プラウド山芦屋（旧称：山芦屋の瀟邸プロジェクトはどうですか）

[匿名はん]

邸宅地としての芦屋山の手、その本質を見つめて。山芦屋、地の美、建築の才。だそうです。
29戸。81.72〜111.02㎡。阪急芦屋川から徒歩９分。ちょっと坂道急で９分ていう感じでもな
いですよね。以下のニュースも気になりますし。価格未定ですがどんなもんでしょう？
(2006/07/06) 芦屋のマンション建設　地元住民が再び審査請求
芦屋市山芦屋町のマンション建設をめぐり市建築審査会が民間検査業者の出した建築確認を
取り消した問題で、デベロッパーの野村不動産が建築確認を再度申請し認められたことを受
け、地元住民が４日、市建築審査委員会に２度目の審査請求を行いました。
請求書によると、請求理由は、検査機関の数値確認は不十分、地盤面が意図的にかさ上げさ
れている、の２点。さらに「『建ててしまえば勝ち、売ってしまえば終わり』の建築業界の
風潮を追認することは決して好ましいことではない」と厳正な審査を求めています。
このマンションについては、周辺住民が今年５月、建築確認取り消しを求めて市建築審査会
に審査請求。裁決では、「マンションの地下部分が要件を満たしておらず地盤面の基準には
ならない」として建築確認は取り消されました。これを受け野村不動産は、指摘があった部
分の設計を一部手直し同じ業者に建築確認を再申請、先月下旬に建築確認が認められていた
ものです。

所在地：兵庫県芦屋市山芦屋町24-1(地番)
交通：阪急神戸線｢芦屋川｣駅徒歩9分
　　　　JR東海道本線｢芦屋｣駅徒歩18分

[301: 匿名さん]

岩園辺りにある大きな門構えの低層マンションがありますけどあれならマンションでもいいかなと思いますね。

[302: 匿名はん]

>岩園辺りにある大きな門構えの低層マンション

ありましたっけ？　賃貸マンションなら知っていますが・・・。
いわぞのもマンションありますが、大きな門構え？？

[303: 匿名さん]

見た目は戸建みたいなんですけどマンションだとおもいますが・・・。
確か４戸ほどだったような・・・。　あれはマンションとは言わないのですか？

[304: 匿名さん]

販売戸数が残５戸になってました。Ｈタイプが売れたのでしょうか。
現地徐々に出来てきてますね。私も完成前見学したいです。

[305: 匿名さん]

>>294
http://tokyufubai.exblog.jp/d2007-06-17/

地下室マンションは本来せいぜい３階までの低層住宅地とされている第１種低層住居専用地域に４層、５層のビルを出現させ、低層住宅地の住環境を著しく損なう。

[306: 匿名さん]

ここは三層、三層に分かれてるみたいよ。どうでもいいけど。

なんか近隣住民の書き込みなのかな。

[307: 匿名はん]

↑
２つの建築物ではないはず。
建物全体で見れば４層、５層になっているのでは？

[308: 匿名さん]

要は内廊下で二棟がジョイントされてる。結局三層＋三層。

横浜や杉並のように、がーっと段々で繋がってる訳ではない。
あれはすごいよ。横浜のとかテレビで見たけど、斜面全部。

あれ、川向のって・・・。

[309: 匿名はん]

京都市内にも
↓

船岡山の景観取り戻したい　住民ら提訴
http://www.kyoto-minpo.net/archives/2007/03/23/post_3141.php

国の史跡・船岡山（京都市北区）の南側斜面地に、高さ約19メートルのマンション（27戸、地上５階・地下１階）が建設された問題で、周辺住民ら41人が 22日、名古屋市の開発業者など３社を相手取り、景観権を侵害されたとして、高さを10メートル以下にするマンションの一部除去工事と１億3799万円の損害賠償など求めて京都地裁に提訴しました。

訴えられたのは、施主の「ユニホー」（愛知県名古屋市）と建築業者の「麦島建設」（同）、マンションを所有する不動産会社の「ジョイント・コーポレーション」の３社。

[310: 匿名はん]

京都の記事見ました。

『マンションを建てるな』ではなく、この秩序に沿った建築物を求めるという訴え」

このへん、芦屋よりは遥かにまし、というかマトモですな。京都人以下か。
でもこれ建った後なんですね。
しかし損害賠償って、近隣住民に払えって言うつもりですかね。。。

なんにせよ、斜面にだーーーーって類のは、見た目的にも異様なのは確か。アーバンの芦屋山手とかは正直どうかと思うけど、山芦屋なんて、タテ＋ヨコだから見た目的には何の問題もなさそう。

[311: 契約者]

>>30、>>31
南西（南南西）側の旭化成さんは宅地分譲で決まったみたいで
計画看板が立っていました。

現地も徐々に建ち上がってきてますが、それでもまだ半年以上！
低層なのになんともゆっくりですね。。。

[312: 契約済みさん]

Ｈ１９年９月１８日に兵庫県が、野村のマンションを含む周辺の地域を「土砂災害警戒区域（イエローゾーン）」に指定したようですね。
知っていますか（兵庫県告示　第９５７号）。
これは建物売買時の「重要事項説明」に該当するようです。

[313: 購入検討中さん]

それって今後値引きとかに関わってくる可能性があることなんでしょうか？ご存知の方教えて下さい。

[315: ご近所さん]

30年に1度ぐらいあるクラスの大雨で相当危ない地域は多いですからね。
大雨がふってくる度に土砂災害にビクビクしないといけない場所は、
誰だって住みたくないでしょう。警戒区域に指定された場所は、価値が
当然下がっていきます。

[316: ご存知ですか]

３０年に一度の大雨ではなく、平成９年７月の１時間に７６．０ミリの雨で、対岸の今はマンションになっているところは崖くずれしましたよ。
ちなみに、この夏の夕立が三十分はげしかっただけで阪急芦屋川の駅周辺は冠水しました。
マンションはしっかり建てられているのですから、マンションが崩れることはないでしょうが、マンションの地下基礎などが水脈を切るので、周辺の一般住宅がまるで液状化が起きたようになり家が傾いてしまうのではないかというのが、市民にとって心配なのです。
それから、阪神大震災で有名になった有馬高槻断層も走ってますからね。

[317: 匿名さん]

ここって川に近いようで実はそんなに近くないと思うが。

山芦屋や朝日ヶ丘に限らず六麓荘も岩園も山手はほぼ皆警戒区域だし。

まあ、最終自己責任で好きなところに住んだらよろしいかと。

[318: 匿名はん]

地震よりも大雨に伴う崖くずれ等の土砂災害、土石流のほうが深刻です。
断層に関係する地震は暫くはまずありませんので。
有馬高槻構造線はここ100年ぐらいで動く可能性は殆どありません。
http://www.jishin.go.jp/main/chousa/01jun_arima/index.htm
活動間隔が1500〜2000年おきで、西暦1596年に動いているので。

よって現実的には地震よりも大雨に伴う土砂災害リスクのほうを気にするべきです。
10年に1度の豪雨（1時間あたり50mm以上、1日あたり150mm以上）
30年に1度の豪雨（1時間あたり70mm以上、1日あたり200mm以上）
50年に1度の豪雨（総雨量300mm以上）は、大地震の発生確率と違って
100年以内に定期的に「必ず」ありますので。

それと六甲山系の山手の斜面といっても様々ですよ。大部分が花崗岩の切土
だと思ったら大間違いで、ヤワな堆積地や土石流段丘、深盛土で宅地にして
いる場所もひじょうに多いのです。
http://www.kubota.co.jp/urban/pdf/40/pdf/4_2.pdf

ちなみに阪神大震災で山の上は被害が少なかった場所は、地盤がしっかりし
ているというありがちな風説は全くのデタラメです。あれは単純に阪神大震
災というあるひとつの地震については、震源断層が麓より海側にかけて多く
通っていたので、山間部でも震源から離れている地域は平地より被害が少な
い場所が多かったという当たり前の事です。土砂災害に強い地盤という事は、
全く言えません。弱い場所も多々ありますし、過去にも水害は多くありました。
もちろん山手でも比較的良い場所も探せばありますけどね。

[319: 匿名さん]

警戒区域は説明責任が発生しますから、不動産相場には影響を与える要素になると思います。数年かかるでしょうけどね。まぁ同じ町名で警戒区域じゃない場所よりも相場が下がる割合は、旗竿の敷地なんかと同じぐらいではないでしょうかね。

[320: ご近所さん]

高級住宅街・苦楽園で土石流の危険

関西で人気の高い高級住宅街に、地元の住民が不安げに「グランドキャニオン」と呼ぶ山肌むき出しの急斜面が現れました。
住宅の開発業者が資金難に陥り、工事が中断したためですが、専門家は土石流の危険を指摘しています。
兵庫県西宮市・苦楽園。芸能人やスポーツ選手も多く住む、関西有数の高級住宅街です。

しかし、その静かな街並みの中に、突然、荒涼とした光景が広がります。
山の木が切り倒され、急斜面に土や岩肌がむき出しになって、住宅のすぐそばにまで迫っています。
面積は１万５０００平方メートル。住宅地に不釣り合いな土色の景色を、地元の住民は自嘲気味にこう表現します。
この高級住宅街で山を削る工事が始まったのがちょうど１年前。土地を所有する建設業者は周辺住民が反対する中、宅地造成のため、着工しました。

「無理に工事を始められて、（業者は）『僕たちは命もいらん、この工事にかかっている』と主人にくってかかって・・・」（周辺住民）
さらに業者は、許可された以外の森林５００平方メートルを違法に伐採して県と市に再植樹を命じられるなど、
工事は波乱含みで進みました。
ところが突如、工事はストップします。資金繰りに窮した業者の社長が車で川に飛び込み、
自殺してしまったのです。周辺の住民は新たな不安を抱えることになりました。

「不安ですよ」
「雨のたくさん降った日は怖いです」
「地震があると揺れるじゃないですか、そうすると一番頭によぎるのはこの工事のこと」（周辺住民）

もともと、現場は兵庫県の崩壊危険地区に指定されています。岩肌がむき出しの状態は、かなり危険と言えます。
住民は行政に対策を求めましたが・・・
　「市が直接、施行・工事をしている訳じゃありませんから。早期工事再開をしていただいて
防災工事を引き続きやってくださいという立場でしか今は指導できない」（西宮市開発審査グループ、八條宏保さん）
恐れたことが現実ですね。僕らが一番心配していた事が起こっている」（周辺住民）

人気住宅地のすぐそばで、迷走を続けるむき出しの崖地。住民の不安な日々が続きます。（19日18:15）

[321: ご近所さん]

http://www.mbs.jp/voice/special/200711/13_10832.shtml
詳細はこちら

これは苦楽園の話だが、言うまでも無く同じ六甲の斜面の芦屋や
東灘の山手にも今後当然同様の事は起こりうるし、造成しなくてもそもそも
土砂災害のリスクが高い場所（もともとハゲ山である六甲の花崗岩が
脆くなっている地盤や、造成で盛土が厚い地盤）が多いのも事実。

[322: 匿名はん]

宅造の手間やコストもわからずよそモンが女神山や番町で土地を買うと痛い目にあうという意味では同意。近隣や議員にエライ目に合わされるという意味でも同意。

[323: ご近所さん]

映像によると柏堂ですかね。まさに山だな。

[324: マンコミュファンさん]

苦楽園（三番町）の件は３０年前から住民が圧力をかけて
反対しつづけていた場所ですからね。
ダイドー技研に渡ってからも１５年以上。
素直に昔折り合いをつけて工事されていれば、社長が自殺する事も
倒産する事も、山肌があんな有様で放置状態になる事もなかった。
少しばかり先に住んでいるという理由だけで、山の斜面に住んでいる
人間が新たな山の開発はなんでもかんでもゴネまくって反対するという
エゴが招いた結果ですね。

[325: 匿名さん]

もともと苦楽園の山手はラドン温泉のあった観光地だったところが、阪神大水害による土石流、山腹崩壊などで壊滅的な被害があった為に、その後は住宅街に大きく路線変更したところ。

六麓荘もそうですが、この近辺の山手は土石流段丘（土石流によって流下した土石等が山麓に堆積されてできた土石流堆が侵食されてできた段丘）によってできた地形（土石流段丘）がひじょうに多いのですよ。ですから大雨が原因の土砂災害リスクは常にあります。

[326: 地元不動産業者さん]

土砂災害から国民の生活及び身体を保護するため、土砂災害が発生する恐れがある土地
の区域を明らかにし、警戒体制を図ったり、開発行為の制限を行うのが、土砂災害防止
対策推進法です。

都道府県知事は、急傾斜の崩壊等が発生した場合、住民等の生命又は身体に危害が生ず
る恐れが認められる地域を“土砂災害警戒区域”と指定します。さらに、この警戒区域
の中でも著しい危害が生ずる恐れがあると認められると“土砂災害特別警戒区域”と指
定します。

この土砂災害警戒区域に指定されると、警戒避難体制を整えたり、不動産取引時に購入
者へ、警戒区域（特別警戒区域）内であることを説明することを義務付けております。

さらに、特別警戒区域では、宅地分譲や一定の建築物のための開発行為にて、都道府県
知事の許可を受ける必要があります。（自己居住用の住宅は許可不要）

今まで、この警戒区域に該当する不動産の取引を経験したことはございませんが、もし、
この警戒区域に該当する不動産であれば、購入して頂くことはできないでしょう。

警戒区域を分かりやすく言い直せば、買うな、住むな、ということ。はっきり言って、
評価ゼロ（所有する分マイナスとも）の土地となります。

自分が所有する土地、これから購入しようとする土地が、警戒区域に指定されていない
からと、それだけで安心することはできません。この法律は先日施行されたもので、警
戒区域指定の作業がまだ進んでいないためです。

もし、購入した土地が警戒区域に指定されてしまったら大変なことになってしまいます。
今後、指定作業が進んでも、警戒区域に指定されないような土地を選んで下さい。（あ
くまでも推定になりますが、それでも確認するしないでは大違いです）

ご自宅が警戒区域、特別警戒区域に指定されてしまった方々は、この法律が一般の方に
まだじゅうぶんに認知されていない今のうちに売り抜けたほうが良いかもしれません。
今ならまだ、警戒区域であるという理由で、同一町内の警戒区域でない場所より大幅に
坪単価が下落するという事はないでしょうから、今が最期の売り逃げ可能相場です。

[327: 匿名はん]

地元業者がそんなこと言うわけないだろ。あほすぎ。ひっこめ。

[328: 匿名はん]

http://profile.allabout.co.jp/ask/column/search.php/series/2392
http://profile.allabout.co.jp/ask/column_detail.php/17453

ここからの引用ですね。
ま、今が売り時というのはあながち間違ってないかも。

[329: 匿名はん]

千葉の取引経験のない不動産屋の言うとおりとすると、
六麓荘も、岩園も、山芦屋も、みーんなタダで買えると。
なるほどなるほど。

それは売り時じゃないですな。笑
くだらん。。。

[330: 近所をよく知る人]

というか、説明責任が関係するのは本格的にはこれからだからね。
だから土砂災害影響がどの程度あるのかは、まだ予想の段階だし未知数。

個人的には、少なからず影響は出てくると思うがね。
タダになるというのは大袈裟に強調しただけで、本当は書いた業者さんも
そうは思ってないでしょ。出来るだけ、わざわざそういう土地は手を出さない
ほうがいいですよ、という警告を出す為に誇張しただけで。

ただ、仁川の百合野町や岡本の西岡本7丁目など、我々の記憶の中でまだ浅い近年に
土砂災害の驚異を見せつけた場所は、タダ同然とは言わなくても、本当に
悲惨な値段まで暴落する可能性はありますね。
本当はもっと危険な所は阪神間の山手に多くありますが、実際にまだ皆さんの
記憶に残る時期に災害を起こした場所は、どうしてもハンデがあります。
不謹慎ですが、もしも苦楽園や山芦屋で土石流や山腹崩壊が原因で死者が
出たりする水害がもし発生したら、その後周辺の地価は大きく下がるのは
間違いないでしょう。

[331: 近所をよく知る人]

失礼

土砂災害防止対策推進法の影響がどの程度あるのかは、

[332: 匿名はん]

くだらんとかあほとか異常に必死な奴がいて笑えるな。
Ｙゾーン指定なんて、何にも影響がないかのような
必死な強がりっぷりが痛々しい。
昔から土砂災害による被害が深刻で、多くの死者や被害も出してきた
六甲山麓（阪神間）において、この法令は最重要項目であってぜんぜん
くだらなくないって（笑）

もしかして、自分の住んでいる所が警戒区域に
指定されちゃった人かな（笑）
あるいは、自分のテリトリーが警戒区域だらけの
不動産屋（仲介）か、今リアルで警戒区域で分譲してる
デベの営業かな。ま、不動産屋の可能性が一番高そう。

説明責任が生じても、お客さんには
「いや〜、警戒区域といってもね。実際は全然危険じゃありませんよ。
形式上指定しているだけで、特別警戒区域以外は大丈夫ですよ。」
とかごまかして、必死に口説いて売るんだろうね。

[333: 匿名はん]

ちなみに町名で全域が指定されるわけじゃないので例えば、岩園町であっても三条町であっても森北町であっても危険な場所とそうでない場所は明確に扱いが違う。あそこの○○町も指定されているのだから気にしてもしょうがないといった類の論調は、頓珍漢で全く意味の無い話。

[334: 匿名さん]

土砂災害防止法では土砂災害から国民の生命を守るため、土砂災害のおそれのある区域についての危険の周知、警戒避難体制の整備、住宅等の新規立地の抑制、既存住宅の移転促進等のソフト対策を行います。

　 兵庫県では、市町の行う警戒避難体制の整備を支援し、砂防設備などのハード整備とともに減災対策を促進するため、土砂災害防止法に基づき土砂災害のおそれのある区域を土砂災害警戒区域（Y区域）として、概ね平成22年度までに県下全域での指定を行います。

　 また、Y区域のうち、急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、建築物に損壊が生じ住民等の生命又は身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる区域については、市町長の意見を聴取のうえ、必要な箇所を土砂災害特別警戒区域（R区域）として指定します。このR区域では特定の開発行為に対する許可や建築物の構造規制が行われます。

[335: 匿名はん]

苦楽園三番町の件は、完全に住民のエゴが招いたわざわいですな。
自分達もちょっとばかり前に山肌削りとったとこに住んでるんだから、
お互いの譲れる範囲内で折り合いつけて工事させていれば、もうとっく
の昔（10〜20年以上前）に、開発も完了していた。

正直なところ今回の件で、住民ざまー見ろと思っている周辺業者も
多いと思うよ。このへんはすぐに市会議員呼んできて、難癖つけまくって
ごねまくる住民が多すぎる。今回の事でいい薬になればいいけどな。

[336: 契約者]

久しぶりに書き込みします。引渡しまで長く間延びしていますので・・・

土石流ですか、、、指定云々はともかく
ここの現地を実際にご覧になると関係ないように思われるのですが。。。
野村さんからの説明資料によれば、329さんも書いてらっしゃるとおり
六麓荘町はほぼ全域、岩園町も大半が指定されており、なんだかこの
区域指定自体にも（今後マンションを建てさせないようにしようとする）
政治的意図が感じられるような気がします。

だって、あれだけ条例に五月蝿い六麓荘町住民がこの件に対し何ら異を
唱えないのは、如何にも不可思議です。
明らかに利害関係が一致しているからとしか思えませんが。
注意喚起は勿論大切だと思いますが、逆に周知徹底されているとも思えず
安易に指定だけする行政の対応もいかがなものかと感じます。
（正直このマンションが切れ目になってること自体にも思惑を感じます）

閑話休題。

週末現地に行きましたら、外壁のタイル貼りが大変素敵でした。
「イタリアから特注した4丁掛けタイル」と以前に聞いておりましたが、
周辺環境にも圧迫感なく溶け込み、入居が大変楽しみになってきました。

[337: 匿名さん]

六麓荘自体が、地山ではなく土石流堆侵食地形なのだから仕方がない。
兵庫県の土木課は、防災計画が第一でどこそこの住民がどうたらなんて
知ったこっちゃないですから、県内全域を普通に地形、地質に応じて
専門家が危険度を順番に評価しているだけです。
特定の地域は住民が五月蝿いから甘く見るなんて、そんな事はするわけが
ありませんよ。ドライに事務的に評価していかないと後で問題になるし
大変です。

http://lsweb1.ess.bosai.go.jp/jisuberi/disaster/aerialphoto.asp?num=12

土石流
http://www.youtube.com/watch?v=JJvIn5jsiuY

[338: ご近所さん]

＞なんだかこの
＞区域指定自体にも（今後マンションを建てさせないようにしようとする）
＞政治的意図が感じられるような気がします。

被害妄想が激しすぎるのでは？

土砂災害防止法は、国土交通省が全国で推進する土砂災害防止対策
（http://www.mlit.go.jp/river/sabo/sinpoupdf/gaiyou-06.pdf）
であって芦屋地域の政治的意図が云々とか、そんな全国的には
どうでもいいミクロな要素が入り込む余地は微塵もありません。
兵庫県（http://web.pref.hyogo.jp/wd17/wd17_000000004.html）は
国の方針に基づいて基礎調査や指定を進めている段階で、平成22年までには
県内全域で完了する予定です。

[339: ご近所さん]

阪神間に特別警戒区域って実際あるの？

[340: 匿名はん]

特別警戒区域は移転等の勧告が可能になる上に支援処置も必要になるので、既に人が住んでいる地域については行政としてもそうやすやすとは指定できません。
まだまだこれから検討する必要があるでしょう。

[341: 悪しや]

まあ、近隣の反対派住人の家「だけ」は何故か区域指定されずに、
このマンションはギリギリ入っているのがなんとも不可思議というか
違和感を感じさせても仕方ないだろう。市と県は違うと言えど。
そんなもんだよ所詮。良くも悪くも。

[342: 匿名さん]

芦屋市のホームページに「地盤面の設定基準」の改正が出てるけど、これが来年１月１日から適応されると、我々のマンションは「既存不適格」になるよ。　当分は住めるけど、将来「建替えは不可能」だ。　まあかなり先の話だけど、大丈夫かなあ。

[343: 悪しや]

あのー、一応申し上げると建替えが不可能なんではなくて、
竣工時と同様には再建築ができないということですよ。
京都の未接道の再建不可等とは違いますから。
（まあ、それも裏技ありますけど。）

共同住宅の戸数制限含めて芦屋市は猫の目でコロコロと条例を
変えてますから、既存不適格物件自体は少なからずありますね。
後出しジャンケンばかりではデベも勝ち目はないでしょう。
ちなみに京都はマンション建てられなくなったから全部がそう。

個人的には、特定の住民にだけ肩入れして行政が対応する姿勢は
極めて不自然に感じます。法人で食えないからって、特定・少数の
カネ持ち戸建派既存住民に行政も市議もベッタリで、結局街自体の
発展も阻害して、自分で首を絞めて財政難にあえいでいる、
その姿は、滑稽そのものです。

勿論、乱開発はいけませんが、苦楽園のケースに限らず、大半が単に
大したことない先住だったというだけの既得権益、エゴやゴネだけで
物事が曲がる、マトモに進まないのは民主的にも幼稚に他なりません。

[344: 匿名]

今日久しぶりに前を通ったら、随分マンション出来てきてました。
思ったより道路ぎりぎり?にリビング窓あるんですね。
植栽とかいずれ植えるんでしょうか？じゃないと道路から
丸見えっぽくなる感じ・・・。
チラシの絵より随分淡い外壁でした。入居される方、
楽しみですね♪

[345: 周辺住民さん]

滝まで散歩した時見たけど、外観はほぼ完成という感じだったな。
色は白っぽく芦屋のマンションではあまりない色だな。
でも半地下はちょっとやばい、という感じ。ザ・ハウスの半地下より本当に地下に近いという感じに見えたが。

[346: 近所をよく知る人]

ここの営業マンさんよく電話してこられます。先日、そこまで言うなら幾らにしてくれるのかと興味半分で聞くと、それなりの返事でした。もう一声あれば考えてあげても良いのに。。。　がんばって、野村さん！！

[347: 買い換え検討中]

芦屋・西宮の物件は売れ残りが多く値引きしてるとこ多いようですが、
プラウド山芦屋まで値引きしてるんですね(^^)

既に売れた部屋でデベさんは、お腹一杯ってことなんでしょうね。
とりあえず２割を要求し、どこで折り合いが付くかで真剣に考えます(^^)

[348: 匿名はん]

中途半端？に割高っぽい部屋が二戸ですか。
まあ、閉店間際の売り尽くしは相場云々関係なく昔からありますから。
それを狙い打ちっていうのもひとつの考え方でしょうな。
（同じようなこと考える人もいるでしょうが。笑）

ちなみに、興味本位で、苦楽園の長谷工やタケツーあたりが対抗とか？
それか東灘でMIDとか新星和とかしかないよね、比較検討といっても。
最近は六甲なんかも増えてるけど。

なんかマトモな物件はあるようでないというか、供給減ってる気もする。
これ！っていうの、出ないのかねぇ。。。
実際購入まで至るかどうかはともかく、おぉっていう物件が出たほうが
面白いと思うけど。デベも高額帯だと新規分譲リスクを嫌ってるのかな。

なんかチラシを見てても、仲介業者あたりも中古の売り物すらもなくて、
売り物募集！ばっかで、つまらんね。後は新築は同じ物件のばっかだし。
オナカはすいてるけど、エサは選んでるといったとこなのかな、みんな。
板ずれ失礼。

[349: マンコミュファンさん]

六甲山麓の斜面が土砂災害に弱く過去に数々の惨事があり今もひじょうにリスクが高い理由は、花崗岩がひじょうに脆く風化によりマサ化しているからです。

六甲山　花崗岩　マサ化　で検索してみると概要がわかります。

ですから兵庫県はグリーンベルトを整備したり砂防事業等で対策していますが、気休め程度の効果しか無く根本的な問題解決は不可能です。

局所的な大雨が降れば、死のリスクが高い場所がごまんとあります。
自然環境や眺望に憧れて山に住むのは、それなりの覚悟と自己責任が必要だという事ですね。

[350: 野村]

利益主義でもんくあるんか。
法律守ってたら立ててももんくいうな
特に大阪はイケイケで敵なしや
他の会社と一緒にするな！！

所詮法律なんぞ守ってればなんでもやっていいもんだ！

昔は違ったけどな。

[351: 匿名さん]

新聞チラシ入っていたけど、残り３戸に増えたね。

[352: 匿名さん]

野村、苦戦してるようだね。完成物件見学してくれと言って来た。　見てもいいけど。。。災害指定の件があるからよっぽど値引きしてくれないとねえ。。。。

[357: 匿名さん]

あれ、野村さん（複数）からの買えるんかい！ってツッコミ消されましたね。面白かったのに。笑

[358: 購入検討中さん]

まだ売ってるのか。野村さんも大変だねえ。いくらにするんだろうね。

[359: 匿名さん]

門信雄さんと野村不動産は懇意にされておられるのですか？　土砂災害警戒地域の指定もうまく解除できないのでしょうかね。

[360: 匿名さん]

山芦屋町に限らず六甲山の斜面は危険地域だらけです。
花崗岩が風化していて、数百ミリの雨がふったら危険な場所（過去に何度も荒れてきた地形）
が数え切れないほどあります。

http://stat.ameba.jp/user_images/8e/f0/10006072537.jpg
この画像（兵庫県の地すべり資料館で展示されている）で黄色いランプがついている場所は
全て地すべり、地崩れを繰り返してきた危険地形。

土石流で繰り返し運ばれてきた巨大な岩や土砂が堆積して形成された丘陵地形もひじょうに多く
（六麓荘町から苦楽園の番町にかけての地形がその典型例）、災害には注意が必要です。
因みに大阪城の石垣は、土石流によって運ばれてきたこの界隈の巨大な岩を運び出して
造られたのはあまりにも有名です。

[361: 匿名さん]

あっさり？完売してますね。値引き有無は存じませんが、他物件が高いせいかな？笑

昨日近く通ったら桜がきれいでした。

どなたか書かれてましたが芦屋には少ない、白くすっきりした外観のマンションですね。

[362: 匿名さん]

野村さんの芦屋駅前物件、施工の建設会社が倒産したようですね。大鉄さんは大丈夫でしょうかね…早くも水漏れなどトラブル続出しているようですし。野村さんの信頼度も失墜ですね。

[363: 匿名はん]

水漏れ？大鉄さん…って何の話やら？

[364: 匿名はん]

真柄と大鉄を同列で語るのか・・・

野村よりダイドーの心配でもしたほうがよいのでは・・・

[366: 匿名さん]

野村さん頑張ってますね！

[369: 匿名さん]

360>>
芦屋西宮の阪急以北の住宅街は一部地域を除けばむしろ平野部より安全。
上記の３/2の地域(六麓荘や苦楽園も)は過去1万年間の堆積土が無く埋蔵文化財も地表面(平野では地下数mから出土するのが一般的)から出土しています。
しかし扇状河川敷上部や崖下等の一部地域は過去に何度も災害に見舞われてるのも事実です。でもこれらの地区も江戸時代〜戦後の森林伐採による治水力低下に起因するところが大きく、戦後の植栽や治水工事によりこの５０年ほどは土石流やがけ崩れにいる死亡者は出て居ません。
大阪城石垣も現実には土石流ではなく六甲隆起断層沿いに出来た崖が風化した巨石群で地表部は取り尽くされ市街地ではもう見ることは出来ません。
また芦屋西宮の阪急以北は岩盤が地表近くにあり地盤は強固、阪神大震災では阪急以北の被害はほとんどありませんでした。これ等の事からも一部のリスクのある地域を除けば平野部より安全と言えます。

[370: 匿名さん]

東大京大の地質学者が調べて土石流堆、土石流段丘だと断定して、土石流危険渓流に指定されているのにド素人が妄想で否定とか笑えますね。

[371: 匿名さん]

国土地理院　土地条件図
http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/view/mapview.php?type=lcm&dis=...

山手の全域が土石流段丘（人口改変で平坦化地となっている部分も同じく）。

六甲山地南麓扇状地での土石流・洪水堆積物の堆積時期・堆積場の変遷
http://ci.nii.ac.jp/els/110004862562.pdf?id=ART0008046836&type=pdf&lan...

http://www.pref.hyogo.jp/JPN/apr/hyogoshizen/reddata2003/rdb/data/chik...
芦屋市六麓荘町 - 土石流
六甲山地の激しい侵食作用を考えさせる土石流地形とその土地利用。

http://www.lib.kobe-u.ac.jp/repository/81001972.pdf
＞これは神戸一芦屋地域が六甲山地から押し出されるおもに土石流堆積物によって､扇状地として

http://www.nishi.or.jp/contents/00001174000400048.html
＞比較的温和な気候下にある西宮南部地方においては、台風及び集中豪雨による洪水、
＞高潮、土石流などが発生し、たびたび甚大な被害を与えています。

http://www.lib.kobe-u.ac.jp/directory/eqb/book/11-197/html/pdf/23-28.p...
＞J R神戸線は' 明治初期の古い建設であり, 古地図 (明治ー8年陸軍参謀本部作成) による
＞と, 中部更新統から始まつた六甲山系からの土石流堆積物から成る扇状地性段丘堆積物と
＞その南側に分布する低位段丘或いは, 沖積低地との地形傾斜の変換点付近の標高ー。~20mの
＞地形等高線に沿って, 東西方向にゆる く カープしながら布設されている。

[372: 匿名さん]

どうやら日本語が理解できないようだ。
芦屋西宮の阪急北の住宅街の３／⒉の地域は1万年未満の堆積がほとんど無く埋蔵文化財も表土から出土。
そうに対し大阪平野の多くの平地では埋蔵文化財が地下数mから出土。
一万年未満に洪水の影響を受けてない地域と二千年以内に何度も洪水に見舞われて土砂が数m堆積した地域とどちらの方がリスクが高いか一目瞭然だろう。

[373: 通りすがり]

2008年の360さんの投稿に対し、5年も経って369さんが反論されたのが始まりですね。
<プラウド山芦屋の購入検討板>で今頃論議されても、稀有な人しか地質ネタには参加しないでしょう。
新たな板でも作成してそこで論議されてみては？

[374: 匿名さん]

5年で8件の書き込み、2日で6件の書き込み、
5年ぶりの書き込みに対し、5年前と同一人物らしき人の素早過ぎる反論。

[375: 匿名さん]

ここ1万年で同じ場所に100回以上の土石流が発生、堆積している阪神間で、土石流が発生していないというのは物凄い珍説ですね。たった数十年前にも起こって苦楽園～鷲林寺は物の見事に壊滅的被害を出して詳細な写真まで残っているのに（笑）

[377: マンコミュファンさん]

たった40年ちょっと前の1967年にも盛大に六甲で土石流が発生してるのに
もう起こらんというのはありえんわなｗ

これからも起こり続けるのは当たり前だが、それが実際に住宅地にどれだけ
被害及ぼすかどうかは（砂防堰堤で止められるかどうかは）、雨量や規模で決まる。

基本的に今のハザードマップで警戒区域（土石流危険渓流）に指定されている
住宅地（西宮芦屋神戸に無数にある）は100年に1度クラスの大雨が発生すれば
砂防で防ぎきれないと専門家が判断している場所。

[378: 匿名さん]

芦屋も西宮も山手地区は1００年もすればもう壊滅状態で人も住めなくなる。

[379: 匿名さん]

また尼キチが暴れてるのかw
芦屋西宮の山手が壊滅するならその頃の尼崎は海低下だぞ！
確かに山手でも土石流の通り道があり被害も限定的範囲。
でも平野部なら洪水が広範囲に及び死者数ももっと多くなる。
但し両者とも治水工事がそれなりに成されてるために、
尼崎もそう簡単には海底には沈まない。

[380: 匿名さん]

ちょっとにわか雨が数日ふったぐらいでがけ崩れが発生する芦屋山手が、50～60年に1度クラスの豪雨に見舞われたらシャレにならんからなｗ

芦屋市岩園町で崖崩れ
http://mainichi.jp/graph/2013/06/23/20130623k0000m040051000c/001.html

西宮市苦楽園　裏山から巨岩落石 住宅直撃
2012年5月21日 ... その一つ、同市苦楽園では3月、雨の影響で長さ約2メートルの岩が落石し、住
宅を直撃 。 ... 同市苦楽園五番町の男性(63)方に3月9日夜、高さ10メートルの裏山から落ち てき
た岩(長さ2・2メートル、幅1・5
YOMIURI ONLINE

[381: 匿名さん]

３８０〉毎度活動お疲れ様です。
岩園は知ってますがコンクリート壁の上下は同じ地主で以前から強度不良で崩れてたのを放置、大雨よりも管理責任に問題。
苦楽園の件は10年ほど前じゃなかった？

[382: 住まいに詳しい人]

岩園の5枚目の写真を見れば判りやすいが擁壁が薄過やろ、
この厚さだと高さは1m未満じゃないと違法や。
何年前の施工か知らんけど昔でもこれはひどい、
明らかな人災ですな。

[385: 匿名]

苦楽園の落石は去年だよ

ちょっと雨が降っただけなのに巨岩が崩れてきた

豪雨が続いたら阿鼻叫喚だな

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[386: 匿名さん]

ソース宜しく

[391: 386の恥さらし]

西宮市議会

平成２４年　３月１５日予算特別委員会建設分科会－03月15日-01号

＞質問させていただきたいのは、新聞記事で、タイトルが「裏山から落石　住宅直撃」ということで、
＞９日午後８時ごろ西宮市苦楽園五番町で落石があったということで、現地では家がつぶれて、けが
＞がなくてよかったなと思ってるんですけど、この件につきまして、

平成２４年　３月１９日予算特別委員会総務分科会－03月19日-01号

＞１点だけ、現状の連携体制の確認だけをちょっとさせていただきたいというふうに思ってます。　
＞詳細は別の部局で確認するんですが、３月９日に報道でもありましたとおり、苦楽園の五番町で落
＞石事故が発生したという報道があったかと思います。市民の皆様に対して、この第一報をどこに入
＞れるかという問題なんですけれども、通常、事故であれば警察、それ以外のことであれば、もう現
＞状、消防局のほうに入ってくるけども、どこに連絡をとればいいかわからないという現状があって、
＞今回のケースにつきましても、その第一報は消防局に入ったというふうに伺っております。

[396: 匿名さん]

>>391
一連の芦屋や西宮に対して悪意を持った投書で、元ソースの提示もせず文面を書かれたって信用性無し、適当な作文でも検証も出来ない。
もう一度書くが、芦屋の山手の３／２はこの1万年以上の間に土石流には見舞われてない地域、埋蔵文化財も平野部では地下数mからの出土する例が多いが芦屋山手では多くが地表面から出土、これらの事からも山手地区は平野部に対して相対的には過去に天災を受けにくかったと言える 。但し山手地区でも土石流の通り道があることも事実(水量が多い河川ほど頻度も高い傾向にある)しかし又両者とも治水工事に伴い自然災害は大幅に減少している。

[397: 匿名さん]

>>396
市議会の議事録も検索できないの？
読売のニュースにももろに出ていたのに

＞もう一度書くが、芦屋の山手の３／２はこの1万年以上の間に
＞土石流には見舞われてない地域、

谷と扇状地・土石流段丘が形成され土石流の通り道が数万年前と比べ扇央から徐々に変化して移動した結果が、今現在、国や県が土石流が危険だと認定している区域（ハザードマップの土石流危険渓流、崩壊土砂流出危険区域）で今現在の土石流の経路だ

http://ci.nii.ac.jp/els/110004862562.pdf?id=ART0008046836&type=pdf&lan...

1万年どころか遺跡の縄文時代・古墳時代以降の地層がその後何度も発生している土石流堆積物、洪水流堆積物まみれ

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[398: 匿名さん]

http://snsoku.net/news/56753
造成地から落石などのおそれ住宅を直撃した岩石。「危険宅地」への災害対策のあり方が問われている（３月１０日、西宮市苦楽園五番町で）

http://tvtopic.goo.ne.jp/kansai/program/info/104592/index.html
2012年6月18日(月) 18:15～19:00　憤満本舗 （ニュース）

＞ことし3月ある男性の住宅に巨大な岩が裏山から落ちてきた。

[399: 匿名さん]

>>397
一万年以上は、すなわち一万年未満の表土の堆積はほとんどないってこと。
二万年前に堆積していても二万年もしていないのだから平野部よりはマシだろ。
ただしこれも何度も書くけど３／１の地域は一万年未満堆積地で、
古墳時代の遺跡が表土近くから出てくるかと思えば土石流の通り道であったりもする。
堆積層は一般的には平野部の方が多いのは常識だし過去にそれだけ多くの洪水に見舞われてる証でもある。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[400: 匿名さん]

阪神間の遺跡の殆ど全ては、古墳時代以降の幾度もの土石流、洪水流堆積物にサンドされており表層からの出土ではありません。