マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[876: 匿名さん]

>幼児向けの学習塾です。

英語？

[877: 匿名さん]

>幼児向けの学習塾です。

当方、幼児クラス英語もやっているんですよ

[878: 匿名さん]

幼児クラス英会話　ね

[879: 匿名さん]

スレ主のマンション塾ですは、閉鎖して住居専用で使うことになったようですが

６１番の塾の生徒の父兄さん、聞いてませんか？

[880: 匿名さん]

スレ主のマンション塾は、閉鎖して住居専用で使うことになったようですが

６１番の塾の生徒の父兄さん、聞いてませんか？

[881: 匿名さん]

何にも準備せずにマンションで塾を始めて、規模が大きくなって問題発生
そりゃ、転居するでしょ。

新たにテナント借りて塾をやっているのかな？

[882: 匿名さん]

テナントを借りると、間違いなく税務署さんがやってくるからねw

[883: 匿名さん]

>>880
>スレ主のマンション塾は、閉鎖して住居専用で使うことになったようですが

本当ですか？
塾のホームページは普通に生徒募集しているし、ブログにもそれらしき記述は見当たりませんでしたよ。
まあ、５階のお部屋は塾向きじゃないと思うけどね。

[884: 匿名さん]

大変なマンションだね。よってたかって他の住民に嫌がらせするマンションって最低！

[885: 匿名さん]

ノイローゼ気味の住人が一人いるだけで、こうなるって、典型例のようですね。本牧のマンションは要注意！

[886: 匿名さん]

普通、用途違反したら叩かれるだろう。当たり前のコンコンチキ。

[887: 匿名さん]

然るべき機関等の解説やコメントでは「塾が用途違反になる」というものは見たことが無いな。

[888: 匿名さん]

住民の基本的な権利をよってたかって蹂躙するって、今の日本では許されないと思っていたが、尼崎でも似たような事件があったから、結構あるもんだね。まあ、893ジュニアまで動員するとされたら、誰でもビビっちゃうかな。

残念。

[889: 匿名さん]

>887
>然るべき機関等の解説やコメントでは「塾が用途違反になる」というものは見たことが無いな。

管理規約は法的には私文書です。
どういう管理規約を定めるのか、および、定めた管理規約をどういうスタンスで運用するかを決められるのは、そのマンションの住民の総体である、管理組合だけです。

一般論として言えるのは、何度も引用されている

＞(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、
＞教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、
＞住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

という表現が限界です。これ以上踏み込んだ表現をしているサイトがあるとすれば、それはそのサイトの作者個人の中のあるべき論です。繰り返しますが、管理規約は法的には私文書なので、例えば本件でこの塾が管理規約に定める用途違反かそうでないかを決められるのは、その管理規約を定めた管理組合だけです。

本件の場合、すでに理事会は管理規約違反との判断を下していますので、総会で理事会が支持された時点で、上記の引用における「認められない場合」であることが確定します。

裁判所は、この塾がこのマンションの管理規約違反かどうか、なんて問題は扱いません。裁判所が扱うのは、例えば、管理規約違反なのでこの塾の差止命令を出してくださいという訴えが、区分所有法に合致しているか否かです。また、その判断にあたって論点となるのは、管理組合がこの塾を区分所有法6条に定める「共同の利益に反する行為」と扱うことが許容範囲かどうか、です。

[890: 匿名さん]

ここから先は私見ですが、管理組合で理事会が承認されることはほぼ確実だとみています。
となると、塾経営者が折れない限り、裁判になります。

裁判ですが、「共同の利益」そのものが、個々のマンションの裁量に大きくゆだねられる性質のものです。塾に限らず、専有部分で商店を許そうが風俗店を許そうが、区分所有法としては問題ありません（他の法律や条例に触れる場合は別の話です。）区分所有法では、マンションとはこうあるべき、なんて強制はしていませんので、裁判所の判断も同じになります。

おそらく、公平性か遡及性のどちらかで、塾が管理組合の行動が不当だと証明できない限り、裁判で塾は負けます。

前者は、

「AさんもBさんもこのマンションで塾を経営（ないし似たような行為）しており、
　特に咎められていないのに、私だけが咎められるのは不当」

という類の主張です。このロジックで管理組合が敗れた事例は、過去に何度も紹介されていたかと思います。

後者は、

「このマンションの管理規約は、誰が読んでも塾が許可されているとしか解釈できない。
　いまさらダメといわれるのは納得できない。」

という類の主張です。本件では、標準管理規約の12条がそのまま使われているようなので、このロジックはまず無理でしょう。

[891: 匿.名さん]

そうそう、>>889-890 を見て思い出しました。
今更ですが、>>786 と >>790 は間違っていますよ。

区分所有法２６条では、
Ｏ 管理者は、「規約で定めた行為」をする権利を有し、義務を負う。（１項より）
Ｏ 管理者は、その職務（共用部分等の保存、集会の決議の実行、
　　「規約で定められた行為」の実行）に関し、区分所有者を代理する。（２項より）
と定め、
標準管理規約６７条３項は、
「区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずることができる。
一　行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること」
と定めている。

また、民事訴訟法２９条（法人でない社団等の当事者能力）は、
「法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるものは、その名において訴え、又は訴えられることができる。」
と定めている。

つまり、規約違反をした区分所有者に対して、理事長は、理事会決議を以て
管理組合の名で（＝管理組合を代表して）法的措置を追行することができます。

[892: 匿名さん]

>889,890
専門家の見解、さすがです。
グウの音もでません。

[893: 匿名さん]

（892続き）
891 さんありがとう。

私も、786の指摘（「単なる規約違反ならば理事会の承認だけで提訴出来ます」は真っ赤な嘘）が
間違いと思っており、誰か指摘してくれないかと待っていました。

[894: 匿名さん]

>>891ってビギナーさんの別ハンドルですよね。

ご苦労様。

皆さんが、ここで何を書こうが、これから塾経営者がの話を総会で聴取するのであれば、総会としての結論は出ていませんから、静観しましょうね♪

[895: 匿名さん]

>「共同の利益」そのものが、個々のマンションの裁量に大きくゆだねられる性質のものです。

は、ちょっと違うかな。今までの裁判例からみると、

「共同の利益」そのものが、個々のマンションの状況によって大きく異なる性質のものです。

というべきでしょうね。

「共同の利益」に反するとした理事会の判断が妥当であるか否か。
が争点になることは間違いないでしょう。裁判になった場合にどちらが勝つかは、塾による影響が多寡やマンションの詳細（戸数と一階に店舗が入っていることくらいしか分からない）な状況が不明のため、なんとも言えませんな。