ルフォン南品川

[匿名さん]

「品川日和」
いかがでしょうか。

□所在地：東京都品川区南品川1丁目14番4他
□交通：京急本線「新馬場」駅徒歩5分
□総戸数：48戸
□構造・規模：鉄筋コンクリート造地上9階建
□建物竣工予定：平成26年3月下旬
□建物入居予定：平成26年4月下旬
□売主：株式会社サンケイビル、フジ都市開発株式会社
□間取り：1LDK+S〜4LDK
□住居専有面積：54.94平米~78.51平米

公式URL:http://www.lefond.jp/minamishinagawa/index.html
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント（予定）

【物件情報、URLを追加しました　2013.3.5　管理担当】

[207: 物件比較中さん]

>198
TPH東品川には
高い等級取得
内装プランの豊富さ
標準でベランダに水道
標準でディスポーザー、食器棚、食品庫、吊り戸棚
標準で洗濯機上の吊り戸棚
アウトフレーム
などのメリットがあり、逆に
ベランダ西向き
となり警察
となりビジネスホテル
道路交通量ちょっと多め
などの留意点があります

[210: 周辺住民さん]

昨日7日（金）～明日9日（日）まで、
北品川の「品川神社」、南品川の「荏原神社」の両神社の例大祭です。
両神社ともとても歴史と由緒ある神社です。
旧東海道を中心に、御神輿も出て、祭りムード一色です。

このあたりは神社仏閣が多く、お祭りも多いのですが、
この3日間はまた特別です。

[211: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[212: 匿名さん]

第一期販売戸数は、全48戸中半分の24戸みたいですが、売れ行きはどうなんでしょう？

[214: 契約済みさん]

213さん
ご自身で建設現場までいって確かめたらいかがですか？

[217: 匿名さん]

Ｋ、Ｌに興味がありますが、ちょっと高かったなー。

[218: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

K801/78.51m2/6,298万
ここは狙う価値ありかと。

[219: 匿名さん]

うーん。安いね。

[220: 不動産購入勉強中さん]

1F上がるごとに50〜100万値上がりしますよね。

8Fだとこの「上層階プレミアム x 7」で350万は
乗っている計算でしょうか。NET5950万円。

ピッタリ坪単価250万ですか。面白い。

20万以上で貸せる物件だと思いますがね。

[221: 不動産購入勉強中さん]

設計図書とか、矩計図などはいつ頃見られるかご存知の方はいらっしゃいませんか?

[226: 匿名さん]

住まいサーフィンでは以下の通りで安いとは思えないのですが・・・

ルフォン南品川

沖式新築マンション時価 (m2単価) [A] 63 万円 ( 評価日: 2013/03/07 )
算出根拠 http://www.a-lab.co.jp/product/shinchiku.html
価格表 (m2単価) [B] 72 万円
差分 : [B]－[A] (＋は割高、－は割安) 9 万円

平米単価で、相場よりも９万円も高い。

[227: 購入検討中さん]

相場より高い？
このへんで色々見たけど、ここより値打ちの新築は無かったよ。

実際に存在しない相場は相場ではないよね。
まさに机上のなんとかってやつ。

ここが安いって言うよりまわりが高すぎるってのは一理あるかも。まあいずれにしてもこの値段のものはしばらくでないな。

[228: 匿名さん]

平米63って坪208万くらいだけど、このあたりでさすがにそれはないだろ。
沖式は時々おかしいな。

[229: 匿名さん]

新築で坪単価２０８万は超安い
しかも品川区でありえない価格だね

[230: 匿名さん]

品川区の相場からみれば割高だと思います。

[231: 匿名さん]

新築マンション分譲価格（住まいサーフィンより）

駅名 　　 坪単価
品川 407
北品川 353
新馬場　 251
青物横丁 251
鮫洲 278
立会川 247
大森海岸 249

新馬場は平均坪251万。

[232: 匿名さん]

プチバブルの坪単価だね。

[233: 匿名さん]

プチバブルを知らないね。
例えばサンクタス南品川はプチバブル後の安値物件といわれたがやはり250程度だった。

[234: 購入検討中さん]

ってことは平均で@240程度のルフォンはやっぱり買い得ってことかー

[235: 不動産購入勉強中さん]

>231

鮫洲がピョコンと上がるのは、何か突出して
高額だった物件でもあるんですかね。

[236: 匿名さん]

ブランズ大井仙台坂など、仙台坂の物件が含まれるからでは？
感覚的には大井町物件なんだけど、最寄りは鮫洲になりますね
仙台坂のマンションは大井町に引っ張られて、中古でも坪250くらいしますね

[237: 匿名さん]

ブランズ高かったからね
周辺の中古もいまだ結構するし

[238: 購入検討中さん]

1階　ゴミ置場の場所が引っ掛かってます。

[239: 匿名さん]

２１０さん
周辺を散策するのにちょうどいいかなと思い、お祭りへ行ってきました。
迫力あるお神輿で地域の一体化を感じました。ただマンション住まいだとなかなか
地域の輪の中へ入っていくのは難しそうだなと感じました。品川神社のあの急な階段を
お神輿がおりてくる光景は家族全員でびっくりしました。

[240: 不動産購入勉強中さん]

ベランダ等の「一部鉄柵」が、なーんかヤダナー

全部半透明ガラスにすればいいのに。

[242: 周辺住民さん]

>239

210です。
このへんの町内会は、新参者ウェルカムな所が多いですよ。

ちなみにここの氏神様は荏原神社のほうになります。
もともと荏原神社は目黒川の南にありましたが、川の治水工事で目黒川のほうが南になってしまいました。
だから今でも目黒川に参道としての橋をわざわざ掛けて、南品川側から参拝するようにしています。

[243: 物件比較中さん]

1期1次が終了しましたね。

売れ行きや、いかに。無事買い抜けた方はおめでとうございます。

抽選会は、果たしてどうなるでしょうか?

[244: 匿名さん]

上層階の一部は抽選のようですね。

[246: 匿名さん]

安いなりの土地ではありますが。

[247: 物件比較中さん]

同じ品川区で最寄り駅が違うだけでこんなに価格差が出るものなのかな・・駅近いだし自分的にはもうちょっと高くても買いたい圏内だと思うんですけど。まあ安いに越したことはないから嬉しいんですけどね、便利な場所なのに良心的だなと思いまして(汗)

Eタイプとかグッドだと思います、2LDKで広め、このマンションの中でも魅力ある間取りだなと。
部屋数よりこっちをとりたいかな。
細かい点をつっこむと室外機がバルコニーにあって別場所でないこと、ぐらいですかねえ。

[248: 不動産購入勉強中さん]

こことTPH東品川は将来の資産価値が楽しみな物件ですね。中央リニア品川が5〜7年で甲府、15年もすれば名古屋に到達予定。都心移動、鉄道、空路の要としてますます発展することでしょう。

値上がりまでは期待しすぎとしても、マイナス25%@築25年、の「年1パー倶楽部」に入れるか。

[249: 匿名さん]

京急の駅なので安いのでしょうか。
もう少し周辺が発展するといいなって思いますが、どうでしょうか。

メインバルコニー以外は、縦格子の手すりっていうのは、
少し残念に感じました。
せっかく独立のバルコニーなのに、見えちゃうのってどうかな。

[250: 匿名さん]

下がり天上1.9メートルに泣かないように、平面図だとわかりづらいですからね。

ちなみに私も最近青物横丁に引っ越してきましたが、感想は「安くて便利」です。

駅前にお墓が多いので再開発は無理でしょうが、気楽に暮らせる良い町だと思いますよ

[251: 不動産購入勉強中さん]

1期1次 24戸
1期2次 5戸

1期2次が21日終わって、現在は先着順で2戸。

1期1次と2次の販売住戸が丸かぶりしてても全48戸中22戸、1次完売＋2次とすると27戸が申込済みですか。

好調ですね。

[252: 検討中さん]

本当にそんなに売れてるのかな?私が見学に行った時にはそんなに売れている様に見えなかったけどなー

[254: 購入検討中さん]

私もそんな売れるマンションとは思えないのですが、ファミリータイプ系はそこそこ売れているようですよ

[255: 見学者さん]

私も見学に行ったけど賑わってる感じなかったけど
買うなら三◯にするかも掲示板は何が本当か分かりませんね

[256: 不動産購入勉強中さん]

どこの業者の嫌がらせですか…
いやはや、掲示板は何が本当か分かりませんねw

[258: 周辺住民さん]

ファミリータイプ系が売れているんですね。
たしかに角部屋で５千万程度は近所では見なかったからな。

でも私はここの５０㎡程度のコンパクト系が魅力だと思ってました。
狭すぎず広すぎず、将来的にも駅まで５分なら若い人たちが借りて
くれそうだし。

ここ契約した人はそれなりに良い買い物できたのではないでしょうか。

私も数年前に新馬場の住民になったばかりですが、とても良い町です。

[259: 周辺住民さん]

また異臭話がでましたか。

わたしすぐ近所に３０年住んでますが食肉工場の異臭なんて
したことありません。うちの両親は５０年以上住んでますが
異臭なんてしたことないと言ってます。

[260: 購入検討中さん]

>259
ネガキャンは他の業者の嫌がらせです。
近隣住民は異臭なんてないこと分かってますから・・大丈夫です。

[261: 匿名さん]

２５９さん
私も実家がすぐ近くにありますが異臭は全くした事がありません。実際異臭が
しそうな風の強い日や、もわっとした陽気の日に行っていただければわかると思いますが。
新馬場の駅ってすごい長いんですよね。北番場と南番場がありそれが統合されたとか。
乗る位置を間違えると結構大変な事になります。こんなに長い駅珍しいのではないかな。

[262: 匿名さん]

約1.9mの下り天井は、気になりましたが、他はそこそこのレベルの物件かな。

[264: 匿名さん]

Cタイプの話になりますが、
何気に室外機置き場がいい仕事してますよね、
イコール窓があるわけであの洋室に南からの日当たりを齎します。

あまり広くないですが収納が豊富なタイプでもあり、
快適さを追求しているように見えますよ。

LDKの角がL字採光になっている点も見逃せないですね。

[265: 匿名]

サンケイビルのだしているルフォンシリーズって、デベはメジャー７でもないけど南品川に限らず
比較的リビングが広めに設計されていて生活しやすい間取りが研究されている感じがする。
三井・野村・三菱・東建もみての感想。

都心マンションにしては、収納もあるほうだと思いました。
ルフォンシーリーズは、都内の北と東以外　ほぼ見ました。


その中でも杉並・中野・南品川の間取りと立地が都心にもでやすく良い物件と気になっています。
ただ、管理体制と建物もインテリアもオプションが自社会社より外部に委託している部分が多いせいか他のデベよりかなり割高なのが気になります。

建物と立地が良いのにもったいない！！
サンケイビルの関係者の方、、、どうか、委託部分を減らして野村さんや三菱さん、三井さんや東建さんみたいに自社で一貫して販売・管理を行うように改善を希望します。そしてかなりの割高な金額を減らして下さい。

全てにおいて外部委託は高いし、のちのちの将来もずっと割高が続くのかと思う(修理依頼時や管理費など)と購入は躊躇しちゃいます。

[266: 匿名さん]

265さん

管理委託先は、入居後、住民で構成される管理組合の決議で、変更できるかと思います。

[267: 購入検討中さん]

確かに管理会社ってできればランキング入っているような管理会社に、適切な価格で充実の内容で管理してほしいから重要ですよね。マンション買い替え検討中ですが、管理会社のブランドみたいなものもあって査定額が変わることもあるって今回勉強になりましたよ。できれば売主とメンテナンスとアフター窓口って一貫されていた方が確かに良いとは思いました。

[268: 物件比較中さん]

特にAタイプだけど、むりくり2-wayにしたがためにキッチンの食器収納が犠牲になってるのを
設計は気づいているのかな。

3LDKに一家4人で住む際の食器の量とか、多分なんにも考えてない。観音開きの吊り戸棚1つと
下部オプションだけだと、一人暮らしの食器の量ですら怪しい。

生活モデルの研究が足らん当物件の設計担当「株式会社三輪設計」と、プランを採用したサン
ケイビルは猛省すべし。

[269: マンション投資家さん]

>268

ゆわれてみるとたしかにAタイプ、60センチ四角の冷蔵庫置き場と、おなじく６０センチ四角のスペースしか
ないのね。しかもそのスペースには「奥行きのせまい」つり戸棚が備え付けてあるのか。
つまり自由になるのは６０センチ四角で高さ１５０センチぐらい？　学生のときの食器棚でももうちょっとあった。これでファミリータイプとか笑える。電子レンジにトースターにコーヒーメーカー、炊飯器。カウンターにむき出して置けってか。

急いで「A改（食器棚プラン）」を発表しないと売れ残っちゃうよ。ご近所物件も苦戦してるみたいだし、、、

はっ、もしかしてAって独居老人むけ（笑）？

[270: 匿名さん]

真剣に検討しましたが…。

>268さん、>269さん　に関連しますが、各部屋の大きさが微妙に狭い。

他物件のMRで以前貰った1/80の家具レイアウトシートでシミュレーションしたところ、
シングルベッド2台並べたら開閉ドアにぶつかるとか、そういうのが多かった。
引き戸にすれば改善されるのに…。

[271: 匿名さん]

私も、レイアウト検討した結果、本物件を見送りました。
Bタイプは、リビングのバルコニー側に奥行2m近くの1.9mの下り天井があり、どうやったって下り天井の下にソファーか食卓を配置せざるを得ない。実際に生活した場合を想定したのですが、やっぱり圧迫感を感じてしまいました。

[272: 物件比較中さん]

え、、、1.9mが2mも続くんですか？
一般的な成人男性では10〜20cm上に天井ですか。
それは厳しいですね、リセールに響きそうです
身長180cm中頃なら歩いたら頭が天井に届くだろうし照明も暑そうですね。
私なら卓袱台でも置くか、いっその事透明な仕切りをいれてサンルーム的にするか。。難しい

教えて欲しいのですが、食器棚代わりの吊り戸棚はつけない事もできるのでしょうか？
市販の食器棚は引くても180cmくらいありそうですよね？
モデルルームの下り天井が190cmとしたら、組み立ても考えると180cm入らなそうですが、、、

そうなると東向き住戸のが無難なのかな？
モデルルームに今週末行く予定でしたが、考えてしまいます
情報ありがとうございます

[273: 不動産購入勉強中さん]

>272

吊り戸棚は標準っぽいです。ただ、設計がごくごく当たり前の常識を持っていたら食器収納が全く足りないことは自明ですので、造り付けの戸棚を撤去するのに料金を取るなどの暴挙にはさすがに出ないのではないでしょうか。

[274: 匿名]

最近の都内の物件は、建築材料費が上がってきているのを物件価格にそのまま反映させてしまうとかなり割高になってしまい売れにくいので

①例えば同じ３LDKでも平米数を一回りコンパクトに設計する

②外側の見える仕様はあまり変えず、見えない部分の仕様設備等を安いものに代替えする

で①の傾向は、都内の物件だと多くなってきていると思います。
確かに、南品川の間取りも少し平米数コンパクトで部屋をつくっている感はありますが
それは、都内の平均的な傾向でこちらだけではないように感じます。

広めの間取りとなると都内でなく郊外にするか
予算を上げるか　で仕方ないか迷いますね。

[275: 住まいに詳しい人]

マァ、キッチンの食器収納の件は設計も承知の上でしょうな。さすがにそんな無策無能が中堅マンションの設計はしとらんでしょう。

今のは飽くまでもプランの一つであると。

実際は内装相談会などで様様なアイデアを観れること請け合い。買わない人は観るチャンスがないだけのこと。

[276: 購入検討中さん]

食器棚の吊戸棚の件はわざと付けてるに一票
ほかのメーカーだと面あわせできないでしょ？って下のカウンターをオプションで付けさせる算段
たぶん下だけで30万はいくと見てる

[277: 買いたいけど買えない人]

>276

ひでえ（笑）

オプション相談会でルフォンの良心が問われるな。

そしてもし設計がマジ無策だったらまた晒されんだ。

見逃せん。

[278: 匿名]

サンケイビルのオプション会社は、サンケイビルテクノのとこ多いと思います。
そして、ここのオプション価格はかなり高いです。
食器棚にしても上の方がおっしゃっているように
とにかく良心的ではない！！

例えばIHのクッキングヒーターつけるの例に出すと
サンケイテクノは、40万強、、、
他デベ提携だとだいたいどこも20万いかない

利益追求も行きすぎるとひきますよ。

[279: 購入検討中さん]

安い、安い、ルフォン、ルフォン

[280: 匿名さん]

価格表

[281: 匿名さん]

管理費等

[282: 匿名さん]

賃料

[283: 匿名]

第一期のもう一つ迷ってた間取りの方購入価格より安くなってる…
なんかショック…予算の関係で違う部屋であきらめて購入したんですけど。ルフォンって、こんな早いタイミングで値引きしちゃうものなんですか？

[284: 匿名]

ここの管理費って、他のルフォンの管理費より格段に安いけど何故ですかね？

[285: 購入検討中さん]

はああああ~~~~~
ルッフォン、ルッフォンってかああああ

[286: 近隣]

売れてないから仕方が無い営業さんは良い人だったわ^_^

[287: 匿名さん]

あまり売れていないのですか？モデルルームがオープンしたときは、なかなか予約がとれず、大盛況だったと思いますが、なかなか厳しいですね。

[288: 購入検討中さん]

本当だ。以前みせてもらった価格表より角のタイプなんて100万位安くなってるかも。
モデルルーム混んでたのに意外だなあ。
京急沿線だし、値下がりをもう少し待って様子みてみようかなぁ。

[289: 匿名さん]

まだ、全住戸のうち半分位しか売買契約締結に至っていないみたいだから、特定の住戸を希望されていないなら、もう少し待ってもいいかも。まだ、値下げの可能性はあるかと予想します。

[290: 匿名さん]

一期で半分って、今時のマンションにしては結構売れてる方がないですかね。
特定の間取り狙いな為、様子みて値下がりを待つか購入してしまうか迷うところです。
間取りは、どのタイプが人気なんでしょうかね？

[291: 購入検討中さん]

ファミリータイプが売れているんじゃないですかねぇ？
3LDKの間取りがホームページにでなくなったから売れてしまったと思いきや、またでてたり、実際のところはようわからんですねぇ。

[292: 匿名さん]

ＭＲの販売員は、確かＫタイプが一番人気があって、確実に抽選になると話していました。
実際、どうなったのかはわかりませんが・・・・・

[293: 匿名]

ルフォンって他デベみたいに販売済み住戸に薔薇マークつけたりしてないから、売れてるのか売れてないのかイマイチよくわからないですよね。値段表みてビックリしたけど買った側からすると値引きされすぎても虚しくなるので、値引きしないで早期完売してほしいし。数年後、地位が上がっててほしいと思います。

[294: 匿名さん]

新馬場開発されますかねと前にレスで書いてあったのですが、なかなか難しいかな
と思います。新馬場の反対の出口の方ですが、マクドナルドができた時は、どんどん
開発されていくのかななんて思いましたが、数年後になくなってしまいましたね。
結構人も入っていたと思ったのですが。でもベローチェなんかは常に混んでいますからね。

[295: 匿名さん]

確かに京急線沿線、新馬場に地位の値上がり等を求めるのは難しいと思います。
近くのパークハウス東品川も見に行きましたが、品川駅の開発と京急線沿線は別物って考えておいたほうがいいと思います。

この地帯の場所は、品川駅周辺のような、都心アドレスを求めるってよりも下町情緒あふれる街並みと商業施設が多い方だと思うので住みやすさを求める方にお勧めと思いますよ。
私は、都心アドレスよりも下町のような癒しと住みやすさを求めている後者なので結構気に入っています。

[296: 匿名さん]

ザ・パークハウス東品川は完売なんですかね？
この差はなんでしょうか？

[297: 購入検討中さん]

パークハウスのほうが数ヵ月先に売り始めたから。ただそれだけでしょ。

[299: 匿名さん]

ザパークハウス東品川まだ完売してないよ。

[300: 購入検討中さん]

近所にはもう完成して住んでるひといるのにまだ売ってるマンションありますよ。ルフォンやパークハウスは来年完成ですよね。もともとそんなに急いで売る気はないんじゃないの？

[301: 匿名さん]

駅も近いし特に文句もない物件かなと思います。
間取りもサービスルームを別の目的に使えそうですしね。
設備も最近のマンションと言う感じですし、ミストサウナがあるのは女性には嬉しいかと思います。
節水トイレ、あまり役に立たないという人もいますが、実際にはどうなんでしょうか。

[302: 匿名さん]

節水トイレは最近の標準装備よ。改装したばかりのデパートとかで試してみては。

[303: ビギナーさん]

>節水トイレ

スクリュー型に流れるタイプかな？？
どこかで見たことあります。
実際に大幅に節約ができるとありがたいですよね。

マルチメディアコンセントの位置はオーダーで変えられるのかな･･･。

[304: 匿名さん]

マルチコンセントの位置は、ルフォンの別物件でサンケイビルテクノのオプションリストでみせてもらいました。一箇所変更で約四万五千円でしたよ。同じルフォンでも物件によってオプションの価格違うかもしれませんが。一応参考までにー。

[305: 匿名さん]

近くの商店街を散策しました。
小さいけどスーパーや郵便局や診療所も間近にあって生活しやすそうな街ですね。派手さはないけど(むしろ地味？)住環境の良し悪しで言えば間違いなく良好な方だと思います。

しいて言えば立地は成熟した大人の印象、建物自体は若い人向けの印象で若干の違和感を感じますが。

ポジティブ思考で「将来の生活を見据えた若い人が買う物件」と考えるといい物件なのかもしれませんね。

[306: 周辺住民さん]

305さん

「成熟した」とはいい言葉ですね。近隣に住む者としてはちょっと照れくさいです。

たしかにここの建設現場の半径300メートルくらいではそう感じられるかもしれませんが、ちょっと範囲を広げてみればお台場アクアシティや品川アクアスタジアムなどで子供とはしゃいだり、イオンで冷凍食品買いだめしたりと私のような決して成熟してない大人でもとても楽しく生活できていますよ。

よそに住んでる人が自分の住むまちに興味を持ってくださるのはなんか嬉しいですね。
みなさん南品川のいいところたくさん見つけてくださいね。