自分の見通しは甘いでしょうか

[匿名]

３２００万の借り入れ　３５年
超長期（２．８％）１０年固定（デベ提携２．４％）２年固定（デベ提携1％）
その組み合わせなど迷っています。
今のところ、２年固定で行こうかと思っています。金利の上昇が心配ですが
２年後金利変動で３．２％くらい、１０年くらい経っても最高で５％くらい。
期間中ずっとマイナス1％なので４％以内でいける。しかも今後の金利上昇が
思ってるより鈍いのではとも思っています。（上がることは上がるんでしょうけど）
６％〜７％いく事は、もう無いのではないかと思っています。根拠なしですが。
安い金利だと元金も減るし、繰り上げもしやすいし。
やっぱり、自分の考え間違ってるのかな。

[2: 匿名さん]

よし！２年固定で逝け！

[3: 匿名さん]

４％でも問題なく支払えるなら

２年固定でいくのも悪くないとは思う。

実際、景気がこの後良くなるか分からないし
５％を想定しているならそれも悪くないかもね

なら２本立てにして低金利のメリットと
固定の安心を組み合わせてはどう？

金利が少ない方をとっとと支払って
残りは固定でずっと安心みたいなプラン

[4: 主]

２本立てのプランだと、安心だから色々と
シミュレーションしてみたんですが、割合が難しい。
長期にたくさん入れると、繰上げの分の貯金が少なくなるし。
繰上げできないなら、最初から超長期１本のほうが良いかとか。
長期を少なくしても良いのかぁ。。。？
５％を想定しているといっても、今すぐではなく、ある程度元金
減ってからの話だけど。
正しい判断かどうかは年数が経たないと分からないことだからな。
堂々巡りで迷ってばかり。

[5: 匿名さん]

まず総支払額はいくらまでなら許容できるのか。
超長期1本でまかなえるなら、不確定なことはあれこれ考えずにひたすら繰り上げ返済をしたほうがいいんじゃない。
考えるだけ時間の無駄。
仕事、勉強、遊びや投資に時間を使ったうが有意義だと思う。

[6: 主]

本当に自分は勉強不足だな
総支払額の許容ってなんだ？
超長期１本だと、ひたすらの繰り上げは難しいかも。
月３０，０００位の差がでるから
短期固定で２年に１００万の繰上げ（これが甘いかも）で
考えているのだが。

[7: 匿名さん]

10年後、金利5%になった場合の残金と返済額は算出してる？2年固定の2年後は？
仮に2年固定1%でいくとしても2年間の貯蓄は主が言う差額30000円ならば×12×2=72万。
3200万のうちのたった72万。
長期と短期で比べた場合の2年後の残金とその時の金利を考えたら3200万を短期なんてありえないよ。
組み合わせた所で諸費用考えたらそんなに変わらない。

もしギャンブルするならソニーの変動金利をお勧めします。いつでも固定に切り替えられるしね。
2年固定なんてもうこのご時世足かせにしかなんないよ。
繰上げありきのローン返済シミュレーションなんて絶対やめときな。
短期で年間100万繰り上げるくらいなら月々の返済額3万増えても長期固定にして
年間50万返済考えた方が安全。
ひたすら繰上げなんていつか絶対無理が来る。10年も20年も返済のための節約できますか？
それなら長期で借りてインフレ期待の方がよっぽど精神的にいいと思うよ(＾∀＾)

[8: 匿名さん]

>繰上げありきのローン返済シミュレーションなんて絶対やめときな。

35年固定は25歳以下の人しかダメってことですか？

[9: 匿名さん]

>>08
なんでそう思ったの？

[10: 匿名さん]

私もスレ主さんと同じようなプランでゆくつもりです。甘いかなぁと不安になりますよね。
２年固定を繰り返せば、少なくとも１０年間のトータルは１０年固定2.4より抑えられると思うので
10年固定は除外。
30年・25年で組むよりも35年で繰り上げて短縮した方が、総額が少なくなりますし。

消費税が上がるだろうし、そうすると企業もつらい。それなのに公定歩合引き上げなんて政策を
国が取るとは思えないので、金利は5パーセント行かないと思います。

[11: 主]

>１０　有難うございます
同じ考えです。とんとん拍子に景気が良くなるとは思えないし。
ただ、最悪何年か先に５％くらいになっても元金も減ってるし。

とは言うものの・・・
>０７
>ひたすら繰上げなんていつか絶対無理が来る。
10年も20年も返済のための節約できますか？
それなら長期で借りてインフレ期待の方がよっぽど精神的にいいと思うよ

そうなんです！毎年金利のこと考えながら生活するのもきついんですよね
こんなに迷う性格だから性格的には長期が向いているのかも

[12: 主]

デベ提携の銀行で２年固定で申し込みしてあるのですが、
金消の時に超長期に変更は出来ますよね？
前もって言っといたほうがいいのかな？また審査が
違うのでしょうか？

[13: 匿名さん]

>>8
経営者には定年はないですよ。

[14: 匿名さん]

主様
景気が悪くても、金利が上昇する可能性はありますよ。
金利は、簡単に言えばカネの需要と供給によって決まりますよね。
今までは、国内の貯蓄率が高かったので安い金利でいくらでもカネを
供給できた。ところが、最近ではそうでなくなってきているようです。
アメリカみたいに海外から資金が潤沢に流入してくれば問題ないけれども、
もしそれができなくなったら、限られた資金の奪い合いが起こる可能性がある。
最近の本ですが、『貯蓄率ゼロ経済—円安・インフレ・高金利時代がやってくる』
というものが日経の広告欄に掲載されていました。
もちろん10氏の言われている通り、政策金利が低めに誘導されれば、金利は抑制
されるかも知れませんが、政府は万能ではありません。
私はヘタレでなおかつ政府を信用していない人間ですから、全額フラット（25年）
にしました。これなら、日々の金利動向にビクビクすることなく、逆に金利動向
をにらみながら手元資金を運用するか、返済に回すかを考える余裕ができると
判断した次第です。

[15: 10]

元金均等返済35年2.8％と迷いました。繰上げ返済を一度もしない場合、元利金等返済の2.45％くらいと
返済総額が同じレベルです。2.45くらいならすぐに上がっちゃいそうで、それなら長期固定かな、とも
思います。スレ主さんと同じく、悶々としながら暮らすのはつらいし、長期かも・・・と毎日、悩んでいます。

少なくとも4年くらいは1％台をkeepできると思いこんでいます。
固定期間が短くなろうとも、常に優遇後2.8以下の固定金利を選び続ける！
私が借りる予定の銀行は1年固定があります。1年固定や2年固定が店頭金利4％台なんてありえない気が。

[16: 匿名さん]

スレ主様
短期を検討するのは、
①返済総額を抑えたいのか、②とりあえず低い金額で返済していきたいのかどちらでしょう。
①という理由であれば、元金均等払いでローンを組むことを前提にして
月額７６千円の元金を返して行く事になります。これに３％乗じた金額で支払いをした結果
年間いくら繰り上げ出来そうですか？
あまり繰り上げ出来そうに無ければ長期固定を組むのが良いかと。
年間１００万以上出来そうであれば短期を絡めて検討出来ると思います。
②であれば、助言できません。

[17: 主]

>１４様
大変丁寧に分かりやすく有難うございます。
『貯蓄率ゼロ経済—円安・インフレ・高金利時代がやってくる』
怖いですね
皆さん良く勉強されていて大変参考になります。

>１０様
自分も全期間１％の優遇があるので、迷うところなんです。
1％は大きいから。４％→３％　に対して長期２．８％です。
ただ、この先も１年、２年とかの固定商品があるかどうか。

>１６様
短期検討は①、②両方です。
①金利が低ければ、元金も減り
②繰上げ返済に資金をためられる
長期の場合は繰り上げはきついので、たぶんそのまま支払い
少しの余裕があるなら、レジャー費等に当てたい。
と思っています。元金均等は全然考えていませんでした。
シミュレーションしてみましたが、繰上げなんて無理ですね。
２年固定1％の元金均等ってあるのかな？

[18: 主]

最後の１行は見なかったことにして下さい。

[19: １６]

スレ主様

　２年固定の元金均等もありますよ。
最初の厳しい時代を短期固定で組んでおいて、おいおい元金が減ったところで
長期に移すというのもアリな選択だと思います。
あまり、繰り上げ返済に回す余裕がないのであれば、トータルで考えると
長期１本の方が無難でしょう。
３２００万の１.５％（短期と長期の差）は、年間４８万円。
３年で１４０万円。
但し、この先１％上がったとすると、２９２６万円に１％の３２年となると
５１２万円余計に掛かることになります。
最初から長期の方が、３７０万円総額少なくなります。
ザックリの計算ですが、繰り上げをせず、３年後１％金利増と仮定するなら
初めから長期で検討した方が、今の低金利メリットを受けられると思います。
繰り上げをする余力があるようでしたら、短期のメリットが出ます。

[20: 匿名さん]

短期なんて信じられません。私も１４さんと同じく国を信用していませんので。
今の日本の諸政策を見ていると、好景気が原因ではなく、
国家不信が原因のインフレまであってもおかしくないような気がしています。

なので、私自身は長期で借ります。
もし、平穏無事に過ぎれば余分に払うことになるお金は、保険料だと割り切ります。

[21: 匿名さん]

ここの掲示板には長期信奉者が多いので、短期を否定することが多いのですが、
短期があながち悪いとはいえません。

一番重要なのはアウトフロー（借金の元本と利払い）とインフロー（収入）の
マッチングです。
金利が上がるときは経済が良い時であり、給料も上がる。おそらく今年は統計的に
も、給料があがるでしょうし、来年も期待できます。

こういう時は金利上昇期待が強いため、固定にしたくなります。でも3年後景気
後退期になれば、当然金利引下げ圧力が働き、そのときの短期金利は
思ったほど高くないでしょう。

これは確率が絡むので保守的な人には受け入れがたいでしょうが、今の日本の
成長力を考えれば、５％の短期金利なんて考えられません。

万一そうなったら給料があがるんで、十分おつりがきます。

国の財政破綻論者は需給論から者を見ていますが、それよりファンダメンタルの
方が重要です。またネガティブ面にスポットを当てすぎです。
社会保障費も特に老人分野は絞られるでしょうから、今の官僚の造ったシナリオより
ましになるでしょう。

[22: ０３]

私も長期固定信者かもしれません（笑

というのも２０年ぐらいの期間で借りて
はじめに前倒しで返済して１０年とかに減らすのなら良いのですが
３５年からどう頑張って減らしても２０年にするのがやっとでは？
そんなに前倒しで返せるならはじめから毎月の支払い金額を増やした方が良いのでは？

世間の風潮として手当てカットや消費税増税
ましてや給料が上がるなんていう保障はどこにもない
このご時世で会社の資金は減る一方
景気回復してもそっちの回復を優先で
結局給料が上がるのは当分先の話かと

今返済出来るなら固定の方良いと思う
もし、給料上がってゆとりが出来れば前倒しも可能

それとご自分の年齢等考えてローンを組むように
５０歳超えたら給料はそこから減ると思って下さいね。
あなたの会社が倒産するかもしれませんし
リスクは余裕を持って考える方が良いかと

住宅ローンで想定外ほど怖い物はないかと
>>21さんの言う通りネガティブ面にスポットをあてすぎかもしれませんが
メリット、デメリットをきちんと把握しておく必要はありますよ
私の場合、デメリットを最小限に抑えたつもりです。

[23: 匿名さん]

１０年前に購入した最初の物件は“安心”の長期固定で購入しました。
その頃は２５年３．５％でした。
結果、１０年で完済し、全期間の支払いを見直した結果
支払初期の利子は、未だに自分の選択に納得がいかない額です。
（自分が不勉強だったし、シュミレーションも甘かった）
なので今度購入した物件は短期（３年）固定の０．８％、
その後全期間１．２％優遇の３０年で組みました。

これも１０年完済目標です。
「なんで月々の返済額を増やさないか？」というのは
それこそ「何が起きるかわからない世の中」の想定分です。
固定期間終了後の金利ＵＰに対するバッファでもあります。

初めての高額ローンはいろいろ勉強しつつも、契約まで悩みますよね。
でも、これだけはひとりひとり条件・環境・考え方が違うので
正解は当人しか導きだせないと思います。

私も次のローン完済後に検証し、「もっとこーだったら、あーだったら」と
思うに違いないと思います。

[24: 匿名さん]

>>23
１０年完済ということは、借り入れ額がそこそこってことですね。
額を提示しなければ、トピ主の３２００万の気休めにはならないのでは？

[25: 匿名さん]

あそっか！ごめんなさい。
２，８００万です。

[26: 匿名さん]

>21
給料上がることより、税金上がることを考えましょう。
だから可処分所得は簡単には増えません。
結論、5年後どうなるかは神のみぞ知る。
インフレ期待の長期固定の方が、投資に二の足を踏むような安全思考の人には向いてると思う。

[27: 主]

いろいろな意見大変参考になります。以前デベの話だと、７〜８割の
型が短期固定にしてますよ。うち、１〜２割が変動。と言ってたけど
ここの板を見てると、圧倒的に長期ですね。
しかも、長期を選んでいる人の方が迷わずって気がします。

２２様
住宅ローンで想定外ほど怖い物はないかと
ほんと、その通りだと思いました。

２１様
短期で組まれたのですか？

１０さんと２３さん以外で短期で組んだ方の話も
聞いてみたいです

[28: 匿名さん]

自分は短期派です。
しかし中途半端に１０年固定（１．８％）ですが。

長期の方の言う金利上昇リスクですが
上がりっぱなしって事はまずないです。
今後上がる可能性は高いと思いますが
その後、また下がる可能性も十分高いです。
短期で、その時々の金利をみて更新時にうまく
超短期と５〜１０年を繋げば最終平均利率が
現在の長期固定（２．９％くらい）下回る可能性のが高いと考えました。

[29: 匿名さん]

今、この時点でも悩んでるじぶんが、「その時々の金利をみて更新時にうまく超短期と５〜１０年を繋ぐ」のは無理かな
と感じてるオレは超長期一本派

[30: 匿名さん]

あちこちのスレで
短期固定を選んでおき、やばくなったら超長期にかえる

というのを見かけますが、その　やばくなった　という判断基準に自信がないな私は。
今も十分やばい金利上昇場面だとも思うしね。

短期固定がやばくなったときは、超長期金利も今より高いでしょうし。

[31: 匿名さん]

金利が上がったからって、短期固定より超長期固定が大きくなることってあるんですか？
例えば、現在、基準金利で短期固定が2.3％くらいで、超長期固定が4.8％くらいですよね。
これが、短期固定が5％になったときの超長期固定って何％なんだろ。

[32: 31]

↑すみません。
逆でし。
短期固定の方が超長期固定より大きくなることがあるのかなと思いまして。

[33: 匿名さん]

私も超長期にしようと思っていましたが、
東京三菱ＵＦ●２．８％

利用条件として
当行にて給与振込（当行規定による）をご利用中のお客さま

とありました。
今すでに給料振込みしてないといけないのでしょうか？
金消後じゃだめなんですか・・・

[34: 匿名さん]

>>33
いや、私も同じ疑問を抱いて同行に問い合わせたら、今後給与振込みをするケースでもOK、と言ってました。
但し、金消と実行と翌月の給料日との関係で、ケースによっては念書（給料振込みしますという）を提出しなければならんそうです。

[35: 33]

＞＞３４
有難うございます。ホッとしました。

[36: 匿名さん]

23さんは10年前に高い長期固定を選び、この金利上昇局面に3年固定を選んだんですか。
世の中には恐るべき間の悪い人がいるんですね。

（参考）
今週発売、週刊エコノミスト
”金利の復活・量的緩和解除間近、その後の展開”

””バブル崩壊後”の終焉で長期金利上昇の必然”

[37: 匿名さん]

みなさん、今の金利に完全に慣れてしまってますね。
勘違いしているようですが、今の金利は”異常”です。
何故か？？　ゼロ金利政策のせいです。
この政策を解除すればまたいつもの金利に戻りますよ。
５％いかない？？　どうしてそう思うのですか？
私は７％超えることもあると思います。
金利はいわば、需要と供給です。
７％の頃に家を買った人は、まさか１％の時代が来るなんて
思っていなかったでしょうね。今の１％の時代に家を買う人は
まさか７％になると思っていないでしょうね。
絶対上がりますよ。

[38: 匿名さん]

>37

ぜったい上がるし、ぜったい下がるよね。
絶対上がる派の人は３年後のことしか言わないのが、３５年ローンが一般的な中で　議論に手落ちがある気がする。
３５年ずっと　上がりっぱなしと考えられるわけがないよね。
今から金利はだんだんあがって、でも１５年後（年数は適当）は政策上今と同じゼロ金利してるかもしれんし、
そのときは短期金利３％（優遇後２％）かもしれんし。

[39: 匿名さん]

「かもしれん」で破綻予備軍にはなりたくない・・・。

[40: 匿名さん]

>>39
でもその「かもしれん」に賭けることで、１０年後の元本の残額が
全然異なりますよ。

元本が減っていれば、金利上昇の対応がしやすくなります。
ま、ヘッジとして株式も持っていますが。
金利の変化以上にプラスアルファがありました。
そろそろ一部利益確定をしようと思います。

[41: 匿名さん]

１％金利が上がると、国の年払いの利息が5兆円増えるんだよね。
いま、元利あわせて、25兆（だったと思う）払っているのだし、
予算が少なくなってきている今、そんなことをやるような人間を日銀に置くような事はしないと思うんだけど。

とにかく小泉総理になってから、国の借金が250兆増えているからね。

[42: 匿名さん]

２５年ほど前の当り前の住宅ローン金利。
都市銀行は固定金利で８．４％。
ノンバンクも固定金利で９．０〜１１．０％。
サラリーマン金融は日歩２５〜３０銭。（年利換算で９０％強〜１１０％弱）
はい、自分も８．４％で１０年程借りていました。更地のローンで。

当時のサラ金コマーシャルの謳い文句、「１０万円借りても毎日コーヒー一杯分（２５０円）の利息。」
「サラ金」で問題が多かったので「消費者金融」に名称変更。

今でも利息制限法の許容金利は、最高でも２０％。
貸金業法の最高金利との隔たりは未だ変わらず。

銀行ローンは上がっても４〜５％までだと思うのは、大違いですよ。
外国の例や過去の金利をお勉強されたらいかがでしょうか。

[43: 匿名さん]

>>41
日銀は国立銀行ではありません。
政府の対応と日銀の対応が微妙に違うことを理解してないな。
アメリカの中央銀行と政府の対応が異なるのと、そういうところは小泉政権が似ている所です。

金利を上げると国債価格が暴落するのです。だれが困るんか？

[44: 匿名さん]

>>42
確かに２５年前は高い固定金利がありましたね。でもそのときの
日本の成長率は何％だったのでしょうか。高度成長期は１０％は
当たり前。今の名目１−２％とは大違いです。

金利は過去の平均に収束するのではなく、国の成長率が
一番重要なFactorです。

[45: 匿名さん]

>>44
もうこの当時は高い成長率などではなく、第二次オイルショック後の低迷期です。
当時と今の大きな違いは、賃金上昇が当時は伴っていたことや東南アジアとの競争がまだ無かったこと。
外国の住宅ローン金利は、低成長でも高い所が多いですね。勿論市場金利も高いし、アメリカみたいに財務省証券を大量発行しているところもある。
どう説明するんですか？

[46: 匿名さん]

>>45
興味があったので調べてみました。
まず日本の住宅ローン金利の推移について。昔はメジャーだった住宅金融公庫の
推移。2番目は日本ＧＤＰ成長率。
http://www.jyukou.go.jp/news/news/kinri_suii.html
http://www2.ttcn.ne.jp/~honkawa/4400.html
日本の成長率（実質）は、平均すると確実に落ちてきています。当たり前ですね。
人の増加が減れば生産性をあげなくてはいけない。でも人の増加が減れば、
成長しずらくなります。
このような中金利ががるためには、インフレしかない。
（金利は長期的には名目成長率に連動する。名目＝実質＋期待インフレ率）

さてインフレとはなんでしょうか。実質価値は変わらず、額面だけ増えることです。
この時給料があがらないとどうなるか。買えるものが減ります。

大企業ではインフレ率をベースアップの基準としています。（労働組合も
ＣＰＩも見ながらベースアップを議論することが多い）

だから実質成長率が低い場合、金利が上がれば収入が連動してあがるし
体感的にそれに近くなるのです。

もう一つ、海外では日本ほど名目成長率が低いところはありません。
http://www.nsspirit-cashf.com/foreign_info.html
上記のそれぞれの合計値が名目成長率。

日本でも高いインフレが起こる可能性はありますが、極めて低い。
なぜなら財務省が困るからです。万一起こっても、給与があがるから
心配ない。

[47: 匿名さん]

>>46
風呂敷を広げるのは勝手ですが、何を言いたいのかをはっきりさせないと。

＞人の増加が減れば、成長しずらくなります。
子供を生み辛い環境を政策的に作っていますね。
それと、東南アジアとの競争・日本企業の多国籍化が進んでいますね。
この辺りが２５年くらい前と違う大きな鍵だと思いますが。
あなたの書いていることは結果であって、どうしてそうなるかをもっと考えないと。

[48: 匿名さん]

>>47

わかりずらくて、すみません。
人の増加が減ると、国としての成長（実質成長率）を上昇させずらくなると
いうことです。そのような環境下では、金利が上昇しずらくなるということです。

この手の議論は、同程度の知識がないとかみ合いませんね。失礼しました。

[49: ４７]

>>48
だれも人の増加が減ると成長しずらくなることは否定していません。
どうしてそうなったかを４７投稿では書いていますが、それについての意見は無いんですか？
多国籍化のこと、子供を生み辛くする色々な政策を取っていること。

同程度の知識より、結論だけ言って論理を何も言わないあなたの投稿態度に問題があるとは思いませんか？

[50: ３８]

だから　３５年のスパンも考慮にいれないと

不景気、好景気が何度か複数訪れるはず。
鍵は最初のこれからの１０年は、高金利、低金利　どちらの期間が長いか　を各自どう読むか　ですね
元本が減った２０年後以降は金利がどうなろうと、あまり影響ないとおもうので。

[51: ２３]

ちょっと見ない間に盛り上がってる！
そして３６さんに「恐るべき間の悪い人」と指摘されちゃった。（笑）
まぁ、前回の「間の悪さ」でも取り合えず破綻はしなかったし、返済も無事終了しました。
次も無事予定通り返済できるよう応援していただけると嬉しいです。（笑）

いろんな意見がありますね。
そしてみなさん、自分の考えに自信をお持ちですね。
たいしたもんだ！（素直に）