ブランズ苦楽園リヴェールについて

[匿名さん]

駅からは少し遠いみたいです。
でも場所柄いいお値段になるのでしょうか。

何かご存知の方、何でもいいので
情報下さ〜い。

所在地：兵庫県西宮市樋之池町300-10他
交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩15分

[301: 物件比較中さん]

確かに樋ノ池の環境はいいと思います。
しかし東向きというところも大いにひっかかりますね。
全体的に後１０００万くらい値下げがあれば買ってもいいかなとは
正直思ってるんですが・・・。

[302: 付近住民]

自分の住んでいるところを褒めて何かおかしいですか？

マンションにプラスになることを書くのは全て営業の書き込みですか？

なら悪いことを書くあなたは他社の営業ですか？

売れて嬉しいのは営業だけなら、売れて欲しくないあなたは誰ですか？

樋ノ池について書きましたが、マンションがいい物件なのかどうかについては触れていません。
付近の住民としてはできたマンションが売れなくて暗い雰囲気になるのは困るのです。
だから、ここでもエアフォレストでもいいから、ぜひ購入を検討してもらいたいです。

街に関しては住んでいる住人の意見として参考になると思って書きました。
場所はとてもいいところですから、マンションの出来は、各自で判断してください。

[303: 付近住民]

>302さん

うちも東向ですが、やはり夕方は暗いです。
ただ、西日がきつくないというメリットもあります。

マンションはすでにできているので、実際に気になる時間に見に行かれてはいかがですか？


…ホントに営業みたいやね(笑)

[304: 付近住民]

↑301さんへのレスでした

[305: 匿名はん]

ヒノイケのことを書いたものの一人ですが、ヒノイケって標準的苦楽園って感じでしょ。

先述のとおり、俺はヒノイケに住みたくはないけど、まあ割と明るく便利な街だとは思うよ。

関スーの前の路駐や人の往来のウジャウジャを除けば、そんなに嫌いではない。

ヒノイケで失敗こいてるほかのデベの直近既分譲物件だったら一番町で東急のほうが俺なら

良いけどね。あんま変わらないでしょ、駅距離は今更。笑　まあ、価格だけの問題かな。

ガケガケ言ってるのなんてのは、あんまりドコでも一緒だと思うし。窪地や南側よりいいや。

[306: 匿名さん]

景気がいい→土地仕入値・資材も高い→物件価格高くなる。

景気悪い→地価下がる・資材も安くなる→物件価格下がる。

・・今、値下げされてる物件は、高値で同じ物件を契約してしまった人との比較を除けば、決して一般的にも、「お買い得」とは限らない。１００年に一度のチャンスは、業者の売り言葉。踊らされてはいけない。

[307: 匿名さん]

この物件、

なんだか色んな業者にいじくられて
かわいそうだね

まあまあいいほうだと思うけど

価格次第ですがｗ

[308: 住まいに詳しい人]

306の言っていることはある意味正しい。これから先の物件は今より安くなる。
ただ、同じ質のまま安く買えるのは今すでに出来ている物件を買い叩くしかない。

不景気での価格下落は、土地の取得費用が安くなることもあるが、建築でのコストダウンも大きい。
資材価格の下落は、同等の質を保ったままというわけではなく、無駄を省くことによっての下落。
無駄を省くと書けば悪くは聞こえないが、もともと贅沢というのは無駄な部分があってこそなので、それを省けば大変つまらなくなる。

今後は「安さこそすべて」の期間がしばらく続くだろうから、何より安いほうがいいという人は「待ち」。ある程度の質を保った上で割安な物件となれば、ここやエアフォレストのような「今出来上がっていて売れ残っている物件」ということになる。

…でも、私ならブランズの上の「ロイヤルヴィラ」をリノベーションするかな？古いのに、上質だし広いし、安いし。

[309: 匿名さん]

マンションの上物なんて一戸あたりせいぜい1500万ぐらいだよ。
土地の値段が全て。地価が相場を決める。

今は株価だけではなく実態経済も2003年よりも遥かに悪いから、2003年よりも安い水準までは土地は下がる。ただし、土地は経済に連動するものの、上がるときは急上昇するが、下がるときはゆっくりじわじわなのでかなりタイムラグがある。

[310: 匿名はん]

↑俺はデベではないし擁護する立場にもないが、あなたの知識は完全に知ったかの域を出ていないのでいい加減なことを言わないほうがいい。特に前半。直近の資材価格の高騰は異常だったよ。

[311: マンコミュファンさん]

今出て来ている物件を買い叩くデメリット＝設計変更が一切出来ないこと。
また、売れない物件には、なにか理由があるはず。

自分のライフスタイルや将来設計をムシして、価格だけで動くのは、

決して、家選びの本質では無い。「安○買いの銭○い」は、私はしたくない。

一生に一回かもしれない買物においては、もっと大事なものがあると思う。

[312: 匿名さん]

いろいろお褒めの書き込み多いですが、買い手の評価はといえば「大量売れ残り」が
全てを物語っている。(マンション夜見ると真っ暗です(笑))
いくら、買い煽ってもダメってこと。
土地高、材料高が最高潮に達した時に建てたマンションなので、利益出そうとすると
今の値段になるのだろうが、買い手はデべの都合に合わせる高値で買う必要ないからね。

あと１千万下げて、ようやくスタートラインって感じやろ。

[313: 物件比較中さん]

売れてないのは、今どこでも一緒でしょ。
価格は値下げ後の値段がスタートラインでしょ。常識的に考えて。
あと１０００万って苦楽園の値段じゃないし、そこまで価値下げてほしくない。
自分が買うのに安いのは嬉しいけど、安くなるということは、同じマンションの住人の平均所得が下がるということ。それは、いいこととはいえない。
ネガティブな意見の人は、買う気があるの？煽ってるだけ？他の業者？

私はここ含めて検討しているけど、値段に関しての待ちではなくて、もう少し売れてどんな感じの人が入るのか見ないと決められないなぁ。
他に検討しているところが早く埋まればそちらにするかも。

[314: 近所をよく知る人]

313の「どんな人が入るのかを見てから」って笑った。

どんな人が購入したか、まさかデべの営業マンに聞く気んだろうか？
こんな個人情報が厳しくなった時代に。

それか、マンションの前に立ってて、出入りする人をチェックするとか？？？

それに、苦楽園の価格なんて言う表現も、あなた営業マン？？？って感じ。
この地に長く住んでるものに言わせると、マンション乱立のあの辺りは苦楽園と言われる
地域の中では、はっきり言って人気ないよ。
苦楽園らしいのは、雲井・殿山・菊谷・松ヶ丘などの邸宅街や、ニテコ周辺の邸宅
街と思うけど・・・(あっしは、上記地名のどこかにすんどるが)

あんな不便な場所では、ガツンと値引くか、景気が良くなるまで２，３年寝かせる
かのどちらだろうね。
住友みたいに体力あれば、値下げせずに２，３年掛けて売ることもできるのだろうが、
ここのデべは苦しそうだから、それは無理だろうな。

[315: 物件比較中さん]

マンション検討中だから、マンション乱立のエリアで検討しているんだろうに・・・邸宅街でマンションは少ないでしょ？

苦楽園の値段というのも、そこでマンション探しているから大体の相場つかめているんだろうに・・・

「どんな人が入るのかを見てから」・・・確かに、どうやって調べるかというのはあるけど、人が増えてきたらなんとなくの感じはつかめるし、実際に検討しているからそういうのが気になるんだろうに・・・

正直な気持ちで書いているから、営業マン扱いだけは勘弁してほしい。書き込みにくくなる。

[316: 不動産購入勉強中さん]

掲示板、阪神エリアで一番盛り上がってるのに、売れ行きは他より数段悪い
のはなぜ？？？？？
不動産不況とはいえ、あのガラガラ状況は異常！！！

同じく盛り上がってた、ダイドーの芦屋物件は残りが３軒になったらしい。
(デべ公表なので、100%正しいかは分からないが)

ここも盛り上がった分、売れるといいですねー。

[317: 匿名さん]

いや〜、いまはどこも売れ行き悪いからね〜。賞も無いつっこみばっかり入れてんとＭＲ行って値引き交渉でもしましょ！！

[318: 近所をよく知る人]

売れない売れないと口をそろえるデべ多いが、その度合いも差が拡大しているのも
事実。
いい物件なら、このご時世でも竣工前に完売してるしね。
阪神間では甲子園のジェイグラン。

竣工後に２割程度残ってる物件は多いが、ここみたいに竣工時にガラガラなのは
ひどすぎ。
明かりの数を数えましたが、ひいき目に見ても２割行ってない。

今のご時世でも、ここまで悲惨な物件はめったに無い気がするのは私だけ。

[319: 匿名さん]

そんなことかいたら、売れていると偽装する為に夜にまだ売れてない部屋に明かりつけるんじゃない。

[320: 近所をよく知る人]

甲陽園や苦楽園の全てにおいて本質的なブランド価値があるわけではないです。
目神山や鷲林寺、柏堂などの不便な立地は、正直に坪単価が安いです。
好景気時のバブル価格を除外すると駅から1.2km以上離れている山の斜面は
100坪で坪単価25〜40万ほどが相場。
高い価値があると評価されているのは、駅から徒歩数分で閑静なエリア（松ヶ丘、久出ヶ谷、
菊谷などのうちの一部）と、駅から平坦で閑静なエリア（ニテコ池周辺）それだけ。

[321: 住まいに詳しい人]

近所をよく知る人さんはよほど苦楽園が嫌いなのかもしれませんが、最近の新聞広告見ても樋之池の坪単価は１００万円くらいですよ。このマンションのあるところは斜面だからもっと安いだろうけど、造成してあるんだからそれは差し引かないと。同じ並びの戸建造成地は坪単価で８０万くらいだし。
目神山や鷲林寺、柏堂あたりとは利便性に関してもぜんぜん違うし。あそこら辺はまた違った魅力があるわけだし、ただ樋之池と一緒に論じるのは卑怯だと思う。

それにしても、どうしてこんなに無理して否定的な人が出てくるんだろう？よほど恨みでもあるんだろうか？

肯定的な意見も、否定的な意見もあっていいと思う。最終的には呼んでいる人が判断すればいいんだから。
ただ出来るだけ事実に基づいたことで論じないと。ただの中傷合戦になるんじゃないですか？

[322: サラリーマンさん]

321殿

否定的かどうかは別にして、竣工して２ヶ月経つのに灯りが灯る部屋が２割以下と
いうのが買い手から見た評価の全てでしょう。

駅から遠く、東向きの部屋しかないマンションを今の価格で買う人は、余程の理由が
ある方々でしょう。

高評価の書き込みが多くなっていますが、本当にそうなら、灯りがポツリポツリしか
灯らないマンションであるはずが無いと思いますよ。

[323: 住まいに詳しい人]

私はマンションについての評価はしておりません。
最近の書き込みを読んでも、マンションに関してというよりは、マンションの環境についての評価がされているんじゃないでしょうか？
だとすれば、売れ行きの鈍いこのマンションは余り評価されていない。という風に私は感じましたが。

私はマンション検討していませんが、今後ここが売れるカギとなるのはやはり「価格」ということになるでしょうね。（あたりまえか）

[324: いつか買いたいさん]

私も売れる為には適正価格まで下げるしか手はないと思いますね。
２割下げれば、少しずつ売れ出して、夏ごろにはそれなりに部屋の明かりが灯った
マンションになるのではないでしょうか？

それと、80平米以上の部屋しか作らなかったことも販売大不振の理由の１つじゃ
ないでしょうか？
樋の池は番町の山の上から降りて来たい高齢者需要もあるわけだから、夫婦２人とか
１人で住む用の60平米から70平米の部屋なんかも作っとけば、今のような惨状は
免れたかも。
それに、最近は子供を作らない夫婦も増加してるそうだし。
近所のエアフォレストには60平米、70平米台もあったけど、狭い部屋は完売しちゃったん
じゃないかな？

このマンション企画した担当者は、ちゃんと調査したんでしょうかね？
苦楽園＝金持ちが多い＝広い部屋が売れる　と小学生のような発想でもしてしまった
のでしょうか？
社内でも、ここの企画担当者は、かなり叩かれてるんだろうな。

[325: 匿名はん]

急速に景気が低下し実体経済が悪化しているのに対して、まだ不動産の価格の下落が全然追いついていない。今は2002年よりも遥かに経済が悪いのに、93〜94年ごろの不動産価格で買うようなもんですよ。

[326: マンコミュファンさん]

高めのマンションをポーンと買うのは、高齢で車が運転できなくなって
駅から遠い不便な邸宅を売った金額でまかなう老夫婦ぐらいですが、
その場合は駅近閑静環境良好な物件か、都会便利医療商業充実な物件に限られます。

駅から遠いのに高くて半端な物件なんて、資金のある人間は誰も買いませんよ。

[327: 購入検討中さん]

ところで、高い高いといっている方は、いくらなら適正だと思いますか？
聞きたいのは、「これは安い」ではなく「こんなものだな」という額です。

[328: 申込予定さん]

今が適正価格です。あの立地あの仕様、買い時なので近日中に売り切れ必至ではないでしょうか？

[329: 申し込まない予定さん]

↑いつまでもシツコイですね。

何が言いたいんですかね。

[330: 匿名さん]

２００３年ごろのマンション価格がまぁ今の時点の適正価格でしょう。

[331: 匿名はん]

８割売れ残りとは。夙川も地盤沈下したものですね。

[332: 近所をよく知る人]

夙川・苦楽園が地盤沈下したのではなく、駅から遠い山の斜面物件ってのが
８割売れ残りの原因じゃないでしょうか？

適正価格は3,500万前後ではないでしょうか。
3,500万なら、不便で東向きってことにも目をつぶって買う人も出てくるかも
しれない。
3,500万でも、完売までには時間を要するでしょうけど。

[333: 匿名はん]

今のところここは考えてないけど、３５００万だったらかなり有力な候補になるな。
さすがにそこまでは下がらないだろうけど。
一番安いのが４０００万切るくらいが適正じゃないですか？

[334: 匿名さん]

ここ買うとしたら、価格で余程のメリットを感じた場合だけだろうね。
マイナスが多すぎる。
駅から遠く、東向きというのは、マンションにとって致命的マイナスだし。

夜景をメリットに強調しているが、それなら南向き中心のエアフォレストの
方がまだましな感じ。
山をけずって建てたのはここと同じだが、ここほど急斜面の崖ではなかったし。

私もここの適正価格は3,500万〜だと思う。
やはり、場所が悪すぎる。

[335: 匿名はん]

まあ好き放題書くのも結構だが
野村とトヨタのヒノイケの値段あたりが一応完売したわけだから
それなりの比較にはなるんじゃないの
両方同じ時期に出てたらどっち選ぶかといわれれば俺ならこっちかな
どっちも買ってないが。笑

[336: 匿名はん]

あと、エアフォレストって、、、デベまだいるの？
いたのか、池銀もまだあるから。

[337: 匿名さん]

即日完売したトヨタの物件とこの崖地マンションを比較したのにはわろた(^^)

トヨタの物件は一応完売じゃなくて、即日完売で抽選に漏れた人も多数でしたよ。

竣工後、数ヶ月経つのに８割が売れ残ってる物件と比較するのはどうかと(爆笑)
ようは、まったく価格の比較にはならないってことよ。
買い手はデべが考えるより頭いいよ。
その証拠にブランズ苦楽園は大量売れ残りを抱えて苦しんでる。
デべより買い手の方が数段、見る目があるってことよ。

どうでもいいけど、少しは灯りが灯るマンションになるよう、努力して下さいよ。
デべさん。
崖に真っ暗なマンションがへばりついてるのは、気持ち悪くて仕方ない(大爆笑)

[338: 匿名はん]

そうかなぁ。そんなにトヨタのアレ良かったか？
俺ならあの場所（というかヒノイケのど真ん中）とかに住むのは全く魅力感じないんだが。

あの物件も4000万台から5000万台が大半だった。結局価格の問題だけだろ。

[339: 通りすがりのデベ勤め]

あの物件も4000万台から5000万台が大半だった。結局価格の問題だけだろ。
↑
時価適正価格だったんだろうね。
そういう意味ではこちらはちょっと不運というか残念な物件。時価適正価格を読めなかったのと景気の先読みが甘すぎた。物件イメージが崩れすぎた感アリ、とっとと損切価格で放出したほうが賢明かと。
しかしその放出価格も読めないご時勢。
いっそ落札制度なんてどう？では＊向きの３階＊＊タイプ１５００万から〜！！！？
画期的なシステムでは！？

[340: 匿名さん]

お、ノムラさんかな。トヨタにいい顔できてよかったねぇ。もうトヨタも事業撤退かもだけどな。

確かにタイミングは大きいわな。さっきも書いたが同じ価格帯で同じ値段でどっちか選べだったら
個人的にはこっちのほうが好みだな。最初のAskingが高すぎたのは同意。
遠くて高いってイメージがついちゃった。遠いってもヒノイケ自体駅から遠いし、トヨタのだって
実際そんなに言うほど変わらんからね。

ま、東急さんは真面目な会社で、ここで仕切りにいじめられる必要性も感じないので、客観的に
頑張って欲しいなぁとは思いまふ。結局このご時勢だと値段かな。

[341: 匿名さん]

落札制度で売るって、グッドアイデアじゃないですか？
ここまで、売れないマンションだと、それしかないかも。
デべの営業さんも読んでるみたいだから、マジで検討するかもしれないよ。
最初は1,500万スタートなんでしょうかね？

[342: 匿名はん]

コケかけのＩＤＵあたりが言いかねないようようなハナシするなよ。煽りにしてもレベル低すぎ。

[343: 匿名さん]

レベルの高い物件の話しをしていません、マンションに合った論議をしているのです。

[344: 匿名はん]

レベルの低い物件なんか他にゴマンどころかヒャクマンぐらいあるだろ。
そんなに酷くないだろうにココは。価格と営業とタイミング以外は。苦笑

[345: 匿名さん]

心ない中傷ばっかり…

ライバル業者はとっとと退散しろ！

[346: 匿名はん]

ライバル業者も暇じゃないのにここに来ると言うことは、やっぱり気になると言うこと。

見向きもされなくなったときは終わりだと思うよ。

ここは興味を持っている人がもっといてもいいはず（立地条件云々は、来て見てやめるというのはあるだろうが）なのに、それもないのはやっぱり価格設定が原因なんだろうな。

苦楽園に新たに住みたい層は若い人が多いだろうから４０００万切ってたらとりあえず見に来る人は多かったはず。

５０００万だと他にも選択肢はあるし、戸建ても視野に入るからね。

とにかく今の時期はタイミングが悪かったね。
これから先（他の低価格マンションがでてくる）ことを考えれば、価格下げてでも早く売り切った方がいいと思うけど。

[347: 匿名はん]

価値感の相違かもしれんが、わたしは西日が嫌いであれは身体によくない、このマンションは東向きで眺望もよい。

それに静かであるし前に公園があり庭みたいなものである。

マンションの価格だけをグチャグチャ言うんじゃなくてこの素晴らしい環境も値段のうちだと思う。

[348: 匿名はん]

私もいいところだと思いますよ。
だから、買ってください。
私はもう少し下がったら欲しいです。

[349: 匿名はん]

正直なところ、いくらくらいまでなら下がるのか本当の営業さんに出てきて欲しいな。
今の値段から下がらないなら買えないので、見に行っても仕方ないし。
下がるなら欲しいなと思ってます。

[350: 地元不動産業者さん]

散々貶めて、ここで聞くのかよ、、、苦笑

行って聞いてきなよ。