公庫扱いなのに民間て何？♪証券化ローン♪

[匿名さん]

すいません、初心者で。
ローンて本当にいろいろあって難しいですね。
当方、新築マンションの購入を考えているのですが
借入２０００万で公庫一本でいけるとの事なのですが
なんか本当に金利が高いような気がして、、、
それでこの証券化ローンはどうなんでしょう。
みなさんのあたたかいお返事お待ちしております。

[102: 匿名さん]

＞ＢＵ様
つなぎ融資と団信はどれぐらいにかかりますか？
一応公庫から1800万を借りる予定ですが、
公庫の見積もりのなか、つなぎ融資プラス利息は大体15万で、
団信は初年度5、6万程度でした。
つなぎ融資と毎年の団信は、「実質２．５〜３％アップ」になりますか？

[103: 匿名さん]

来春新築のマンション契約したのですが、うちのデベロッパーに新型ローン使いたいと申し出たら、
「うちのマンションでは現在の新型ローンの制度では使えません。」と言われました。
どうも、検査が必要なことと、資金の決済日の関係のようですが、納得いかないです。
ちなみに、公庫都市居住再生融資付１５０戸のマンションで、デベはＮ不動産です。

[104: 匿名さん]

「適合証明書」については、公庫融資付きの物件であれば、既存の書類で代替出来る可能性があります。
私は別途検査は不要でした。以下の経過措置によるものです。
http://www.jyukou.go.jp/support/cut_index.html
また、省略できない場合でも、手数料と１ヶ月程度時間が必要ですが、「適合証明」の検査を受ければ大丈夫です。
（「適合証明」の技術基準に合致しない物件だというのが使えない理由であれば、それはそれで怖い・・・・・）
あと、融資日は限定的なので引渡日と合致しないことが多いのですが、つなぎ融資で解決出来るはず。

いずれにせよ、証券化ローンが「使えない」というのは俄かには信じがたいです。
担当の人が否定的なら、N不動産本社に電話かけて、状況を話してみるのが良いと思います。

[105: 匿名さん]

証券化ローン検討しています。
グッドローンでつなぎ融資がかかると聞いたのですが、そもそもつなぎってどのくらい費用がかかるものなのですか？
何十万もしちゃうんですか？

[106: 匿名さん]

41、55です。

以前、大手販売代理が新型ローンはやるなら、自分でやってくださいと
いうので自身で申し込み手続きを決意して、進めていたものです。
提出書類について用件があり電話したところ、今回の新型ローンを
希望する世帯が多く、提携とまではいかないがそれに近い形で書類提出等の
申し込み手続きをまとめてしようと、方向転換したようで申し込みは
待ってくださいと言われました。提携先の銀行とも調整中ということです。

ごく当たり前の流れですよね・・・
きちんとローンの動向を見守っている購入者なら、
ごく当たり前ともいえる選択肢の一つになりつつあるのに。
最初の問い合わせ時のいやーな雰囲気が嘘のようです（笑）
皆様も交渉してみてくださいね。
　

[107: 匿名さん]

証券化ローン８０％と、別な銀行から２０％借入れというのは
可能なのでしょうか？
例えばグッドローンなど・・・

[108: 匿名さん]

＞107
79、88に書いてある。

[109: 匿名さん]

先月よりも全体的に金利が下がってるんですが、今月から５月までキャンペーンやってるんですよね！
うちは３月に融資実行で、公庫と証券化ローンと申し込んでますが、キャンペーン期間中は金利の上昇とかあるのでしょうか？
どなたか、詳しい方教えてください。

公庫の金利も、長プラも下がりました。
証券化ローンの金利も下がるのでしょうかね？

[110: 匿名さん]

>>97
みずほの場合，事前審査もほぼ本審査並みの書類が必要。
住民票
所得証明
源泉徴収票
土地の登記簿謄本
土地の測量図
物件の概要（㎡とかが詳しくわかるもの）
ある物は全部もっていったほうがいいよ。
・・・レス遅かったかな。

[111: 匿名さん]

＞１１０
９７です。ありがとうございます！！
所得証明と源泉徴収票は、何年分いるのでしょうか。
宜しくお願いします！

[112: 匿名さん]

わたしは平成１５年分しか持っていかなかったよ〜。
事前審査なら問題なかったよ。
購入物件の具体的な資料がないと，ホームページからもできるような，
単なるシミュレーションのみで終わっちゃうから，できるだけいろいろ持っていってね。
まあ，いったん揃えておけば，他の金融機関での審査でも使えるしね。

[113: 匿名さん]

事前審査の段階で，担保評価しちゃうらしい；；

[114: 匿名さん]

証券化ローンは業者によって、融資実行日が違い、それによってつなぎ融資などが必要になってくると聞きました。
協同住宅ローンは確か、毎月５〜１０日と２０〜２５日と聞きました。
どうも、手続きはみずほ銀行が手馴れてるようですので、みずほ銀行に申し込もうと思ってるのですが、みずほ銀行の融資実行日はどうなんでしょう？

[115: 匿名さん]

みずほはたしか毎月20日だったかな。

[116: 匿名さん]

マンションを買う場合、証券化ローンにかかる諸費用は、公庫に較べれば、
少し安くなるのではないですか？
証券化ローン2000万を融資する場合、公庫の40万以上の保証料が要らない分、
火災保険が高くなっても、20万ぐらいは安くなるのでは？と思っていますが、
私の計算はおかしいでしょうか。
公庫の場合でもつなぎ融資が必要と言われていました。

[117: BU]

＞100のBUです。
＞10１様
週末に調査しました。
①みずほ証券化＋短期と②横浜証券化＋変動（−１．２％）だと
諸費用を含めた比較をすると、金利分で②の勝ちだと思います。
（数十万円）
但し、短期をまわせる①の魅力もあるし（②変動のみ）、今後も
①②で詳細比較をしようと思います。
ちなみに③グッドローンは、メールでの問い合わせのレスポンス
が悪く、いまだに他社と比較できるだけの諸費用詳細見積りが
とれません。楽しみにしてるのですが・・・。
＞102様
再度確認したところ、団信を金利へ換算すると約4.3%の金利相当
（私は証券化で約1500万35年払いを検討中）だと思います。
よって、＞100で書いた数値は間違いです。失礼しました。
＊証券化ローンとは、
　　１）諸費用は一般住宅ローンの半分（但し、団信別）
　　２)但し、手間が面倒そう・・・、反面繰り上げ手数料無料！
こんな感じでしょうか・・・

[118: 匿名さん]

証券化ローン、いろいろ比較検討していますね。
私もみずほか、グッドローンで悩み中ですが、いまいちどちらが良いのかわかりません。
確かにグッドローンの諸費用はいくらなのかわからず、金利の安さだけでは決めかねる状態です。
それに、融資実行日の金利なので、ある意味かけのような・・・
みなさんは、どうやって「ここ」って決めてるんですかね〜

[119: BU]

訂正します。
＞再度確認したところ、団信を金利へ換算すると約4.3%の金利相当
数値を間違えました。
「1500万35年2.55%の借入れで初年度団信が約\41000。これを
毎月の支払いに分配すると、金利アップ分で約0.42〜0.43%程度」
でした。

[120: 匿名さん]

BUさん。どのような計算式かわかりませんが、

41000/15000000=0.00273
=0.273%相当
ではありませんか？

普通、団信は0.3%相当といいますので、0.42%相当というのはにわかには
信じがたいのですが。

[121: 匿名さん]

公庫に問い合わせしたら、みずほ銀行が取り扱い件数多いと勧められ、銀行へ行きましたが窓口の係員は新型ローンのこと、ほとんど知りませんでした。また融資実行日が毎月20日のみで、それも前月末までに検査証書などの書類が整わないと実行できないと言われました。
協同住宅ローンは融資実行日が５〜１０　と20〜25日と月2回あり、書類そろってから３営業日で実行できるらしく魅力です。

[122: 匿名さん]

みずほで証券化ローンを利用する場合、火災保険は大体いくらかかるでしょうか。
(東京都23区内、７０㎡の3ＬＤＫの新築マンション、購入価格3000万円)。
公庫の諸費用の見積もりで火災保険は4万ちょっとになっていますが…
ご存知の方、お教えください。

[123: 匿名さん]

公庫の火災保険は一般の50%引きなので、公庫で４万円の見積もりなら、みずほ証券化ローンでは８万円程度と思います。
ちなみに、私がみずほ証券化ローン申し込んだときは、２３区内新築マンション８４平米４７５０万円で、火災保険１１万円でした。

[124: 匿名さん]

>123様
122です。ご親切な解答、どうもありがとうございました！！

[125: 匿名さん]

＞121
共同住宅ローンが３営業日で融資実行できると言うのは、それが、公庫買取型の話だとしたら、信じがたいものがあります。
住宅金融公庫に書類を提出して、審査してもらって、契約して、契約書を公庫に送って・・・という手続きを踏むはずなのに、
それが３営業日とはとても信じられません。
共同住宅ローンの直接融資の話であれば、３営業日というのも有り得るんでしょうけど。

[126: 匿名さん]

１２５さん　３営業日というのは、事前に本申込み完了し必要書類提出後、最終的に検査証書がでないと融資実行できないそうですが、その検査証書提出後３営業日目ということです。説明不足でした。
みずほ銀行では前月末までに検査証書の提出がないと２０日に融資実行できないと言われました。

[127: BU]

＞120さん
おっしゃる通り、公庫の団信は100万円の残高に対し2810円だそうです。
（約３％相当）

○ＢＵの計算式

1450万35年借入れ時（みずほの証券化金利にて）
①金利2.69%→毎月支払い額＝\53,325.
②団信年間1450万X0.281%＝\40,745.(←銀行確認済み金額）
　毎月に置き換えると¥40,745÷12ヶ月＝\3,395.

よって毎月の実質支払い額は①53325+②3395＝\56,720.

毎月の支払いが\56,720.とは、一般ローンだと金利約3.12%の
時と同じ月当たりの支払い額なので
”2.69%→3.12％＝金利0.43％アップ”だと考えています。

違うかなあ？

[128: 匿名さん]

＞127さん
横から失礼します。
一般ローンの毎月支払額56,720は、35年間ずっと
変わらないけど、団信年間支払額は元金の減り
具合に応じて減額するので、一概に3.12％とは
言えないような気がするのですが・・・。

私も勉強不足で申し訳ありません。
どなたかお詳しい方ご教授ください。


>よって毎月の実質支払い額は①53325+②3395＝\56,720.

>毎月の支払いが\56,720.とは、一般ローンだと金利約3.12%の
>時と同じ月当たりの支払い額なので
>”2.69%→3.12％＝金利0.43％アップ”だと考えています。

[129: BU]

＞128さん
その通りですね。間違いました。失礼しました。
私は現在、諸費用も含めた”支払い総額”比較をしているので、
思わず「簡単な計算式が無いか？」と考えてしまいました。
今晩にでも35年分の団信費用を出し、各行のローン比較をしたい
と思います。ご指摘有難うございました。

[130: 匿名さん]

今のところ、証券化ローンは
グッドローン、八千代、みずほ
が良い感じですかね。

ttp://www.jyukou.go.jp/cgi-bin/support/kikan_rate.cgi?anchor=#

[131: ど素人]

＞ＢＵさん
比較されたら是非書き込みして下さい！

[132: 匿名さん]

団信費用の計算式　借入額÷１０００万円×１０００万円あたりの特約料２８１００円＝○○円です。これは、週刊住宅情報の後ろにある、かかる税金諸費用の基礎知識にのってます。
１０００万円借り入れで３５年ですと、最初の４年間は２８１００円ですが、３５年目には７００円です。

１３０さん　協同住宅ローンも２．４９％と良い感じです。

[133: 匿名さん]

スレから多少ずれた質問なのですがお許しください。
決済日についての質問です。
現在、八千代の証券化ローンと会社関連の融資（こちらは短期固定）を
組み合わせて、２月末日に物件引渡予定の者です。
八千代の証券化ローンは、１日だけつなぎ融資をする必要がある状況
です（ローン実行は３／１日）。会社関連の融資先にその旨を話したところ、
たった１日だけのためにつなぎ融資をするなんてバカバカしいから、販売
会社にしっかりネゴって、書類上の決済を２／２５日もしくは３／１日に
してもらうべきだと知恵をつけられました。総戸数１３０程のマンションなの
ですが、引渡日が多少ずれた方が専属の司法書士さんだって助かるハズ
だとも言われました（ローンの審査がおりたら、こちらから販売会社に話し
をしてもよいと大変力強い方なのですが…）。こういうことって可能な範囲
の話なのでしょうか？すべてが初めてだらけの者で、何が正しいのか判断
できず、どなたか教えてくださいますと大変たすかります。

[134: 匿名さん]

＞１３３
「つなぎ」が要らないように不動産会社が日程調整してくれることって、よくありますよ。
交渉しないと勿体無い！！

[135: 仮換地]

区画整理事業地の新築マンションでH17.2月竣工だけどＨ19に換地処分で、それまで敷地に抵当権付けれない。
従来型の住宅金融公庫は利用できたのに、公庫証券化ローンは利用できないって売主から言われました。そんなことってあるのでしょうか？ご存知の方いらっしゃいますか？

[136: BU]

＞131さん
団信の計算を見直し、まとめてみました。

借入れ)3000万弱
①みずほ証券化5割＋短期3年5割（金利1.25％）
②横浜証券化5割＋変動5割（-1.2%金利1.175%）
③グッドローン証券化8.8割＋変動1.2割（金利2.9%)
で諸費用も含めて”総支払額”比較しました。

結果、②が一番安いし、全期間標準変動金利から-1.2%
が魅力だと判断しました。
でも、①はやはり都市銀行なので、物件デベの提携ローン
になっている場合が多いので使い易そうですね。
（三井の長期2.95%+短期よりも少し①が安い！）
全額の証券化ローンを組む人は③の検討した方がいいと
思います。
（BUは上記の通り半分は短期の為、③は割高）

私は半分リスク（変動）をとるので、浜銀に決めます。
さあ、あとはつなぎの問題を解決せねば！

[137: 匿名さん]

>BUさん
お疲れ様でした！
横浜銀行から借り入れる場合、証券化ローンの金利も、銀行ローンの金利も、
みずほより安いので、
諸費用を考えなくても横浜銀行のほうが一番安いでしょう。

[138: 匿名さん]

＞１３６
変動金利含んで総額を比較してもあまり意味ないんじゃないの

[139: 匿名さん]

新築一戸建てで証券化ローンを利用しようと考えています。
収入割合は夫６：妻４の夫婦共稼ぎです。
土地は既に夫の貯金で購入済みで，夫名義です。
ローンを組むに際して，建物の名義の割合をどうすればいいのかわかりません。
夫６妻４にしておいたほうがいいのでしょうか。
夫１０妻０にしておいたほうが，面倒がないのでしょうか。
名義を分けるとローンも２本になりそうだし，
諸経費や保険料も２人分になりそうな気がします。
ただ，名義を夫１人にした場合，住宅ローン控除は夫1人分しか受けられません。
Ｈ15年の源泉徴収額は，夫14万円，妻8万円です。
どちらが賢い方法でしょうか。
どうかご教示ください。
ちなみに名義はどちらがどれだけの割合でも構いません。
ローンの借り方（それぞれの借入額？）をどうするかのほうが，
どちらのほうが得なのかわからないので，よろしくお願いします。

[140: 匿名さん]

>>139
証券化ローンの場合、連帯債務者として夫婦で一契約のみで行けます。
建物持分もそれにあわせておけばよいのではないでしょうか？

ただ、銀行ごとに制度が若干違う場合があったりするので、事前に銀行
のローン担当に直接問い合わせておくことをお勧めします。

・・・ただし、ローン残高が1400万を早々に割るようであれば、奥さんの収入
がそれほど多くなく、不安定なようならはじめから奥さんの名義を抜かしてお
く方が楽だし、だんなさんに万が一の場合でも、団信が100%出るので、その
後の暮らしへの影響も少ない気がしますが。

[141: 匿名さん]

133です。
134さん、レスありがとうございました。
販売会社に早速相談してみましたが、決済日を前倒しすることは可能との
ことですが、あくまで決済日だけの話で抵当権設定は2月末しかできない
と言われてしまいました。それじゃぁ証券化ローンの実行はできませんよね
…。1日だけでもつなぎ融資は、免れなさそうです。

[142: 匿名さん]

みずほから証券化ローンで融資を受ける予定ですが、
販売会社からもらった諸費用の概算に、火災保険は20万になっています。
高い！って気がします。(公庫だったら4万しかかからないのに。）
購入するのは23区内の70㎡の新築マンションで、借入金は2300万です。
つなぎ融資も、「抵当権」などの関係で必要といわれて、
つなぎ融資の手数料、利息、印紙代で18万ぐらいかかります。
高くないですか？

[143: 139]

>>140
ご丁寧に教えていただきありがとうございました。
計算してみたところ，住宅ローン控除額の差も大したことないようでした。

[144: 匿名さん]

証券化ローンの適用金利について悩んでいます。
引渡前にローン契約を交わし、ローンが実行される時点の金利が適用されますよね。
しかし抵当権などの関係でつなぎ融資が必要な場合、
ローンの実施は引渡の１、2ヵ月後になるのではないですか？
その2ヵ月の間に金利が急上昇したらどうしましょう。

[145: 匿名さん]

そういった不安があるなら、公庫の借り入れにされてはどうでしょう。

[146: 匿名さん]

＞145さん

公庫融資は１１年目から金利はあがりますがね。
証券化ローンは35年間金利が変わらないことなので、
多少の上昇はあったとしても、11年目からを想定するとメリットは
でるかと思います。

[147: 匿名さん]

分岐点は、３％と銀行の担当者が言ってましたが
＜私の場合、１０年目までが２．６％１１年以降３．５％＞
本当に、悩んでおります。
通常公庫で、１１年目以降に繰り上げ返済できれば良いのですが・・・

[148: 匿名さん]

今公庫の承認はでているのですが証券化ローンに
変更したいと思っています。
そのとき公庫のキャンセルは証券化ローンの承認がでた後に
できるのでしょうか？
デベを通さずに変更してもし証券化ローンが審査落ちしたときには
マンション購入を止められるのでしょうか？

[149: 匿名さん]

＞１４８
＞そのとき公庫のキャンセルは証券化ローンの承認がでた後に
＞できるのでしょうか？
できます。

[150: 匿名さん]

いよいよ1月から東京三菱/UFJも2.7％程度の金利で本格的に参入。
これによりみずほは更に下げてくる模様。良い方向ですね。

[151: 匿名さん]

150さん　それってどこからの情報？　

[152: 匿名さん]

150さん、私もその情報ソース知りたいです。　ちなみに3月入居なので、もっともっと下がってくれると大変嬉しいのです＾＾；

[153: 匿名さん]

>>151,152

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20041226AT1F2403025122004.html

150ではないのですが、東京三菱、UFJが公庫提携ローンに本格参入のようですね
私は東京三菱の固定に申し込んでいたのですが公庫提携に変えようかと思ってます

[154: 匿名さん]

152です。
153情報ソースありがとうです！
嬉しい！！　素直に嬉しいです。
もう、みずほで審査中なのでみずほがもっと下げてくれるのは本当に嬉しいです。
ガンガン競って欲しいと思うのは、私だけではないはず＾＾；

[155: 匿名さん]

みずほ若干下げの2.66％に。今日の日経

[156: 匿名さん]

　大手銀行や地方銀行が来年1月から、住宅金融公庫と提携して手掛ける35年固定型の住宅ローンの金利を一斉に引き下げる。東京三菱銀行とＵＦＪ銀行が現在の年3—4％台から2.7％程度に引き下げるほか、みずほ銀行も0.03％の引き下げを検討。八千代銀行は年2.37％にして銀行界の最低水準を維持する方針で、金利競争が加速してきた。

　東京三菱銀とＵＦＪ銀は28日に、提携ローンの金利を大幅に下げて本格的な販売を始めることを正式に決める。これまでも扱っていたが、高めの金利を付け、事実上売っていなかった。

　提携ローン販売で先行するみずほ銀も年2.66％に引き下げる。りそな銀行も年2.65％に下げる方向。

[157: 匿名さん]

八千代の特別金利は３月までと聞いたが、本当は５月までじゃないのか

[158: 匿名さん]

盛り上がってきてますね公庫提携ローン、４大銀すべて年２％台——みずほに追随

住宅金融公庫と民間金融機関の提携ローンの1月分の金利が5日まで
に出そろった。４大銀行がそろって年2％台にしたほか、地域金融機関
でも、2％台半ばに設定する動きが広がった。

みずほ銀行以外の大手銀は、独自商品より高い金利を付けることで事
実上取り扱いを見合わせていたが、1月から金利を引き下げ本格参入
する。3％台だった東京三菱銀行がみずほ銀と同じ年2.66％にしたほか、
4％台だったＵＦＪ銀行は2.72％、三井住友銀行は3％台から2.95％に下
げた。地域金融機関では横浜銀行が2.52％、八千代銀行が2.37％にした。
提携ローンは20—35年の固定金利。公庫は昨年12月、優遇制度を導入し
て金融機関が金利を引き下げやすくした。みずほ銀行などが2％台に設定
したことで、金利の引き下げが相次いでいる。

[159: 匿名さん]

初歩的な質問ですみません。

お恥ずかしい事なのですが
2割全額は用意できないのですが、
例えばみずほ→証券化で8割と
みずほの住宅ローンで足りない分を
借りる事は可能なのでしょうか？

[160: 匿名さん]

＞１５９
できるようです。前のレスを読めば分かると思います。

[161: 匿名さん]

＞159さん

というか、頭金を用意せずにというご質問ですか？？
頭金ゼロでの借り入れになると返済率でアウトになる可能性がありますよ。
とりあえず２割を入れるのは、安全策として常識と思われますが。
プラス諸経費も２００万ほどかかってきますよ。

勘違いだったらごめんなさいです。

[162: 匿名さん]

>160,161さん
ありがとうございます。

諸経費や引越し費用などは用意してありますが、
手元に残すお金を省くと、2割分には足りないのです。
他銀行では（銀行ローンの）審査は通ったのですが、
証券化も本気で考えたいと思い始めたので。

[163: 匿名さん]

わたしも頭金２割ありませんのでフラット３５＋銀行ローンにしようと思いますが、どこの組み合わせがよいのでしょうか

[164: 匿名さん]

提携先がみずほなのでみずほのフラット３５にする予定でしたが、ノンバンク
系、特にグットローンのフラット３５は２．２３％ですね。手数料が借入れ金額の
２．１％かかりますが、これを引いてもうちの場合、総支払額はみずほより
３００万は安くなりました。銀行の証券化ばかりに目が向いていましたか、
ノンバンク系で考えておられる方はいらっしゃいますか？銀行と比べて
何か心配な点などありますか？

[165: 匿名さん]

>>164
「グッドローンってどうですか？」というスレをご一読ください。
金利最安で魅力だけど、対応が悪い・不満・不安、という意見が多いようです。
付け足すなら、ちょっと前は、都市銀・ノンバンクに限らず、
公庫提携ローン（フラット３５）に消極的で、対応が悪かったです。
職員の提携ローンに対する知識も古かったり足りなかったりでした。
今は、話題になっていることもあり、多少は改善されているところなのかもしれません。

[166: 匿名さん]

>164
ノンバンク系でフラット35を申し込みました。
協同住宅で、1月の金利は2.47%です。
とても親切な担当者でした。
銀行と違うのは、
メリット：都市銀であれば、引落口座にする銀行／支店を自由に設定できる
デメリット：返済予定表では毎月19日に返済することになっているが、
指定した金融機関での口座引落は1週間前（毎月12日）になる

[167: 匿名さん]

金利一覧表
http://www.honten.jyukou.go.jp/tokyo/news/shingata.html

[168: 匿名さん]

フラット35と短期固定とを併用した場合、あとになって短期固定分だけを借り替えすることは可能でしょうか？アドバイスをお願いします。

[169: 匿名さん]

東京三菱でフラット３５を申し込んだ方は、
いらっしゃいますか？

[170: 匿名さん]

東京三菱に問い合わせはしました。うちは３月に実行なので相談したら、現状システムが準備できていないのでいま申し込んでも３月実行は無理（夏ごろならばOK!）と言われ、同じ金利のみずほ銀行を薦められました。
なんかライバル金融機関を薦めるなんて、このローンは金融機関にはあまり儲けはないようですね！

[171: 匿名さん]

１７０です。
追伸・・・
ちなみに、東京三菱は実行日が毎月１５日と２５日です。
参考に、みずほ　りそなは２０日のみ、協同は５〜１０、２０〜２５日です。

[172: 匿名さん]

八千代とグッドローンの実行日を知っていたら、
教えてください。

[173: 135さんへ]

　遅レスですが、役立てばいいと思い書き込みます。
　私も、区画整理地内の一戸建用にと土地を購入するため、
都市再生機構（いわゆる旧公団）の土地に申し込み、
当選したまではよかったのですが、
なにぶん銀行融資等がつかなくて苦労しました。
　理由は、仮換地なので換地までは土地に抵当権の登記が
できないからです。
　例外もあるそうですが、仮換地についてはご注意ください。
　私の場合、地区管轄のJAが特別に融資をしていましたので、
なんとかそれでしのぎましたが、有利な商品がたくさん出ているのに、
まったくそれらを利用できず、資金計画に大幅な狂いが生じました。
　それと、この場合、建物建築の資金の融資も受けづらかったです。
　建物の融資の金融機関も土地に抵当権を設定が条件のところが
ほとんどだからです。
したがって、土地、建物もろとも有利な商品が選択できない
という結果になってしまいました。

[174: 匿名さん]

>172
八千代の融資実行日＝毎月1日〜25日
「地味だけど八千代」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31626/

グッドローンの実行日＝毎月20日
「グッドローンってどうですか」
http://www.e-mansion.co.jp/com/loan/index.html#15

[175: 匿名さん]

>170
それはほんとうですか？
うちも3月に引渡しなのですが、東京三菱で15年固定審査中です
公庫提携に変更しようかと思っていたのですが…
夏ごろになるんじゃ意味ないですね

[176: 匿名さん]

フラット35と短期固定とを併用した場合、あとになって短期固定分だけを借り替えすることは可能でしょうか？アドバイスをお願いします。

[177: 匿名さん]

>176
併用した場合、公庫が抵当権1位、銀行が2位になります。
短期固定を借換となると、新規融資銀行にとっては他行扱いの公庫が1位で自行は2位になってしまうので、難色を示す可能性があります。
実際、フラット35と短期をそれぞれ違う銀行で借りるは難しいですし。
「出来るかもしれないけれども、銀行による」というのが答えかと思います。

[178: 匿名さん]

>177
アドバイス有難う御座います。
フラット35でそういう状況であれば、公庫との併用時も同様でしょうね？
公庫と銀行短期固定の併用で銀行部分だけを借り換えされた方いらっしゃいますか？

[179: 匿名さん]

>178
公庫からの直接融資との併用であれば、抵当権２位でもOKな銀行（商品）は多いです。
抵当権について整理すると、以下のような感じではないでしょうか？
他行が１位、自行が２位は殆どダメ
他行扱いフラット35の公庫１位、自行が２位は難しい
公庫直接融資で公庫１位、自行が２位はOKなことが多い（商品にもよる）
自行が１位、他行が２位なら問題なし（他行にとってはダメ）

[180: 匿名さん]

>179
公庫直接もフラット35も第1位抵当権は公庫ですが？この違いはいったい何？？

[181: 匿名さん]

りそなを検討しようかと思っているのですが、
どなたかりそなで考えていらっしゃる方おりますか？

また、りそなについて何か情報がありましたら
教えてください。（実行日、審査が厳しいなど）

[182: 匿名さん]

>180
他行扱いか自行扱いかの違いでは？

[183: 匿名さん]

>182
質問の意味がお分かりでないみたいですね。
直接公庫融資では公庫が第1位抵当権で他銀行の短期固定との併用が可能だが
フラット35も第1位抵当権は公庫のはずなのに他銀行の短期固定との併用はできるの、できないの？
という質問です。

[184: 匿名さん]

>> 180=182
質問の仕方を学んだ方がいいね。

[185: 匿名さん]

>183
質問する人の態度ではないですね

自分で銀行に聞けよ

[186: 匿名さん]

>183
分かってないのはあなたですよ

>直接公庫融資では公庫が第1位抵当権で他銀行の短期固定との併用が可能だが

179ではこれが難しいといってるんですよ。

>他行が１位、自行が２位は殆どダメ
>他行扱いフラット35の公庫１位、自行が２位は難しい
>公庫直接融資で公庫１位、自行が２位はOKなことが多い（商品にもよる）
>自行が１位、他行が２位なら問題なし（他行にとってはダメ）

[187: 匿名さん]

フラット35はMBSだからなあ

[188: 匿名さん]

3月末引渡しなのですが、先日銀行に問い合わせたら
急がないと間に合わなくなりますよといわれました。
通常どのくらい前までに準備するべきなのでしょうか。

[189: 匿名さん]

183さんの質問に、実際に聞いた範囲でお答えいたします。（183さん、それ以外の情報は直接、銀行に聞いてください）
いろいろ、（金利の上昇の可能性なども）試算して、借入額のうち2000万円をフラット35。1000万円強を勤務先企業提携
△1％（2年固定優遇後1％）で借りようと思い、数行に聞いてみたのですが、他行（又はグッドローンなどのノンバンク）扱いの
フラット35で公庫が第一抵当権になる場合、「三井住友は残りの分融資自体が不可、みずほはＯＫ、ＵＦＪもＯＫ、東京三菱は以前、「併用は全期間△0.5％優遇まで」と交渉の余地がなかったので
フラット35との併用を聞いていませんが、きっと無理そう。（その前に、何かとちょっと態度がデカイので借りる気なし（10数年、定期預金、給与口座にしていたのも、この際、かえるつもり））」でした。
特に、みずほさんは、グッドローン2.23％2000万円の残りを借りても1％優遇できます。と言われ、さらに、「みずほ分の保証料とか初期費用を考えると
、ＧＬ1本が、お得なのではないでしょうか」と親身に相談に乗ってくれました。（品川東口支店の方は、指定時間に勤務先まで着てくださるなど大変フットワークがよくて、親切でした）
しかし、私の場合、加重平均すると、今後、たった1％程度金利が上がっただけで、短期固定の「ウマミ」が消えてしまうので、
フラット35一本にしようと思います。　　個人的には、管理費等引き落とし口座の指定されている都市銀行のフラット35とその銀行の短期固定優遇金利との併用が一番お得かつリスクヘッジされている
と思いますが、金利急上昇時に対応できないので、「安全」を取ります。

[190: 匿名さん]

>184=185=186
レス乱さないようにして下さい。
189さんナイスアドバイス！的確ですね。

[191: 匿名さん]

＞189です。
ご覧になっている方に提案なのですが、他人の言葉尻を捕らえて批判するのではなく、建設的な意見交換をしませんか。この掲示板に書き込まれている方は、ローンに対して最新情報の知識が深いし、また、（引渡しが一番多い）年度末入居に向けて、「限られた時間の中、真剣な」人も多く、楽しみにしている人も多数いると思います。荒れた内容になると失望し、見る気をなくすと思います。　すみません、少しえらそうなことを言いまして・・・。

[192: 匿名さん]

188の質問に、実体験の範囲でお答えします。
グッドローンは、12/1に、すぐ、インターネット上で申し込みし、昨日、仮承認通知書がメールで来ました。
みずほさんは、混んでいるので、2ヶ月くらい見ておいてくださいと。ＵＦＪは、3月末の融資実行でも、
3/4に3月の適用金利が分かるので、その後、すぐに意思表示でもＯＫと。ちなみに、三井住友は、本気で
フラット35をすすめていませんと。その証拠に、自行の35年固定と同率です。
ということで、銀行が「本気になれば」1ヶ月程度で大丈夫です。　体験上、本気のお客には対応が早いし、扱いも違うように思います。

[193: 匿名さん]

＞189＝191＝192です。度々すみません。見られている方の最大公約数と思われる、「（年度末入居）、購入価格4000万円程度、頭金2割、借入金3200円程度のパターン」（私の場合は若干違いますが）で考えたのですが、「フラット35：短期固定」の割合を、1（1600万）：1〜11（2200万）：5、また、変動金利では△0.7％を使って、一番有利なソニー銀行1本、フラット一本など、パターンを20通りくらい考えたのですが、「短期固定明け、金利急上昇に耐えられる一時金（560万円以上）をすぐ用意できる方」でなければ、
グットローンのフラット35。2.23％又はみずほ2.66％等管理費等指定口座の都銀で2000万、残り1200万を、企業提携か購入不動産会社提携△1％優遇の2年固定1％で、加重平均1.768％で借りるのが、現時点では、お得かつリスク分散ができていると思いました。さらに、2年固定1％にして、毎月の支払いが減った「1200万」の分は、28年払いにするなど、期間短縮するといいと思います。
（といいますのも、自分なりに、半年以上ローンを研究し尽くして、「この人は長期固定にも詳しい」と見込んだ、三井住友の一番力を入れている某住宅ローンセンターのＨさんに、「では、Ｈさんが借りるならどうします？と真剣に聞いたところ、「私なら、怖くて、1200万円以上短期固定は借りれません」とご享受いただいたからです。

[194: 匿名さん]

３月末引渡し物件でフラット３５を検討しています。デべの提携先のみずほから
勧められて審査中、本契約は２月中旬です。結構、ギリギリですが大丈夫
みたいです。
フラットにほぼ決めていたのですが、契約が先に伸び、やっぱり１０年固定の２．０%も
気になっています。フラットに決められた方はやはり１０年先の金利が２．６６より上がっている
からと思われるからでしょうか？フラットは団信を足すと２．９６％、銀行は３０００万借りると
すると諸費用７５万程度、借入れ金額の大きい当初１０年に金利が１％近く低いのは
やはり魅力を感じるのですが。あとはどれくらいの期間で返済出来るかなんですよね。
３５年ものの長期固定がこれだけ低くなっているのだから１０年後も急激な金利の
上昇はないように思うのですが、どうでしょう?どの辺りで折り合いをつければ
良いのか悩んでいます。

[195: 匿名さん]

度々すみません。189＝191＝192＝193です。（私も同じような境遇なので、「ひとごと」ではありませんので）
>３５年ものの長期固定がこれだけ低くなっているのだから１０年後も急激な金利の
上昇はないように思うのですが
銀行は、債権を売って、現時点で、リスクをヘッジ（現時点で利益を確保）しているから、10年後金利が上がらないとは（最悪3年後も）まったく保障できません。
リスクは、目に見えない（確定しない）がないのが一番怖い。リスクを検討している業務もやっているが、「海外での契約は、「上限がない」というのが一番怖い。
損を確定しろ」と厳しく言われています。　「住宅ローン、賢い人はこう借りる！（PHP研究所）、住宅ローンはこう借りなさい！、および森永卓郎の本が、「私は」参考になったので
ご報告いたします。　個人的には、10年後どうなるか分からない、リスクを取れるなら、初期費用や「借りる側の使い勝手（金利が上がる前に、フレキシブルに変更できるのはここだけ）を重視している、ソニー銀行の、金利複合タイプ（5年か7年ものが、自分の設定金利を越えた時点で、変動1本からリスク分散したほうがいいと思います）がお勧めです。
＞どの辺りで折り合いをつければ良いのか悩んでいます。
新築、中古でも「購入した時しか借りれない」フラット35を少しは使ったほうがいいと思います。そこで、どうでしょう、「みずほは、「自行ローンで、複数の金利を選べる」ので、①2.66％35年固定、②2.0％10年固定、②1％2年固定それぞれ1000万円ずつ」というのは。
平均1.889％で、一部35年の安心も買え、1％のメリットも享受でき、10年ものの「みずほが最強の」キャンペーンの使えます。ちなみに、借り入れ期間を、みずほローン2つは、同じにすると、手数料が1つで済みます。
私なら、②.③を30年借り入れに設定します。

[196: 匿名さん]

修正　×リスクは、目に見えない（確定しない）がないのが一番怖い。
　　　　○リスクは、目に見えない（確定しない）のが一番怖い。

　　　　×平均1.889％　　○1.886％
194さんへ
11月に、みずほさんで、真剣に検討していたころは、結論として半分強2.87％（35年）、残り1％（2年固定。借入れ期間28年間）でした。
最悪、（2年固定を2回まわした後頃）金利が、急上昇しても、少し、返済額軽減型で繰上げ返済して、
比較的セーフティーゾーンの「元金1000万円以下」になると思ったからです。　その後、35年固定商品のディスカウント（今年5月まで）
が始まった（最近ガセが多い日経（関電の子会社に”35年固定1.3％の件”確認したら、困ってますと言われました）では、今年5月まで！）ので、再検討しました。

[197: 匿名さん]

>192,194さん

ありがとうございました。
フラット35で気持ちは固まっているのですが
銀行がデベの提携ではないのでちょっと悩んでおりました。
なるべく早く決断をして、実行に移したいと思います。

[198: 匿名さん]

195さん、ありがとうございます。大変参考になりました。フラットは最初しか
借りられないからやはり使ったほうが安心ですね。みずほは、「自行ローンで、複数の金利を選べる」これも
知りませんでしたし、手数料のことも参考になりました。それにしても銀行の方は借りる側の
立場にたっては全然、考えてくれませんね。デベ提携なので東京ローンセンターの方が
担当なのですが、全く使えません・・・。借りる側に有利というとこは貸す側には不利だからなのでしょうか？。
感謝しています。うちは恥ずかしながら９０％ローンなので残りもみずほで借りる予定なので、
これも含めてミックスの金利を考えてみます。実は転職して３年目のため、年収が低く、みずほ分が厳しいと言われて
ます。１６年分の源泉で判断して欲しいと言ったらそれはできないと言われました。三井住友は16年で判断すると言われたんですが。
３月引渡しで借りれないって言われても・・・。自己資金を増やせということなのでしょうが、
そんな余裕もあるはずなく、毎日、頭をかかえています。その返事もフラットの審査が終わらないと分からないと
言うし。金利以前の問題ですね。早く落ち着きたいです。

[199: 匿名さん]

198さんへ　195です。
＞自己資金を増やせということなのでしょうが、そんな余裕もあるはずなく、毎日、頭をかかえています。その返事もフラットの審査が終わらないと分からないと言うし。金利以前の問題ですね。早く落ち着きたいです。
1/5発売の「住宅ローン、賢い人はこう借りる！（PHP研究所）の152ページ、30ページを本屋で立ち読みしてください。解決できそうなヒントが書いてありますよ。
また、意外と、「グッドローンの「公庫買取型で足りない分の、諸費用等用」のローン」でいけるのでは？今GLを調べたら、みずほ全店もグッドの引き落とし口座OKになってました。

[200: 匿名さん]

１９５さんへ。ありがとうございます。早速、本屋に走ります！
グッドはフラットで足りない分を借りれるかどうかメールを送っていますが、
４日後、まだ返事がありません。

[201: 匿名さん]

＞それにしても銀行の方は借りる側の立場にたっては全然、考えてくれませんね。
全く同感!!　マンション選びもそうですが、住宅ローン選びも自分で汗をかいて、情報を得、その上で、シュミレーションを数パターン描き、「自分なりに（何も金融知識に詳しくなくてもいい）」判断しないと、自分のライフプランにあったいいローンを選べないと実感しました。（前述のとおり、私は、比較的日本人の平均的な住宅ローン債務者になる予定なので参考になる方が多いと思います。　私が、一番組みたいのは、金融の専門家（FPではない！）がすすめる①ソニー銀行の変動1本で、7年固定が、優遇金利△0.7適用で2.8％を越えた時点で「状況が変わった」と判断し、長期モノかミックスにかえる。
②2年固定1％で借りられる銀行（できれば、管理費等の引き落とし指定口座と同じ都銀）で、2.711％（＝2.23+0.2+0.281）になるまでは、こまめに、回していき、2年ごとに、「変動金利になった瞬間」に繰上げ返済していく。①、②が、結果的にはきっと一番安くなるとは思います。（35年間で組んでも、60歳の定年までに返す人が大多数なので、その間に、’とんでもない金利’にならないのではないかという考えです）　しかし、私には（多くの平均的債務者も）、幼い子供が二人、「専業」主婦がいるので、万が一（森永卓郎がいうように）2006年以降、長期間の低金利の反動で、5％とか、（最悪10％とか脅しているが）なった場合、”手の打ちようがない（かなり、まとまったお金がない）”という事実（リスク）がある以上、とりあえず、「購入時のみの特典」のフラット35を「半分はかまさないといけない」と思った次第です。　しかし、11月から、このようにフラット35の値引き合戦が続くと、金利ミックスの場合、「月づきの支払いが1万円軽減されるメリット（これも、いつまで続くか？）
と「上限がないリスク」を比較検討して、とりあえず最初はGL2.23％1本か、（GLは3/20以降の適用金利は4月の金利になるの注意！！）　　3/4のUFJの3月適用金利とGLの金利差を見て、短期固定を最高40％弱ミックスするという作戦にしようと思います。これが、自分なりに汗をかいた結論です。