ローン中は賃貸に出せない？売却か賃貸に出すか？

[匿名さん]

転勤が決まり、マンションを売却するか賃貸に出すかで迷っています。

■マンションの概要
①旧財閥系デベ
②竣工後３年
③約70㎡の３ＬＤＫ
④東京市部私鉄主要駅から徒歩５分
⑤東南角住居でベランダは南面
⑥現在のところ日当り眺望は問題ありません
⑦ローンは１５万円／月（管理費・修繕積立金別）

■賃貸に出した場合
周辺物件の賃貸相場は１４万円（管理費別）くらいだと思います。
新築分譲を購入して３年です。ローン返済中ですと賃貸に出せない、あるいは制約条件があると聞きました。
転勤先では同額程度の賃貸マンションを借りますが、賃貸料の２５％を負担するだけで済みます。
（１４万円の賃貸物件なら３万５千円の負担）

■売却した場合
売却するとローン残債に対して２００～３００万円赤字になりそうです。
定年近くまで転勤となりそうなので、転勤から戻った時には年齢的に新たなローンを組めるか心配です。

■悩み
住宅ローン控除の優遇、固定資産税の負担などいろいろ問題もありそうですが、整理できていません。
賃貸に出すか？売却するか？判断に苦慮しています。
どうかお知恵をお貸しください。

[5: 匿名さん]

住宅ローンは「自己居住用の住宅」に対して貸し付けるもの
なのでそれ以外の目的（賃貸、別荘など）で該当物件を
使用する場合は権利を失い全額返済を行う必要があります。
（ローンの契約書に書いてあると思いますよ）

また売却のケースですが（ローン残額＞売却額）の場合は
残りを自己資金で用意できなければ売却はできません。
なぜなら金融機関はマンションを担保にお金を貸している
のですから担保なしに融資を継続することはないからです。

したがって契約どおりに解釈すると

・ローンがあるなら賃貸はできない
・残債＞売却価格だと売ることができない

ということでなんらかの手段で自己資金が用意できなけ
れば任意整理、もしくは自己破産ということになります。
頭金が少ない状態でマンション買うって結構恐ろしいでしょ？

ただ転勤などの場合は覚書などを金融機関に提出すること
で賃貸にすることは一般的に認められています。
ただしその場合転勤はあくまで一時的（数年）のことで
あり、将来は戻ってくるのが前提です。
まあ実際は人事なのでいつ戻れるかなんて正直わからない
のですが建前としてローン継続は可能です。
銀行に相談するときは戻ってくるつもりであると意思表示
をしてください。そのような意思表示をしてさらにきちんと
ローンを返せば銀行はうるさいこといいません。
（利息を払ってもらうのが銀行にとっていちばんいいこと
ですからね）

あと売却の場合ですが仲介手数料が３％程度とられますの
で注意してください。４０００万で売れても１２０万は
仲介手数料としてさっぴかれますので手元に残るのは
３８８０万です。