なんばセントラルプラザ リバーガーデンってどうですか？ その２

[匿名さん]

なんばセントラルプラザリバーガーデンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市浪速区湊町2丁目5番2（地番）
交通：関西本線（JR西日本） 「JR難波」駅 徒歩1分
大阪市営四つ橋線 「なんば」駅 徒歩4分
大阪市営千日前線 「なんば」駅 徒歩4分
阪神なんば線 「大阪難波」駅 徒歩5分
近鉄奈良線 「大阪難波」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「なんば」駅 徒歩6分
南海線 「難波」駅 徒歩7分
南海高野線 「難波」駅 徒歩7分
間取：1DK～4LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：41.33平米～105.83平米
売主・事業主：リバー産業
販売代理：リバーホーム

物件URL：http://www.rg-namba.jp/outline/index.html
施工会社：リバー建設株式会社
管理会社：株式会社浪速管理

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/275881/

【タイトルに"その２"を追加しました。2013.04.15 管理担当】

[66: 主婦さん]

ううっ、３匹目のどじょう、ダメなんですか。
ガーン、ちょっとがっかり　゜◇゜
でもいいです。ここ気に入ってるんで*⌒∇⌒*

[67: 匿名さん]

長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。

購入2年で譲渡(売却)した場合は、短期譲渡となります。
年末調整でボッタクリと感じるほどの税金を納めることになります。
詳細な説明は省きますが、バブルがはじけた一つの理由に上記制度ができたことも原因です。
本制度によりマンション転がしが、儲からなくなった。金が金を生まなくなった。

つまり、築２年２０％ＵＰで売却しても微々たる儲けですよ。
ただで２年間住めて良かった程度です。

ココの良さは、10年住んでも購入額程度で再販できる期待値です。
私は１０年後に資産価値が激減しない数少ない物件と考えますが・・・

[68: 購入検討中さん]

いまは、バブルのときとは違って、景気回復の目的で短期譲渡の税率も極めて低くなっています。
さらに、譲渡課税がされない、さまざまな裏技も用意されています。

詳しくは営業マンまでお尋ねくださいね☆

[69: 匿名さん]

２年後に２０％だと濡れ手に粟です。１０年たっても資産価値減らないってのもいいです。
東側買っといてよかったです。どっちも花マル。
西側も東側より値上がりしても早い段階で完売しそうですね。
裏技使って小ゼニ儲けたい人はがんばってね。

[70: 購入検討中さん]

やはり値上げですか…
条件悪くなるのに…

[71: 契約済みさん]

わずか、4000万円ほどの投資で実質年200万円ほどの収入になるので投資物件として、確かにいいですね。投資物件の場合、パッと見がよくて住み心地が悪い方が回転がよくなって、賃借人が変わるたびに礼金が入るため好都合なのです。この物件は、主に、投資向けとして作られているようで、設備や建材は最低ランクのものですが、見た目だけはいいですね。この程度の家賃のものの場合、退去時に賃借人の費用負担で、クロスやフローリングはすべて張り替えます。ですから、最初のクロスやフローリングの強度が弱いのも気になりません。見た目だけが良ければいいのですから。いまどき、外階段のマンションなどはあり得ないのですが、それでも、借りる人は借りますからね。

いま、年収が800万円程度しかない人でも、＋200万円の年収アップで、年収1000万円になります。売却時も、値下がりすることは考えにくいので、ローリスクハイリターンな物件だと思います。まだ、契約をしていない人は、Ｃ棟の購入を検討すべきです。

[72: 購入検討中さん]

退去時に借主負担でクロス等張り替え？
そんなこと今までなかったですよ

[73: 不動産業者さん]

>７１さん
　嘘はいかんよ。
　設備は最低ランクとは驚きです。何が最低なのか列挙してほしい。

　住み心地が悪く回転率をあげるって？？？
　ヘンテコ本の受け売りか。素人投資評論家なのか。

　ましてや、借主負担でクロス張替。あげくにフローリングの張替えまで請求？？？
　悪徳オーナーとして、訴えられたら完全に負け。不動産屋からみて、ありえない請求です。

　しかし投資向きというのは、まんざら嘘ではない。
　コスパに優れている物件でなければ、投資には向きませんから。

[74: 契約済みさん]

不動産業者さん、嘘はだめですよ。

設備は水回りが月20万円の家賃で借りる物件とすれば最低ランクなのは、貴殿が本当に不動産業者であるならば、例えば、競合する隣のローレルコート難波の水回りと比べれば、当然にご承知のはず。

クロスもフローリングも、すぐに傷がつく材質のものですが、傷をつければ賃借人の責任なので、賃借人に請求することができます。この物件の場合、ほぼ確実にすぐに傷がつくでしょう。むしろ、丈夫なクロスやフローリングは10年経っても傷がつかないので、薄汚くなって、借り手がつきにくくなるのも、ご存じのはず。クロスやフローリングは２～３年ごとに張り替える仕様のものの方がいいのです。

[75: 匿名さん]

不動産素人な者ですが、
もし転勤などで賃貸に回した場合、借り手はすぐに付いてくれるのでしょうか？
賃貸など投資用として買われる方が多いということからもすごく心強いのですが、
戸数も多いですし皆が皆そうなると、供給過多となり借り手こそ付かない状況は考えられないでしょうか。
最終的に賃下げ合戦になり利回り低下、価値低下の加速ということにはならないでしょうか。
ネガティブなことばかり申し上げますが、ご教授頂きたたく。

[76: 匿名さん]

けっこう賃貸マンション住まいしてるけど、
退去時にクロスやフローリングの張り替え請求されたことないけどなあ。

[77: 匿名さん]

高層階にしたけど５００万円くらいのオプション仕様でええ感じになるよ。
ここはもともとそれくらいのコスパあると思ってる。
なんといってもこの立地、利便性は快適やし、替えがたいもんがあるわな。
ただしファミリー向けじゃない。

賃貸にしたい人は家賃保証があるんじゃないの。

[78: 匿名さん]

私もここならもう５００万くらい高くても買ってたでしょうね。
その分をオーダー家具とかに回すつもりです。それでもタワーより安い。

自分はタワー嫌いなんで。なんかエントランスにエスカレーターとかあるのダメだから。

[79: 不動産業者さん]

＞７４
　フローリングの張替で、過去最高いくら請求したのですか。

[80: 匿名さん]

近くのＵＲの「アーベインなんば」「アーベインなんばウエスト」は家賃が高いのに、ものすごく人気があって、ほぼ入居不可の状態です。このマンションの半分が賃貸になっても、すぐに埋まるでしょう。その前に、家賃保証がありますから、気にする必要はないのですが・・。設備面では「ローレルコート難波」「ローレルタワー難波」「ルネッサなんばタワー」「なんばセントラルプラザ」の順ですね。設備をグレードアップしようにも、水回りの面積が小さすぎてどうしようもありません。水回りの面積が賃貸仕様というのは正しいです。共用部分は「ローレルタワー難波」「ローレルコート難波」「なんばセントラルプラザ」「ルネッサなんばタワー」の順ですね。主観的な意見ですが。見た目のグレード感は圧倒的に「ローレルタワー難波」です。投資をする場合は、周辺の中古物件も検討した方がいいですよ。特に、ここのモデルルームはオプションばかりなのに、あれですから、何のオプションもつけないと、かなり寂しい部屋になりますね。リビングのフローリングがフカフカしているのも、安っぽいです。他の３棟はリビングも二重構造ですので、堅いフローリングをリビングにも使用していますからね。

[81: 主婦さん]

ここなら毎日御堂筋でショッピングもお散歩もできそうで楽しみ。

キッチン（水回り？）の面積、小さくないですよ～。女性目線でふつうかな。
私の入るとこは４㎡以上あって他のマンションと比べてもゆったりしてるくらいです　*^皿^*
さすがに実家の二世帯住宅戸建てに比べるとこぢんまりですが。

でも周辺のどこのマンションもとてもステキですね。早く住みたいで～す　*^^*

[82: 匿名さん]

中古はあかん。サラやないと。

[83: 匿名さん]

私はモデルルームに行ったので営業マンから電話や手紙をいただくのですが、どうも、この物件に対して積極的になれないのは、やっぱり、トイレと脱衣所が狭いことですね。トイレも脱衣所もいま住んでいるマンションの半分くらいしかないのです。浴室も一回り小さいです。こういうところの面積を削って、無理に部屋を広くしている感じですね。あと、外廊下なのも嫌です。前に住んでいたマンションは外廊下だったのですが、いまは内廊下になってとても快適です。前に住んでいたマンションのような環境には戻りたくないなという気持ちがあります。あと、ＬＤの床をなぜ二重構造にしなかったのでしょうか？建設コストの削減でしょうか？フローリングなのに柔らかいのは気持ち悪いです。すぐに慣れますと営業マンはいいますが、友達が来たときに恥ずかしいじゃないですか・・・。ただ、完全にあきらめきれないのは、やっぱり、圧倒的な安さと利便性ですね。ここなら、住み飽きたときにも、買ったときの値段で売れそうです。同時期に発売されたマンションよりも駅に近いのも魅力でしたね。結局、東と南については買うのを保留して、西向きにしたのですが、営業マンからの電話では東向きよりも高いのですね・・・。それを考えると、他のタワーマンションにするかも知れません。私の気づいていないここのいいところや利点があれば教えてください！

[84: 匿名さん]

私は78ですが、>>83さんがアドバイスをお求めのようなのでお応えします。
ズバリ、結論から申し上げますと、あなたはここをあきらめて他の物件をさがしたほうがいいです。

あなたが指摘しているように、ここの推奨点は安さと利便性です。その他は特筆に値するものはないでしょう。
ここの立地、アクセス、利便性の魅力は繰り返し他の方も述べられているとは思いますが。

利便性は魅力です。内装、仕様は手を加えて自分好みに近づけることができます。オーダー家具やオプション、
フローリングの張り替え等、何でも可能です。まあ１０００万も出せばＯＫでしょう、その気なら。

でもマンションの利便性はお金だけでは買えません。まさかこの立地に私がマンションも建てられませんしw
その時の物件との遭遇、機会、などさまざまな条件が適わないと得られないのが利便性です。

78でも述べましたが私はタワーがあまり好きではありません。よく高級タワーにホテルライクなんて表現を使
ってますが、私は私用でしばしばホテルは使うけどホテルに住みたいとは思わない。好みの問題ですね。

結論にもどりますが、居住する場所は自分の好みを優先させた方がいいです。少しでも自分が気になるところが
あるならやめたほうがいい。いつまでもグダクダ悩んでいるのは時間の無駄ですよw

[85: 主婦さん]

今日は久しぶりにポカポカ陽気のいいお天気だったので
お友達と心斎橋に出かけて、お買い物とランチしてきました～^^

帰りにOCATに寄ったついでに現場近くをちょっとブラブラ
中のようすは分からなかったけど大きなタワークレーンが入ってました。
工事も少しずつはかどっているようでしたよ*ﾟ∀ﾟ*