繰り上げ返済するほうがトク？

[かすみ]

現在、1960万残債があります。

2月に、住信で固定5年1.55％（その後優遇0.8％）17年
で借り換えをしました。
金利上昇の傾向を考えると、固定1.55％の間に、少しでも繰り上げ返済
した方がいいのかなぁ、と思っています。

でも、私がざっくりとローンシミュレーションしてみると、

　　　　　　　　　　　　　　　一年後　　　　二年後　　　　　　　　　　
　　1960万　　　　　　　　　　1858万　　　　1755万

　　1860万　　　　　　　　　　1763万　　　　1665万
（100万繰り上げ返済）
　　　　　　　　　　　　　　
　　差額　　　　　　　　　　　　95万　　　　　90万

となり、100万繰上げ返済しても、1年後、2年後の差額が100万以下に
なってしまうんです？？？？
そうなると、繰上げ返済にメリットがないことになるのですが、
間違っているでしょうか？

[131: 130]

×次回繰り越し資金
○次回繰り上げ資金
ね。失礼しました。

[132: 匿名さん]

て言うか期間短縮も軽減も同じって言うなら、最初から選択の意味ないじゃん？

[133: 匿名さん]

初期条件2000万　20年　3.0%

12ヶ月目ごとに50万および軽減額　手数料0

軽減　24,824,242　14年
短縮　24,353,021　13年4ヶ月
　差　471,221

24ヶ月ごとに100万および軽減額

軽減　25,039,945　14年
短縮　24,477,204　13年10ヶ月
　差　562,741

120ヶ月目に1000万（一回のみなので軽減額を次回に反映できない）

軽減　25,454,800　20年
短縮　24,798,698　11年
　差　656,102

以上のように、明らかに期間短縮は短い期間、少ない総支払額となる。

[134: 匿名さん]

> 短縮　24,798,698　11年
訂正、11年1ヶ月
なお、手数料は全て0で計算。

[135: 匿名さん]

>>132
そう。基本的に同じで意味がないから、どうせなら、期限の利益があった方が有利ということ。

>>133
計算間違っとるって。（ｗ

[136: １２７]

>>133
１回目の繰上げ後、月々の返済額の差が返済額軽減の方が少なくなります。
期間短縮ではその後の次の繰上げ返済までの間、同じ時期に返済額軽減よりも多く返済している訳です。
その差の金額分を返済額軽減の場合は手元に置いておける訳です。
これに借入金利をのせて累積してごらんなさい。
期間短縮での返済完了時に返済額軽減で一括返済したら、返済総額は同じになります。

繰上げ返済を同じタイミングで同額、何回やっても、結果は同じになりますよ。

[137: 匿名さん]

きっと１２８あたりは自分で計算したことがないんだろうな

[138: 匿名さん]

>>135

計算違いの指摘は、正しい答えを持ってしかすることはできませんよ。
間違ってる部分と、正しい数値を提示してください。できなければ、
その指摘は無効です。

[139: 匿名さん]

>これに借入金利をのせて累積してごらんなさい。

理由はなんですか？誰かがそんな金利をくれるんですか？

[140: 匿名さん]

３０００万３％３５年
2005/12返済開始、2007年以降は毎年１月に１００万繰上げ
期間短縮は１月時点で１００万以上で最も１００万に近い金額
返済軽減は１００万＋初年度返済分との差分（１年分）

＜期間短縮＞
(a).毎月返済額合計 22,276,879
(c).aの総利息 7,885,081
(e).支払回数 194
(g).繰上合計 15,608,202
(h).返済額合計 a+g 37,885,081
(i).最終返済日 2022/1/26
(j).完済年月 16年 2ヶ月

＜返済軽減＞
(a).毎月返済額合計 14,183,879
(c).aの総利息 8,146,445
(e).支払回数 194
(g).繰上合計 23,962,566
(h).返済額合計 a+g 38,146,445
(i).最終返済日 2022/1/26
(j).完済年月 16年 2ヶ月

その他例えば、借入2000万を金利2％、年２回繰上げると、支払総額の差額は6万程度です。

[141: 匿名さん]

返済軽減のメリットは累積できるお金を手元に貯蓄でき、それを投資に回したり、いざという時に投入できたり、なおかつ支払い金額が下がる訳だから万が一の時は支払いがちょっと楽になる。支払い期間をキープできるというのがメリット。ただ実際に短縮型と一緒の総支払額に持っていくには累積分を借入金利と同等の運用をしないとダメだから投資に長けてるヒトでないとちょっと難しい。投資なんぞ良く判らないしたまにしか繰上げできなくて、ちょっとでも支払いを少なく、早く完済したい。そんな方は短縮型。手数料も一般的に短縮の方がちょっと安い。手数料や若干の利息を払っても前者の良さを感じたヒトが返済軽減を選ぶと・・・ビギナーが読み上げてきた感想ですがあってるでしょか？

[142: 匿名さん]

>>140
3000万4.5%35年で計算すると、期間短縮は3ヶ月早く26万少ない。
つまり、利率が高くなると軽減は不利になってくる。

[143: 匿名さん]

>>142
ちなみに、手数料がかからなくて、毎月帳尻合わせが出来る場合、差額はゼロ。
これは、金利が高くても低くても不動。

[144: 匿名さん]

やっとここまで来たか。
数学的には
>143　のいうのが正解だろうが、それが今できるのは住信だけ。
よって、現実的には
>142　のいうような形になると思う。

その程度の差額は出るわけだが、要はその差額で「期限の利益」を買うか、買わないかなのよ。
たとえばそこに出てきた26万なら、年にすれば１、２万程度の違いですよね？
それで期限の利益を買うか、買わないかという問題なのですよ。

[145: 匿名さん]

>>143

帳尻あわせとは？140でも142でも手数料は考えてないでしょう。ついでにいえば
保証料その他も。

[146: 匿名さん]

>144
さらに>33の考えもプラスして
個人の状況とライフプランに合わせて選択すべきですね。
また極端な話すると怒られるかもしれませんが、
繰り上げした直後に死んでしまったら団信では繰り上げした分は
戻ってこないので繰り上げ分もったいないしね。
金利が高くないうちは自由に使えるお金として手元においておく
こと選ぶことも間違いではないと思います。

[147: 匿名さん]

毎月繰り上げない限り、軽減額分を次回繰上げまで手元においてる間にも
その額に金利は乗っかってくるので、理論的にも必ず軽減≧短縮となる。
イコールとなるのは毎月繰り上げたとき。繰り上げ機会が減るほど差は大きくなる。

[148: 匿名さん]

お、なんか溝が縮まってきたじゃん。
毎月繰上げると全く一緒。繰上げ頻度が落ちるほど差がでてくる。

結局は、繰上げ手数料と手間隙の問題。
手数料が無料ならば、手間さえかければ、毎月差額を手続きして全く同じ。
手間隙といっても、ネットでクリックがほどんどでしょ。

[149: 匿名さん]

つうか27万とか理論的にも必ず軽減≧短縮とかって前スレ？で既出の
話だろう。>>41にも書いてある。

それと、繰り上げ回数の話を手間隙に還元するのはおかしな話だよ。
小分けにして毎月繰上げというのは一般的な方法ではない。
例えば財形のように繰り上げ最低額が設定されていては不可能だ。

[150: １２７]

数学の問題はこれで理解出来たみたいだね。
返済軽減で浮いた分を借入れ金利で運用出来れば、期間短縮も変わらないことをね。

じゃあ、実際に１．５％とか２．０％かで運用出来るかだけど、株式市場も人気・不人気でかなり爬行色が出てきたね。
株式の配当、今だと投資額の１．５％から２．０％を得ることが出来るよ。
不人気業種の大手や準大手あたり。もっと下がれば再投資したいと待ち構えているよ。

[151: １２７]

今後、定期性預金金利が昔のように５％から９％になって、固定金利２〜３％台で借りていると借りっぱなしでも利ざやが取れそうだね。

[152: 匿名さん]

>返済軽減で浮いた分を借入れ金利で運用出来れば、期間短縮も変わらないことをね。

運用の話を持ち込んでごっちゃにするのは間違いだと、過去に指摘されてるでしょう。
覚えてないのかな。進歩がないね。

[153: １２７]

>>152
数学の問題ですよ。
借入金利で運用すれば、どんな返済方法をとっても返済総額は変わらないんです。

ごっちゃにしているのはあなたでしょう。

条件を分離して、何が違うかを求めるのは当然の考え方。
シンプルに物事を考えるには、どういう前提条件か？
それがわかったから、「運用がどうのこうの」の話が出てきたんでしょう。

[154: 匿名さん]

>>149
財形では繰上げしにくいとか、住信では繰上げしやすいとか、個別の話はどーでもいいの。

借入2000万を金利2％、夏冬ボーナスごとに年２回繰上げると、短縮と軽減で支払総額6万円
しか変わらんのだぜ？。誤差のうちだろ。6万なんて。

それなら、万一の時に最長期間で借りられて、返済額も比較的自由な、返済軽減の方がいいんでない？。

[155: 匿名さん]

>>153
やっぱりあなたがわかってない。
軽減で浮いた分を運用にまわすのは勝手だけど
ここで今、話がされている前提条件は
「軽減で浮いた分は、次回の繰上げ返済時（軽減）に、上積みして返す」
ということで話が進んでいる。

あなたのような方法を否定はしないが、その話を持ち出すと
話にやっとついてきている人が、再び訳わからなくなるから
やめたほうがいい。
結果的にはわかりにくくなるよう、かき回しているだけだから。

[156: 匿名さん]

>>154
それじゃあただの自慰行為だ。できないことを夢見たってしょうがない。
実現不可能な模範解答はチラシの裏にでも書いとけってこった。

[157: 匿名さん]

>借入金利で運用すれば、どんな返済方法をとっても返済総額は変わらないんです。

その場合の最適解は、繰上げしないこと。

[158: 匿名さん]

>>156
できるところで借りた人もいれば、できないところで借りた人もいる。
しょうがないじゃん。
アンタは実現不可能なのかもしれんが。自分のみのことはチラウラにでも書いときなよ。（ｗ

[159: １２７]

>>155
あなたが、皆さんの理解を混乱させようとしているんですよ。

＞軽減で浮いた分は、次回の繰上げ返済時（軽減）に、上積みして返す
その条件は満たしているでしょう。
金が余ってもゼロ金利で物事を考えているあなたが頭が固いだけですよ。

単純明快で一番わかる説明じゃないですか。

あとは、皆さんの考え方の問題です。
返済額軽減の場合は、貯められる分をどう運用するかで期間短縮との差が出来るだけです。
うまく運用出来るなら、「儲けたな」だし、
そういう自信がなくて運用利回りが少なければ、「それはそれでしょうがないや。」って思うだけでしょう。
私は無理しての投資までは勧めませんよ。
期間短縮と返済軽減の差は、運用の差になって表れるだけなんです。
どちらを選ぶかは個人の問題ですよ。

[160: 匿名さん]

>>158

チラシの裏に引っ込みたくなければ、少しは真実味のあるシミュでも披露しては？
どの商品なら幾らの手数料で繰り上げ可能、保証料その他がこうなってこれこれの
差額となる、くらいの立派なお題目をたまには見たいものだね。

[161: １２７]

こういう説明をＦＰあたりがしてくれれば、いいんだけどなあ。

[162: 匿名さん]

肝心なところを人頼みでは、誰もあなたの言うことに耳を貸しはしない（苦笑

[163: 匿名さん]

どう見ても127は繰り上げ自体を否定しているようにしか見えない。
繰上げしないのが一番だと言ってるようにしか見えない。

[164: 匿名さん]

てか、
>＞軽減で浮いた分は、次回の繰上げ返済時（軽減）に、上積みして返す
>その条件は満たしているでしょう。

といいながら、運用、運用って、運用の意味がわかってらっしゃらないようで・・・。
半年後に返すとわかっているお金で運用？
そんなの運用じゃなくて、バクチです。

[165: 匿名さん]

子供の給食費を馬に突っ込むオヤジが思い浮かんだ。

[166: 匿名さん]

期間短縮でも返済軽減でも
完済までの期間も支払総額も同じ

ただ同じになるように前提条件を決めてるだけじゃん
まったく意味がない

[167: 匿名さん]

127さんはきちんと説明されていて
正しい正しくない別としてもその姿勢は好感がもてますが
そのわきでちょくちょく出てくる虫みたいなのはうざいね
たぶん128だろ

[168: 匿名さん]

いや、まともそうなのは１２７でも１２８でもなさそうだけど。

[169: １２７]

>>164
何がとうわからないんですか？
わかりやすく説明をしてください。

あなたが引用した分は、同じ条件にするために書かれた部分です。
意味がわからなければ、説明しますので、何がどうわからないかを具体的に説明してください。

[170: 匿名さん]

166の意見が正しいような気がします。
繰り上げ返済をする際の条件は人それぞれなので、
どれが正しいなんて答えはないと思いますがね。

[171: 155]

>>169
ん、そこはわかってます。同じ条件にするためですよね。
私が言いたいのは、だからもう、それ以上のことを言う必要はないんじゃないか、ということです。

要するに返済額は「軽減≧短縮」じゃない。
で、「＞」の部分を、できるだけ「＝」に近づけるため、軽減は頻繁に繰り上げる＆繰り上げて浮いた月々の差額も、合わせて次回の繰上げ時に上乗せするってことでしょ。
だから、ここでとめておけばいいじゃん。

なのに、あなたは、繰上げで浮いたお金を、次回に上乗せするまでの間、運用しようとする。
つまり、一歩踏み込んだことを書いてあるから、「そこまで先走りすると混乱する人が出るよ」と言っているんです。
あなたが運用するのは勝手だけど、そうにしても「そういう方法もある」ぐらいでとどめておけばいいんじゃないの？

ついでに言えば、月々の支払いが減ることによる差額（＝次回の繰上げで上乗せする差額）は多くても１０万とか２０万のオーダー。
しかも、次回繰り上げる期間は半年〜１年ほど。
こんなはした金を、その程度の期間でまともに運用できると本気で思っているとしたら、かなりイタイですよ？

[172: 匿名さん]

あの、簡単に理解したい場合は
>>141　さんの解釈になるんでしょうか？累積分を借り入れ金利で運用する場合は171さんの仰る通りだと思いますのでここは違いますが。

[173: １２７]

>>171
お金は遊ばせていたら、何も利益を生みません。
ちっとも余計な説明ではないでしょう。

あなたが混乱しているだけじゃない。
ケースを細かく数字で説明しても、原理原則を説明した方がわかりやすいし、無駄な努力をしなくてすむんですよ。

次回の繰上げは最終回でもいいんですよ。
それだけの運用利益をあげるか、割切りでそれだけ支払いを猶予してもらったと考えれば。
消す人が、自分の懐具合をそういう観点から考えて、自分で判断すればいいことです。
ＦＰの説明にはこういう観点で物事を考えるよう説明する点が、全く抜けているんです。

[174: １７３]

投稿の訂正です。
×　消す人
○　返す人

[175: 171]

>>172
全然、原理原則の説明になっていませんよ？
お金を遊ばせていたら、何の利益も生まないことぐらい分かっています。
一方で、お金には「投資に費やしてもいいお金」と「現金で持たなきゃいけないお金」、それに「どちらでもいいお金」があります。
そして、繰上げ返済に使うお金（軽減で浮いた分を貯め直したお金もそう）は、一般的に言えば「どちらでもいいお金」に分類されます。
つまり、「キャッシュでもっておくか」、「投資にまわすか」は個人の考え方で千差万別であります。
しかし、あなたの書き方では「投資にまわさなきゃ損」としか読み取れない。
上のような説明が全く抜けているんじゃないですか？

さらに、運用というものは、年齢によってポートフォリオを組み替えていかなければならないんです。
あなたがおいくつかは知りませんが、20歳台の投資と、50歳代の投資では、投資の中身が全然違ってきます。
年が行くほど、ボラティリティが低い商品で運用するのが大原則です。
あなたも「原理・原則」というのなら、そういう底辺から説明しなきゃいけないですよ。

子供じゃあるまいし・・・と思うかもしれませんが、こと投資に関する限り、日本人の殆どはアメリカの中学生にも劣る知識しかありません。
あなたも投資、とおっしゃるなら、そのへんのことはご存知でしょう。
生半可なことを言って、煽るのが一番、無責任なんですよ。

>次回の繰上げは最終回でもいいんですよ。
>それだけの運用利益をあげるか、割切りでそれだけ支払いを猶予してもらったと考えれば。
>消す（返す）人が、自分の懐具合をそういう観点から考えて、自分で判断すればいいことです。

この最後の行を、ｋ判断できない人（しない人）が多いのです。
で、判断できないままにリスク商品に簡単に手を出し、お金を無くしていくんです。

投資に対する、FPの能力不足については同感です。
しかし、逆に言えば、FPにしたところでその程度の知識しかないんです。

ご存知かどうか分かりませんが、私は数年前に「ゴミ投資家シリーズ」（今は絶版になってます）と出会い、その殆どを読んで、目が覚めました。
今はHSBC香港にも講座を開いて、そこで香港株と、ルクセンブルグのファンド（ヘッジファンドではなく普通のですけど、もちろんオフショアです）、日本では日本株と中国Ｂ株を、老後のための増やしています。また、固いところでTOPIXも積み立てています。

しかし、それでも繰り上げ資金には安易に手をつけてはいけないと思いますよ。
投資とは、繰り上げ資金とは別のお金でやるものであり、繰上げ資金はキャッシュで持っておくか、無リスク資産で運用するものだと思います。
それでも、運用したい人はすればいいですが（上に書いたように、本人の考え方でどちらにでもできるものですから）、投資の知識がどのレベルなのか分からない大勢の人に、さも投資をすること「だけ」が正解であるような書き込みは危険だと、だから書く必要が無いと申し上げているのです。

スレ違い、失礼しました。

[176: 171＝175]

講座じゃなくて口座ですね>HSBC（恥
誤字・脱字も多くて申し訳ありません<(＿＿)>
本当にスレ違いなので、この件（投資の件）についてはこれ以上書きません。

[177: 匿名さん]

とても良い議論でした。
１２８がいなければ読む人ももっとわかりやすかったでしょうね

[178: 匿名さん]

固定で借りているか、変動で借りているかにもよりますよ。

全ての条件に当てはめて、かつ、どっちが正解って、結果を決めようとすることが間違い
ではないですかね・・・・

金利よりも利回りの良い投資に回せると思う人は、そもそも一部繰上げ返済せずに、
全額返済できるまで、投資し続けるという選択もありますし。

金利上昇傾向で変動金利で期間的なリスクを負っている人は期間短縮の方が良いかも。
逆に金利下降傾向なら返済軽減の方が良いかも。

条件が曖昧なままで話しても混乱しませんかね。
レスに、こういう条件(**さんの条件なら等々)ならって前振りもしておきませんか。

[179: 匿名さん]

127を155が啓蒙する過程が他の人にも参考になるスレ。

[180: 匿名さん]

>>118
>>120

それは確率的には決して少なくないはずだよ。
まず職安に行ってみましょう。
それから病院に行ってみましょう。
最後に裁判所に競売になってる不動産をみにいってみましょう。

少なくともおれは大黒柱リスクはできるだけ回避してるつもり。
もちろん繰り上げ返済はローン元本と同額以上の資産をもつまで
しない、という結論になってしまうのだけど、、、。