ヴェレーナ浦和領家ってどうですか？

[匿名さん]

ヴェレーナ浦和領家についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：埼玉県さいたま市浦和区領家一丁目1317番他（地番）
交通：JR京浜東北線「北浦和」駅徒歩15分
間取り：3LDK
専有面積：65.06m2～70.85m2

売主：大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社（旧：日綜コミュニティ株式会社）

[21: 匿名さん]

この地区でこの価格は魅力的ですよね。でも、色々と調べて分かったんですがやっぱり安い物ってないですよ。
１回に限りの建替えのお話は、高度地区に指定された時点で、建っている建物が対象のようで、このマンションは建ってないから対象ではないですよね。お役所の人が資料に書いてありますから、よく見て下さいって。
最後は自己責任ですが、よ～く調べて自分が「これだ」と納得できるものを探しましょう。

[22: 非分譲？]

マンションって、地主さんの権利、あるんでしょうか？　非分譲8戸っていうことは、8戸はオーナーが決まっているっていうことですかね？　駐車場台数、多いって、書いてあるけど、地権者用も含む、って小さく書いてあります。これって、インチキ？

[23: 匿名さん]

>20さん
「担当してくれた方の話しでは、今後は20mの高さまでしか建てられなくなる地域のようですが、」って無責任の発言じゃない。「……ようですが、」って販売するんだったら、きちんと「対象地域になります」って説明するのが本当でしょ。　　　Ｎｏ９の人が教えてくれてるけど、「さいたま市役所のホームページに、建築物の高さの最高限度を「１５ｍ」又は「２０ｍ」と定める高度地区を決定して、それは平成２５年８月１日に告示・施行することとなりました。」って書いてあるじゃない。
すぐに、高さの制限が２０mになる地域だって、分かってるだったら、買う側が将来困らないように、２０mの高さ合わせて計画を変更を変えるとかするのが本当じゃない。将来、買った人が年をとって建て替えの話になったら、半分の人はどうするの。部屋の大きさを今の半分にして２０mの高さのマンションを建てるって事。そんな事ってあるの。ここを契約をする人って、お金によほど余裕がなければできないね。だって、将来、今の半分の大きさの部屋になるかも知れないないものを、　　３千万円か、４千万円か知らないけど、それくらいの値段で買うんでしょ。買う、買わないは、大人だから自分の責任で考えればいいんだろうけど、ちょっと、いい加減な販売者だなって気がする。

[24: 匿名さん]

>4さん
「マンションが建設されている場所の前の道路が、将来的に拡張される予定があって、そのせいでマンションが既存不適格建　物というものになる可能性があるみたいなのです。既存不適格建物になると、資産価値は下がるのでしょうか。」

→私の分かる範囲でお話をしますと、例えば、マンションの駐車場などに都市計画道路の線が入っていて事業認可を受けると、都市計画道路部分を道路事業者に売らなければなりません。マンションの敷地に余裕があれば問題がないかと思いますが、大概は余裕なく建てている場合が多いので、道路事業者に売ってしまうと、床の面積は変わらないのに敷地の面積が減る事となります。よって、容積率がオーバーする。これで既存不適格となるようです。既存不適格となったマンションを喜んで買う方がいれば価値は上がるかとは思いますが、そういう方がいるとは考えられません。
今、「既存不適格建物」については、大変な問題となっています。先日も毎日新聞の記事になっていましたので、ご参考にして下さい。少しでもお役にたてて頂ければと思います。

http://mainichi.jp/opinion/news/20130523ddm003040101000c.html

[25: 匿名さん]

>>18
北浦和図書館は比較的小規模だと思います。
私は車で緑区図書館に行ってます。
こちらは規模も大きく、新しい図書館です。

[26: 物件比較中さん]

>22さん

こちらのマンションについて、どのような事となっているのは分かりませんが、一般的なお話としてお話をさせて頂きます。

Ａが元地主とし、Ｂはマンションデベロッパー、Ｃは一般のマンション購入者とします。ある日、ＢからＡが「マンションを建てませんか」とお話を持ち込まれたとします。そのお話は、マンションの戸数は全５０戸で、１５戸分がＡの所有とするものとします。
そのマンションの敷地内には３０台分の駐車場が出来るのですが、Ａは１５戸の全戸分（１５台）の駐車場が欲しいと考えました。本来なら、入居者全員が公平に利用すべき施設ですが、Ａが「だったら別のデベロッパーとマンション建てる」と言ったとします、Ｂは土地を売って欲しいが為に、Ａの要求をのむ事となります。Ｃにマンションを販売時する際の契約書には、駐車場１５台分は、Ａの使用区画などと書き、Ｃはそれがどのような事を意味するかもよく説明を受けないで、判を押してマンションを購入したとします。
マンション入居後、Ｃは駐車場について不公平感を感じ、不公平だから、Ａに返還してもらい、マンション入居者全員で公平にすべきではないか、と指摘をＢにしたとします。しかし、Ｂからは、皆さん、それに同意して購入されたのですよと相手にされません、といった問題が発生することがあります。

また、別のお話になりますが、マンションの運営において、所有者全員により管理組合がつくられますが、重要な決定や、今までとは違った決まり事を決める場合、多数決となります、Ａ1人（旧地権者）が多くの部屋を所有している場合、Ａ1人が反対すると何も決まらないことになります。
こちらのマンションについて、どのような事となっているのは分かりませんが、一般的に元の地主等が多くの部屋を所有する場合には、上記ような問題も起こりうることを十分承知の上、最後は自己責任となることを十分に検討の上、購入することをおすすめします。

[27: 物件比較中さん]

＞21さん
建て替えの件、気になったので市役所に電話して聞いてみましたが、やはり同じ高さで1 回は建て替えができるそうです。
8月1日時点で着工していれば大丈夫だそうですよ。
とても親切に教えてくれるので、検討されてい る方は直接確認してみるといいと思います。
都市局 都市計画部 都市計画課 TEL [phone]

＞23さん
担当の方はそんな曖昧な表現ではなかったので すが わたしの書き方が悪かったかもしれませんね…、 すみません。
個人的には、元々低層で建てると駐車場台数が減ったり、私たちが検討している6～8階 あたりはだいぶ高くなってしまうと思うので、 やはり今回の計画はありがたいなぁと感 じます。

[28: 匿名さん]

＞27さん
私の説明が至らなかった為に、ご迷惑をお掛けし大変失礼を致しました。

私も、再度、さいたま市役所の職員の方とお話をし、丁寧に教えて頂けましたのでご報告をします。
　ご説明を頂いたとおりにお話をします。

　下記の（資料１）の「７．制限の緩和措置について」を示され、「既存不適格建築物については、特例による許可により、１回に限り建替えができる」となっており、特例による許可を受けるためには、一定の条件を満たす必要があり、また、許可については都市計画審議会の同意を得る事が必要あります。都市計画審議会からの「同意」は、一定の基準が整っている事を前提として、都市計画審議会において検討が行われ、「同意」が得られれば１回に限り建て替えが認められますが、「同意」が得らなければ建て替えは認められない事となります、との事でした。また、その基準については（資料２）の「第３章 緩和基準２（既存不適格建築物の建替え等に関する基準）」を見ながら、お話をして頂きました。

＞27さんに教えて頂いたおかげで、より正確に情報を得る事ができました。ありがとうごさいました。
　ただ、この場所は道路の拡張計画もあるようで、仮に、道路の拡張計画の為に容積率がオーバーした場合はどうなるんだろうとか、購入後、自分がこのマンションを売らなければならなくなった時、このような条件を説明した時に買い叩かれるのではないだろうか等々、色々と考えた結果、どうかなと思います。
繰り返しになりますが、最後は自己責任ですが、購入した後で後悔をしないよう、よ～く調べて皆さんで情報交換をして行きましょう。



（資料１）
７．制限の緩和措置について
http://www.city.saitama.jp/www/contents/1343086046393/files/omotemen.p...

■特例による許可
○ 既存不適格建築物の建替え等
既存不適格建築物については、高度地区が指定された時点で既にある建築物の高
　さ以下で、制限を超える部分が既存建築物の規模、形状、用途と同程度である場合は、特例による許可により、
１回に限り建替えができるものとします。
　→特例による認定・許可を受けるには、一定の条件を満たす必要があります。
　　また、許可については都市計画審議会の同意が必要となります。


（資料２）
「さいたま都市計画高度地区に関する運用基準」の「第３章 緩和基準２（既存不適　　格建築物の建替え等に関する基準）」
http://www.city.saitama.jp/www/contents/1343086046393/files/unyoukijyu...

[29: 主婦さん]

友人から、既存不適格の建物のローンは今回は受けられても、将来の借り換えが難しいって聞くけどと言われました。
あと、売却は滅多にないでしょうけど、借り換えをする時も難しいって聞くけどと言われたのですが、どなたかご存知の方いますか・・・。

[30: 匿名さん]

既存不適格建築物と地権者住戸ついて、こちらのスレッドを読み、勉強になる事が多いと感じます。
建て替えの際、1回は現在と同じ階数に建て替えられるが、都市計画審議会の許可が必要という事なのですね。
現在の新築マンションの建て替え時期は50～60年後でしょうから、生きている間は心配無用という事になりますか。。。

[31: 匿名さん]

既存不適格ですか・・・遠い未来の話ですが、やはり不安になりますね。
戸建てと迷ってマンションという選択肢のなかで既存不適格云々というのは
数千万円の買い物のなかで不適格と感じます。

[32: 匿名さん]

不動産業の方、いたずらに不安をさせるのはやめて下さい。ローンの借り換えも売却も出来ます。いい加減にしないと調べますよ。

[33: 匿名さん]

ここの書き込みは色々勉強になります。
学区や環境などを考えるとここを魅力的に思う方は多いと思うので、出来れば住みたいというのが本音だと思います。
そのためのリスクが緩和されているのならば、永住目的だと購入もあるのかなと考えます。
ただ、子が受け継ぐ時に扱いに困るようなものだと悩みますしね。
もし住み替えの必要が生じても、売却にはやや難アリでも賃貸用にするのは困らない場所だろうし
そこは考えようでしょうね。

[34: 匿名さん]

皆さんおはようございます。こちらの掲示板については、いつも大変参考にさせて頂いています。当たり前のお話かも知れませんが、販売をされる側はマイナスの情報について詳しい説明をして頂けないのが現状で、そのような話になるとあまり触れずに話しを進めようとします。
こちらの管理人さんからのご挨拶の中に、“周りに相談する人が少ないマンション購入という人生でも重要なイベントには、情報や経験の共有が欠かせないと感じていたのです。私が目指していたのは、無機質な情報交換だけではなく、住宅購入という人生最大とも言える重要な決意をされた皆さんが、私のように後悔をされること無く、逆にこの掲示板によって形成されるコミュニティによってマンションを購入して本当に良かったと思ってもらえるような場にしたいなというものでした。マイナスの情報ですが、マンションコミュニティをご利用の多くの方がそういった情報を期待されていることも事実です。そういった情報を提供していただけることは非常に有り難く思っています。気をつけて頂きたいのですが、どのような問題が存在する物件であれ、どのデベロッパーからの購入であれ、購入される方には責任はありませんので購入者さんや購入検討者さんを責めるような発言は認めていませんので、お互いに争い合うことは避けるようお願いします。”とあります。
私も同様に思います。この掲示版は物件の宣伝の場ではなく、マイナスの情報もプラスの情報も提供・共有し、その情報に対して「不安」となれば、自身においてよく調べ、真実を知り、事実を納得することにより、購入後も後悔は無いものとの思います。私も、単に、「不安」という用語をだけを用いて、その「不安」の内容を示さない事については如何かなとは思います。
自身にとって不都合、不適切な情報であれば、管理人さんに“削除”の要請をし、判断を求めるべきかと思います。残念な書き込みが見受けられたので、購入する側からの考えを書かせて頂きました。
また、掲示版を色々と読んでいると、どのような方がどのような目的で書き込みをしているかについて、意外と“ピン”とくるものです。

[35: 匿名さん]

６月1日から（第1期1次登録住戸）２戸と、（第1期1次先着順）６戸の発売されたけど、登録住戸と先着順の意味の違いが良く分からなくて、探していたら参考となるものを見つけたので参考までに。

「All About　不動産の儲けの仕組みを知る5．販売の舞台裏(中編)」
http://allabout.co.jp/gm/gc/377094/
「All About　不動産の儲けの仕組みを知る6．販売の舞台裏(後編)」
http://allabout.co.jp/gm/gc/377095/

[36: 主婦さん]

オープンエアスペースはおしゃれな感じですね。
小さな子供がいたら日向ぼっこができそうで良さそうです
収納も十分広いのも利点です
デッキライトがあるので、夜に洗濯物を干すときに便利ですね。

[37: 匿名さん]

物件の情報を比較するときに何を優先するかは本当に迷いますね。私はまだ初心者なので、その当たりの時情についてそこまで詳しくないので、あまり意見を言える立場にありません。専門用語が出てくることも少なくないですしね。

[38: 匿名さん]

＞37さん
大宮駅~南浦和駅までを見ても、現在、新築のマンションは供給が多く買手市場となっています。何を比較するかについては人それぞれだとは思いますが、色々と情報を集める事から始めては如何でしょうか。

＊試しに、大宮駅~南浦和駅間で選択したリンクをのせておきますので、詳細条件を設定してより良い物件を選んで下さい。
　 http://shinchiku.homes.co.jp/search/bukken/

[39: 匿名さん]

>>35さん
リンク先の記事を読ませていただきましたが、マンションを購入する上で勉強になりますね。
購入する上で最適のタイミングを見計らうためにも、売主側の戦略を熟知しておくことも大切なのだと実感しました。
こちらの物件含め、今後の参考にしたいと思います。ありがとうございました。

[40: 匿名さん]

駅からはかなり遠いですが、学区が良いのでそのあたりのバランスを今考えています。
お値段は駅から遠い分、反映されているかな？！という印象。
立地の良さも何を重視するかによって変わってきますよね。
子育て環境という面ならこちらは良い立地になるでしょうし、
駅からの距離という点では残念ながらそうではないです。