ブランズ苦楽園リヴェールについて

[匿名さん]

駅からは少し遠いみたいです。
でも場所柄いいお値段になるのでしょうか。

何かご存知の方、何でもいいので
情報下さ〜い。

所在地：兵庫県西宮市樋之池町300-10他
交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩15分

[201: 匿名さん]

外からだけだけど見に行きました。
東向きの崖地にせいか日照時間が短そうなので冬は？です、駅から遠いだけあって静かだな。

[202: ご近所さん]

近所に住んでいます。　
日中は活気がありますが、夜は静かで環境はとても良いところです。
駅（苦楽園口）まで徒歩で１２分ぐらいはかかります。駅近物件を探している方には遠いと感じられる距離かもしれませんね。ちなみに私は歩いて通勤しています。　苦ではないです。

それにしても売れてないみたいですね。３つぐらいしか売れてないんじゃないですか？　近くをよく通りますが夜電気がついている部屋は５〜６部屋。そのうち３部屋ぐらいはモデルルームじゃないかな？　入り口横の駐車場には車は一台しかありません。

土日になると付近でマンションの看板をもった人が椅子に座っていますが、この人たち（おそらくアルバイトさん）、漫画を読んでいたり、競馬新聞を読んでいたり、スナック菓子を食べていたりします。　アルバイトの教育ぜんぜんできてない会社だな〜という印象です。（勝手にアルバイトだと思ってますが、あれが社員だったらもっとヤバイですね・・・）

[203: 匿名はん]

マンション適地の不足とミニバブルで、このような駅から遠い崖をも開発するにいたってしまった。
しかし完全に弾けて長い不況の始まりなので販売は地獄。

本来は居住用途に適さない崖地（急斜面）を造成費かけて建てた物件は、基本的に一世代限りの
使い捨てで、建て替えは絶望的だと思います。
普通のマンションと違って、土地分の価値なんてありませんよ。
平坦で利用価値の高い良好な土地に建物が乗っかってるわけじゃないですから。

[204: 匿名さん]

建て替え工事まで考えていませんでした。なるほど、崖っぷちマンションは解体も建設も平坦な土地のマンションのようにできませんもんね。

[205: 周辺住民さん]

おいおい、斜面地云々はともかく、解体が困難とか、さすがにそれは言い掛かりやろ。

ここはよその営業なんか知らんが、個人の好みを無視して無茶ばっかり書くやつが多いな。

好きに住ましたれや。自分と関係ないがな。苦楽園の番町も1丁目の下のほうならましなほうや。

[206: 匿名さん]

なにを熱くなっとんのや、好きに書かせたれや。

[207: 匿名はん]

いや、そういうが（確かに俺は関係ないが）

それを言ったら苦楽園の番町はおろか、六麓荘、甲陽園の目神山町、どこでもそうやんか。

好みの問題をさも自分が駅近排ガス線路側か知らんが、無駄に叩くのは不毛やからやめとけよ。

めくそはなくそもええとこやで。

[208: 匿名さん]

なんだか、変な話をしてますね。
だいたい立替まで生きてないでしょう。
100年近くもつでしょう。
今の耐震基準でしたら。
孫が考えれば。

[209: 匿名さん]

>>207
だから目神山とか安いでしょ。
山林そのままの造成していない急斜面は坪数万でただ同然だけど、家が建っていても
急な斜面地や法面だったり、不適格擁壁物件だと手放す時に売れる値段は悲惨。
土地の場合、高い擁壁や不適格擁壁の石積、法面は要注意。

崖に無理矢理建てるマンションの場合、土地の値段より建物の値段のウェイトが
大きいから、建て替えるにしても、一般的な平地に建っているマンションと
同じような費用では無理。土地の本質的な価値が低いと、建物が高くつく。
崖地に建てたマンションを解体したら、また崖地が出現するわけで、
綺麗な整形地が出てくるわけじゃありませんよ。
そういうマンションは30年ぐらいたって老朽化してくると、普通のマンションより
さらに悲惨な中古相場になる可能性が高い。

[210: 申込予定さん]

ごちゃごちゃ屁理屈並べてないで一度見に行ろよ！
崖地のデメリットを強調するのは競合業者では？

[211: 匿名はん]

業者ばかりですか？

[212: 匿名さん]

この前の日曜日マンション見に行ってきましたよ。
私たちは、中古を探していたから、本当に参考の為だったんだけど。
ものすごい人が多くて、ビックリしました。
こんな忙しい時に来て悪かったなぁ、と思ったんだけど、担当してくれた30才くらいの黒メガネの男性が凄く親切に、マンションの選び方や、ローンの組み方を真剣に教えてくれました。
途中から買わないのに悪いなぁ。と思ったんですが、これも仕事ですから。と、優しい言葉にあまえて、色々教えてもらいました。
中古も紹介できると言っていたので、欲しい物件ができたら、この人から買いたいな。

[213: サラリーマンさん]

>>210
あなたが一番業者さんっぽいのですが・・・（汗）

[214: 匿名さん]

>>210
業者みたいだな、でもこんなにガラの悪い人間がいるとこから買いたくない。

[215: 申し込まない予定さん]

君の方こそいつまでもごちゃごちゃ言ってないで早く申し込めば？

て言うか「見に行ろよ」ってワケ分かんないしｗ
日本人ですか？ｗ

[216: 匿名はん]

見に行ろよ、で意味が通じるやろ。

いちいちあげ足とんなや、何が日本人か？や。

崖地やとかケチつけんなよ、ここは無駄に叩くとことちゃうやろ！

[217: 匿名はん]

↑出たァ〜！亀田一家の出来損ないみたいなヘタレ営業マン(笑)

今日は水曜やから「お仕事」お休みでしょ？
貴重な公休せいぜい家族サービスに励んで下さいな( ´,_ゝ`)プッ

[218: ビンボー人]

4千万円前半ならと思ってますが、そりゃ無理ですわね？

[219: 物件比較中さん]

"4千万円前半なら・・"ありえるかと。
しかし買った後の費用も考慮大事っすよ。管理修繕費、固定資産税、駐車場代、大型修繕などなど。

[220: 匿名はん]

近くにスーパー、コンビニ、飲食店、もあってそれでいて静かで空気が良くて学区がいい。

この価格で、こんなにいい環境のマンションはもうでないでしょう。

[221: 地元不動産業者さん]

東急さん、提携販社の御仁でしょうが、手放しで誉めたり、品の無い言葉を使われると

東急さんのレピュテーションを失いかねないですから、留意されたほうが良いですよ。

私自身は、ここは（競合デべと思しきに叩かれるほど）そんなに悪くないと思っています。

[222: 匿名はん]

分譲マンションの上物の建築坪単価なんてせいぜい50〜70万。
100㎡だとしてもマンション価格のうち1500万〜2000万です。
残りは土地代。

しかし土地といっても、このマンションの場合、皆が共同で
理想的な土地を所有しているのではなく、強烈な高低差のある
崖・法面を所有しているにすぎない。

販売価格から1500〜2000万引いた残りの金額に相当する価値が
崖・法面にあるのかという事が購入にあたっては最大のポイントになります。

[223: 匿名さん]

221さん
本当にここの販売員がこんな事、ここに書きますか？
実際、こんなやり取りは不毛なだけな事はわかりますよね。
あの関西弁はだれなのでしょう？

[224: 匿名さん]

222さん
つまり建物だけでなく土地に対する価値も考慮しなければならないと言う事ですね。
二束三文の土地でも開発によって価値が上がったとは言い切れないわけですか、奥の深いお話しですね参考になりました。

[225: 匿名はん]

まあ、目神山とかの戸建のケースで言うと、土地の造成費用に１０００万２０００万なんてのは
地下車庫なんか入れるとザラにかかるからなぁ。良い悪いは確かにあります。好き好きというか。
ただ造成前の土地と造成後の土地では単純比較できんから、まあ半分正論半分暴論ってとこかな。

[226: 匿名はん]

一般的に斜面地に建てる建築物の為に造成するというのは擁壁と盛土で人工平坦整形地をつくる事ですが、絶壁に建てる階段マンションとか地下室マンションは違いますよね。

建物をどけたら、どんな建物でもまたすぐに建てられる適格擁壁の人工平坦整形地が出てくるというわけではないから。

[227: 匿名さん]

盛土による人工平坦整形地は地震のときに地すべりは大丈夫なのでしょうか？

[228: 匿名さん]

本当にそう思ってる？基礎があって全く一緒だと思うが。別にここを擁護するつもりないが。
なんか偏見あるんじゃない？

[229: ２２８]

２２８は２２６へのレスです。

[235: 匿名はん]

値引きないかな〜

[236: 購入検討中さん]

あるやろ〜

[237: 申込予定さん]

皆さんは夜景見学会は体験済みですか？

[238: 匿名さん]

230〜234までのレスが削除されています、どうして？

[239: 匿名はん]

本当ですよね。なんでかな？

[240: 申込予定さん]

夜景素敵ですよね〜

[241: 匿名はん]

4000万円くらいならなぁ・・・。駅から遠いのは気にならないんですが

[242: マンション投資家さん]

指値４０００行ってみよ〜！
絶対いける！！ようなきがする
あかんかったら買わん買ったら良いんだす。
ただし通ったら買いや＾＾。

[243: 匿名さん]

マンション投資家さんのおっしゃるとおりですね、この機会にぜひ候補にあげておきましょう。

このご時勢だからできる値引き、そうめったにありませんよ、ただ分譲マンションは値引き率が

云々で購入するものではありませんので営業さんの立場も考えてあげてください。

[244: 匿名さん]

ぶっちゃけこのご時世、指値もらったほうが営業マンはやりやすい。この金額なら買う！！みたいな。遠慮せずズバズバいったらよろしい。

ただし紳士的に。

これが無いやつは会話が成立しまへん。

[245: 申込予定さん]

あの立地であの内装なら今でもじゅうぶんお値打ちですよね！

[247: 匿名さん]

同感です、会社思いの方がいらっしゃる物件なら信用できますわ、値引きしてなんて言えません。

[248: 申込予定さん]

もうすぐ２回目の価格改定もされるらしいですよ！

[249: 匿名はん]

本当ですか？期待したいです。

[250: 通りすがり]

まじっすか！契約済みの方たちは複雑な心境やろな〜。