人いるだけで、こうなるって、典型例のようですね。本牧のマンションは要注意！

[886: 匿名さん]

普通、用途違反したら叩かれるだろう。当たり前のコンコンチキ。

[887: 匿名さん]

然るべき機関等の解説やコメントでは「塾が用途違反になる」というものは見たことが無いな。

[888: 匿名さん]

住民の基本的な権利をよってたかって蹂躙するって、今の日本では許されないと思っていたが、尼崎でも似たような事件があったから、結構あるもんだね。まあ、893ジュニアまで動員するとされたら、誰でもビビっちゃうかな。

残念。

[889: 匿名さん]

>887
>然るべき機関等の解説やコメントでは「塾が用途違反になる」というものは見たことが無いな。

管理規約は法的には私文書です。
どういう管理規約を定めるのか、および、定めた管理規約をどういうスタンスで運用するかを決められるのは、そのマンションの住民の総体である、管理組合だけです。

一般論として言えるのは、何度も引用されている

＞(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、
＞教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、
＞住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

という表現が限界です。これ以上踏み込んだ表現をしているサイトがあるとすれば、それはそのサイトの作者個人の中のあるべき論です。繰り返しますが、管理規約は法的には私文書なので、例えば本件でこの塾が管理規約に定める用途違反かそうでないかを決められるのは、その管理規約を定めた管理組合だけです。

本件の場合、すでに理事会は管理規約違反との判断を下していますので、総会で理事会が支持された時点で、上記の引用における「認められない場合」であることが確定します。

裁判所は、この塾がこのマンションの管理規約違反かどうか、なんて問題は扱いません。裁判所が扱うのは、例えば、管理規約違反なのでこの塾の差止命令を出してくださいという訴えが、区分所有法に合致しているか否かです。また、その判断にあたって論点となるのは、管理組合がこの塾を区分所有法6条に定める「共同の利益に反する行為」と扱うことが許容範囲かどうか、です。

[890: 匿名さん]

ここから先は私見ですが、管理組合で理事会が承認されることはほぼ確実だとみています。
となると、塾経営者が折れない限り、裁判になります。

裁判ですが、「共同の利益」そのものが、個々のマンションの裁量に大きくゆだねられる性質のものです。塾に限らず、専有部分で商店を許そうが風俗店を許そうが、区分所有法としては問題ありません（他の法律や条例に触れる場合は別の話です。）区分所有法では、マンションとはこうあるべき、なんて強制はしていませんので、裁判所の判断も同じになります。

おそらく、公平性か遡及性のどちらかで、塾が管理組合の行動が不当だと証明できない限り、裁判で塾は負けます。

前者は、

「AさんもBさんもこのマンションで塾を経営（ないし似たような行為）しており、
　特に咎められていないのに、私だけが咎められるのは不当」

という類の主張です。このロジックで管理組合が敗れた事例は、過去に何度も紹介されていたかと思います。

後者は、

「このマンションの管理規約は、誰が読んでも塾が許可されているとしか解釈できない。
　いまさらダメといわれるのは納得できない。」

という類の主張です。本件では、標準管理規約の12条がそのまま使われているようなので、このロジックはまず無理でしょう。

[891: 匿.名さん]

そうそう、>>889-890 を見て思い出しました。
今更ですが、>>786 と >>790 は間違っていますよ。

区分所有法２６条では、
Ｏ 管理者は、「規約で定めた行為」をする権利を有し、義務を負う。（１項より）
Ｏ 管理者は、その職務（共用部分等の保存、集会の決議の実行、
　　「規約で定められた行為」の実行）に関し、区分所有者を代理する。（２項より）
と定め、
標準管理規約６７条３項は、
「区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずることができる。
一　行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること」
と定めている。

また、民事訴訟法２９条（法人でない社団等の当事者能力）は、
「法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるものは、その名において訴え、又は訴えられることができる。」
と定めている。

つまり、規約違反をした区分所有者に対して、理事長は、理事会決議を以て
管理組合の名で（＝管理組合を代表して）法的措置を追行することができます。

[892: 匿名さん]

>889,890
専門家の見解、さすがです。
グウの音もでません。

[893: 匿名さん]

（892続き）
891 さんありがとう。

私も、786の指摘（「単なる規約違反ならば理事会の承認だけで提訴出来ます」は真っ赤な嘘）が
間違いと思っており、誰か指摘してくれないかと待っていました。

[894: 匿名さん]

>>891ってビギナーさんの別ハンドルですよね。

ご苦労様。

皆さんが、ここで何を書こうが、これから塾経営者がの話を総会で聴取するのであれば、総会としての結論は出ていませんから、静観しましょうね♪

[895: 匿名さん]

>「共同の利益」そのものが、個々のマンションの裁量に大きくゆだねられる性質のものです。

は、ちょっと違うかな。今までの裁判例からみると、

「共同の利益」そのものが、個々のマンションの状況によって大きく異なる性質のものです。

というべきでしょうね。

「共同の利益」に反するとした理事会の判断が妥当であるか否か。
が争点になることは間違いないでしょう。裁判になった場合にどちらが勝つかは、塾による影響が多寡やマンションの詳細（戸数と一階に店舗が入っていることくらいしか分からない）な状況が不明のため、なんとも言えませんな。

[896: 匿名さん]

>>891
誤った判断に効力がないことがわからないビギナーのたわごと。

[897: 匿名さん]

>895
あなたが裁判例をもち出したことないのに「今までの裁判例からみると、」というのは説得力ありませんね。

[898: 匿名さん]

理事会の警告自体が相手の弁明を聴かずに発せられたのであれば、それ自体無効だろうね。公平性に欠けるからね。

[899: 匿名さん]

共同の利益が問題であることは間違いないでしょう。それが明示されていない限り、問題にしようがないことは明らか。

[900: 匿名さん]

898,899
反論ってそれだけ？

[901: 匿名さん]

十分でしょう。でもビギナーには理解できないだろうね♪

[902: 匿名さん]

ルールにないことをルール違反とすれば、当然、誤審判。

スポーツをやっておれば、子供でも分かること。

[903: 匿名さん]

>901,902
総会に、スポーツをやっている人が多く出ればいいですね。

[904: 匿名さん]

理事会は恣意的にルールを決めることはできない。どこにも規則として明示されていない事象で警告書を発行することもできない。ましてや相手の弁明を聴かずに警告書を発することもない。常識的にはね。

[905: 匿名さん]

>>903
仮に法律に疎く常識のない組合員が誤った結論を導けば、無視すればよいでしょう。

[906: 匿名さん]

>904,905
>無視すればよいでしょう。

なるほど。戦略はよ～くわかりました。

[907: 匿名さん]

>891
あなたがマンション管理士でないことだけは分かりました。
この件は、マンション管理士試験の過去問になってます。
グレーでもなければ、判断が分かれるわけでもない、ただの決まりごとです。

http://www20.tok2.com/home/tk4982/H16/H16-mank-kai.htm
Q
建物の管理又は使用につき区分所有者の共同の利益に反する行為に関する訴訟の提起は、
規約で定めでも、管理者がすることができるものとすることはできず、集会で決議しなければならない。
A
正しい。

管理規約は法ではありません。
区分所有法で定める手続きを踏まずに、区分所有法の義務違反で訴訟を起こすのは不可能です。
理事会決議で訴訟を起こしたいなら、区分所有法以外の違法行為を探してください。

付け加えるなら、専有部分での塾経営そのものを、区分所有法以外で違法とするのはまず無理です。
管理組合との何らかの合意の下であれば、専有部で塾を経営しているケースは珍しくなく、
そこに違法性はありません。
限度を超えてうるさい、とか、共用部分を破損したという事実があれば、
他の法律を根拠とした訴訟が起こせるケースがありえますが、
その場合は、静かにしろ、とか、弁償しろ、という判決がでるだけで、塾経営そのものは否定されません。

もちろん、管理組合との合意があればなので、このスレの塾には当てはまりませんが。

[908: 匿.名さん]

>>907 さん

区分所有法５７条～６０条に関しては、標準管理規約６６条に規定があります。
これについては、あなたのおっしゃるとおり、訴訟の提起については総会決議が必要です。
また、管理組合の管理者（＝理事長）が原告（任意的訴訟担当）となります。

わたしが書いているのは、標準管理規約６７条に関してです。

参考ＵＲＬ：http://www.emg-law.jp/Q&A/Q&A_I-1.html

[909: 匿名さん]

>>908
ビギナーさんのリンクはいつもケースが違うから無視しましょう。

[910: 匿名さん]

>907
専門家に歯向かったって無理だよ。格が違う。

>908
なるほど。
管理組合代表者Ａとしての提訴ならば、標準管理規約６７条の規定により総会決議無しで提訴できると言うことですね。
凄いですね。やっぱ管理士では手が出ないほど奥が深いなぁ．．

>909
>無視しましょう。
やっぱりその戦略なんですね。

[911: 匿.名さん]

>>908 の続き

標準管理規約６７条を理解するためには、つぎの整理が必要です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/res/461
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/res/739
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/res/91

[912: 匿.名さん]

>>910 さん
>管理組合代表者Ａとしての提訴ならば、標準管理規約６７条の規定により総会決議無しで提訴できると言うことですね。

理屈はそのとおりです。
しかし、たとえば、「規約違反となる行為」が「共同の利益に反する行為」にも
該当することが明らかである場合がありますが、標準管理規約６７条による提起と
区分所有法５７条による提起とでは、手続きに関して、ギャップが大きすぎるとの
批判があります。このケースでは、やはり区分所有法５７条で提起すべきであると
思います。

[913: 匿名さん]

>912
なるほど。よくわかりました。

[914: 匿名さん]

とどのつまり、
標準管理規約の12条をどのように解釈し運用するか
標準管理規約の67条をどのように解釈し運用するか
は、このようにそれぞれの解釈に少なくない差が生じることが明らかということですな。

現実問題としては、理事会で「67条に基づき、訴訟します。」と決議した場合、それに表立って反対し問題提起するのは塾の経営者とその関係者程度でしょうから、結局裁判で争うことには違いが無さそうです。民事訴訟にいたるまでの手続きなんて実は結構いい加減で簡単。

[915: 匿名さん]

>914
>民事訴訟にいたるまでの手続きなんて実は結構いい加減で簡単。
実務家らしい生々しいコメントですね（笑）。

>理事会で「67条に基づき、訴訟します。」と決議した場合、それに表立って反対し問題提起するのは塾の経営者とその関係者程度でしょうから、結局裁判で争うことには違いが無さそうです。
わたしもそう思います。