ブランズ苦楽園リヴェールについて

[匿名さん]

駅からは少し遠いみたいです。
でも場所柄いいお値段になるのでしょうか。

何かご存知の方、何でもいいので
情報下さ〜い。

所在地：兵庫県西宮市樋之池町300-10他
交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩15分

[201: 匿名さん]

外からだけだけど見に行きました。
東向きの崖地にせいか日照時間が短そうなので冬は？です、駅から遠いだけあって静かだな。

[202: ご近所さん]

近所に住んでいます。　
日中は活気がありますが、夜は静かで環境はとても良いところです。
駅（苦楽園口）まで徒歩で１２分ぐらいはかかります。駅近物件を探している方には遠いと感じられる距離かもしれませんね。ちなみに私は歩いて通勤しています。　苦ではないです。

それにしても売れてないみたいですね。３つぐらいしか売れてないんじゃないですか？　近くをよく通りますが夜電気がついている部屋は５〜６部屋。そのうち３部屋ぐらいはモデルルームじゃないかな？　入り口横の駐車場には車は一台しかありません。

土日になると付近でマンションの看板をもった人が椅子に座っていますが、この人たち（おそらくアルバイトさん）、漫画を読んでいたり、競馬新聞を読んでいたり、スナック菓子を食べていたりします。　アルバイトの教育ぜんぜんできてない会社だな〜という印象です。（勝手にアルバイトだと思ってますが、あれが社員だったらもっとヤバイですね・・・）

[203: 匿名はん]

マンション適地の不足とミニバブルで、このような駅から遠い崖をも開発するにいたってしまった。
しかし完全に弾けて長い不況の始まりなので販売は地獄。

本来は居住用途に適さない崖地（急斜面）を造成費かけて建てた物件は、基本的に一世代限りの
使い捨てで、建て替えは絶望的だと思います。
普通のマンションと違って、土地分の価値なんてありませんよ。
平坦で利用価値の高い良好な土地に建物が乗っかってるわけじゃないですから。

[204: 匿名さん]

建て替え工事まで考えていませんでした。なるほど、崖っぷちマンションは解体も建設も平坦な土地のマンションのようにできませんもんね。

[205: 周辺住民さん]

おいおい、斜面地云々はともかく、解体が困難とか、さすがにそれは言い掛かりやろ。

ここはよその営業なんか知らんが、個人の好みを無視して無茶ばっかり書くやつが多いな。

好きに住ましたれや。自分と関係ないがな。苦楽園の番町も1丁目の下のほうならましなほうや。

[206: 匿名さん]

なにを熱くなっとんのや、好きに書かせたれや。

[207: 匿名はん]

いや、そういうが（確かに俺は関係ないが）

それを言ったら苦楽園の番町はおろか、六麓荘、甲陽園の目神山町、どこでもそうやんか。

好みの問題をさも自分が駅近排ガス線路側か知らんが、無駄に叩くのは不毛やからやめとけよ。

めくそはなくそもええとこやで。

[208: 匿名さん]

なんだか、変な話をしてますね。
だいたい立替まで生きてないでしょう。
100年近くもつでしょう。
今の耐震基準でしたら。
孫が考えれば。

[209: 匿名さん]

>>207
だから目神山とか安いでしょ。
山林そのままの造成していない急斜面は坪数万でただ同然だけど、家が建っていても
急な斜面地や法面だったり、不適格擁壁物件だと手放す時に売れる値段は悲惨。
土地の場合、高い擁壁や不適格擁壁の石積、法面は要注意。

崖に無理矢理建てるマンションの場合、土地の値段より建物の値段のウェイトが
大きいから、建て替えるにしても、一般的な平地に建っているマンションと
同じような費用では無理。土地の本質的な価値が低いと、建物が高くつく。
崖地に建てたマンションを解体したら、また崖地が出現するわけで、
綺麗な整形地が出てくるわけじゃありませんよ。
そういうマンションは30年ぐらいたって老朽化してくると、普通のマンションより
さらに悲惨な中古相場になる可能性が高い。

[210: 申込予定さん]

ごちゃごちゃ屁理屈並べてないで一度見に行ろよ！
崖地のデメリットを強調するのは競合業者では？

[211: 匿名はん]

業者ばかりですか？

[212: 匿名さん]

この前の日曜日マンション見に行ってきましたよ。
私たちは、中古を探していたから、本当に参考の為だったんだけど。
ものすごい人が多くて、ビックリしました。
こんな忙しい時に来て悪かったなぁ、と思ったんだけど、担当してくれた30才くらいの黒メガネの男性が凄く親切に、マンションの選び方や、ローンの組み方を真剣に教えてくれました。
途中から買わないのに悪いなぁ。と思ったんですが、これも仕事ですから。と、優しい言葉にあまえて、色々教えてもらいました。
中古も紹介できると言っていたので、欲しい物件ができたら、この人から買いたいな。

[213: サラリーマンさん]

>>210
あなたが一番業者さんっぽいのですが・・・（汗）

[214: 匿名さん]

>>210
業者みたいだな、でもこんなにガラの悪い人間がいるとこから買いたくない。

[215: 申し込まない予定さん]

君の方こそいつまでもごちゃごちゃ言ってないで早く申し込めば？

て言うか「見に行ろよ」ってワケ分かんないしｗ
日本人ですか？ｗ

[216: 匿名はん]

見に行ろよ、で意味が通じるやろ。

いちいちあげ足とんなや、何が日本人か？や。

崖地やとかケチつけんなよ、ここは無駄に叩くとことちゃうやろ！

[217: 匿名はん]

↑出たァ〜！亀田一家の出来損ないみたいなヘタレ営業マン(笑)

今日は水曜やから「お仕事」お休みでしょ？
貴重な公休せいぜい家族サービスに励んで下さいな( ´,_ゝ`)プッ

[218: ビンボー人]

4千万円前半ならと思ってますが、そりゃ無理ですわね？

[219: 物件比較中さん]

"4千万円前半なら・・"ありえるかと。
しかし買った後の費用も考慮大事っすよ。管理修繕費、固定資産税、駐車場代、大型修繕などなど。

[220: 匿名はん]

近くにスーパー、コンビニ、飲食店、もあってそれでいて静かで空気が良くて学区がいい。

この価格で、こんなにいい環境のマンションはもうでないでしょう。

[221: 地元不動産業者さん]

東急さん、提携販社の御仁でしょうが、手放しで誉めたり、品の無い言葉を使われると

東急さんのレピュテーションを失いかねないですから、留意されたほうが良いですよ。

私自身は、ここは（競合デべと思しきに叩かれるほど）そんなに悪くないと思っています。

[222: 匿名はん]

分譲マンションの上物の建築坪単価なんてせいぜい50〜70万。
100㎡だとしてもマンション価格のうち1500万〜2000万です。
残りは土地代。

しかし土地といっても、このマンションの場合、皆が共同で
理想的な土地を所有しているのではなく、強烈な高低差のある
崖・法面を所有しているにすぎない。

販売価格から1500〜2000万引いた残りの金額に相当する価値が
崖・法面にあるのかという事が購入にあたっては最大のポイントになります。

[223: 匿名さん]

221さん
本当にここの販売員がこんな事、ここに書きますか？
実際、こんなやり取りは不毛なだけな事はわかりますよね。
あの関西弁はだれなのでしょう？

[224: 匿名さん]

222さん
つまり建物だけでなく土地に対する価値も考慮しなければならないと言う事ですね。
二束三文の土地でも開発によって価値が上がったとは言い切れないわけですか、奥の深いお話しですね参考になりました。

[225: 匿名はん]

まあ、目神山とかの戸建のケースで言うと、土地の造成費用に１０００万２０００万なんてのは
地下車庫なんか入れるとザラにかかるからなぁ。良い悪いは確かにあります。好き好きというか。
ただ造成前の土地と造成後の土地では単純比較できんから、まあ半分正論半分暴論ってとこかな。

[226: 匿名はん]

一般的に斜面地に建てる建築物の為に造成するというのは擁壁と盛土で人工平坦整形地をつくる事ですが、絶壁に建てる階段マンションとか地下室マンションは違いますよね。

建物をどけたら、どんな建物でもまたすぐに建てられる適格擁壁の人工平坦整形地が出てくるというわけではないから。

[227: 匿名さん]

盛土による人工平坦整形地は地震のときに地すべりは大丈夫なのでしょうか？

[228: 匿名さん]

本当にそう思ってる？基礎があって全く一緒だと思うが。別にここを擁護するつもりないが。
なんか偏見あるんじゃない？

[229: ２２８]

２２８は２２６へのレスです。

[235: 匿名はん]

値引きないかな〜

[236: 購入検討中さん]

あるやろ〜

[237: 申込予定さん]

皆さんは夜景見学会は体験済みですか？

[238: 匿名さん]

230〜234までのレスが削除されています、どうして？

[239: 匿名はん]

本当ですよね。なんでかな？

[240: 申込予定さん]

夜景素敵ですよね〜

[241: 匿名はん]

4000万円くらいならなぁ・・・。駅から遠いのは気にならないんですが

[242: マンション投資家さん]

指値４０００行ってみよ〜！
絶対いける！！ようなきがする
あかんかったら買わん買ったら良いんだす。
ただし通ったら買いや＾＾。

[243: 匿名さん]

マンション投資家さんのおっしゃるとおりですね、この機会にぜひ候補にあげておきましょう。

このご時勢だからできる値引き、そうめったにありませんよ、ただ分譲マンションは値引き率が

云々で購入するものではありませんので営業さんの立場も考えてあげてください。

[244: 匿名さん]

ぶっちゃけこのご時世、指値もらったほうが営業マンはやりやすい。この金額なら買う！！みたいな。遠慮せずズバズバいったらよろしい。

ただし紳士的に。

これが無いやつは会話が成立しまへん。

[245: 申込予定さん]

あの立地であの内装なら今でもじゅうぶんお値打ちですよね！

[247: 匿名さん]

同感です、会社思いの方がいらっしゃる物件なら信用できますわ、値引きしてなんて言えません。

[248: 申込予定さん]

もうすぐ２回目の価格改定もされるらしいですよ！

[249: 匿名はん]

本当ですか？期待したいです。

[250: 通りすがり]

まじっすか！契約済みの方たちは複雑な心境やろな〜。

[251: 匿名さん]

価格改定するんだ。

ウィルかシーズの販売員情報？

[252: 匿名さん]

なわけないやろ。
販売センターに行くとわかる。
あれだけ客がきてて、売れていってるのに。
かなり駆け引きしてみたけど、厳しい反応やった。

[253: 匿名はん]

どのくらい残ってるんでしょうか？

[254: 匿名さん]

40戸くらい残ってるでしょ。

[255: ビギナーさん]

担当者の話では半分売れていると言っていましたよ。
見に行っただけなので価格の話などはしませんでしたが。
思ったより価格としては妥当な印象を受けました。
本格的な購入はまだですが、充分候補に入れていいと思っています。
次はエアフォレストもみてみたいなと。

[256: 匿名さん]

>>255さんへ
担当者の話を鵜呑みにしてはいけませんよ。
この業界での売れ行きは表向きだけで実体とは大きく異なることを認識してください。

情報ソースは明かせませんが、>>254さんのご指摘の通り、
いや、それ以上が売れ残っているらしいですよ。

竣工後4ヶ月近くもも経つのに、たったの10戸程度しか売れていないという惨敗を喫している事態から察すると、>>248さんが言うところの「二回目の価格改定」も十分有り得る話と思いますよ。

急ぐ必要はないと思います。ここは静観されてはいかがでしょうか？

また、エアフォレストですが、事業主の台所事情、資金繰りが気がかりです。
事業主が上場企業ならば、ゴーイング・コンサーンに疑義があっても不思議ではないという状況と聞きます。

不安定な情勢だからこそ、買った後からのアフターサービス、管理や建物の不具合・欠陥問題で泣かないためにも、適正価格で販売されている物件で不況を乗り越えていく体力のある事情主の物件を選んでくださいね。それがどの物件なのかはご自信で探してくださいね。

[257: 物件比較中さん]

このあたりには、まだ同程度の物件建てる場所がたくさんありそう。
既存物件含め、値下がりが心配。
駅まで遠いのと、電車の乗り換え考えれば日々の生活もしんどそう。
阪急しか使えないので、サラリーマンには不向き。
そう考えると、値下げされても資産価値も見出せず、私は見送りました。

[258: ビギナーさん]

確かにエアフォレストの資金繰りの話はブランズの担当者も話をされていました。
競合ですからどこまで信じていいのかは分かりませんでしたが。
ただ、２５６さんの話とも一致していますね。

二回目の価格改定があるのならいいきっかけになるかもしれませんし。
２５６さんのおっしゃるとおりいろいろモデルルーム等見ながらゆっくり検討していきたいと思います。ありがとうございます。

[259: 匿名はん]

>>258
最初の三行やばくない？削除したほうが・・・

[260: 匿名さん]

246さんのレスが削除されています。
そんなに無関係な話題のレスだったかな？物件に関して利害関係がなくストレートな意見は大歓迎だと思う、なりすましのレスは判断材料にもならないので。

[263: 申込予定さん]

スローライフの時代ですから、これからはブランズ苦楽園のようなマンションが
圧倒的に支持されるようになるんではないでしょうか。

[264: 匿名さん]

261さん262さんのレスが削除されていますけど問題があったのでしょうか？

[265: 匿名はん]

痛い点をつっこまれて、販売員が削除依頼を出しただけでは。

[266: 匿名さん]

>265
そうなんですか、長短メリット、デメリット辛口な指摘などあらゆるご意見が聞きたかったので残念です。

案外、痛い点なんかが重要な情報かもしれません。

セールストークのような偏ったコメントだけで判断したくないですからね、有り難うございました。

[267: 匿名さん]

ただの中傷だから削除されたんでしょ

[268: デベにお勤めさん]

業界ではこのマンションの売れてなさは有名です。

竣工時に売れていたのは、５戸程度だったはずです。

だから、ウィルも事業主から撤退したし。

その後もこのマンションが大きく売れている話は聞いたことがありません。

ウィル事態も危ういし、春を迎えれるかどうか。。。

更なる価格改定は必須ではないのでしょうか。

[269: 匿名さん]

ウィルは販売でしょ？
関係ないじゃんｗ

ライバル会社のデベさんさぁ
語るなら売主の東急について語ってよ

[270: 匿名さん]

268さん
・・・このマンションの売れてなさは有名です。
売れていない原因はなんですか？価格改定が必須と言われるのは物件に対して最初から価格設定が高すぎるのでしょうか？

[271: 物件比較中さん]

中傷と捉えてほしくないのですが、販売会社が物件とマッチしていないような気が。。
後のカーニバルですが。

[272: 匿名さん]

ウィルかシーズか知らないが、２５８に書かれている

「タケツーの資金繰り」を出して比較するのはどうかと思う。

実際、タケツーのマンション販売してるし、自分らが販売している他のデベも
苦しいと思うけどな。

[273: 匿名はん]

今の時代に分譲マンションで徒歩15分というのは消費者を舐めてる。
高度経済成長期、人口急増期の大規模団地等ならともかく、これから人口減少、
住宅あまり、空家率の増加、少子高齢化の時代に分譲で駅15分とかありえない。
マンションは立地が命。一定以上の値段の場合、建ではなかなかえられない
環境と生活利便性と駅近を全て満たした物件でないと意味が無い。

[274: 物件比較中さん]

>>269
関係ないけど関係なくないんだな。

売れない＝ウィルには手数料が入らない→ウィル飛ぶ

ウィルが飛ぶこと自体は東急にとっては何の影響も無いと思いますが、
とにかく、何が何でもお金が欲しくて必死なウィルにとっては
価格改定は必須、ってことでしょう。
シーズにしても一緒。

まぁ、東急にしてもいつまでも赤字垂れ流して放っておくよりは
少しでも早く売り切りたいというのが正直なところでしょう。

[275: 匿名さん]

暫く見ないあいだにまたもや業者の＊＊みたいになってるなー
かわいそうに・・・
たかだか手数料ごときで飛ぶ飛ばないになるわけないでしょうに

[276: 匿名はん]

やっぱり価格改定ないんかな

[277: 匿名はん]

この崖地マンション、５０戸程度の計画でよかったですね。

これが２００戸とかだったら売れ残りでデベに凄まじいダメージを与えたことでしょうね。

[278: 匿名さん]

それともともと崖地だから土地の取得コストが平地よりはるかに安いでしょうしね。

[279: 匿名はん]

一番町ぐらいの下のほうでガケ地扱いなら、苦楽園甲陽園芦屋住吉山手御影山手他、阪神間
ガケ地だらけやがな。

[280: 匿名さん]

>>279
あんた何度も同じ事言って馬鹿だね。なんか勘違いしてないか？

ここは正真正銘の法面に建てているわけだが。
http://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&q=%E8%8B%A6%E6%A5%BD%E5%9C%92%...,135.316608&spn=0,359.978113&z=16&iwloc=addr&layer=c&cbll=34.753404,135.316555&panoid=Sw5fChE0mkYEXSlhvYYX4g&cbp=12,261.0271015344769,,0,-0.6360849621463507
http://image.blog.livedoor.jp/osakana104/imgs/a/7/a739cd6d.jpg
http://image.blog.livedoor.jp/osakana104/imgs/2/9/291c2b2d.jpg

普通の宅地はせいぜい山の斜面の住宅街（苦楽園四番町だろうが、甲陽園目神山町
だろうが）でも、勾配5〜10%程度までの敷地が大半。
このマンションのような30%近い法面とは全然違う。

http://image.blog.livedoor.jp/osakana104/imgs/e/8/e8bb2875.jpg
http://image.blog.livedoor.jp/osakana104/imgs/7/6/7693989c.jpg
http://image.blog.livedoor.jp/osakana104/imgs/c/6/c6be66ea.jpg
これ隣の敷地ね。どう見ても崖。

町名で判断はできない。同じ町名でも緩やかな整形地もあれば、勾配30%近い崖地もある。

阪神間の六甲山南麓住宅街でも、勾配30%級の宅地に建ってる家なんてごく一部であまりないですよ。
一部の階段マンション（地下マンション）ぐらい。

[281: デベにお勤めさん]

270さんへ

売れてなさはもちろん価格の問題が大きいです。
もともとの計画の時期が3年前くらいで、その転売用地を東急とウィルが買ったのがその後。
時期的に、その後、建築コストが大幅に上昇。
転売用地（高い土地の購入）　+　　建築コスト上昇　　＝　高い販売価格

もともとそれほど多くない供給で苦楽園徒歩5-10分圏内で坪190万円くらいであった相場を
大きく逸脱して坪220万円以上で販売を開始したのが売れてなさの大きな理由です。

それと同時期に、マンションが売れなくなり、さらに阪神間で高額物件が大量に供給され、条件、価格で他のマンションに負けている結果、必然的に売れないマンションになったのです。

[282: 物件比較中さん]

>>280

勝手に人様のブログの写真を転載するのはどうかと思いますよ。
今後気をつけてください。

このマンションはとてもよいマンションだと思いますがね。価格以外（汗）

[283: 匿名はん]

坪どのくらいが妥当？
みなさんエライ詳しいね

[284: 匿名はん]

>280

人を馬鹿扱いする乱暴さの前に、自分の固執差加減のほうが余程気持ち悪いよ。

山手町の階段マンション、元祖階段マンション、御影山手でも甲南山手でも住吉山手でも

探せば一杯あるよそんなマンション。

あと、目神山が５％〜１０％だと？勝手なうそこくなよ。現地見たことあるのか？

勘違いはアンタだよ。阪神間なんて、よくも悪くも、そんな立地ごまんとあるトコだ。

人の好き好きほっといてやれよ。イヤなら自分が買わなきゃいいだけの話だろ。

それとも下のほうに住んでて揶揄してんのか？

[285: 匿名はん]

業者どうしがケンカすんな！

[286: 匿名はん]

階段マンションや地下マンションは崖地マンションの一種です。
いくらでもあるもなにも、そういう崖地（常識的な高さの擁壁一段ですら処理しきれない
高低差のある勾配の敷地）に立つマンションは本質的に低い価値の土地に建てられています。

[287: 匿名さん]

いや、、、あのぉ、私は急勾配でない山手側のマンションに住んでますが、戸建も比較しましたが
擁壁とか造成とか物理的要因とコスト面の問題もあって、戸建用地としては処理しきれない土地も
マンションだと良くも悪くも何とかなっちゃうってこともあるんじゃないかと思いますが。
（だからって某業者の山の上のほったらかし問題みたいなのは困りますが。）

別にマンション擁護派でも、戸建絶対派でも私はないので。非常に偏見に近い意見に見えます。
再度売買に出すのも賃貸に出すのも自己責任ですし。好きなとこ買えるとこに住めばよいのでは。
実際平坦な戸建では得られない眺望も例えばあるでしょうし。阪神間の良さの一つと思いますが。
完全に好みの問題かと。

それより販売会社は私もどうかと思う。東急さんが直接売ったほうが良いのでは。

[288: 申込予定さん]

販売会社に問題はないと思いますよ。

[289: 匿名さん]

東急さん。販売会社考えた方がいいですよ。

東急リバブルだったらもっと売れてるんじゃない？

[290: 匿名さん]

販売会社さん自体はは悪くないのだけどミスマッチは私も感じるな。
関西系のノリで売る物件じゃないように感じるなぁ。今頃言ってもなんですが。
ここでこんなにレスが多いのも、その辺のミスマッチも手伝って突っ込みどころが満載過ぎまんねん。

[291: 匿名さん]

この板の住人って、業者が３人位しかいないよね。
時々、一般の人がまぎれてるけど。

阪急さんと長谷工さんと東急さん？

[292: 申込予定さん]

ライバル業者の嫌がらせと買えない人の妬みが多いようですね。

[293: 周辺住民さん]

すぐ近くに住んでいますが、住環境は申し分ないですよ。
駅から遠いという方が多いですが、高低差はそんなにないので通勤でも程よく運動できてよいです。
（これくらい歩けないという方は、むしろもっと歩かれたほうがいいかも？！）坂の上だとこうはいきません。
それに、どうしても・・・という場合はバスもありますしね。

買い物も、病院も、大抵のことは樋ノ池で済むので、そもそも通勤以外では駅に執着する必要もありません。
かくいう私も車を利用しますが、ない生活は考えられない！ということはありません。歳をとって車を降りた場合は、上にも書きましたが、大抵のことは近くで済むので、通勤がなくなれば、駅に行く必要も余りないですし、いざとなればタクシーもあります。１０００円くらいですから、毎日でなければこれも問題ない。

便利なのに、とっても静かな街です。自然もまだ多い（マンションができなければもっとよかったけどね）

マンションの出来は私にはわかりませんが、私はこの街がとっても好きです。周辺住民としては、売れずに真っ暗なマンションでは困るので、出来てしまった以上は早く売れてほしいです。（エアフォレストもね）

検討中の方は、環境は申し分ないので、ぜひマンションの出来をじっくりチェックして決めてくださいね。

[294: 近所をよく知る人]

そうそう。結局苦楽園（特にヒノイケ）がすきかきらいかのハナシですよ。それだけ。

個人的にはヒノイケの雰囲気は嫌いではないがヒノイケに住みたいとは思わないので

まあ一番町ってのはありかなと思わなくもないんですが。随分と叩かれますね。笑

やたら電話してくる、もさーっとした駅近物件（？）あたりよりはまだ良いのでは。

[295: 検討中]

買える人は今が買い時なのにね。

これから出てくる物件は確実に安い値段で出てくるだろうけど、デベも利益削った訳じゃないから、内容もそれなりだし、土地がさらに下落してからデベが手に入れて作るの待ってたら消費税が上がったり…

バブルの時もそうだったようにお金かけて作った物を買い叩くのが、安かろう悪かろうにならずにいい買い物ができる。

３末に向かって買い手有利の間に買い叩ける人は頑張ろう！

[296: 匿名さん]

元々の価格設定を誤った物件を少々安く買っても、あまりメリット感じないけどね。

普通になっただけでしょ。

[297: 検討中]

そう思うならあなたは買わなければいいだけ。
言いたいのは、先延ばしすれば、条件が良くなるとは限らないから、買えるなら見極めて買った方がいいということ。

この物件に限った話ではないよ

[298: 匿名はん]

>>297
ご苦労様です
土日なんで見学は多いですか？

[299: 匿名はん]

297だけど、営業じゃないよ。
このマンション買ってもらわなくていいし、ただ一般論として書いただけ。

[300: 匿名さん]

やたら、このマンションや樋ノ池を褒めちぎる書き込みが多いですね。
ほんとご苦労様としか言いようが無い(^^;)
だって、ここの営業マン以外に、そんな褒めちぎって得する人いない訳だし。

普通に考えると、駅から遠い、崖に建つ、東向きマンションなんて、今の
値段で買う人なんていないですよぉ(^^)