プラウド山芦屋（旧称：山芦屋の瀟邸プロジェクトはどうですか）

[匿名はん]

邸宅地としての芦屋山の手、その本質を見つめて。山芦屋、地の美、建築の才。だそうです。
29戸。81.72〜111.02㎡。阪急芦屋川から徒歩９分。ちょっと坂道急で９分ていう感じでもな
いですよね。以下のニュースも気になりますし。価格未定ですがどんなもんでしょう？
(2006/07/06) 芦屋のマンション建設　地元住民が再び審査請求
芦屋市山芦屋町のマンション建設をめぐり市建築審査会が民間検査業者の出した建築確認を
取り消した問題で、デベロッパーの野村不動産が建築確認を再度申請し認められたことを受
け、地元住民が４日、市建築審査委員会に２度目の審査請求を行いました。
請求書によると、請求理由は、検査機関の数値確認は不十分、地盤面が意図的にかさ上げさ
れている、の２点。さらに「『建ててしまえば勝ち、売ってしまえば終わり』の建築業界の
風潮を追認することは決して好ましいことではない」と厳正な審査を求めています。
このマンションについては、周辺住民が今年５月、建築確認取り消しを求めて市建築審査会
に審査請求。裁決では、「マンションの地下部分が要件を満たしておらず地盤面の基準には
ならない」として建築確認は取り消されました。これを受け野村不動産は、指摘があった部
分の設計を一部手直し同じ業者に建築確認を再申請、先月下旬に建築確認が認められていた
ものです。

所在地：兵庫県芦屋市山芦屋町24-1(地番)
交通：阪急神戸線｢芦屋川｣駅徒歩9分
　　　　JR東海道本線｢芦屋｣駅徒歩18分

[142: 匿名はん]

↑「140さんのように満足した部屋」の間違えです。

[143: 匿名はん]

まあ、私もオーダーメイドしますけど、所詮内装のハナシですからね。
立地環境は変えられないわけで。ごちゃついてないので気に入ってます。

[144: 匿名はん]

あ、あと躯体、構造の類もですな。

[145: 匿名はん]

残６邸に増えてますね。のきなみ最上階ですね。

[146: 匿名はん]

ＤＭきてました。
すごいいい値段ついてますね。
山芦屋町もいいところですが
ちょっと高いかな。。先日販売されていた同じ１００平米で大原船戸あたりの新築マンションで７、８０００万〜
にたいし９０００万かー。いいところだと思うけど　やはりマンションなら
大原船戸が買いでしたね。

[147: 匿名はん]

最上階は眺望代込みですから、大原船戸とはその分購入層の志向が違うでしょう

[148: 匿名はん]

あっ、最上階でも眺望のない部屋についてはなんともいえませんが、、、

[149: 匿名はん]

オーダーメイド、皆さんはどの程度手を加える予定ですか？もともといいお部屋なのであまり必要ないかと考えているのですが…
しかし、オーダーメードを売りにしている割には他物件と比べて対応が不十分な印象は否めませんよね。完売予定が６戸も残っていてそれどころではないのでしょうか…

[150: 匿名はん]

オーダーメイドの対応は私も満足してないです。それ以外は全く問題なかったのですが。オーダーメイドに対応するスタッフが根本的に足りていないような気がします。予想よりオーダーメイドする人が多かったんですけね？
ところで、残りの6戸の状況はどうなんでしょうね？契約者としては気になるところです。

[151: 匿名はん]

契約者です。契約されてオーダーメイドを希望されている方、もう細かい見積もりはでてますか？
我々の場合、暖簾に腕押しという感じで一向に先に進んでいないので、段々不安になってきました。

[152: 匿名はん]

同じく契約者です。しかし野村さんも流石に進んでないのをゴリ押しで2月末日までにオーダーメイド契約締結とか、出来ないとは思うのですが。ご担当は大変良い方ですが、金額見てびっくりとかは避けたいですね。今のご時勢原価だってそれなりにわかりますし、ちゃんと引き算足し算になるのか心配です。

[153: 匿名はん]

原価と言うのは、業者値引き、掛け目含めての話です。内装の類なんて仕入は半値かそれ以下で入りますから。リフォームご経験の方はご存知だと思いますが。工賃もちゃんと引き算足し算になるのでしょうか。これだけ遅くて上代定価で見積もり来たら流石に引きます。後工事のほうが安かったなんてのだとそもそもオーダーメイドの意味が・・・

[154: 匿名はん]

150です。
オーダーメイドに関しては皆さん同じような状況なんですね。私は次回の面会時に「こんな対応で2月末までと言われても納得できない」と伝えるつもりです。結果はまたお伝えします。
オーダーメイド担当の方とメールでやり取りしているのですが、見積もりは一応出たけど、「高すぎてお見せできません」みたいな内容のメールが来ました。想定より高い見積もりが出ているようです。これを業者にもっと安くするよう交渉している最中のようです。

[155: 匿名はん]

150です。
今日、オーダーメイドの詳細な見積もりをもらいました。思ったより全然高く無かったです。ほっとしました。ゴールが見えたので「まあなんとか2月末でも大丈夫かな」と思ってます。

[156: 匿名はん]

まだゴールが見えません・・・

[157: 匿名はん]

契約者です。先週ようやくオーダーメイドの見積もりをもらいました。不明瞭ということは一切ないのですけど、グロスの料金が我々が予算として告げていた金額ギリギリ（ほとんどピッタリ同額）ででてきまして。野村さんの苦労の後が見えると言いますか・・・見積もり作るのに時間かかるわけだわ、と。本当にこれだけ掛かるのか、なんだか釈然としない思いもありつつも、なんとかゴールが見えてきたかなという感じです。

[158: 匿名はん]

うちも当初お伝えしていた予算以内になっていました。多分、がんばってくれたんだと思います。ところで、オーダーメイドの締め切りは2月末でしたか？確認し忘れたのですが。

[159: 匿名はん]

契約者です。HPみたら、残り住戸が増えてます。トップページの表示が消えていて、物件概要に７戸となってます。どういうことでしょうね？知っている方いますか？不安になります。

[160: 匿名はん]

同じく契約者です。週末チラシは6戸で入ってましたね。キャンセルが出たのでしょうか。どこだろ。

[161: 匿名はん]

マンションまで阪急芦屋から歩いたけど、えらい坂きついし夜は街頭ないから危ないし、対向車が来たら待たないといけないし年寄りにはキツイな。もうちょっと下の方ならよかったのに・・・。

[162: 匿名はん]

あの程度で坂きついか？大体その話もう以前議論も出たと思ったが。年寄りならタクりなよ。JRからでも１メーター程度だろ。

[163: 匿名はん]

ってか、夜中に阪急芦屋から歩いてみたってことか。用もないのに。対向車って車か？徒歩じゃなかったのか。どっちなんだ。

[164: 匿名はん]

私も購入希望者の一人でした。実際、場所を確認するまでは・・・。タクシー使ったらいいという
意見もあるようですが毎回毎回外に出るたんびにタクシー使うのはえらいよ。若い人にはまだ許せる？場所かもしれないけど、年寄りにはホントきついよ。しまいにはマンションから出てこなくなるよ。もう一生部屋の中でもいいっていうなら眺望だけはいいから問題ないね。

[165: 匿名はん]

タクシー代をケチる年寄り向きではないということで終了。芦屋、夙川、苦楽園、甲陽園の山手の上に比べれば全然歩けます。余裕。

[166: 匿名はん]

「場所を確認するまでは購入希望者」なんてやつはいない。間違いなく他の営業。通常エンドユーザーは場所を確認してから購入希望するの。

で、客観的に言って、山手側に住みたいのに「まったく歩きたくない」ってのは阪神間では矛盾します。生活スタイルから考えても「歩ける」だけで十分。JR芦屋でも散歩程度で歩けるよ。現地ロックガーデンじゃあるまいし笑、一生部屋の中だってさ。あほくさ。

樋之池とか翠ヶ丘とか苦楽園の上とか、もっと歩けないのにね。

[167: 匿名はん]

あ、野村さんも樋之池でやるんだった。失礼。

[168: 匿名はん]

あほくさ、とか言う品のない購入者がいるんですね。

[169: 匿名はん]

ホント、No.166みたいな低レベルの人間が買うんだからここの程度はしれてるよ。

[170: 匿名はん]

>162・163・165・166・167
なんか必死ですね・・
購入者というよりこのマンションの営業さんでは？
品のない人ですね

[171: 近所をよく知る人]

確かにあの道は、「山芦屋」の通り、山に向かって上り坂。

[172: 匿名はん]

契約者です。山に向かって上りなのは事実ですけど、川向の急勾配や、ミニコープの筋の上りに比べれば遥かに緩やかだと思いますが。個人差はあるでしょうけど私どもはそれほど苦にならないように感じました。駅前の利便性か、閑静な住環境かは完全に好みの問題かと。
ちなみに当然歩いてから購入希望しましたよ！

[173: 匿名はん]

結構な値段なマンションですけど、６０００万円クラスは普通のサラリーマンの方の
購入なのでしょうか。

[174: 匿名はん]

4000万代後半の普通の値段もありましたよ
環境は最高だと思ったのですが我家は庶民なので
坂道と買い物が不便そうなのであきらめました

[175: 匿名はん]

4000万台って確か1部屋だけで、あとは5000万超でしたよ。残ってる部屋は最上階が多いようですね。でも億ション部屋は売れてたようで。
173さんおっしゃるとおり6000万超はマンション以上戸建未満って感じで微妙な価格帯なのでしょうか。

買い物については車でピーコックになりそうですね。

[176: 匿名さん]

ところでモデルルームはいつまで開かれているかご存知ですか？

[177: 匿名はん]

直接野村さんにお電話で聞いてみたらいかがですか？プラウドのSiteには「モデルルームクローズ迫る」なんて書いてるようですけど、残った部屋がある以上、普通は開けるのではと思いますが。

引渡しまであとちょうど一年ですね。

[178: 匿名さん]

まだ残戸数かわっていませんね。値下げしてでも売るようなことになるんですかね。心配ですね。

[179: 匿名はん]

一般的に考えて1年先の青田売り段階で値下げしますかね？ポロポロ、他との比較で売れてくんじゃないでしょうか。

[180: 匿名はん]

北京オリンピックの影響で金属需要が高まり、鉄も値上がり建築費が急速に高騰しだしてます。
また首都圏の人件費もじわじわ上がってきてるので、このマンションが完成する頃に建築してる
マンションは、現在よりも高くなると思うので、私は楽観視してますね。

[181: 匿名はん]

別に野村さんの肩持つつもりもないですが、180さんのご指摘のとおり建築費も実際上がってるし、それ以上に仕込みの土地値が上がってますから、キャピタルゲインみたいな極端な楽観論まで行かずとも、割高感は後から出るさらに割高な物件によって相対的に解消されていくと私も思います。まあそれでも売れなきゃ、エンドに相手にされずにデベはみんな総コケってことで。まあ、ここは芦屋川徒歩圏だから貸そうと思えば貸せますしね。

[182: 匿名はん]

オーダーメイド、結局３月に入っても受け付けていますね。２月末締切というのはやはり業者の勝手な希望だったんでしょうね。

[183: 匿名さん]

それにホームページ上も締め切り迫るのままですね。残りがある程度売れるまでは締め切るわけにはいかないんでしょうね。

[184: 匿名はん]

モデルルーム４月下旬リニューアルオープンって書いてありましたよ。大変そうですね。

[185: 匿名はん]

MR目の前に計画中の新築マンションのMRも押し込んで一緒にするとのこと。

[186: 匿名さん]

ＪＲ芦屋駅南側の駐車場跡地の物件ですか？？
値段が同じぐらいならますます売れなくなるんじゃないですか？？

[187: 匿名はん]

そうか？購入層違うでしょ？私なら投資用以外ではパス。

[188: 匿名はん]

っていうか、よその営業どっかいけ。自分とこの売ってな。

[189: 匿名はん]

現在新築中古含め何件か見て検討しております。
（阪神間で中古の良いマンションは情報が本当に少ないので、半ばあきらめ気味ですが。）
このマンションの傍にも、阪急不動産の翠ヶ丘の傍にも建設反対ののぼりが立ってましたが、
検討するうえでは正直あまり気持ちよいものではないですが住環境の良いところの新築では
やはりありがちなものなのでしょうか？

反マンション運動の動き
http://www.lij.jp/cgi-bin/sdoc.cgi?page=koen/record/118/koen
私自身一戸建もマンションも住んだ経験がありそれぞれ良し悪しがあるためこだわりないのですが
反対派の方も過剰になると逆に営業妨害で訴えられないのかと逆に心配します。
もし買った際にはご近所さんになるでしょうから強くは言えませんが・・・

[190: 匿名さん]

>188
こんな上品な場所に下品な方が住むんですね・・・

[191: 匿名さん]

あの・・・そのやりとり自体どうでもいいんですが・・・
実際何らかの思惑のある方の書き込みはご遠慮願いたいです。
何の参考にもなりませんので。

なんか、HP見たところ販売中のお部屋が変わってませんか？
どなたか部屋を変えられた方がいるのでしょうか？

[192: 匿名はん]

>188
つーか、同じ会社ー　野村　−の物件なんだがねえ。山芦屋も芦屋駅のも。

[193: 匿名はん]

↑何この人？意味不明。

[194: 匿名はん]

なんだか叩きも多いようですが、

野村が特別良いとも言わないが、三流以下のデベは嫌。
野村は一流になれるか、二流に落ちるか、ここからが分かれ目でしょう。
ハード、ソフトは良くなってても（価格はそれなりにしますが・・・）、
管理やアフターも当然含めてですからね。お願いしますよ、野村さん。

[195: 匿名はん]

高い投資ですね
野村が三流以下に落ちないことを願っています

[196: 匿名はん]

同じ野村なら絶対芦屋駅前の方だろ。188みたいに同じデベが近接地で物件立てると気づかずに引っかかる可哀想な人もいる。

[197: 匿名はん]

なんか三流、四流以下のデベ営業が暇だからって集うなよ。笑

[198: 匿名はん]

>えっ？？野村さんのこと？？

[199: 匿名はん]

いや、DかTか、はたまた、、、まあいいや。

[200: 匿名はん]

売れ残り気味だね。それでも芦屋駅の奴もぶつけるのか。こちらは収益物件としてなりたつかもしれんからうれるかもしれんなあ。山手の奴は不法に高いな。

[201: 匿名はん]

あの場所だと収益としてしか成り立たない可能性もあるわけだが。
不法かどうか知らんが、売れた部屋と比較すると割高感があった気はする。値付けで。

[203: 芦屋市民]

「マンション掲示板」も当初は面白かった。最近やや不動産屋の落書きに成り果てた。マンション購入希望者にも「犬の糞罰金１０万円条例、歩きタバコ罰金５万円条例」の方が面白いのでは。市内から犬の糞が減ったのは嬉しい事だ。後は歩きタバコも無くなって欲しい。

[204: 匿名はん]

割高感があればそのうち値引きもありうるかな。まあ、新古中古に格落ちしてからの話だろうけど。いずれにしろ、設計変更の件、隣地宅地の将来と目線、川沿いの夜間街灯の少なさ、山手特有の近隣買物の便、真南でない建屋と、不安点が色々あるからなあ。芦屋駅のが同じモデルで出ればそちらの方が早いんじゃないの？

[205: 匿名はん]

設計変更で不安？なんのこっちゃ。
近隣の「クレーム」で建確取り直すのに単に言い分呑んだだけでしょ。

確かに南西側が実は南南西でほぼ南向き。
芦屋川側を「南東」側って言いたかったのは確か。

街灯と買い物は六麓荘でも苦楽園の番町でも一緒っていや一緒。
どうせ芦屋でも西宮でも山手の人間は車だし、環境良けりゃ不便ぐらいでいいよ。
個人的には大原船戸でも車の通り多くて雑多な感じがしてイヤかな。
山幹通った日には排ガスも酷くなるし。

竣工が先過ぎて、掲示板も中だるみですなぁ。
突貫でコンクリ乾かないよりはいいけど。

[206: 匿名はん]

確実に売れ残るだろうからじっくり待てば値下がりするだろうね。近所の連中のエゴ浴びて、元々建てたかったデザインを大幅変更している時点でもうこの土地にぴったりのデザインとはいえないわけだから残念だねえ。西側下層階の部屋は隣地の道路面より下で薄暗いんじゃないの？
六麓荘や苦楽園と同一視するのはおこがましいような気がするしねえ。この川沿いの道は夜怖いよ。
あと、これだけ高級感うたって、地下平面Ｐでないのも苦労してるようだね。

[207: ご近所さん]

六麓荘はともかく、苦楽園の山の手はぜんぜん高級じゃないぞ。
苦楽園で高級なのは、南郷町や名次町、城山など駅から歩ける平地部。

[208: 匿名はん]

南郷町や名次町、城山なんて凋落のどん底地域じゃないの？

[209: 匿名さん]

平地は地価が高いから敷地の細分化、分筆はすすんでいるね。
これは御影や岡本、篠原あたりでもそう。

[210: 匿名はん]

苦楽園で高級なのはまあ菊谷から松ヶ丘（米領事館周辺）ぐらいかな。雲井や殿山は夙川だし。
名次や北名次、城山だと、桜、苦楽園一番町、豊楽よりマンションとして劣るケースも十分あるよ。
平地部といいながら夙川の水面と変わらないか下でしょ。ほたるの墓でも見た日には、、、
個人的には不便な城山界隈だったらごちゃついてても便利な樋之池のほうがまだ住む気する。
まあ、苦楽園山手とかっても坂で歩けないエリアにマンションはしんどいけど。

川沿いの道の件、29世帯、車29台以上、百人程の行き来が増えたら怖くないのでは。
逆に朝夕に車とか込むほうを心配するが。
あと苦楽園と同一視するのがおこがましいって意味不明。ブログでもやってる勘違い主婦かいな。
地下平面Pは確かに残念。車と導線は濡れないってことだけど。
サイズが一応大型なのと、変な噴水付いてないのが救い。

[211: 周辺住民さん]

このマンションの建築にクレームを付ける住民の、後ろ盾と噂されてた県議員が今回の選挙で落選しましたね。もう今さらなので建築もこれ以上は変わらないとは思うけど・・・

[212: 建築士]

低層階は、南南西向きが、道路までで前面5ｍあります。
一方、東南東向きには建築基準法に定めるドライエリアが設けられています。
両者の違いはないようで実は明確にあります（いわゆる"半地下"かどうかです）。
ただし日当たりや住み心地については建ってからお住まいになった方しかわかりませんが、
湿度対策を十分に取れば意外と暖かくて静かで快適だという方もいらっしゃいます。
確かに建築プラン的には苦心の後は見られますね。
近隣のクレーム（私自身はかなり"いちゃもん"のレベルに近いと思いますが）がなければ、
もっとすっきりとしたプランを入れて建てられた可能性は大いにあるでしょう。
ただし、基本的に敷地が南傾斜+東傾斜のせいもあると思います。
その分、低層階を分譲会社は割安に設定したのでしょう（高層階が割高かどうかは存じません）。
あと六麓荘町には"良くも悪くも"マンションは事実上建ちません。これは皆さんご存知ですよね。
ですからおこがましいかどうかより、そもそも比較自体に意味がありません。

[213: 匿名はん]

周辺住民様、その県議って六麓荘町の条例設定とか、甲陽園目神山町での開発の際にも
何かと口利きならぬ、口出しをしてた人物ですか？（目神山は市議でしたっけ？）
時代は着実に変わっていますね。「芦屋市」だけが逆行しようとしていますが。。。

[214: 匿名はん]

ちなみに建築士様はこのマンションを購入されたのですか？

[215: 匿名はん]

結局は？物件という事だろ。

[216: 212]

214さま、私自身は購入には至ってはおりません。
？物件とおっしゃる方の根拠はわかりませんが、
建物としてはおそらく問題ない、というよりも、
ハイグレードな部類になるのでは、と思います。

[217: 匿名はん]

なーんだ野村販売員か

[218: 212]

かなり客観的なつもりですが。方位も、半地下も。野村の方がわざわざ書きます？
なんだか鬱陶しい方がいるようなのでもう書きません。

[219: 芦屋住民]

>>213
何かと口を出す事は良くない事ですね。またこのような事も含めて傲慢さが目に付き出したので、人気も落ち落選したのだと私は思っています。ただ213様が言われてる目神山の件は市も違うので別人物です。
全国的には規制緩和が進む地区と、厳しく為る地区に2極化されつつ有るかと思います。多くの地区では業者の癒着により規制緩和に動く議員が多い訳ですが、この議員さんはお金に成り難い住民の為（票取り？）なので、前者程の悪質性は少ないかと思います。
また逆行の件ですが、芦屋は住民の環境を守る意識が強いので規制も日本一厳しいですが、関東でも良質な住宅地は保護の方向に動きつつ有ります。私自身は逆行ではなく最も進んだ意識を持った地区だと思っています。住民運動が強ければマンションは建ち難いですが、それだけ環境も保護されて資産価値も守られる訳です。

[220: 匿名はん]

始めに野村関係者では無い事を念押しますが、どうもアンチ業者らしい書き込みが多いのですね。
私は少し前に完売したジオ翠ヶ丘と最後まで悩んで、このマンションを購入しました。
購入理由は、六麓荘等の特殊地域を除けば関西の最上級の環境ですし、ここで論じられてる割高
論も私には感じられませんでした。皆様は容積率の事をあまり考えて無い様なので説明します。
ジオ翠ヶ丘
容積200%、公示地価㎡20万（時価㎡約36万）　最高額物件109,9㎡6980万、
土地所有面積54.95㎡（時価約1978,2万）、販売価格に対する土地価格28,34%
野村山芦屋
容積80%、公示地価㎡16,5万（時価㎡約29万）最高額物件107.39㎡9000万、
土地所有面積134.34㎡（時価約3895.9万）、販売価格に対する土地価格43,29%

最高物件同士で比較すれば、建物価格はどちらも約5000万でほぼ同じですが、違いは土地価格で
すね。しかし建物のグレードは野村の方が少し上だし、眺望も環境も野村の方が上、また古くな
なって建物価格がほぼ無くなっても、土地価格は保障されるので、野村の方が有利。しかしジオ
の方が坂は緩やかで行動範囲は広がりますが、野村の方は自転車ならモーター付きが不可欠。
また買い物は何処も遠いので車が必要。どちらも一丁一反ですが、私は車での行動が多いので、
野村の物件に魅力を感じて購入しました。

[221: 匿名はん]

>>220買い物なら車でもバイクでも５分程度、イカリもＪＲ芦屋コープもピーコック
も大丸百貨店も殆んど同じ距離。徒歩５分もバイクで５分も慣れれば同じ。
私は和田の打出小槌を早々に契約し、その時にはジオ翠ヶ丘との比較検討でしたが、
このマンションを買える人は羨ましいですね。

[222: 物件比較中さん]

コストパフォーマンス気にする人が、マンションしかも新築で
買うということ自体馬鹿げていると思いますが・・・

[223: 匿名はん]

新築マンションは欲しい、でもコストパフォーマンスも気になるのは心情、しょうがないよ。
車も多くの人はもしかの時だけ、レンタカーかタクシーにした方が経済的。

[224: 匿名はん]

>>220
両物件の比較ではローン支払い金利の差額で、自己資金の多い人はは野村山芦屋、
自己資金の少ない人は、ジオ翠ヶ丘が割安にも成りえるって事ですね。

[225: 匿名さん]

上モノが５０００マンとは、山芦屋もジオ翠ヶ丘も(単純な建築価格から考えると）
高くないですか。
土地も220さんが書かれている評価は更地での価値で、実際は
上ものがついているので銀行担保評価はグーと下がります。
マンションはこんな机上の計算ではなく、
その金額を出して住みたいかどうかで判断すべきでは。
いい場所なので、この価格で住人となる対価として充分だと納得できるかどうかかと。
220さんは相場にも詳しいし販売員さんでは。

[226: 匿名はん]

>>225関係者では無いと念を押したのに・・・
私も幾らでも有るお金で買う訳では無いので、周辺相場も調べて熟知しているだけです。
因みに土地価格は周辺動向の低めで計算したので、実質的な上物価格はもう少し控えめ
な価格かもしれませんね。

[227: 匿名はん]

>>225
＞この価格で住人となる対価として充分だと納得できるかどうかかと
私は納得出来たから、購入しました。

[228: 購入検討中さん]

当方227さんと同様、ここの物件を大変気に入り購入を考えているものです。
ただ頭金が親支援含めて１５００万ほどですので、ローンが５０００万ほど
になります。当方普通のサラリーマンですが、みなさんも同じような懐具合なのでしょうか。

[229: 匿名はん]

>>225単純に上物が高いと考えるのはナンセンス、両物件ともハイグレード。
また対抗業者の書き込みか？

[230: 物件比較中さん]

上物の坪単価なんて多少高級っぽく見えるマンションでもせいぜい６０〜７０万程度だよ

[231: 匿名さん]

225です。言いたかったのは、ブランド地区のマンションにはそれ相応の価値（業者マージンともいう）を乗せて販売しているということ。ただ、その価値と購入者の価値が一致すれば両者ともハッピーです。他物件との比較グレードや坪単価は机上の計算であって個別の事情・趣味をもつ購入者にとっては無関係なのでは。ただ、将来売却予定のある人は机上の計算は大切かも。この物件がいくらで売れるか。

[232: 購入者]

228さん
私も227さん同様、購入者です。現在、検討されているんですね。私も普通のサラリーマンです。多額の住宅ローンを組む予定です。複数の物件を検討し、結果、一番気に入ったので、購入することに決めました。私としては、境遇が同じサラリーマンの方が購入してくれるととても嬉しいです！

[233: 匿名はん]

マンションを上モノの坪単価でなんて論じる意味があるのかねぇ。共用部はどうすんのよ。専有坪単価で比較するってのならまだわかるが。

[234: 周辺住民さん]

>>233
当然共用部も含めた上物価格ですが、其れも全てがマンション価格に含まれてる訳ですから、
資産価値として総合で評価するのは当然だと思いますよ。

[235: 匿名はん]

>>230貴方が書かれた価格は共用部も造成価格も含まれてない、専有単独価格ですね。
実際にはその価格でマンション全を建てるのは、不可能ですよ。

[236: 匿名はん]

まず、専有部、共用部、戸建、マンション、木造、RC以上、造成の有無等々の違いをわかってるのでしょうか？非常に無駄な議論に感じます。建築面積あたりの坪単価に専有面積を掛けてそれがマンション区分の上モノ価格だとでも思ってるのでしょうか？

都内、都心の新築掲示板覗いてみてください。専有坪単価400とか余裕で超えてますよ。高いものでは650とか。これを建築単価で議論するつもりですか？このマンションのほうがモノ的に変わらないか良いケースもざらにあるかと。そう考えると関西のマンションは安いですよね。高い買い物ながらも。笑

[237: 匿名さん]

販売価格ー土地価格ー建築価格ー販売費＝ブランド料（企業利益）となる。前述の例では販売９０００万ー土地４０００万ー建築２０００万？−販売１０００万？＝２０００万（利益）[？は推定]。

土地代比率が高いのは、低層住宅街だからしかたないが、中古価格の場合はあまり考慮されない。販売費も中古には無関係。土地は満額と計算しても理論上の中古価値は６０００万ほどか・・。ここらへんの近似した中古流通はほとんどないので中古市場価格との単純比較はできないが・・・。

川向こうの階段マンション（築２０年くらいで古い）の中古坪単価は１２０万ほどだが、本物件３３坪として４０００万。仕様・築年数・再建築不可等条件が昔と全然違うので比較が難しいが・・・。
川向こうのマンションのフル改装のほうがお得？

[238: 匿名はん]

だからその建築価格って何？建築坪単価×専有のつもり？
中古でも相場の専有坪単価はあるでしょ。
都内じゃ中古マンションも値上がりしてます。

ちなみに戸建だと、下手すれば上モノは取り壊し前提でマイナスとしか見られないケース多いよ。
リフォームもしづらいし、貸しづらい、売りづらいで。
メリットデメリットを是々非々で論じないと意味ないですよ。

[239: 匿名はん]

さらにいうと内装費、建具、設備代は？マンションの場合、ハコプラス内装の意味合い強いかと。

[240: 匿名さん]

建築価格＝総建築価格÷占有坪単価。つまり、１坪あたりいくら建築コストがかかっているかということ。これがそのまま資産価値になるとは到底思えないが、再建築価格は資産査定での１つの基準ではある。更地のほうが資産価値が高いのは相続税評価でそうであるように自明の理。内装費、建具、設備代は中古の場合、あまり意味ないでしょ（新しい物件でそのまま利用価値ある場合は別）。

争点はそんなところにはなくて、本物件の資産価値はどうかということ。つまり、コスト積算からの切り口と中古価格からの切り口の両面からみたらどうかということ。

[241: 匿名はん]

銀行の担保評価か何かと勘違いしてるんじゃない？積算が高く出るケースなんてほぼないでしょ。
収益評価全盛の時代に、信金や信組じゃあるまいし。
で、なんでこのマンションについてわざわざその話題なのかもよくわかんないし。

そもそも戸建の足し算とごっちゃなんじゃないの？
でも戸建は売るときにへたすりゃ上モノは全く評価されないと言うケースもあるわけだが。

２３５の方も書いてるが、マンションは共用部もあれば造成もあるんだよ。
マンションごとに違うし造成費なんてデベ以外把握できないでしょ。
把握すらできない総建築価格を一室の専有坪で割ってどうすんだい。

中古でも新築でも通常マンションは売買取引上の専有坪単価で勝負するよ。
２３７で「中古流通はほとんどないので中古市場価格との単純比較はできないが」書いてるけど
その比較、その市場性こそが財産価値ですよ。
ちなみに中古流通が殆どないというより、市場に出回る前に既に売れていると私は思うが。
阪神間のいい場所は皆そうですよ。