ローン中は賃貸に出せない？売却か賃貸に出すか？

[匿名さん]

転勤が決まり、マンションを売却するか賃貸に出すかで迷っています。

■マンションの概要
①旧財閥系デベ
②竣工後３年
③約70㎡の３ＬＤＫ
④東京市部私鉄主要駅から徒歩５分
⑤東南角住居でベランダは南面
⑥現在のところ日当り眺望は問題ありません
⑦ローンは１５万円／月（管理費・修繕積立金別）

■賃貸に出した場合
周辺物件の賃貸相場は１４万円（管理費別）くらいだと思います。
新築分譲を購入して３年です。ローン返済中ですと賃貸に出せない、あるいは制約条件があると聞きました。
転勤先では同額程度の賃貸マンションを借りますが、賃貸料の２５％を負担するだけで済みます。
（１４万円の賃貸物件なら３万５千円の負担）

■売却した場合
売却するとローン残債に対して２００～３００万円赤字になりそうです。
定年近くまで転勤となりそうなので、転勤から戻った時には年齢的に新たなローンを組めるか心配です。

■悩み
住宅ローン控除の優遇、固定資産税の負担などいろいろ問題もありそうですが、整理できていません。
賃貸に出すか？売却するか？判断に苦慮しています。
どうかお知恵をお貸しください。

[1: 無責任な匿名]

本当にメリットがあるのはどちらなのか、収支の具体的金額を箇条書きにして比較してみてはいかがでしょう？
その上で、支出の増減を予想してみると、やり繰りの不安要素も明確になってくるかと思います。


以下、私の勝手な意見です。

定年まで何年くらいあるのかにもよりますが、家賃補助が月に約１０万見込めるのであれば、年間１２０万は負担減です。
売却損も２〜３年で取り戻せますし、以降分を貯蓄すれば、中古物件なら現金でも手が届くような気もします。

私自身は、定年を迎える頃には子供達もそれぞれ家庭を持ち、自分達夫婦で老後に向けて住むのに、広さも新築もは必要ないとの考えです。

また、賃貸に出した場合、所有物件に掛かる経費は固定資産税が減っていく程度で、維持管理費は増えていく可能性大です。
先ず賃貸が途切れず継続するとは思えませんし、相場１４万の家賃が１ヶ月でも入らなければローン返済に当てることもできません。
他にも色々な理由があって、私個人が同じような状況下であったとしすれば売却する可能性が高いです。

[2: 匿名さん]

赤字の３００万は自己資金がないと売却できないっすよ。

[3: 匿名さん]

私も同じような状 況下であったとしすれば売却する可能性が高いですね。
自己資金300万円もないのに賃貸経営は危険な気がします。

[4: 匿名さん]

№１、２、３さん
貴重なご意見をありがとうございます。
やはり賃貸に出すのはリスクがあるのですね・・・

今のマンションはとても利便性が良く、老後も楽に暮らせると思うので、手放すのが惜しいと言うのも正直なところです。
安定して賃貸に出せるなら、転勤先の住宅補助による「益」も増えていくので良いと思っていたのですが・・・

ところで、ローン返済中は賃貸に出すことが難しいのでしょうか？

あと、売却した場合ですが、（　ローン残額＞売却額　）の場合には、売却額で繰り上げ返済して、残りをローン継続することは一般的ではないのでしょうか？

良い年をして知識が乏しく大変お恥ずかしい限りですが、ご教授よろしくお願い致します。

[5: 匿名さん]

住宅ローンは「自己居住用の住宅」に対して貸し付けるもの
なのでそれ以外の目的（賃貸、別荘など）で該当物件を
使用する場合は権利を失い全額返済を行う必要があります。
（ローンの契約書に書いてあると思いますよ）

また売却のケースですが（ローン残額＞売却額）の場合は
残りを自己資金で用意できなければ売却はできません。
なぜなら金融機関はマンションを担保にお金を貸している
のですから担保なしに融資を継続することはないからです。

したがって契約どおりに解釈すると

・ローンがあるなら賃貸はできない
・残債＞売却価格だと売ることができない

ということでなんらかの手段で自己資金が用意できなけ
れば任意整理、もしくは自己破産ということになります。
頭金が少ない状態でマンション買うって結構恐ろしいでしょ？

ただ転勤などの場合は覚書などを金融機関に提出すること
で賃貸にすることは一般的に認められています。
ただしその場合転勤はあくまで一時的（数年）のことで
あり、将来は戻ってくるのが前提です。
まあ実際は人事なのでいつ戻れるかなんて正直わからない
のですが建前としてローン継続は可能です。
銀行に相談するときは戻ってくるつもりであると意思表示
をしてください。そのような意思表示をしてさらにきちんと
ローンを返せば銀行はうるさいこといいません。
（利息を払ってもらうのが銀行にとっていちばんいいこと
ですからね）

あと売却の場合ですが仲介手数料が３％程度とられますの
で注意してください。４０００万で売れても１２０万は
仲介手数料としてさっぴかれますので手元に残るのは
３８８０万です。

[6: 匿名さん]

>5さん
スレ主です。
「転勤で数年したら戻る」と銀行に相談すれば貸すことが出来るんですね！
転勤の場合は割りと一般的であると聞いてとても安心しました。有益な情報をありがとうございます！！
仮に賃貸に出せたとして、住宅ローン控除を受けられるのでしょうか？（あと７年控除期間があります）

[7: 匿名さん]

住んでいないなら残念ですが住宅ローン控除控除は受けられません。
また賃貸収入は逆に課税されますので確申告が必要です。ローン金利分や仲介手数料などは必要経費として控除できますけどね。この手の書籍は沢山ありますので転勤で家を貸すにはみたいなタイトルの本を読んだ方いいですよ。

[8: 匿名さん]

>7さん（＝5さんでしょうか？）
ご教授ありがとうございます。
さっそく本屋へ行ってみます。

ローン残債がまだ4000万以上あるので、住宅ローン控除が受けられなくなるのは痛手ですね。

あと、いきなり不動産屋さんに飛び込んだら、いろいろ教えてもらえるのでしょうか？行ってみようかと・・・

[9: 匿名さん]

大手の仲介屋（三井のリハウスとか）だとリロケーションサービスやってるので説明してくれると思います。
まあ飛び込みではなくて電話してからの方が無駄がないと思うけどね。専門の冊子とかくれると思います。

[10: 匿名さん]

３社ぐらい比較するとよいと思いますよ。三井リハウス・住友不動産販売・東急リロケーションなどなど。

[11: 匿名さん]

スレ主は一体どんな銀行で借りたんだ？？

つい先日、某メガバンで金消契約して来た時に銀行ローン課の課長にこのスレのコピー見せて
訪ねてみたけど、
「全くそんな条項は設けていない」
「そんな条項は契約者の労働権すら拘束する可能性があるので当行では絶対設ることはない」
って返答でした。

現に締結した契約書、覚書、どこにもそんな条項なし。

転職、転勤、賃貸、ご自由になさって結構ですよ。返済さえして頂ければ。
賃貸に出すことについて何らの制約も、提出してもらう書類もございません。

これが回答でした。

賃貸出したらいけないとか、一体どこの銀行ですか？

[12: 匿名さん]

あのな、自分が住む事を前提にみんなローンを組んで金利が決まってんの。
賃貸にだしたらいけないんじゃなく、厳密に言えばローンを組みなおして（高い金利で借り直して）
賃貸にだせばいいんだよ。
普通はそんな事しなくて、銀行に報告（転勤の為賃貸に出す）すればいいってことだよ。

>>11
最初から賃貸にだすためで、物件購入しローンを組んでみな。
あなたが借りている、今と同じ金利で借りられないよ。
普通の銀行は、居住目的か投資かで金利違うからね。

[13: 匿名さん]

＞＞12

はあ・・何を言ってるんですかね？
＞あのな、自分が住む事を前提にみんなローンを組んで金利が決まってんの。

そんなことは誰でも知ってますよ。

問題は、

＞普通はそんな事しなくて、銀行に報告（転勤の為賃貸に出す）すればいいってことだよ。


ってとこでしょう。銀行に賃貸に出す許可はいらないと思うんですが。

当初の借り入れが住宅取得目的でないと住宅ローンにならないことなんてこの掲示板にいる人なら
誰でも知ってるでしょ。

問題は、あとから賃貸に出すのに銀行の許可・報告・申請書といったものが必要だという主張ですよ。
少なくとも、この点を入念にローン課長に聞いた限りでは、住所変更の届出だけでいい、
そんな報告、許可は一切不要、とのことでしたよ？

わたしはその点を言ってるんですよ。
住宅ローン組むときに賃貸目的で組むことができるとかそんな話誰もしてないでしょ？

[14: 匿名さん]

議論が噛み合っていないような・・・

結局、住宅ローン中に賃貸に出すときは銀行の了承を得る必要があるってことですよね？

[15: 匿名さん]

賃貸に出すというか債務者が住まなくなった時点で届け出を出せという契約がほとんどですよ。
届け出をせずに引っ越して、郵便物とか届かなかったら（返送されたら）期限の利益を喪失すると契約は続きます。建前はね。

[16: 買い換え検討中]

住宅ローンは、
契約前は居住目的が必須。
契約後の現状報告は、義務ではなく、銀行からのお願い。
無職になっても、転職、引っ越ししても、
元金と利子さえ払っていれば良いでしょう。
居住目的は、あくまでも購入前の話しですよ。

[17: 匿名さん]

お願いじゃなくて契約上の義務です。ご自分の金消契約書をちゃんと見てください。

[18: 匿名さん]

＞無職になっても、転職、引っ越ししても、元金と利子さえ払っていれば良いでしょう。
そんなのはあたりまえだ。銀行も文句言うまい。

問題は元金と利子を払ってれば、銀行に黙って賃貸にだしてもいいのか？

[19: 匿名さん]

大抵はダメだね。というか自分のローン契約書みれば書いてあるだろ。期限の利益を失う（残債の一括返済）と書いてあるハズ。

[20: 匿名さん]

銀行的には黙ってやって欲しい。最後はつまるところ金融庁判断なので許可は出したくない。
いや知りませんでしたという態度を貫きたいだけ。