2006年1月実行の方

[Jan]

一月実行のスレがないようですので立てました。

私個人は住友信託かグッドローンの長期固定を選択する予定ですが
年明けの金利がどうなっているのかいまからドキドキです。

よろしければ、お互いに有意義な情報交換をいたしませんか？

[2: 匿名さん]

私も１月実行です。
住友信託の長期+短期組み合わせにしました。
グッドローンも悩みましたが・・・がんがん繰り上げてがんばる予定。
スレ主さんはどのくらい借り入れ予定ですか？

[3: jan]

3500万程です。

私も、長期と短期の組み合わせにしようと考えているのですが
>>02さんは割合はいかほどとしました？

[4: 匿名さん]

02です

3300万を1500円短期（２年固定0.6)と1800万長期（30年2.58)にする予定です。
まだもうすこし時間があるので、まだ悩んでいる最中ですが・・・

[5: 匿名さん]

01さん、スレ立てありがとうございます。
１月実行スレないな〜と思っていたところでした。
三井住友の長期＋短期の組合せの予定です。
住友信託さん、金利低いですね〜。
つい、楽なのでデベ提携にほぼ決めてしまいました。
もっと勉強すべきだったかな。。。
年明けの金利気になりますね。

[6: Jan]

皆さん早速の書き込みありがとうございます。
1月実行のスレがなかったので「もしかして世間には１月実行の人はほとんどいないのでは....」
などとちょっと心配しておりました(w

>>02さん
長期と短期の割合については難しいですよね。私も同様に悩んでいるので、自分の整理の為に
ちょっとここに考えていることを記述させてもらいます。

将来の諸条件は全て仮定でしかないので、自分なりに納得のいくシナリオをたてて
配分する必要があるんでろうと思い、私なりにシナリオのポイントを考えてみたのですが、
①繰上返済の実現度と②特約期間経過後の金利水準の２点をどう考えるかにあると思います。
（私なりに考えなくてもこの２点ですかね....)

　短期をまぜる目的はは平均金利を下げ、支払い総額を縮小することにあります。
　但し、特約期間経過後の金利水準の変化を予測することが難しい為、長期一本
　にして支払額を確定させ、支払金額の縮小は繰上返済のみで実現する方法が一方で
　あるかと思います。この観点からざっとシナリオをきると以下の4パターンになるかと
　思います。

　シナリオA
　長期+短期かつ短期特約期間の低金利を繰上返済で使い切ったor特約期間経過後の金利水準も現在と変わらない
　シナリオB
　長期のみに絞り支払額を安定させつつかつ繰上返済をがんばって、支払総額を縮小した
　シナリオC
　長期のみに絞り支払額を安定させたが繰上はあまりできず支払い総額は当初想定通り
　シナリオD
　長期+短期かつ短期特約期間経過後の金利が水準が現状より高く、支払い総額がCより高くなる

言うまでもなくお得度はA>B>C>Dの順番となりますが、AとD、BとCは表裏一体の関係に
ある為、A(D)はハイリスク、ハイリターン、B(C)はローリスク、ローリターンと整理できます。
（特約期間経過後の金利水準により、リスクの差は増減しますが）

次に各シナリオの実現度を個々人で検討する必要があり、更にシナリオAでは長期と短期の配分も
考慮して実現度を見積もる必要があります。（シナリオAは、短期特約期間中に繰上返済による
完済の可能性の高さ=当シナリオ採用の必然性となる）
更に、結果的にC,Dのシナリオとなった場合のリスクを想定しなければなりません。

（すいません、ちょっと眠くなったのでまとめは明日記述します）

[7: Jan]

>>06からの続き

上記のように整理したシナリオとその内訳について、どのように選択するかを
検討する手順を整理すると

Step①　繰上返済可能額の検討

　長期一本で組んだと仮定し、月々の支払額の試算を行った後に、繰上返済へ回す
　ことが可能な金額を見積もる。（月々の支払額は長期+短期の場合でも数万単位の
　差異は発生しないと想定し、繰上返済可能額の試算を長期のみで支払った場合の
　支払額をベースにおこなう手順としています）

　⇒Case1　繰上返済がほとんどできそうもない：　長期のみとする。
　⇒Case2　繰上返済可能額は所詮机上の数字でしかないので、これを当てにするのは
　　　　　　 心配と感じてしまう：　長期のみとする
　⇒1.2以外Step②へ

Step②　期待利益の算出

　①で算出した年別の繰上返済可能額×特約期間で短期借入可能額をざっと見積もり
　残りを長期で借入するとの内容で支払い総額(A)のシミュレートをおこなう。
　その上で期待利益の算出をおこなう。
　（全額長期のみで借入した場合の支払い総額 -　(A)　=　期待利益）

　⇒Case1　期待利益が少なく、繰上が想定通り行えなかった場合に背負うリスクを
　　　　　 考えるとあまりメリットに感じられない：　長期のみとする
　⇒Case2　期待利益が十分に大きいと感じられる：　シミュレートした割合で長期+短期
　　　　　 の借入をおこなう。

という感じになるのではないでしょうか。又、上記Step②とあわせて
「短期借入について一切繰上ができなかった場合、特約期間経過後に自分が想定する
　最悪の利率で借り換えをしなければならなくなった場合に家計が破綻しないか？」
もあわせて確認する必要があるかと思います。（最悪の利率というとこれまた将来の
予測になるので、不確実ですがとりあえず4%〜5%で試算すればよいかと思います。
無論、家計の破綻は一番避けなければならないことです。）と、この場をお借りして、自分の考えを整理させてもらいました。
　　

[8: 匿名さん]

2です。

Janさんの書き込みをよんで、私の頭も整理できました（笑）ありがとうございます。
やっぱり、長期and短期を半分ずつって形になりそうです。
Step2の②ですね。年0.5%上昇っていうシミュレーションをしてみたのですが、ますますわけがわからなくなりました・・・
悩める週末になりそうです。

[9: 匿名さん]

私も長期＋短期で検討中です。
ローンが2本になる場合、繰り上げ返済はどのように考えていますか？
短期を優先的に繰り上げる予定ですが、長期も返していかないと
当然期間は短くなりません。長期＋短期でお考えの方はどのような返済プランを検討しているのでしょうか。

[10: 匿名さん]

>09さん

02です。3300万を1500円短期（２年固定0.6)と1800万長期（30年固定2.58)の予定です。
繰り上げは２年に一度、100万を考えています。
金利の高い方を優先に返済し、金利が短期＞長期になったら短期を繰り上げするつもりです。
いちばん効率的だと思うのですが、どうでしょうか・・・

[11: 匿名さん]

10さんの組み合わせのケースの場合、もしボーナス払いを500万に設定するとしたら、
短期と長期のどちらに入れるといいと思いますか。

[12: 匿名さん]

>10さん

私は逆な気がします。現在は低金利ですが、今後その幅はともかくとして
金利が上昇していくのは間違いないと思います。
金利上昇局面であれば、低金利時代に確定させた長期はそのままにしておいて
今後上昇することが間違いない短期の元本を少しでも減らすようにすべきなのかな
と考えます。（つまり、低金利のうちに使い切るという考えです）

[13: 12]

>>11さん

12に記載した通り、やはり短期へ資源を集中すべきでしょう。
金利下落局面であれば相対的に高い金利の借入から返済すべきですが、
上昇局面では将来の動向が読みにくい低金利の借入分について早めに決着
をつけるべきかと思います。

[14: 匿名さん]

ボーナス払いを組み込みたいということなのですが・・・

[15: 匿名さん]

>>14さん

意図を取り違えていました。それであればボーナス払いは
長期に設定するのが良いのでは？
（ボーナス時まで支払いが繰り延べされると考えられるので）

[16: 匿名さん]

>05さん
うちも提携の三井住友です。超長期と短期の組み合わせ（7：3）の予定です。
１月の金利がどうなるか、今から心配です。

[17: JAN]

お久しぶりです。
長文を書いて疲れて以来ご無沙汰してしまいました。

さて、短期と長期どちらから返すべきかとの議論がありましたが
短期明け後の金利をどう読むかで変わってくると思います。
私の手元にある本によるとセオリーは
「金額が多く、金利の高いものから返済（上記例では長期）」とされています。
ただし、短期（特に2年固定など）は金利上昇リスクを抱えていますので
大幅に上昇すると考えるのであれば、>>12さんがかかれたように短期から
返済してしまうべきでしょう。
結局、「将来の金利水準」という誰にも正解が出せないものが、行動を決める主要因
となっていますのでどうしても不確実になってしまいます。

ちなみに私は短期と長期の分割について、
以下の二つで銀行にシミュレートを依頼し、その結果をみて考えるつもりです。
①1000万を15年特約、2500万を30年特約
②全額30年特約

[18: 匿名さん]

現在の短期低金利時代がいつまで続くかは別として。
来年一月実行の私たちの借り方は

①長期固定・短期固定をミックスして借りる
②どちらを先に返すかは金利上昇予測をしながら判断

という結論になりそうですね。
（結局、こうなっちゃいました）
私の場合、短期は５年で０．５％の金利上昇というシミュレーションで作ってみましたが
最初は長期固定、途中で短期への繰り上げがbetterという結論になりました。
金額、期間によって様々ではあると思いますが
借りてからも返し方の悩みは続くことになりそうですね（苦笑）

[19: 匿名さん]

長期金利ヤバくね？

[20: 匿名さん]

やばいかもしれん、>>19の力でなんとかするんだ。
たのんだぞ！

[21: 匿名さん]

なんか盛り上がらないなぁ（笑）

今日、住友信託で契約してきました。
「この先は間違いなく金利はあがりますね。うちも来年前半まではなんとかがんばります・・・」だって。
２年固定と３０年固定を使用します。このスレと住友信託スレは本当に参考になりました。感謝。

[22: 匿名さん]

>21さん
やっぱり住友信託が良さそうですね。うちはデベ提携三井住友とどっちにするか考え中です。
あと３ヶ月でどれだけ上がるか賭けですね。

[23: 匿名さん]

うちは住友不動産の物件なので、三井住友・住友信託とも連携でした。
両方の説明を聞きましたが信託の方は優遇なし、三井住友は全期間１％優遇でした。
でも、どう考えても信託のほうが安く、結局信託に。

あとは１２月末の金利発表を待つばかり。

[24: 匿名さん]

12月実行か１月実行で迷ってます。
例年、１２月は金利がさがりにくいといいます。
でも、今年は、株価や、景気回復のきざしから少しでもはやいほうが良い気もします。
住友信託にしようかとは思っているのですが。

[25: 匿名さん]

＞23さん

私の住友不動産の物件で、三井住友・住友信託ともに提携でした。
超長期なら住友信託、短期固定なら三井住友と思い、住友信託の30年固定にしました。
12月実施ですが、2%台に留まってくれたら満足しなきゃと思っています。

23さんは短期、長期どちらで住友信託にしたんですか？

[26: 匿名さん]

>25さん

２年固定と３０年固定を住友信託で契約しました。
最初は３０年だけと思って両方の銀行を悩んでいたのですが
２年固定の余りの金利の安さに、こりゃぁ使うしかないな、と２本契約。
両方信託にしたのは、手数料割引き（すべて×２ではない）があったからです。
本当に、３％の壁は越えてほしくないですね。

[27: 匿名さん]

2年固定と30年固定というのはかしこいですね。
分割契約するということは、2年後、またはその後借り手がどちらを優先的に
返済するかというオプションの権利を無料で買うようなものですからね。
2年後の金利状況でこちらが好きな方を繰り上げ返済できますからね。

私は30年ローンを組むつもりですが、2年固定または5年固定と、20年程度
の長期ローンを３：２程度で組もうかと思っています。
ある程度は繰り上げ返済を視野にいれているので、20年程度固定なら
問題なしだと思っています。

[28: 匿名さん]

>27

26です。私も繰り上げ返済を行って、２０年完済を目指しています。
すべて長期だと厳しいのですが、併用で低金利を組み合わせることでなんとかなりそうな気がしてきました・・・
１１月の金利、そろそろ出ますかね。気になります。

[29: 匿名さん]

住信の30年固定で0.1%↑で、2.68%みたいですね。2.68のままで1月までいって欲しい・・・

[30: 匿名さん]

>29

やっぱり上がりましたね・・・1月まで長いわ（涙）
なんとか３%の壁は突破しないで欲しいのだけれど・・・

[31: 匿名さん]

26＞さん
2年固定と30年固定の併用は賢いと思いましたが
住友信託のページを見ると、「他の住宅ローン金利優遇と併用して
ご利用いただくことはできません。」との記載がありました。
併用可能になる条件などがあるのでしょうか？

[32: 匿名さん]

他の銀行のローンという意味では？

同じ銀行でも、２つのローンを組み合わせできるところと出来ないところがあるよ。

[33: 26です]

住友信託銀行で、違う金利のローンを２本契約できましたよ。
もちろん、両方とも優遇付きです。一定期間優遇と全期間優遇と種類も分け、金額も分けています。
いろいろな方法が可能ですので、一度ご相談されてみてはいかがでしょうか。
私の場合、マンション提携でしたが特に関係はないと思います。

[34: 匿名さん]

３１です。
そうですね、一度直接相談してみます。
最近まで、グッドローンで契約しようと思ってましたが、最近
の金利上昇により、再考していたところ、この掲示板に出会いました。
とても参考になりました。ありがとうございました。

[35: 匿名さん]

>31さん
私も一ヶ月前までグッド一本に絞っていたのですが
この掲示板で開眼（笑）住友信託に変更しました。
入居前の最後の大仕事？お互いがんばりましょう。

[36: 匿名さん]

三井住友、デベ提携、３５年
①超長期３５年　２５００万（11月2.72％）
②短期２年固定　２０００万（全期間1％優遇、11月1.1％）
で契約しました。。。
10月と比べると超長期は±0、短期固定2年は+0.1%でした。
来年1月実行時にはどうなっているか。
また、短期固定の２年後はどうなっているか等々心配はつきませんが。
当面は①を繰上げ、２年後の金利動向如何では②を中心に繰上げ予定です。
来年からはゆるみっぱなしだったお財布の紐をギュッと締めねば。
・・・皆様頑張りましょう！

[37: 匿名さん]

すいません・・・私は何か勘違いしていたようなので教えてください。
フラットは金利が融資実行月（つまり1月）に確定しますよね
フラットじゃない商品は融資申込み時に金利が確定するのだとばかり思っていましたが
住信に相談に言った時に「どこの銀行も1月に借りるなら1月の金利ですよ」と言われました。
住信の説明が正しいのですよね？
しょーもない疑問ですが教えてください。

[38: 匿名さん]

そんなことはないでしょう。金融機関にもよるでしょうけど、うちは短期固定で
申し込み時の金利でしたよ。（申し込みは８月、融資実行は１２月）

[39: 匿名さん]

長期はプレミア乗せるから融資実行月の金利だよ。

[40: 匿名さん]

>>36さん
私も三井住友、デベ提携、35年
①超長期35年 1750万（優遇なし）
②短期3年固定 750万（全期間1%優遇）
の予定です。
1月引渡予定なので、申込時の金利ではなく、1月融資実行時の金利だと聞きました。
念の為、担当者に問い合わせたところ、35年超長期の11月の金利は2.90%だそうです。
36さんは三井住友フラット35の10月の金利が適用されるということでしょうか？羨ましいです。
今後おそらく金利は上昇すると思われますので、もし申込時の金利が適用されるならば
願ったり叶ったりなのですが。。。物件やデベによって条件が異なるのでしょうか？

[41: 36]

40さん、書き方が悪かったですね。
実行は１月ですので、金利はまだわかりません。
あくまでも１０月との比較で１１月を記入したまでです。
こちらで貰った資料ですと、超長期、11月は10月と同じでした。
ただし、１月は分かりません。。。

[42: 匿名さん]

みなさま、もう金消はお済みですか？
１２月半ばでいいと担当者に言われました。
鍵の引き渡しが年明けすぐなので、大丈夫なのかなぁとちょっと心配になっているのですが・・・
とはいえ、１２月の金利を見てから最終決定ができそうなので、助かります。
先日入居説明会があって、提携ローンの方たちはもう金消やってたんですよね・・・
ちょっと気になってます。

[43: 匿名さん]

>42
金消から、鍵の引き渡しまで営業日数４日以上あれば間に合うって聞いてます。
だから大丈夫だと思いますよ！

[44: 住民さん]

1月中旬引渡しですが、金消まだしてません。
特に催促もされないですが、12月の金利を見て決めます。
昨日住信に仮審査の書類を出してきたばかりなので
まだ決まりませ〜ん。

[45: 匿名さん]

昨日今日で長期金利が急降下ですね。このまま1月まで
下がりつづけてくれると、とってもありがたいですね。

[46: 匿名さん]

小泉ちゃまの発言があったからかな
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20051114-00000146-mai-pol

賛成だね。デフレを完全に脱却するまねねちっこくいってほしい。
4月まで待ってね。

[47: 匿名さん]

>>45,46
ほんと期待したいですね！

金利に注目し始めてからというもの日経新聞がとてもおもしろく感じます。

[48: 匿名さん]

1月実行です。12月微増、1月微減らしいですね。小泉さん、グッジョブ！(^ー^)b

[49: 匿名さん]

>48
ソニー銀行の１２月金利はどれも軒並み下がってましたよー。

[50: 匿名さん]

いまのところの金融情勢を見ていると
１１月をピークに下がりそうですね。
１月は１２月の金利を引き継ぐか、微減だと思います。
ちょっと安心。
でも春頃にはどうなっているかわからないので１月実行は結構おいしいかも
しれないですね〜

[51: 匿名さん]

>50
そろそろ１２月実行の金利がちらほら聞こえるようになりましたが、思っていたよりあがっていないor微減みたいですね。
１月もこの流れでいってくれるといいのですが。
ところで、１月の金利ってやっぱり早めにでるのでしょうか。
仕事納め前には出るはずですものね・・・クリスマスくらいにわかるといいなぁ。

[52: ｋｏｋｏａ]

我が家の場合・・・３年固定０．８％（固定全期間終了時まで１．２％優遇）を選択する予定です。
確かに金利上昇の面でいれば、リスクを背負うかもしれませんが、低金利だからこそメリットを
最大限に生かすのも一つの選択肢かと思います。
我が家は、積もり貯金のように、高い金利を支払うつもりで、その差額を貯金しその分、３年後の
繰上返済にあてようと思っております。
もし金利上昇しなかった場合は、期間短縮にて実行するつもりです。
正しい正解というのはないと思います。
こればっかりは・・・。

[53: 匿名さん]

はじめて書き込みさせていただきます。

慎重というか臆病なため、はじめから長期固定だけで考えていました。
その中でも金利が低くて繰り上げ返済手数料が無料というのでずっとグッドにするつもりでした。
それが、こちらの掲示板でいろいろな借り方や発生する費用にも差があるんだと知り、慌てて調べました。
（団信や保証料が、同じフラットでもSBIと銀行で違いがあるとかも知りませんでした。）

その結果、住友信託で２本立てにしようと思っています。
1)30年1,500万円　2.68%
2)15年1,600万円　当初2年固定 0.6%、その後全期間0.8%優遇
頭金をもうちょっと払えば借り入れをもう少し低くできますが、手持ちの資金が少ないのも不安なんで3,100万円借ります。

長期と短期の割合とか借り入れ年数とかを、かなりしつこくシミュレーションしました。
シミュレーションの基本条件は自身の収入が今後一切増えない事。
それと当初2年が過ぎた後の金利が15年の間に3%を超えた時には即刻繰り上げする事。
繰り上げ資金は、低い金利のメリットを最大限に生かして貯めるお金と手元に残す現在の貯金。
貯める分は、今後の人生のイベントにおける出費予想も盛り込んで残ったものです。
ちょっと甘いのが3%超えは6年目以降にやってくるというかなり勝手な希望的仮定です。
あと、収入が増えないというのも。減る可能性もありますからね。
さらに・・・もしリストラにでもなると、もうどうしようもないんですよね。

大甘の部分を除き自分ではこれ以上のプランはないと思っているのですが、やっぱり心配で、
まだ時間があると思うとまた別のシミュレーションをしてしまいます。
高い買い物だけに必死です。でも疲れますね。

住友信託さんの審査結果が届くのが待ち遠しいです。
これだけ書いてて、実はまだOKいただいてないのです。
OKが出てかつ金利が1月にはそんなに上がってない事を祈るばかりです。

だからなんなの？　という内容ですよね。
これ以上の机上計算をしない自分なりの決意表明にしようと思い、こちらに書かせていただきました。
長文・駄文、失礼いたしました。

[54: 匿名さん]

１２月の金利が出てきましたね。
ソニーは微減、住友信託は据え置きとのこと。
さてさて、１月はどうなることやら。反発がないことを願うばかりです。

[55: 匿名さん]

12月は１１月と同じ所が多いですね。　１月はどうなるか、ゼロ金利は暫く続けるとの日銀副総裁の言葉で
12月よりもさがるかな？　と思っていますが、どうでしょうか。　12月変動、１月に短期固定に切り替えようかと悩んでいます。

[56: hirokun]

あなた達、金利のことで神経質になり過ぎ・・・。

[57: 匿名さん]

だってお金ないんだもん！同情するなら金よこせ！

[58: 匿名さん]

最近の更なる上値を追う株高で金利がまた上に動きはじめました。
しかも急ピッチで・・・1月の実効金利は若干上がりそうですね。
残念です。

[59: 匿名さん]

株価はあがっていますが
政府は金利はあげたくない状況だし
なんらかの引き締めをまたするんじゃないでしょうか？
長期的に見て株価の上昇が今後も急ピッチで進むかどうかも
わからないし、金利もそれに連動するとは必ずしも言えないような・・・。
1月は12月金利を維持、微減でとよろずの神に願いましょう。

1月の金利は12月の末には分かるそうです。
それを確認してから年を越そうと思ってます。

[60: 匿名さん]

政府の量的緩和解除のけん制は確かに好材料であり、それにより金利はかなり下がってきました。
しかし、そんな中、今も株式市場がかなり強い状況で、11月から続いた株高/債権高構図
がここにきて揺らいでいるようで、その調整が始まっている感じです。長期的にみると株価の調整も
ありますが、この一ヶ月ではまだ、金利上昇の余地があり、時間的に1月の金利は多少あがるような
きがします。

[61: 匿名さん]

１月かなり上がりそうですね

[62: 匿名さん]

例の耐震計算の一件で、住宅ローンの取立て猶予とかが結構出るからその分も含めて上げてくるのでは？

[63: 匿名さん]

一気に来そうだね、SBI でも 3% 超えの予感

[64: 匿名さん]

下がるぞ。

[65: 匿名さん]

どっかのすれで言っている人がいましたが、ヘッジのために
株を買っていた人が勝ち組でしたね。ローン予定額の１０％でも
投資していたら、おつりがきました。もしかしたら今からでも
遅くないかも。

[66: 匿名さん]

金利上がりますよ。
１２月の借入金利を決定したころよりすでに０．０８ほど戻っていますから。
１１月なみまでは戻らないかもしれませんが、１月は微増がほぼ確定です。

株は今から参戦するなら、大手銀行株だと思います。
初期投資も必要ですが、まだ２割値上がりの余地があるものもあるそうです。
私は別の銘柄に投資していますがね。

[67: 匿名さん]

今回のマンションの構造偽造問題で３人に１人の人が
マンション購入を買い控え・あるいは延期するとの新聞記事が載っていましたが
このような状態になると、金利は下がるのではと思っておりますが
どうなのでしょうか。
円安以上に影響がでかいと思うのですが

[68: 匿名さん]

市場金利はマンションの需給では決まりませんからね。銀行はリスク量を考えそれに
見合った金利を要求します。それに競争激化などの要素で少し色をつけますが、
0.1-0.2％程度ではないでしょうか。

[69: 匿名さん]

どこまで上がるか楽しみ♪

[70: 匿名さん]

金利が上がるかもしれませんが、そんなにあがりませんよ。
金利は長期国債の金利が参考になり、これは
今回の偽装問題の影響を受けることはなく、海外の金利動向、
ゼロ金利政策解除時期の思惑、株価に影響するもので、不動産業界の動向で
決まるものではありません。

[71: 匿名さん]

国債大量売却に走るメガバンクの“読み”
「日銀の政策変更の可能性を踏まえてJGB（日本国債）を2兆円減らしました」
(by 三井住友・北山禎介社長)
http://nikkeibp.jp/wcs/leaf/CID/onair/jp/biz/416941

[72: 匿名さん]

＞＞７１
メガバンクが債券を売るということは、金利あがらないんじゃないか。
株式も、底値で大量に売っていたし。
相場は大勢と反対に動くことが多いです。

[73: 匿名さん]

今日の東証一部の下げはすごいですね。一時３００円近くまでさげました。

銀行株が軒並み安いってのが痛いですね。　私は今日明日で押し目を拾いますが。

[74: 匿名さん]

ジェイコムショックですか。

[75: 匿名さん]

今日の株式の下げがジェイコムの影響なら、明日寄り付きは買いですね。
結局お金が別のところに流れただけですから。ジェイコムを買うような
人は、再投資するだろうし。

[76: 匿名さん]

今回の件は、証券会社からの注文なら発行済み株式数の何十倍もの存在しない株式を
いくらでも売ることが出来るということを個人投資家に知らしめたことに意味があるな。
結局、個人と証券会社は違うルールで戦っているということなんだな。
証券会社は普段はそのルールを利用して大儲けしているんだろうけど。

まあ明日はみずほＦＧ株に注目が集まるだろうな。

信用評価損率から言ってもいつ崩壊が起こっても不思議ではない状態だっただけに・・・
http://www.hi-ho.ne.jp/mosage/hiyouka/graph.html
嫌な予感がするな。

[77: 匿名さん]

似たような取引は、信用取引でできますよ。手持ちの金が無くても
空売りはできます。

[78: 匿名さん]

>77
個人投資家がやる空売りと、機関投資家が実行できる空売りにはシステム上の差異があって、
信用建余力の与信を行うか否かが大きく異なるそうですよ。

今回の場合って、「残高がないのに現物売りを異常に実行した結果、信用売りとなった」
のであって、個人投資家はこれが出来ません。残高の範囲でしか現物取引できませんからね。

[79: 匿名さん]

一般投資家に許されている信用取引の空売りというのは存在している株を借りて売る行為。

借りているという意識を持たずに空売りしている人もいるかも知れないが
これは明らかにシステム上そうなっているもの。
（空売りが市場に流通している株数近くに膨らめば逆日歩無限大になる）

一般投資家に認められている存在している株を借りての空売りの場合にはいずれその株を返さなくてはならない。
ところが今回の場合、発行済み株式数の40倍もの存在しない株を空売ったので株を返すことは不可能。
よってこれは信用の空売りと見るべきではなくバーチャルのいかさま売りで、
証券会社にはそれが可能だということ。

[80: 匿名さん]

ジェイコムショックもなんのその、株式市場は強いですね。
おかげで金利は上昇。１月の金利は上がりそうですね。
上げ幅がどれくらいになるか？
０．１％くらいですめば良い方かな？

[81: 匿名さん]

株式市場と金利は相関関係にないのでは？

[82: 匿名さん]

>８１さん
あなたは素人ですね。市場をウォッチしている人間ならそんな質問は笑止です。
日経新聞を読むことをお勧めします。

[83: 匿名さん]

株式市場状況は美人投票だから・・・
短期ではあまりあてにならないかも、（長期は必ず連動する？）

[84: 匿名さん]

UBSがジェイコム発行済み株式の2.6培、3万8198株取得だってさ。
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20051213AT2D1301Y13122005.html
やっぱりと言うか外資はえげつないね。
売ったみずほは発行済み株式数の42倍を売り、
買ったジェイコムは発行済み株式数の2.6培を買う。
どうやら証券会社は発行済み株式数なんか無視のこういう売買が自由自在に出来るらしい。

[85: 匿名さん]

ま〜、資本主義なんていかに金を儲けるかって世界ですから。
金の有るやつはどんどん金を増やす。中には、貧乏人からはい上がってくるやつもいるけどね。

[86: 匿名さん]

今のところは、株の利確売りに押されての下落により
長期金利が少し下がってますね。とっても、神経質な動きでイライラします。
1月実行金利は下がることはもう無いでしょうが、なんとか
現状維持してもらいたいです。

[87: 匿名さん]

>84
証券会社といえどもさすがに同業者、みんな返すとさ。
http://news.goo.ne.jp/news/kyodo/keizai/20051214/20051214a2920.html

[88: 匿名さん]

耐震偽装でマンション販売が一時的に緩むと、良いキャンペーンが
でてくるかもしれませんね。

なんだかんだいっても、都銀は住宅ローンが予定どおり増えないと
困りますから。利幅はまだ大きく、デフォルト率は低い。
企業融資と根本的に違います。

[89: 匿名さん]

88さんの考えとは私は根本的に違う認識でいます。
住宅ローンの利幅は薄く、デフォルト率は高い。
銀行の保証会社の決算書を見れば儲かってないのは明らかです。
景気が回復し、企業の資金需要が出てくれば、優先されるのは個人よりも企業でしょう。
過度な住宅ローンキャンペーンは期待しないほうが賢明です。
足元の円高もあって、1月の金利は据え置きと予想します。
が、この板で話題に登るのは後発組の金融機関で、メガバンクは話題にならなくなっていることが、
将来の金利上昇を物語っているような気がします。

[90: 88]

８９さん、なかなか詳しいご存知ですね。

銀行からみると今後BIS２導入時に住宅ローンのリスク＊＊ット算入比率が
確か５０％から３０％に下がります。これと同様中小企業へ貸し出しも
掛け目が減ります。ローンポートを分散に注目するからです。

一方分子は変更なしで８％基準のままです。
私はこれが住宅ローンに注力せざるえない理由だと考えます。
また保証会社の問題はありますが、それを除くとデフォルト率は
5ベーシス程度だと記憶しています。

これはヒストリカルな中小企業、大企業とくらべても
圧倒的に低く、いまだ魅力的な投資だと思います。

企業融資の利ざや１％以下と住宅ローンの
２％近くが解消しない限り、住宅ローンの残高純増を
目指すしかないでしょう。

[91: 匿名さん]

ソニー銀は２，３年以外は1月微増でしたね

[92: 匿名さん]

>90さん
住宅ローンのリスクウェイト５０％が銀行を住宅ローン獲得に走らせているのは理解しています。
３０％になるとか企業向け融資の掛け目が下がるという話は初めて聞きました。
自己資本比率改善となる話ですね。
そもそも銀行がこれだけの利益を計上できるようになり、株の含み益も拡大している今、
ＢＩＳ規制が問題になることはないのでは？

あと、住宅ローンのデフォルト率が５ベーシスなんてそんなに低いわけないです。
２０ベーシスの保証料とっている保証会社が大赤字で、親銀行が損失補填している状況ですから。

住宅ローンの利鞘が２％？それは店頭金利での話でしょ。
盛んに宣伝しているキャンペーン金利ではＢｂｂ格以上の大企業への融資の利鞘と変わらない。
しかも個人ローンは手間ひまかかる。
キャンペーン金利で先行したメガバンクが今は静かで、住宅ローン後発組だけが頑張っている。
いずれ住宅ローンキャンペーンは縮小する方向と見ている。

いずれにしても今が借り得でしょう。1月金利も上がる可能性が少なくなってきたし。
私だったら、長く優遇を受けられるタイプのローンをお勧めします。

[93: 88]

>>92さん
ＢＩＳ基準はもうすぐ改定されます。なんでそれに注目してきました。ＢＩＳで大切なのは
中核資本（Ｔｉｅｒ　Ｏｎｅ）比率でこれは資本金、資本準備金、利益剰余金など
が分子、リスク＊＊ットが分母で構成されます。まだ銀行の経営者は自己資本比率で考える
人が多いですが、投資家はＴｉｅｒ　Ｏｎｅで考えます。Ｔｉｅｒ Ｏｎｅはただ多ければ
良いというわけでなく、多すぎると過剰資本だと判断されます。もともと利益が出れば
利益剰余金で自然に積みあがるため、優良銀行は資本過剰対策として、資本を減らす必要が
でてきております（自社株買い、Ｍ＆Ａ、配当）。

これを書いていて気づいたのですが、優良銀行ではＴｉｅｒ Ｏｎｅ比率を上げすぎない
ために、住宅ローンを増やしすぎない方が良いのかもしれませんね。ということは
優良銀行→キャンペーン縮小、資本不足銀行→キャンペーン拡大ですかね。

住友信託以外の優良銀行は最近縮小傾向ですね。

利鞘は確かに今は２％もないでしょうね。。ただ銀行の住宅ローン資産平均は２％程度は
あるはずです。私はどちらかというと、地方銀行を念頭においていました。
保証会社のデフォルト率は、あまり開示されていないので、良くわかりませんが
９２さんが言っている通りなのでしょうね。勉強になりました。

[94: hirokun]

あなたたち、金利のことで神経質になりすぎ・・・。

[95: 匿名さん]

すみません！教えていただきたいのですが

仮審査の時の頭金の額が1000万円としていて
仮審査とは別の銀行でローンを組む時に
頭金の額を下げてもいいもんでしょうか？？
手元に現金を残しておきたくなったもので・・・

[96: 匿名さん]

頭金減らしたらもちろんもう一回仮審査からになりますよ。
頭金はふえるぶんにはいいけど減ると厄介。
だからはじめから、頭金は低めに設定しておいたほうがいいですよ。
（収入的に余裕があるのなら、頭金はわずかで審査とおしてもいいと思います）

[97: 匿名さん]

そうなんですか・・・
わかりました；ありがとうございます！
じゃあ、がんばって貯金にはげみます☆
遅くにありがとうございました！

[98: 匿名さん]

1月10日に金利の動向がでるそうなので、それを見て12月、1月の安い方で実行してもらうことになりました。ラッキー

[99: 匿名さん]

>98
そんなことが出来るのですか？
ちなみに銀行はどちらでしょう。

[100: 98]

ニッセイ提携ローンです。
1月中旬に実行予定です。17日までだと12月の金利、18日以降だと1月の金利になるそうです。
10日の金利動向をみて、17日もしくは18日に実行してもらえることになりました。